養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目投資風(fēng)險評價研究

馮雪東，鄭生欽　

（山東建筑大學(xué)　管理工程學(xué)院，山東　濟南　250101，E-mail：872753386@qq.com）

養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目投資風(fēng)險評價研究

馮雪東，鄭生欽

（山東建筑大學(xué)管理工程學(xué)院，山東濟南250101，E-mail：872753386@qq.com）

摘要：由于養(yǎng)老地產(chǎn) PPP項目投資成本高、投資環(huán)境復(fù)雜、投資回收期長等特點，使項目開發(fā)存在較高的投資風(fēng)險。從項目建設(shè)、運營狀況、養(yǎng)老行業(yè)和宏觀環(huán)境4個方面，總結(jié)出養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目投資過程中的16個風(fēng)險因素，運用模糊綜合評價方法對各項風(fēng)險因素進行評價，確定各風(fēng)險因素對養(yǎng)老地產(chǎn) PPP項目的影響程度，并針對主要風(fēng)險因素提出規(guī)避風(fēng)險的建議，以期為社會資本對養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目投資風(fēng)險分析提供依據(jù)。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；PPP項目；投資風(fēng)險；風(fēng)險評價

截至2014年底，我國60周歲及以上老年人口達到21242萬人，占總?cè)丝诘?5.5%，面對老齡化人口日益增多的現(xiàn)狀，2015年國家發(fā)改委下發(fā)了《關(guān)于進一步做好養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展有關(guān)工作的通知》，通知中強調(diào)要加大養(yǎng)老服務(wù)體系投入力度。為響應(yīng)國家號召，各地區(qū)紛紛下發(fā)促進養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策，養(yǎng)老地產(chǎn)項目則成為政府首要審批項目。在促進養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施過程中，政府承擔(dān)著巨大的財政壓力。但是早在2013年國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中就指出鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，然而，由于養(yǎng)老地產(chǎn)與常規(guī)的住宅地產(chǎn)不同，屬于持有性可租可售的項目，具有資金投入量大、投資回收期長、不確定性高等特點，加之受傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念影響，令養(yǎng)老地產(chǎn)項目在建設(shè)、運營管理、市場行情和宏觀環(huán)境等方面存在多重風(fēng)險，使得多數(shù)開發(fā)企業(yè)及社會資本對養(yǎng)老地產(chǎn)項目的投資和開發(fā)積極性不高，PPP模式在養(yǎng)老地產(chǎn)項目中尚未得到廣泛推廣。

目前，國內(nèi)外許多學(xué)者對PPP項目及養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險進行了研究。Jui-Sheng等［1］從政府政策、宏觀經(jīng)濟、自然環(huán)境、建設(shè)過程等13個大方面63個小方面總結(jié)了PPP項目的風(fēng)險因素。Yelin Xu等［2］在前人研究的基礎(chǔ)上總結(jié)出34個PPP項目風(fēng)險因素，運用德爾菲法建立了模糊綜合評價模型，對總結(jié)出的風(fēng)險因素進行評價，并對中國高速公路PPP項目的投資風(fēng)險進行分析。Iyer等［3］通過建立ISM模型構(gòu)建 PPP項目投資風(fēng)險的等級結(jié)構(gòu)和內(nèi)部關(guān)系，并利用M ICMAC分析確定這些風(fēng)險的相關(guān)性和影響力。Bon-Gang等［4］通過對新加坡的10個成功運用PPP模式的項目進行分析，總結(jié)出PPP項目的風(fēng)險因素，并運用問卷調(diào)查的形式確定了關(guān)鍵風(fēng)險因素。劉憲寧等［5］從政治、金融、運營和市場等8個方面對城市軌道交通PPP項目的融資風(fēng)險進行了研究。吳瑾［6］運用效用論原理將基礎(chǔ)設(shè)施PPP項目的風(fēng)險分為內(nèi)部風(fēng)險和外部風(fēng)險，并建立了PPP項目最優(yōu)風(fēng)險分擔(dān)框架。在對養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險研究中，David［7］提出要優(yōu)化養(yǎng)老資產(chǎn)配置，建立真正有效的養(yǎng)老投資組合，從而降低養(yǎng)老投資風(fēng)險。劉玉峰等［8］通過對PFI模式的養(yǎng)老地產(chǎn)項目進行風(fēng)險分擔(dān)探討，分析了養(yǎng)老地產(chǎn)PFI項目的風(fēng)險，并進行了風(fēng)險分擔(dān)設(shè)計。劉群紅等［9］通過對我國宏觀經(jīng)濟環(huán)境及養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析，確定出影響?zhàn)B老地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險因素，并采用 AHP方法構(gòu)建了養(yǎng)老地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系。

