農(nóng)地非農(nóng)化過(guò)程中的土地增值測(cè)算
——以邵東縣為例

李曉丹（甘肅農(nóng)業(yè)大學(xué)　資源與環(huán)境學(xué)院，甘肅　蘭州　730070）

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農(nóng)地非農(nóng)化過(guò)程中的土地增值測(cè)算
——以邵東縣為例

李曉丹
（甘肅農(nóng)業(yè)大學(xué)資源與環(huán)境學(xué)院，甘肅蘭州730070）

摘要：20世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)進(jìn)入城市化快速發(fā)展階段，農(nóng)地非農(nóng)化的數(shù)量和規(guī)模都在急劇增長(zhǎng)，由此引發(fā)的土地增值問(wèn)題也成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn).本文通過(guò)研究邵東縣農(nóng)地非農(nóng)化現(xiàn)狀，采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和收益還原法對(duì)邵東縣四個(gè)不同等級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地增值進(jìn)行測(cè)算.結(jié)果表明，邵東縣各區(qū)域的土地增值差異明顯，一等鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地增值額、自然增值額和人工增值額均高于其他等級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn).廉橋鎮(zhèn)比斫曹鄉(xiāng)高出229.26萬(wàn)元/公頃的土地增值額，而其地方財(cái)政獲得的自然增值額則相差近12倍.土地增值的測(cè)算為構(gòu)建完善的土地增值收益分配機(jī)制，保障農(nóng)民權(quán)益提供理論依據(jù).

關(guān)鍵詞：農(nóng)地非農(nóng)化；土地增值；邵東縣

近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展，農(nóng)地非農(nóng)化的數(shù)量和規(guī)模也急劇增大，由此引發(fā)的一系列問(wèn)題諸如土地增值收益也成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，鑒于此，本文以湖南省邵陽(yáng)市邵東縣為例，通過(guò)該區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)及征地補(bǔ)償費(fèi)等數(shù)據(jù)對(duì)農(nóng)地非農(nóng)化土地增值額進(jìn)行測(cè)算，明確土地增值內(nèi)涵和來(lái)源，以期探討出一種合理的分配模式，為未來(lái)日益增加的農(nóng)地非農(nóng)化過(guò)程中的增值收益分配問(wèn)題提供有益的借鑒，以保障農(nóng)民的合法權(quán)益和維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定.

1　區(qū)域概況

邵東縣地處湖南省中部、邵陽(yáng)市東大門(mén)，地理位置優(yōu)越、交通便利、歷史悠久，東連雙峰、衡陽(yáng)，南鄰祁東，西接邵陽(yáng)縣、邵陽(yáng)市雙清區(qū)，北交新邵、漣源，處于東經(jīng)111°30′-112°05′，北緯26°50′-27°28′之間.全縣南北長(zhǎng)59公里，東西寬56.7公里，總面積1768.75平方公里.邵東縣下轄16個(gè)鎮(zhèn)，9個(gè)鄉(xiāng)，3個(gè)街道辦事處，961個(gè)行政村，53個(gè)居委會(huì).2013年，總?cè)丝?30萬(wàn)人.全縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值254.3億元，增長(zhǎng)10.5%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為16.7:48.9: 34.4.完成財(cái)政收入15.4億元，增長(zhǎng)24%.

2　農(nóng)地非農(nóng)化過(guò)程中的土地增值及其實(shí)證研究

2.1農(nóng)地非農(nóng)化過(guò)程中的土地增值

農(nóng)地非農(nóng)化是指農(nóng)用地轉(zhuǎn)變用途，成為城市住宅、工業(yè)、商業(yè)、休閑、娛樂(lè)用地等建設(shè)用地的過(guò)程［1］.在這一過(guò)程中要進(jìn)行土地平整、單位建設(shè)用地上資本、勞動(dòng)力等非土地要素的投入等一系列工作，此外，我國(guó)的農(nóng)地非農(nóng)化主要通過(guò)農(nóng)地征收的形式實(shí)現(xiàn)，政府是農(nóng)地征收的惟一需求者，也是城市土地一級(jí)市場(chǎng)的惟一供給者［2］.這些土地資本的投入和積聚以及政府壟斷等行為造成的較低征地價(jià)格和較高供地價(jià)格形成了土地增值［3］.直接的投資性增值為人工增值，其余則為自然增值.本文農(nóng)地非農(nóng)化過(guò)程中的土地增值收益是土地征收前后農(nóng)用地與建設(shè)用地價(jià)格之差，亦是各利益主體（政府、投資者、農(nóng)民與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織）參與分配的利益源泉［4-6］.

