房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險管理研究

劉昱含

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的內(nèi)涵與特征

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的相關(guān)概念

1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的內(nèi)涵。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動過程中，由于內(nèi)外環(huán)境的影響，從而導(dǎo)致企業(yè)的預(yù)期收益與實(shí)際收益出現(xiàn)偏差使企業(yè)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失的可能性。

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)行業(yè)也在迅速地發(fā)展，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展貢獻(xiàn)了不可忽視的力量。但是在房地產(chǎn)市場繁榮的背后，也隱藏著危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)的高負(fù)債、高投資、低資金周轉(zhuǎn)率等特點(diǎn)和最近幾年來國家出臺針對房地產(chǎn)的各項(xiàng)調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險不斷加大。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式。

（1）償債風(fēng)險。

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，在企業(yè)進(jìn)行開發(fā)時的資金絕大多數(shù)來源于銀行借款，而自有資金占有比較少。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)資金回收期較長，企業(yè)收益有很大的不確定性，這樣就為企業(yè)按期及時償還債務(wù)帶來了很大的風(fēng)險。

（2）利率變動風(fēng)險。

利率變動帶來的風(fēng)險對負(fù)債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)來說是十分不利的。當(dāng)出現(xiàn)通貨膨脹的時候，銀行貸款利率會增加，這樣會增加房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債成本，使得企業(yè)的預(yù)計(jì)收益減少。

（3）再籌資風(fēng)險。

當(dāng)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率過高的時候，會降低企業(yè)對其債權(quán)人的償還債務(wù)的保證，這樣企業(yè)再想從其他渠道進(jìn)行籌集資金的難度將會加大，產(chǎn)生再籌資風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的特征

1.不確定性。

房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)動過程中總會受到各種內(nèi)外因素的影響。從內(nèi)部因素來看，房屋附著在土地上，這樣使房屋具有很強(qiáng)的地域性和不可移動性，區(qū)域性特點(diǎn)十分突出。每一個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、資源狀況、需求狀況等都不相同，其帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險也不相同；從外部因素來看，房地產(chǎn)行業(yè)受到利率、匯率、國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響較大。匯率受到市場影響，具有很強(qiáng)的不確定性，帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險也不確定。

2.集中性。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的集中性主要體現(xiàn)在償債風(fēng)險方面。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，在其開發(fā)階段的資金需求量巨大，然而自有資金卻是有限性的。因此，絕大多數(shù)企業(yè)依靠銀行借款來獲得資金，過度使用財(cái)務(wù)杠桿使得資產(chǎn)負(fù)債率過高，容易使企業(yè)陷入因?yàn)橘Y金鏈斷裂而出現(xiàn)的破產(chǎn)危機(jī)。

3.資金周轉(zhuǎn)率低。

房地產(chǎn)的開發(fā)從土地購買、土地開發(fā)、房屋施工、房屋驗(yàn)收、房屋出售是一個十分漫長的階段，在每一個階段都要資金的支持，然而房屋只有在預(yù)售或者出售階段才會有部分資金的收回。并且在房屋出售階段購買者多數(shù)采用分期付款的方式，一般來說都需要10～30年的時間才能全部還清款項(xiàng)。同時由于一些房地產(chǎn)企業(yè)對購買者購買條件以及信用評估不到位，使得企業(yè)應(yīng)收賬款質(zhì)量低，容易產(chǎn)生壞賬。因此從出售到資金收回再到獲得利潤的過程就更加漫長。

4.土地作用大。

土地是房地產(chǎn)企業(yè)最基本的生產(chǎn)原料，房地產(chǎn)企業(yè)是依靠土地維持的，土地不僅是企業(yè)利潤的來源，也是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的長久動力。土地的數(shù)量、質(zhì)量對于房地產(chǎn)企業(yè)的興衰至關(guān)重要。當(dāng)土地儲備充足，并且質(zhì)量好時，房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)競爭力較強(qiáng)，企業(yè)利潤空間就會大大增加；然而當(dāng)企業(yè)土地儲備不足，地理位置、周圍環(huán)境狀況沒有優(yōu)勢時，企業(yè)的競爭力會大大削弱。同時不理智的儲備也會造成企業(yè)的資金占用過多，對企業(yè)資金的流動性帶來威脅，從而帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險管理的問題與對策建議