綜合來看，對PPP項目及養(yǎng)老地產(chǎn)項目的風(fēng)險研究已比較成熟，運用PPP模式不僅能夠減輕政府財政壓力，還能有效地分擔(dān)投資方的投資風(fēng)險。因此，為促進PPP模式在養(yǎng)老地產(chǎn)項目中的應(yīng)用，減輕政府財政壓力，提高社會資本對養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資的積極性，對養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目投資風(fēng)險進行評價，確定各風(fēng)險因素對項目的影響程度，并提出規(guī)避風(fēng)險的建議，對促進社會資本對養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目的投資具有重要意義。

1　養(yǎng)老地產(chǎn)P PP項目投資風(fēng)險因素分析

對于養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目而言，其投資風(fēng)險具有階段性和高風(fēng)險性，在對項目做出投資決策之前對其進行投資風(fēng)險分析，是保證項目投資成功的重要前提。針對養(yǎng)老地產(chǎn)的特點及目前在我國的發(fā)展現(xiàn)狀，從項目建設(shè)、項目運營狀況、養(yǎng)老行業(yè)和宏觀環(huán)境4個方面對投資風(fēng)險進行分析，為風(fēng)險管理和風(fēng)險決策奠定分析基礎(chǔ)。

1.1項目建設(shè)風(fēng)險

項目建設(shè)風(fēng)險主要指在項目的建設(shè)過程中，由于相關(guān)因素估計錯誤或超出預(yù)計范圍所引起的投資風(fēng)險，這一類風(fēng)險的出現(xiàn)將直接影響項目成敗。

（1）建設(shè)成本超支風(fēng)險。養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目往往是由社會資本和政府共同出資建設(shè)，雙方出資金額比例會在項目建設(shè)之前商議確定，在建設(shè)過程中由于工期推延、價格上漲等原因造成建設(shè)成本超支，雙方增加成本投入，進而影響項目投資回收期。

（2）建設(shè)工期延遲風(fēng)險。項目建設(shè)工期的按時完成是項目成功運營的前提。養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目的特許期包括項目的建設(shè)期和運營期，在特許期一定的情況下，項目建設(shè)期的增加，將影響項目未來運營收益。

（3）材料供應(yīng)商的違約風(fēng)險。項目建設(shè)各階段的順利進行，主要取決于材料供應(yīng)商對建設(shè)材料的及時供應(yīng)，若出現(xiàn)材料供應(yīng)商的違約現(xiàn)象，將會導(dǎo)致項目工期延遲、建設(shè)成本超支以及運營收益降低等現(xiàn)象。

（4）建設(shè)質(zhì)量風(fēng)險。養(yǎng)老地產(chǎn)項目是提供老年人居住、生活照顧、醫(yī)療護理、娛樂和精神慰藉等為一體的復(fù)合型地產(chǎn)，該類項目的服務(wù)對象是老年人，項目的建設(shè)質(zhì)量和舒適程度將直接影響老年人居住數(shù)量。因此，項目的建設(shè)質(zhì)量是項目成功運營的重要保障。