2.2土地增值測(cè)算方法及數(shù)據(jù)說(shuō)明

農(nóng)地非農(nóng)化過(guò)程中的土地增值收益是土地征收前后農(nóng)用地與建設(shè)用地價(jià)格之差，邵東縣可以分為四個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)等級(jí)（見(jiàn)表1），本文分別從四個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)等別中隨機(jī)選取一等鄉(xiāng)鎮(zhèn)廉橋鎮(zhèn)、二等鄉(xiāng)鎮(zhèn)砂石鎮(zhèn)、三等鄉(xiāng)鎮(zhèn)界嶺鄉(xiāng)、四等鄉(xiāng)鎮(zhèn)斫曹鄉(xiāng)四個(gè)區(qū)域作為調(diào)查樣本，通過(guò)文獻(xiàn)資料法、實(shí)地調(diào)查等多種途徑查找各區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)及征地補(bǔ)償?shù)?008年至2013年相關(guān)數(shù)據(jù)，并運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、還原利率法等測(cè)算非農(nóng)化前的農(nóng)用地價(jià)格和非農(nóng)化后的建設(shè)用地價(jià)格，以此得到各區(qū)域的土地增值收益.且對(duì)土地增值的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行分析，來(lái)反映邵陽(yáng)市土地增值收益分配和農(nóng)民土地權(quán)益受損程度，為農(nóng)民的合法權(quán)益和維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定提供保障.

表1　邵東縣城（集）鎮(zhèn)等別一覽表

2.3農(nóng)地非農(nóng)化后的建設(shè)用地價(jià)格

本文選用的是2008年邵陽(yáng)市邵東縣調(diào)查區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)（表2），非農(nóng)化后的建設(shè)用地價(jià)格一般是指土地出讓價(jià)格，可運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行年期修正和用途修正得出.公式如下：

式中：V：土地出讓價(jià)格

V1b：某一用途的土地在某一土地級(jí)別上的基準(zhǔn)地價(jià)

∑Ki：宗地地價(jià)的修正系數(shù)

Kj：估價(jià)期日、土地使用年期、容積率、用途等其它修正系數(shù)

其中，年期修正系數(shù)=（1＋地價(jià)平均年上漲率）年期

地價(jià)平均年上漲率是通過(guò)參照歷年地價(jià)增長(zhǎng)率變化情況以及計(jì)算2008年至2013年土地價(jià)格的變動(dòng)指數(shù)求得.從歷年地價(jià)增長(zhǎng)率變化情況看，自2008年金融危機(jī)過(guò)后，2009年至2013年，在國(guó)家政策的作用下，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)好轉(zhuǎn)，地價(jià)水平保持上升態(tài)勢(shì).經(jīng)計(jì)算，邵東縣近幾年的土地價(jià)格年度增幅基本保持在5.55%左右，故其地價(jià)修正系數(shù)為5.55%.且根據(jù)邵東縣土地利用總體規(guī)劃（2006—2020年）及邵東縣2013年土地變更調(diào)查數(shù)據(jù)可知，農(nóng)地非農(nóng)化后的土地70%為居住用地，26%為商業(yè)用地，4%為工業(yè)用地，故以其轉(zhuǎn)變用途的比例為系數(shù)進(jìn)行修正來(lái)測(cè)算各區(qū)建設(shè)用地綜合價(jià)格（表3）.

表2　2008年邵東縣基準(zhǔn)地價(jià)一覽表　單位：萬(wàn)元/公頃

表3　2014年邵東縣調(diào)查區(qū)域農(nóng)地非農(nóng)化后建設(shè)用地價(jià)格單位：萬(wàn)元/公頃

2.4農(nóng)地非農(nóng)化前的農(nóng)用地價(jià)格

農(nóng)地非農(nóng)化前的農(nóng)用地價(jià)格是農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)格與農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)格之和，但大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)都是以市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行農(nóng)用地價(jià)格測(cè)算，故本文農(nóng)地非農(nóng)化前的農(nóng)用地價(jià)格只測(cè)算農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)格，而忽略農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)格.其中，農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)格=農(nóng)地年收益/農(nóng)地資本化率，以此求得農(nóng)用地價(jià)格，為土地增值收益的測(cè)算提供數(shù)據(jù)依據(jù).

農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)格可以通過(guò)收益還原法測(cè)算，計(jì)算公式為：

式中：EVa為農(nóng)用地市場(chǎng)價(jià)格；

ga為農(nóng)用地利用的年增長(zhǎng)率；

A0為單位農(nóng)用地年凈收益；

r為折現(xiàn)率；

t為農(nóng)用地使用剩余年限.

本文通過(guò)查找2008年-2013年邵陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒中邵東的農(nóng)用地價(jià)格的相關(guān)數(shù)據(jù)，得到2008年-2013年邵東縣調(diào)查區(qū)域年凈收益變化表（表4）.

從表4中可分析得出，邵東縣單位農(nóng)地年凈收益A0為0.95萬(wàn)元/公頃，農(nóng)地利用效益的年增長(zhǎng)率ga為4.62%.

