云南高校不同類型已售公有住房對學(xué)校產(chǎn)生的負(fù)面影響及對策

奚聯(lián)光，楊燕云，盧迎春

（云南農(nóng)業(yè)大學(xué) 國有資產(chǎn)管理處，云南 昆明 650201）

云南高校不同類型已售公有住房對學(xué)校產(chǎn)生的負(fù)面影響及對策

奚聯(lián)光，楊燕云，盧迎春

（云南農(nóng)業(yè)大學(xué) 國有資產(chǎn)管理處，云南 昆明 650201）

“95”房改工作結(jié)束后，原高校公有住房先后以部份產(chǎn)權(quán)過渡到全部產(chǎn)權(quán)由職工住戶購買，其共同特征是使用學(xué)校自有土地建房，有房屋產(chǎn)權(quán)證，部分高校未辦理土地使用權(quán)證。二十年后的今天，不同高校已售公有住房對學(xué)校發(fā)展和職工利益帶來的負(fù)面影響逐步顯現(xiàn)。本文通過對云南不同高校已售公有住房的現(xiàn)狀進(jìn)行分析梳理，客觀反映已售公有住房影響學(xué)校發(fā)展和職工切身利益的現(xiàn)狀，并提出相應(yīng)對策，試圖為高校解決相關(guān)問題提供理論決策參考依據(jù)。

已售福利房；負(fù)面影響；校園管理

一、基本情況

1995年，隨著《國務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家教委等部門關(guān)于加快解決教職工住房問題的通知》（國辦發(fā)[1995]18號）以及之后省政府、省直機(jī)關(guān)房改辦、省教育廳出臺的一系列文件精神，云南省高?！?5”房改工作全面展開，原高校公有住房先后以部份產(chǎn)權(quán)過渡到全部產(chǎn)權(quán)由職工住戶購買。住房政策從實(shí)物分房向住房貨幣化方向轉(zhuǎn)變。1998年12月1日，全省城鎮(zhèn)全面停止住房實(shí)物分配，并于次日起計算并發(fā)放教職工住房補(bǔ)貼。本文以云南農(nóng)業(yè)大學(xué)為主體研究對象，同時選擇云南省在昆8所高校已售公有住房的現(xiàn)狀作對比。找出已售公有住房對學(xué)校發(fā)展及職工利益產(chǎn)生的負(fù)面影響，并提出相應(yīng)的對策措施。

二、研究設(shè)計及研究方法

研究小組分別走訪8所高校。調(diào)查內(nèi)容共8項：學(xué)校名稱、已售公有住房套數(shù)、房屋占地面積、房屋分布類型、是否引入物管、是否辦理土地使用權(quán)證、非本校人員居住情況、改變住房用途從事經(jīng)營活動情況。根據(jù)調(diào)查走訪結(jié)果，分別對各高校已售公有住房基本情況及對學(xué)校發(fā)展和職工利益產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析整理，提出解決辦法及對策。

三、結(jié)果分析

1、不同高校已售公有住房的數(shù)量、占地面積和校園分布類型

云南省不同高校已售公有住房的數(shù)量、占地面積和校園分布類型各不相同。已售公有住房在校園中分布情況主要有三種類型：校外集中型、校內(nèi)集中型和校內(nèi)分散型。校外集中型是指已售公有住房與學(xué)校相連或與學(xué)校有一定距離，獨(dú)立于校園以外的住房類型；校內(nèi)集中型是指住房雖然在校園內(nèi)，但與教學(xué)區(qū)可明顯區(qū)分開的住房分布類型；校內(nèi)分散型是指呈幾個住宅片區(qū)分散分布于校園內(nèi)不同區(qū)域的住房分布類型。不同高校已售公有住房基本情況如表1所示。

表1　不同高校已售公有住房基本情況表

表1顯示，不同高校已售公有住房占用校園土地面積在60—600畝之間，從高校辦學(xué)最基礎(chǔ)的土地資源角度看，各高校已售公有住房不同程度占據(jù)著學(xué)校的辦學(xué)資源，且影響學(xué)校辦學(xué)資源的程度各不相同。其中，對于已搬遷高校園區(qū)的高校而言，因目前具有相對充足的發(fā)展空間，短期內(nèi)對學(xué)校辦學(xué)不會出現(xiàn)明顯影響。但對于未搬遷高校園區(qū)的高校而言，土地資源不足的矛盾已日趨臨近，存在學(xué)?；A(chǔ)設(shè)施和基本建設(shè)項目無土地安排的問題，土地資源匱乏矛盾日漸突出。在走訪調(diào)查的8所高校中，未搬遷高校園區(qū)的云南農(nóng)業(yè)大學(xué)、西南林業(yè)大學(xué)和云南財經(jīng)大學(xué)三所高校不同程度存在土地資源緊張的局面。