（5）規(guī)劃設(shè)計變更風(fēng)險。建設(shè)過程中由于引進新的建設(shè)理念和更適宜的建設(shè)方案需要對現(xiàn)有的規(guī)劃設(shè)計進行變更，該變更可能會導(dǎo)致項目工期延誤及建設(shè)成本超支，在PPP項目特許期一定的條件下，使得項目運營期減少。

1.2 項目運營風(fēng)險

（1）運營管理風(fēng)險。養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目是由社會資本及政府組成的項目公司來開發(fā)和運營，項目公司自身的管理水平?jīng)Q定著項目投資風(fēng)險的大小，若投資該項目的社會資本所處的行業(yè)為非養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)，對老年人的服務(wù)需求了解較少，會導(dǎo)致項目因運營管理不善造成收益欠佳。

（2）運營成本超支風(fēng)險。養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目屬于經(jīng)營型房地產(chǎn)項目，為降低項目投資風(fēng)險，提高社會資本投資積極性，政府往往會保證養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目的最低收益水平。但是項目的物業(yè)維修費、工作人員的工資及福利費、保險費和醫(yī)療設(shè)備維護維修費等未來的運營成本是由項目公司自己承擔(dān)，實際支出是否會超過預(yù)期的運營成本風(fēng)險是社會資本投資養(yǎng)老地產(chǎn)需要重點評估的風(fēng)險因素之一。

（3）運營價格風(fēng)險。在項目公司成立之前，政府會與社會資本協(xié)商簽訂項目特許期協(xié)議，在特許期協(xié)議中會對該項目的運營價格進行規(guī)定，但是隨著國家經(jīng)濟的不斷提高，物價上漲，運營成本不斷增加，若運營價格在某一時期內(nèi)保持不變，會直接影響項目的收益。

1.3養(yǎng)老行業(yè)風(fēng)險

（1）行業(yè)競爭風(fēng)險。隨著老齡化人口的增加及政府對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的大力倡導(dǎo)，普通住宅的房地產(chǎn)開發(fā)商可能會紛紛加入養(yǎng)老地產(chǎn)市場，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的不斷增多，會增加養(yǎng)老地產(chǎn)的市場競爭，進而加大了同行業(yè)競爭風(fēng)險。

（2）市場需求風(fēng)險。雖然目前老齡化人口眾多，但受傳統(tǒng)觀念影響，多數(shù)老人希望在兒女身邊養(yǎng)老，市場需求量未知，雖然在養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目中，政府為分擔(dān)社會資本的投資風(fēng)險，在特許協(xié)議中會對項目的最低需求量進行擔(dān)保，但未知的需求風(fēng)險仍會影響?zhàn)B老地產(chǎn)PPP項目的投資收益。

（3）通貨膨脹風(fēng)險。養(yǎng)老地產(chǎn)市場若出現(xiàn)通脹率下降，將會減少市場需求，給投資者帶來損失。若通脹率增大會刺激對養(yǎng)老地產(chǎn)商品的需求，在合理范圍內(nèi)的增長給投資者帶來增益，但過分膨脹會使得建筑材料價格上漲進而使開發(fā)費用增加，從而加大養(yǎng)老地產(chǎn)的投資風(fēng)險。

（4）利率風(fēng)險。由于養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資大、投資回收期長，在項目建設(shè)過程中部分資金由銀行貸款獲得。因此，利率的波動可能會增加項目的投資成本。

1.4宏觀環(huán)境風(fēng)險

（1）社會環(huán)境風(fēng)險。養(yǎng)老地產(chǎn)在我國處于起步階段，與各地區(qū)的城市規(guī)劃、社會治安、區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r、居民教育程度及文化水平等息息相關(guān)。養(yǎng)老地產(chǎn)的投資開發(fā)要符合城市總體規(guī)劃、確保區(qū)域聯(lián)合發(fā)展，在項目投資開發(fā)前應(yīng)通過詳細的市場調(diào)查準(zhǔn)確地了解當(dāng)?shù)丨h(huán)境，盡量規(guī)避社會環(huán)境風(fēng)險對項目的影響。