（一）我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險管理的問題

1.籌資方面，資金結(jié)構(gòu)不合理，企業(yè)負(fù)債比例過高。

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要巨額資金的注入，而自有資金十分有限，加上我國的資本市場還并不是十分發(fā)達(dá)，我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)依靠銀行借款來獲得資金，運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行債務(wù)融資。這樣就使得資金結(jié)構(gòu)單一，資產(chǎn)負(fù)債率過高，從而增加了負(fù)債成本。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的警戒線水平為60%，有調(diào)查顯示，我國的平均資產(chǎn)負(fù)債率甚至已經(jīng)高達(dá)75%。

2.投資方面，投資決策不科學(xué)，隨意性大。

房地產(chǎn)行業(yè)作為了一個高收益行業(yè)，對于投資者來說有著巨大的吸引力，然而它必然也伴隨著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資者的投資風(fēng)險意識較弱，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資前，并沒有對投資對象和投資價值進(jìn)行細(xì)致的分析、調(diào)查、研究，對于客戶的需求等方面也沒有很好地了解，導(dǎo)致盲目投資，隨意性較大，造成財(cái)務(wù)風(fēng)險。

3.資金運(yùn)營方面，應(yīng)收賬款管理質(zhì)量低和存貨流動性差。

（1）應(yīng)收賬款管理質(zhì)量低。

房地產(chǎn)企業(yè)的購買者多數(shù)采用按揭、分期付款方式購買產(chǎn)品，使得房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款大于其他企業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場的競爭加大，不少房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行盲目賒銷，放松購買條件，一方面可以盡快減少固定房屋庫存，也可以增加賬面利潤。但是對于購買者信用評估不到位，信用等級了解不夠，信用政策不合理，加上在應(yīng)收賬款管理期間有些企業(yè)的不作為，使得房地產(chǎn)企業(yè)對于大量的應(yīng)收賬款管理質(zhì)量低下，收回的難度加大，產(chǎn)生壞賬。

（2）存貨流動性差。

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品為不動產(chǎn)房屋，因?yàn)槭艿降赜虻纫蛩赜绊?，買賣手續(xù)復(fù)雜，它的變現(xiàn)能力比較差，這樣就導(dǎo)致了存貨的流動性差。

4.法律法規(guī)不健全。

我國有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的法律制度還不完善，監(jiān)管不到位，雖然近年來國家不斷進(jìn)行房地產(chǎn)的調(diào)控，如“國五條”頒布，但是房地產(chǎn)企業(yè)投機(jī)行為仍然大量存在，炒房投機(jī)等行為增大了房地產(chǎn)的泡沫。

（二）對于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險管理的對策建議

1.建立健全企業(yè)風(fēng)險識別系統(tǒng)，關(guān)注外部環(huán)境。

企業(yè)的發(fā)展離不開所在環(huán)境的影響，隨著社會不斷地深入發(fā)展和競爭程度的加深，外部環(huán)境也在發(fā)生著越來越重要的作用。為了房地產(chǎn)企業(yè)更好地發(fā)展，企業(yè)應(yīng)該建立健全風(fēng)險識別系統(tǒng)，密切關(guān)注外部環(huán)境，通過進(jìn)行市場調(diào)研等手段，不斷增強(qiáng)自己對外部環(huán)境的適應(yīng)性。比如：時刻關(guān)注國家對有關(guān)房地產(chǎn)市場的方針政策、土地政策、稅收改革、市場利率的變化等等，有利于企業(yè)不斷調(diào)整自己的發(fā)展方向和目標(biāo)，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險，促進(jìn)自身發(fā)展。

2.優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險。

（1）籌資方面，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債。

我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，銀行借款占有很大比例，資產(chǎn)負(fù)債率十分高，已超出警戒線水平。近年來國家一系列宏觀調(diào)控政策，如存貸利率調(diào)整，使得不少房地產(chǎn)企業(yè)陷入資金困境。因此，企業(yè)要積極擴(kuò)展融資渠道，發(fā)展多元化融資，加大權(quán)益性融資的比例，如進(jìn)行證券、信托融資、公司委托、利用外資或者合作開發(fā)等等，適度負(fù)債以減少債務(wù)融資比例，從而改善資本結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險。