2、已售公有住房三種分布類型對校園管理的影響

從已售公有住房在校園中分布情況看，不同分布類型對校園管理工作的影響不一樣。其中，校外獨(dú)立型和校內(nèi)獨(dú)立型易于管理，能有效和教學(xué)區(qū)分離，使之相對獨(dú)立于校園教學(xué)功能區(qū)而成為單一管理主體存在，易于實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的社會化。因此，校外獨(dú)立型和校內(nèi)獨(dú)立型對于學(xué)校正常的教學(xué)科研工作影響不明顯。

表2　不同類型已售公有住房辦證管理情況

校內(nèi)分散型則不一樣，因該類型住房交錯分布于校園，與校園教學(xué)區(qū)不能完全獨(dú)立，此分布類型與教學(xué)區(qū)使用共同的公共道路系統(tǒng)，使用共同的水、電路系統(tǒng)和公共弱電網(wǎng)絡(luò)及通訊線路系統(tǒng)。因此，無論從校園功能區(qū)還是公共管理功能系統(tǒng)都難于從校園管理中獨(dú)立出來。這就為校園管理工作帶來了較大的困難。表2為不同類型已售公有住房辦證管理情況。

表2顯示，房產(chǎn)證、土地使用證雙證辦理齊全的已售公有住房，從校園分布情況看，都是校外獨(dú)立型和校內(nèi)獨(dú)立型。在走訪的8所高校中，有6所高校辦全了兩證；僅辦理房產(chǎn)證而未辦理土地使用證的學(xué)校共兩所，即云南農(nóng)業(yè)大學(xué)和云南開放大學(xué)。由表1可見，未能辦全兩證的上述兩所學(xué)校已售公有住房在校園內(nèi)分布情況都是校內(nèi)分散型。這從單位在土地使用權(quán)屬的管理角度分析是很容易理解的，因為作為高校而言，所使用的土地須具有獨(dú)立性與完整性，如果校內(nèi)分散型已售公有住房同時辦理土地使用權(quán)證，則勢必產(chǎn)生在一宗完整的校園國有土地中包含若干宗私有土地的混亂局面。由此，校內(nèi)分散型已售公有住房“兩證”不全的原因已顯而易見。從表2中還可看出，在走訪的8所高校中，有4所高校有物業(yè)管理，還有4所未引入物管，引入物管與不引入物管的高校各占50%。除云南財經(jīng)大學(xué)1所高校以外，其余7所高校已售公有住房都有對外出售情況。非本校職工住戶最高達(dá)70%。8所高校中，出現(xiàn)改變住房用途從事經(jīng)營活動情況的有4所，占50%。

3、已售公有住房的屬性及定位

對于已售公有住房（含房改房、空置公有住房和集資房三大類），基于絕大多數(shù)職工住戶通過評估價繳納購房款，取得公有住房房產(chǎn)證后并認(rèn)為所購房屋為商品房的錯誤認(rèn)識，這里有必要進(jìn)行必要的闡述。

首先，公有住房的出售并不是一種市場行為，其出售過程不體現(xiàn)商品交換的基本特征，因此，已售公有住房實(shí)質(zhì)上是我國住房福利性政策的延伸。

其次，公有住房的出售對象為原房屋居住者或本單位取得購房資格的職工，而不是對社會公開出售，這和商品房是有本質(zhì)區(qū)別的。真正的商品房是有政府組織完成的土地一級開發(fā)過程，然后有開發(fā)商介入，房價包含各種稅和費(fèi)，出售對象為全社會。

為此，對已售公有住房而言，其屬性為我國住房福利性政策的延伸。其定位為非商品房。因福利來源主體為學(xué)校，故住戶應(yīng)有自覺服從學(xué)校管理的義務(wù)。

四、校內(nèi)分散型已售公有住房存在的突出問題

1、“房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證”兩證不全給職工住戶和學(xué)校帶來的影響