（2）不可抗力風(fēng)險。在項目建設(shè)過程中，會存在無法預(yù)見、無法避免、無法控制、無法克服的意外事件或自然災(zāi)害等情況發(fā)生，導(dǎo)致項目工期延誤，成本增加等。

（3）政府政策風(fēng)險。目前，房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要支柱，對養(yǎng)老地產(chǎn)而言，政府出臺的有關(guān)土地、稅收、住房、環(huán)保等政策都會直接或者間接影響?zhàn)B老地產(chǎn)投資者的收益目標(biāo)。

（4）減少特許期或收回項目經(jīng)營權(quán)風(fēng)險。由于養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目的運營管理相較于其他地產(chǎn)類型需要更專業(yè)化，若項目的運營及管理不善，會使政府減少該項目的特許運營期或直接收回項目的經(jīng)營權(quán)。

2　養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目投資風(fēng)險因素評價

2.1確立評價指標(biāo)體系

根據(jù)對養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目投資風(fēng)險影響因素分析，將所分析的因素按照項目建設(shè)、項目運營、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)及宏觀環(huán)境4個方面確定養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目的投資風(fēng)險因素指標(biāo)體系為4個準(zhǔn)則層，16個指標(biāo)層。如圖1所示。

圖1　　養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目投資風(fēng)險因素評價指標(biāo)體系　

2.2確定評價指標(biāo)權(quán)重

運用層次分析法和模糊綜合法來評價養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目的投資風(fēng)險，首先通過Satty的1-9級判斷尺度，將投資風(fēng)險因素制成調(diào)查問卷，運用問卷調(diào)查法確定各指標(biāo)間的相對重要性，調(diào)查問卷以走訪和郵件的形式在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（58份）、施工企業(yè)（46份）、政府部門（62份）、養(yǎng)老機構(gòu)負責(zé)人（64份）、風(fēng)險評估單位（50份）及人壽保險單位（40份）發(fā)放，共發(fā)放問卷320份，收回282份，有效問卷264份，有效回收率82.5%。對回收的問卷進行整理，運用層次分析軟件對問卷數(shù)據(jù)進行分析處理，從而獲得評價指標(biāo)體系中指標(biāo)的權(quán)重（見表1），結(jié)果測查CR均小于0.1，判斷矩陣具有一致性。

2.3建立模糊評價模型及實施步驟

2.3.1建立模糊評價模型

模糊評價單因素矩陣R公式如：

表1　　養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目投資風(fēng)險評價體系指標(biāo)權(quán)重　

模糊綜合評價矩陣A的計算公式如：

2.3.2構(gòu)建模糊隸屬度評價矩陣

按照各投資風(fēng)險對養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目成功運營的影響程度，將評價等級集合確定為：V=｛V1很強，V2強，V3一般，V4很弱，V5無｝，通過對30位風(fēng)險評估專家進行訪談，獲得養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目投資風(fēng)險評價指標(biāo)隸屬度矩陣，如表2所示。

2.3.3模糊綜合評價計算

由表1可知養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目投資風(fēng)險各因素的權(quán)重Wi。通過養(yǎng)老地產(chǎn) PPP項目投資風(fēng)險評價指標(biāo)隸屬域表和各個投資風(fēng)險因素指標(biāo)權(quán)重可以得出該項目建設(shè)風(fēng)險、項目運營風(fēng)險、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險和宏觀環(huán)境風(fēng)險對項目成功的影響程度。其中項目建設(shè)風(fēng)險計算方式如下。

表2　　養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目投資風(fēng)險評價指標(biāo)隸屬域　

同理，運營風(fēng)險、市場風(fēng)險和宏觀環(huán)境風(fēng)險對項目成功的影響程度分別為：

此外，由從屬權(quán)重矩陣W和模糊矩陣R，可得項目的總體評價結(jié)果：

2.3.4結(jié)果分析

從對項目的總體評價結(jié)果A可以看出養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目的投資風(fēng)險對未來項目是否成功的影響程度在“一般”以上的比率為88.4%，表明能否有效規(guī)避投資風(fēng)險是項目成功與否的前提。

