京津冀地區(qū)住房需求分析

□文/任 偉

（華北理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 河北·唐山）

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京津冀地區(qū)住房需求分析

□文/任 偉

（華北理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 河北·唐山）

［提要］ 本文通過對京津冀地區(qū)住房需求進(jìn)行問卷調(diào)查，發(fā)放問卷1，008份，回收有效問卷983份。在效度和信度分析都通過的前提下，從收入、價格、年齡等因素，分析京津冀地區(qū)住房需求的偏好問題，得出隨著年齡增長，住房的需求從剛性轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳菩?，價格、物業(yè)、區(qū)位是京津冀地區(qū)購房主要考慮的因素。

關(guān)鍵詞：京津冀；住房需求；年齡結(jié)構(gòu)

原標(biāo)題：京津冀地區(qū)住房需求研究

收錄日期：2016年6月14日

京津冀地區(qū)是我國北方經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的區(qū)域之一，人口也是隨之急劇增長，相應(yīng)的住房需求不斷攀升，本文以京津冀地區(qū)住房需求為例進(jìn)行調(diào)查研究，發(fā)放問卷1，008份，回收983份有效問卷。參與本次調(diào)查問卷的人主要集中在20～50歲，也正是這一人群，是購買房屋的主力軍。

一、調(diào)查樣本的描述性統(tǒng)計分析

測量城鎮(zhèn)居民住房需求偏好的量表中，大多指標(biāo)因素都是根據(jù)文獻(xiàn)整理而來，因此在正式量表發(fā)放之前，需要通過探索性因子分析檢驗量表的合理性，即各量表的建構(gòu)效度，并通過驗證性因子分析檢驗量表模型的擬合優(yōu)度。探索性因子分析的樣本主要來自于京津冀地區(qū)城鎮(zhèn)居民。

參與本次調(diào)查問卷的人，主要集中在20～50歲，也正是這一人群，是購買房屋的主力軍。而不同年齡段的人群，對買房的主要目的不同。在剛性購房需求中，20～29歲人群占40.68%，30～39歲人群占到了46.86%，在改善性購房需求中，30～39歲人群占到了63.51%，40歲以上人群占26.67%。隨著年齡的增長，人們逐步從剛性購房需求轉(zhuǎn)變成改善性購房需求。（表1、表2）

從人口對商品房需求偏好的影響調(diào)研評價體系的因子分析結(jié)果表3可見，對影響因素指標(biāo)進(jìn)行KMO和Bartlett檢驗，檢驗結(jié)果顯示KMO=0.823＞0.5，近似卡方統(tǒng)計量為1150.439，Sig.=0，檢驗結(jié)果表明，信度系數(shù)均大于0.5，說明基本適配指標(biāo)理想。（表3）

二、住房需求影響因素分析

（一）收入對住房需求的影響。在本次調(diào)查的人中，家庭平均月收入在2，000～6，000元的人群占受訪比例54.43%，月收入在 6，000～1萬元的占比 26.35%，超過 1萬元的占比19.22%。

1、月收入為2，000～6，000元。家庭月收入在2，000～6，000元的人群中，55.89%的人會選擇繼續(xù)購房。這部分人群中，79.63%的人繼續(xù)購房是為了滿足改善性和剛性住房需求。房屋類型的選擇偏好于3室和2室。購房面積偏向于101～140平方米。

2、月收入為6，000～10，000元。家庭月收入在6，000～10，000元的人群中，57.53%的人會選擇繼續(xù)購房。這部分人群中，87.16%的人繼續(xù)購房是為了滿足改善性和剛性住房需求。這個收入人群放棄了1室住房，偏向于3室住房。購房面積偏向于101～140平方米，對81～90平方米和140平方米以上的傾向基本持平。

表1 描述性統(tǒng)計分析

3、月收入為1萬～1.5萬元。家庭月收入在1萬～1.5萬元的人群中，53.77%的人會繼續(xù)購房。繼續(xù)購房人群中，66.67%的人繼續(xù)購房是為了滿足改善性住房需求，28.07%的人繼續(xù)購房是為了滿足剛性住房需求。對于購房戶型，這個收入人群也放棄了1室住房，偏向于3室住房。這部分人群在面積選擇上放棄了81～90平方米和141～150平方米兩種選擇，更傾向于101～140平方米和150平方米以上的住房。

4、月收入為1.5萬～2萬元。家庭月收入在1.5萬～2萬元的人群中，54.84%的人會選擇繼續(xù)購房。這部分人群中，70.59%的人繼續(xù)購房是為了滿足改善性住房需求。這個收入人群偏向于3室和4室住房。這部分人群在面積選擇上放棄了71～80平方米和101～110平方米兩種選擇，更傾向于110平方米以上的住房。