從住戶角度看，兩證不全首先缺乏私有財產(chǎn)的完整性而產(chǎn)生不安定因素；其次，在房屋依法上市交易時受到阻礙，須通過較繁瑣的程序才能完成交易過程，有的甚至無法進(jìn)行上市交易，僅能私下交易，這在一定程度上影響了職工利益。從學(xué)校層面看，已售公有住房辦理產(chǎn)權(quán)證后，所有住房成為私有財產(chǎn)，導(dǎo)致學(xué)校相關(guān)職能部門喪失管理資格，住戶在獲取房產(chǎn)證的同時，也脫離了學(xué)校對原公有住房管理的相關(guān)規(guī)章制度約束。這就造成了有執(zhí)法權(quán)的政府機(jī)關(guān)不過問或者管得少的現(xiàn)實(shí)狀況，原因是已售公有住房在各高校校園內(nèi)，理應(yīng)屬于校內(nèi)事務(wù)。而無執(zhí)法權(quán)的學(xué)校無權(quán)管理私有財產(chǎn)，這樣便形成社會管理的真空地帶，在此局面下，少數(shù)住戶甚至出現(xiàn)不利于學(xué)校和危及多數(shù)住戶利益的不規(guī)范行為。

2、“職工住宅”的概念逐漸淡化、治安形勢嚴(yán)峻（以云南農(nóng)業(yè)大學(xué)為例）

云南農(nóng)業(yè)大學(xué)共有已售職工住房1161套，其中，校內(nèi)分散型886套，據(jù)2015年初調(diào)查統(tǒng)計，已有160戶住房出售，未出售房屋中，絕大多數(shù)由原教職工房主的子女及親屬居住或?qū)ν獬鲎?。非本校職工居住人員占住戶總數(shù)的65%，這些住戶與學(xué)校既無組織人事關(guān)系，又無經(jīng)濟(jì)關(guān)系，因此教職工住宅區(qū)的概念逐漸淡化。在物業(yè)管理缺失、住戶缺乏有效約束機(jī)制的背景下，存在各種安全隱患。

3、未引入物管的學(xué)校公共設(shè)備設(shè)施管理部門缺失（以云南農(nóng)業(yè)大學(xué)為例）

因多種原因，云南農(nóng)業(yè)大學(xué)已售公有住房一直未引入物管。95房改至今，云南農(nóng)業(yè)大學(xué)已售公有住房的水、電及公共維修事宜一直由后勤在權(quán)責(zé)不清晰的狀態(tài)下，以代管形式維持至今。95房改辦證時繳納的維修基金總額72萬元，經(jīng)多次申請維修，已全部用盡，目前無公共維修經(jīng)費(fèi)來源。同時面臨著公共給排水系統(tǒng)、電路系統(tǒng)老化嚴(yán)重，屋頂漏雨現(xiàn)象普遍存在，防雷抗震、消防安全等諸多領(lǐng)域亟待實(shí)行統(tǒng)一管理的問題。從其它高校情況看，凡未實(shí)行物業(yè)社會化管理的高校已售公有住房都面臨著以上同樣的問題。

五、解決已售公有住房存在問題的對策與思考

1、全面實(shí)行已售公有住房物業(yè)管理是解決當(dāng)前突出問題的有效手段

正如上文中所述，校外集中型與校內(nèi)集中型兩種分布類型已售公有住房容易實(shí)施社會化物業(yè)管理，這里著重論述校內(nèi)分散型住房物業(yè)管理問題。

第一，鑒于物業(yè)管理與后勤工作聯(lián)系密切的實(shí)際，學(xué)校可在加強(qiáng)和細(xì)化后勤工作的基礎(chǔ)上，將校內(nèi)分散型已售職工住房納入后勤工作的重要內(nèi)容，在成立業(yè)主委員會的基礎(chǔ)上，后勤部門與業(yè)主委員會共同制定管理辦法，完善住宅區(qū)統(tǒng)一要求的行為規(guī)范，制定有效約束機(jī)制，實(shí)行正規(guī)化物業(yè)管理。此模式基于房屋產(chǎn)權(quán)屬于私人，但房屋占地和公共設(shè)施屬于學(xué)校的實(shí)際考慮，學(xué)校后勤完成校內(nèi)分散型已售公有住房物業(yè)管理符合學(xué)校實(shí)際。