此外，對項目建設(shè)風(fēng)險、項目運營風(fēng)險、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險和宏觀環(huán)境風(fēng)險對項目成功的影響程度評價結(jié)果分析，項目建設(shè)風(fēng)險和宏觀環(huán)境風(fēng)險對項目成功的影響程度相對較低，從各項指標(biāo)出現(xiàn)的權(quán)重及影響隸屬域看，項目建設(shè)風(fēng)險中的建設(shè)質(zhì)量風(fēng)險和工期延遲風(fēng)險所占權(quán)重及隸屬域在“一般”以上比率較大，說明這兩項風(fēng)險對項目未來能否成功運營起著重要作用。宏觀環(huán)境風(fēng)險中的政府政策風(fēng)險是該類風(fēng)險中影響項目成功的主要風(fēng)險。在評價結(jié)果中項目運營風(fēng)險和養(yǎng)老行業(yè)風(fēng)險對項目成功的影響程度在“一般”以上的比率分別為100%和90.6%。其中項目運營風(fēng)險中的運營管理風(fēng)險和運營成本超支風(fēng)險以及養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險中的行業(yè)競爭風(fēng)險和市場需求風(fēng)險的權(quán)重和對項目影響程度的隸屬域較大，則分別為兩類風(fēng)險中的主要風(fēng)險因素。

3　養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目投資風(fēng)險規(guī)避建議

根據(jù)以上對養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目投資風(fēng)險的分析和評價，現(xiàn)針對主要風(fēng)險因素及評價結(jié)果提出以下幾點建議：

（1）全面了解養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，增強運營管理水平。養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目的運營管理是由項目公司負責(zé)，若組建項目公司的社會資本對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的運營管理了解較少，將會造成項目因運營管理不善而使運營成本超支，甚至使老年顧客量減少。為避免后期運營管理對項目收益產(chǎn)生影響，社會資本在投資項目之前，必須要全面了解養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，所建項目要迎合老年人心理，在掌握老年人心理的基礎(chǔ)上為老年人提供各項服務(wù)，從而規(guī)避項目運營風(fēng)險。

（2）充分考慮養(yǎng)老行業(yè)市場需求，完善配套服務(wù)設(shè)施。為規(guī)避養(yǎng)老行業(yè)需求風(fēng)險，在項目建設(shè)之前要對養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)需求進行大量調(diào)研。養(yǎng)老地產(chǎn)與常規(guī)的住宅地產(chǎn)不同，是屬于持有性可租可售的項目，目標(biāo)客戶群比較單一，在對養(yǎng)老地產(chǎn)項目進行市場定位時，綜合考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和老年人養(yǎng)老方式選擇，對項目合理定位，從而有效降低市場供求風(fēng)險。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)項目在提供居住和服務(wù)功能的基礎(chǔ)上要完善供老年人娛樂和醫(yī)療等功能的配套服務(wù)設(shè)施，增強項目的行業(yè)競爭力。

（3）引進國外先進的規(guī)劃設(shè)計理念，合理把握開發(fā)節(jié)奏。一些發(fā)達國家比我國較早進入老齡化社會，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)體系已比較健全，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計理念非常先進。因此引進國外先進的規(guī)劃設(shè)計理念，有利于獲得老年消費者的青睞，增加項目的行業(yè)競爭力。此外，先進的規(guī)劃設(shè)計理念需要較高的建設(shè)質(zhì)量為依托，因此，要合理把握項目開發(fā)節(jié)奏，確保項目質(zhì)量。

（4）時刻關(guān)注政策動態(tài)，獲得正確投資時機。目前，政府大力倡導(dǎo)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展，相關(guān)政策法規(guī)的完善是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)快速發(fā)展的前提。因此，時刻關(guān)注國家各項關(guān)于養(yǎng)老行業(yè)和PPP模式的方針政策，獲得正確的投資時機，同時根據(jù)政策的變動對項目的管理運營策略及時調(diào)整，降低項目投資風(fēng)險。