5、月收入為2萬～4萬元。家庭月收入在2萬～4萬元的人群中，51.61%的人不會繼續(xù)購房，48.39%的人會繼續(xù)購房。繼續(xù)購房人群中，42.86%的人繼續(xù)購房是為了滿足改善性住房需求，35.71%的人繼續(xù)購房是為了滿足剛性住房需求，這部分人來自天津和北京。對于購房戶型的要求，這個收入人群也放棄了1室住房，偏向于3室住房。這部分人群在面積選擇上放棄了71平方米以下、91～100平方米、131～140平方米和141～150平方米四個選擇，更傾向于101～130平方米和150平方米以上的住房。

表2 人口對商品房偏好的影響調(diào)研信度分析

表3 商品房需求偏好效度分析

6、月收入為4萬元以上。家庭月收入在4萬元以上的人群中，57.14%的人不會繼續(xù)購房，42.86%的人會繼續(xù)購房。繼續(xù)購房人群中，44%的人是為了滿足改善性住房需求，66%的人是為了投資。對于購房戶型，這個收入人群偏向于5室住房。這部分人群在面積選擇上放棄了81～90平方米、101～110平方米、111～120平方米、131～140平方米、141～150平方米五種選擇，更傾向于150平方米以上的住房。

由此可見，家庭收入水平的不同直接導(dǎo)致了人們對于是否購房的選擇，對于購房的用途、購房的類型也都會產(chǎn)生很大的影響。

（二）房價、物業(yè)和周邊設(shè)施對住房需求的影響?；厥盏?83份問卷中，人們在選擇住房的時候，對周邊配套的選擇偏向于學(xué)校、公園和醫(yī)院。對于購房主要考慮的因素在所有選項中前三名的分別是價格22.69%、物業(yè)20.65%和孩子上學(xué)近18.51%。在主要考慮價格因素的前提下，人們對其他因素的選擇是物業(yè)30.25%、孩子上學(xué)近20.28%、房屋設(shè)計16.73%、周邊配套16.37%、地段9.96%、品牌6.41%。

（三）年齡對住房需求的影響。對住房偏好進(jìn)行年齡結(jié)構(gòu)的分析可得，20～29歲人群在購房時考慮更多的是價格、物業(yè)和孩子上學(xué)較近等因素；30～39歲人群在購房時考慮更多的是孩子上學(xué)近、價格、物業(yè)；40～49歲人群在購房時考慮更多的是價格、物業(yè)、孩子上學(xué)近；50～59歲人群在購房時考慮更多的是物業(yè)、價格、房型設(shè)計和地段；大于60歲的人群在購房時會放棄房型設(shè)計和地段因素，更多考慮物業(yè)、價格和周邊配套。由此可見，不同年齡階段的人對于住房的偏好也各不相同，呈現(xiàn)出不同的結(jié)構(gòu)。

三、總結(jié)

本文主要是通過調(diào)查問卷，從不同年齡段的人對購房的需求種類、不同收入的人對購房的偏好以及購房的綜合影響因素等方面對京津冀地區(qū)住房需求現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查分析，得出以下結(jié)論：

（一）在京津冀地區(qū)，超過半數(shù)以上的人有購房需求，而這些有購房需求的人中絕大多數(shù)人都是購房用于居住，不是用于投資。

（二）不同年齡階段、不同購房目的其購房的需求種類不同。隨著年齡的增長，購房需求也逐漸從剛性購房需求轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳菩再彿啃枨蟆＞C合來看，剛性購房需求主要集中在20～29歲這一年齡段。

（三）無論是剛性購房需求人群還是改善性購房需求人群，半數(shù)以上選擇購買的是新房而不是二手房。而且剛性購買需求人群中有相當(dāng)一部分選擇多層樓房，而改善性需求人群中，相當(dāng)一部分選擇的是花園洋房。

（四）月收入的高低導(dǎo)致人們對于住房需求的層次也不同，是人們選擇住房的重要影響因素。在一定范圍內(nèi)，隨著人們月收入的增加，選擇購房的面積也呈現(xiàn)增加的趨勢，并且逐漸從剛性購房需求轉(zhuǎn)換成改善性購房需求；但是隨著月收入超過一定的范圍，有相當(dāng)一部分人群選擇不再繼續(xù)購房，在選擇繼續(xù)購房的人群中主要是改善性購房需求的人群居多，投資需求的人群也在逐步增加。

（五）房屋價格、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、物業(yè)管理情況是影響人們購房偏好的三大主要影響因素。其中，購房人群對于周邊設(shè)施的偏好，主要是偏向于學(xué)校、公園和醫(yī)院。

基金項目：河北省社會科學(xué)發(fā)展研究項目：“河北省住房需求研究”（項目編號：201603020232）

中圖分類號：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A