第二，向社會公開招標(biāo)，選擇物業(yè)管理經(jīng)驗豐富、實(shí)力強(qiáng)的物管企業(yè)，對分散在校園內(nèi)的住宅區(qū)和教學(xué)區(qū)實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，分別明確教學(xué)區(qū)和住宅區(qū)管理的職責(zé)范圍、管理目標(biāo)，在學(xué)校相關(guān)部門和業(yè)主委員會的配合下，由一家企業(yè)統(tǒng)一部署、統(tǒng)一管理。此模式實(shí)質(zhì)上是校內(nèi)教學(xué)區(qū)物管工作范圍的延伸，優(yōu)點(diǎn)是方便統(tǒng)一，可有效避免多家物管交叉管理、協(xié)調(diào)困難的現(xiàn)象，從真正意義上實(shí)現(xiàn)校園內(nèi)住宅物業(yè)管理的社會化，可大幅度減輕學(xué)校負(fù)擔(dān)。

2、借舊城及城中村改造項目解決已售公有住房存在問題的利與弊

第一，有利方面。通過參加改造，可大幅度提升學(xué)校辦學(xué)環(huán)境，在很大程度上減輕校園社會治安和消防隱患問題，使學(xué)校與周邊現(xiàn)代化城市自然融合。徹底消除少數(shù)住戶的不規(guī)范行為現(xiàn)象，解決已售公有住房因給排水系統(tǒng)、供電路系統(tǒng)、屋頂老化等問題形成的資金壓力和由此給學(xué)校帶來的一系列負(fù)擔(dān)。對于學(xué)校改造范圍內(nèi)有房的住戶而言，參加改造后，可實(shí)現(xiàn)舊房換新房，另有一定面積的獎勵，徹底改善居住環(huán)境，提高居住品質(zhì)。

第二，不利方面。一方面，參加改造后，校園土地面積減少。對于校內(nèi)分散型已售公有住房的學(xué)校而言，需重新選址，重建改造范圍內(nèi)被拆遷的在用公有建筑物、構(gòu)筑物，教學(xué)科研設(shè)施設(shè)備的搬遷難免產(chǎn)生巨大的損失、損耗。這對學(xué)校將產(chǎn)生較大的負(fù)面影響，不僅范圍廣，而且程度深。另一方面，改造后土地不再是學(xué)校的，學(xué)校的地產(chǎn)和房產(chǎn)已和土地一級開發(fā)機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)賬物兩清。由此帶來的不利結(jié)果有三方面：一是因改造后房價高，容易引起對舊城改造政策和程序不清楚的教職工對學(xué)校決策層的誤解。二是在改造區(qū)內(nèi)無房的職工，特別是年青教師因未實(shí)現(xiàn)低價購房的目標(biāo)而失望。三是改造過程中可能存在項目風(fēng)險。

通過利弊分析得出的結(jié)論是：借舊城和城中村改造項目來解決已售公有住房存在的問題雖存在有利的一面，但不是最佳的辦法，因此須慎重對待。

3、借助各方力量，采取產(chǎn)權(quán)置換的辦法，消除已售公有住房對學(xué)校發(fā)展和職工利益的影響

借助各方力量，采取產(chǎn)權(quán)置換的辦法，徹底消除已售公有住房對學(xué)校發(fā)展和職工利益的影響不一定符合所有高校的實(shí)際，但對于校內(nèi)分散型已售公有住房且校內(nèi)分散區(qū)域較廣泛的高校而言（如云南農(nóng)業(yè)大學(xué)），在土地資源極度緊張的現(xiàn)實(shí)面前，不失為一種行之有效的辦法。該辦法采取一次性整體產(chǎn)權(quán)置換的可能性不大，但在條件允許，有重大項目支撐、政策支撐、資金支持的特定背景下，采取分時段、分批次逐漸處置的辦法則會有可操作性與現(xiàn)實(shí)性，有望成為未來解決學(xué)校土地資源緊缺問題而采取的一系列重大舉措。

[1]李國華：公有住房售后法律問題研究——公有住房售后產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)問題研究[J].政府法治研究，1998（2）.

[2]馮慧、倪曉軍：已售公有住房專項維修資金管理問題探討[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2010（5）.

[3]陸一川：關(guān)于已售公房物業(yè)管理的思考[J].中外房地產(chǎn)，2002（19）.

（責(zé)任編輯：張瓊芳）