4　結(jié)語

隨著我國老齡化的不斷加劇，以及政府面臨的財政壓力，PPP模式的養(yǎng)老地產(chǎn)項目將成為未來房地產(chǎn)開發(fā)的新方向。本文從項目建設(shè)、項目運營、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)和宏觀環(huán)境4個方面對養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目投資風(fēng)險進行分析評價，通過分析評價結(jié)果得出：運營管理風(fēng)險、運營成本超支風(fēng)險、市場需求風(fēng)險、行業(yè)競爭風(fēng)險、建設(shè)質(zhì)量風(fēng)險及政府政策風(fēng)險是影響項目成功運營的主要風(fēng)險因素，并針對主要風(fēng)險因素提出規(guī)避風(fēng)險的建議，以期為社會資本對養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目投資風(fēng)險分析提供依據(jù)，進而提高對養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目投資開發(fā)的積極性。

參考文獻：

［1］Jui-Sheng Chou，H.Ping Tserng，Chieh Lin，Chun-Pin Yeh.Critical factors and risk allocation for PPP policy：Comparison between HSR and general infrastructure projects［J］.Transport Policy，2012（22）：36-48.

［2］Xu，Yelin，Yeung，John F.Y.，Chan，A lbert P.C.et a1.Developing a risk assessment model for PPP projects in China-A fuzzy synthetic evaluation approach［J］.Automation in Construction，2010，7（19）：929-943.

［3］Iyer，K.C.，Sagheer，M.，Hierarchical Structuring of PPP risks using interpretative structural modeling［J］.Journal of Construction Engineering and Management，2010，136（2）：151-159.

［4］Bon-Gang Hwang，Xianbo Zhao，M indy Jiang Shu Gay.Public private partnership projects in Singapore：Factors，critical risks and preferred risk allocation from the perspective of contractors［J］.International Journal of Project Management，2013，3（31）：424-433.

［5］劉憲寧，王建波，趙輝，陳新勝.基于AHP與改進灰色關(guān)聯(lián)度理論的城市軌道交通 PPP項目融資風(fēng)險綜合評價［J］.項目管理技術(shù)，2011（8）：43-46.

［6］吳瑾.基礎(chǔ)設(shè)施 PPP項目融資模式風(fēng)險分擔(dān)研究［D］.東北財經(jīng)大學(xué)，2013.

［7］David Blanchett.Donation Risk and Optimal Endowment Portfolio Allocations［J］.Journal of Portfolio Management，2014，1（41）：109-120.

［8］劉玉峰，李正偉，張琦.基于養(yǎng)老地產(chǎn)PFI融資模式的風(fēng)險分擔(dān)研究［J］.中國房地產(chǎn)，2012（12）：62-66.

［9］劉群紅，鐘普平，陳琛基于AHP方法的老年地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價研究［J］.城市發(fā)展研究，2014（11）：29-32.

中圖分類號：F293.3

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1674-8859（2016）03-148-05

DOI：10.13991/j.cnki.jem.2016.03.026

作者簡介：

馮雪東（1990-），女，碩士生研究生，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與管理，PPP項目投資風(fēng)險等；

鄭生欽（1963-），男，副教授，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與管理，工程項目管理，PPP項目融資模式等。

收稿日期：2016-03-10.

Risk Evaluation of PPP Endowm ent Real Estate Investment

FENG Xue-dong，ZHENG Sheng-qin
（School of Management，Shandong Jianzhu University，Jinan250101，China，E-mail：872753386@qq.com）

Abstract：Since the PPP endowment real estate project investment has a long payback period with complex investment，the investment risk is higher.From four aspects of project construction，operating status，endowment industry and macro environment，the paper summarizes16risk factors of the endowment real estate in the process of the PPP project.Risks are evaluated by fuzzy comprehensive evaluation method to determ ine the influence degree.Suggestions are presented.

Keywords：endowment real estate；public-private-partnership project；investment risk；risk assessment