（2）投資方面，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，多元化經(jīng)營分散風(fēng)險。

房地產(chǎn)投資是高風(fēng)險投資，企業(yè)的經(jīng)營者在投資前應(yīng)該對投資對象進(jìn)行細(xì)致、準(zhǔn)確的可行性研究，以確保投資價值。同時，房地產(chǎn)投資不要僅限于本地或者一種房產(chǎn)，企業(yè)可以跨區(qū)域投資發(fā)展，可以投資住房、商鋪、寫字樓等，甚至是水泥、鋼材等行業(yè)，從而優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，分散企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險。

（3）資金運(yùn)營方面，注重資金日常管理，提高資金使用率。

由于房地產(chǎn)開發(fā)時間長，回收期長，占用了大量資金，資金周轉(zhuǎn)效率較低，資金運(yùn)營管理不善，極易導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)，財(cái)務(wù)風(fēng)險大。因此，首先對于企業(yè)日常資金的使用進(jìn)行合理的安排，合理分配各環(huán)節(jié)、各部門資金的使用，提高整個企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率；其次，對于房地產(chǎn)企業(yè)顧客的信用狀況進(jìn)行準(zhǔn)確評估，選擇信用較好的顧客賒銷，以保證應(yīng)收賬款的質(zhì)量，避免壞賬。對于企業(yè)應(yīng)收賬款的回收要積極主動；再次，房地產(chǎn)企業(yè)要建立意外損失的準(zhǔn)備金，可以及時有效規(guī)避企業(yè)產(chǎn)生的意外風(fēng)險。

（4）利益分配方面，制定靈活的收益分配政策。

房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，資金需求量巨大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行利益分配時，應(yīng)盡量減少現(xiàn)金分配，以轉(zhuǎn)增實(shí)收資本為主，這樣就可以降低資金帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險的可能性。

3.建立健全風(fēng)險管理制度。

（1）建立健全風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。

在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的整個過程都應(yīng)該將風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)貫穿其中，企業(yè)利用數(shù)學(xué)模型等方法對報(bào)表數(shù)據(jù)以及財(cái)務(wù)資料等進(jìn)行分析，可以得出流動比率、總資產(chǎn)增長率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等科學(xué)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，估測企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險，從而保證財(cái)務(wù)風(fēng)險管理更加有效。

（2）建立健全企業(yè)的預(yù)算管理、成本管理。

房地產(chǎn)企業(yè)資金消耗量十分大，一個良好的預(yù)算體系，有助于企業(yè)內(nèi)部預(yù)算工作的加強(qiáng)，企業(yè)資金管理水平的提高。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立項(xiàng)目預(yù)算與資本預(yù)算相結(jié)合的預(yù)算管理體系。項(xiàng)目預(yù)算時企業(yè)要對投資項(xiàng)目的可行性、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、借款數(shù)額、項(xiàng)目收入等進(jìn)行全方位預(yù)算，以便企業(yè)能夠進(jìn)行更有效、更科學(xué)的決策；資本預(yù)算時企業(yè)對各部門資金計(jì)劃匯總之后，根據(jù)整體的資金狀況，制定出整體協(xié)調(diào)的企業(yè)預(yù)算。同時，企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)時還應(yīng)該加強(qiáng)成本管理，盡可能將核算對象細(xì)分，明確各核算對象的成本，有利于對企業(yè)風(fēng)險的防控。

（3）建立現(xiàn)代化企業(yè)信用管理制度。

房地產(chǎn)企業(yè)的賒銷規(guī)模，應(yīng)收賬款規(guī)模比較大，企業(yè)在應(yīng)收賬款回收階段會面臨著因?yàn)樾庞脝栴}而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立現(xiàn)代化的信用管理制度，制定合理的信用評價體系和信用等級標(biāo)準(zhǔn)，對賒銷顧客的信息收集、審查，對其信用進(jìn)行有效地評價，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險。

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