表4　2008年-2013年邵東縣調(diào)查區(qū)域年凈收益變化表

折現(xiàn)率則通過(guò)安全利率及風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法求得.安全利率一般指銀行一年期定期存款利率，經(jīng)調(diào)查，2008—2013年中國(guó)商業(yè)銀行一年期定期存款利率在2.25%—3.87%之間，取平均值3%.風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值參考物價(jià)指數(shù)，邵東縣2008—2013年的物價(jià)指數(shù)年均增長(zhǎng)率為2%.故農(nóng)地價(jià)格估算的折現(xiàn)率采用5%.農(nóng)用地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)年限為30年，采用收益還原法求得農(nóng)用地市場(chǎng)價(jià)格EVa（表5）.

表5　農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算表

本文在計(jì)算農(nóng)用地價(jià)格時(shí)忽略了農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)格，表5中得到的農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)格EVa即農(nóng)用地價(jià)格.且邵東縣各區(qū)域的農(nóng)地凈收益與折現(xiàn)率無(wú)差別，故計(jì)算得出的農(nóng)地價(jià)格相同.

2.5農(nóng)地非農(nóng)化過(guò)程中有關(guān)稅費(fèi)及成本

表6　邵東縣農(nóng)地非農(nóng)化過(guò)程中的稅費(fèi)及成本　單位：萬(wàn)元/公頃

根據(jù)邵東縣與各調(diào)查區(qū)域征地補(bǔ)償有關(guān)規(guī)定及實(shí)地調(diào)查，整理得出邵東縣農(nóng)地非農(nóng)化過(guò)程中的稅費(fèi)及成本（表6）.其中，土地開(kāi)發(fā)成本是指農(nóng)地非農(nóng)化過(guò)程中所投入的費(fèi)用總和，開(kāi)發(fā)程度不同，其所需的開(kāi)發(fā)成本亦有所不同.

2.6農(nóng)地非農(nóng)化過(guò)程中土地增值測(cè)算

根據(jù)公式，農(nóng)地非農(nóng)化過(guò)程中的土地增值收益=非農(nóng)化后的建設(shè)用地價(jià)格-非農(nóng)化前的農(nóng)用地價(jià)格［7］，匯總2014年邵東縣調(diào)查區(qū)域農(nóng)地非農(nóng)化后建設(shè)用地價(jià)格（表2）、農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算表（表5）與邵東縣農(nóng)地非農(nóng)化過(guò)程中的稅費(fèi)及成本（表6）的數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)出土地增值總額的具體分配情況，即人工增值（開(kāi)發(fā)成本）和自然增值（征地補(bǔ)償、稅費(fèi)、地方財(cái)政）［8］，得到農(nóng)地非農(nóng)化過(guò)程中土地增值測(cè)算表（表7）.其中，地方財(cái)政獲得的土地“自然增值”是通過(guò)計(jì)算土地增值總額與開(kāi)發(fā)成本、征地補(bǔ)償以及稅費(fèi)之差得到的.

表7　農(nóng)地非農(nóng)化過(guò)程中土地增值測(cè)算表單位：萬(wàn)元/公頃

從表7中可以看出，邵東縣四個(gè)不同等級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)地非農(nóng)化過(guò)程中的土地增值總額存在明顯差異，呈鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)別越高的土地增值總額也越高的趨勢(shì)，這主要原因在于鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)別高的建設(shè)用地價(jià)格高，且邵東縣各個(gè)區(qū)域非農(nóng)化前的農(nóng)用地價(jià)格無(wú)差別.

對(duì)于土地增值總額中的人工增值收益，邵東縣四個(gè)等級(jí)不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)存在較大差異，等級(jí)最低的鄉(xiāng)鎮(zhèn)與等級(jí)最高的鄉(xiāng)鎮(zhèn)有兩倍之差，這主要與農(nóng)地非農(nóng)化后的建設(shè)用地綜合價(jià)格及鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地的開(kāi)發(fā)程度呈正比關(guān)系，鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)別越高的土地開(kāi)發(fā)程度也越高.

對(duì)于農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得的征地補(bǔ)償，邵東縣四個(gè)等級(jí)不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)存在較少差異，與鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)別呈正比關(guān)系，且所選調(diào)查區(qū)域全都高于農(nóng)用地價(jià)格26.96萬(wàn)元/公頃.這說(shuō)明調(diào)查區(qū)域中農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織均參與了農(nóng)地非農(nóng)化過(guò)程中的土地增值收益分配.

對(duì)于各相關(guān)部門(mén)獲得的征地稅費(fèi)，邵東縣四個(gè)等級(jí)不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)存在較小差異，與鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)別呈正比關(guān)系.這主要是因?yàn)槎愘M(fèi)中的新增建設(shè)用地使用費(fèi)為縣域統(tǒng)一，無(wú)區(qū)域差別.但其耕地開(kāi)墾費(fèi)與耕地占用稅則因鄉(xiāng)鎮(zhèn)等級(jí)而存在差異.

對(duì)于地方財(cái)政獲得的土地“自然增值”，邵東縣四個(gè)等級(jí)不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)存在很大差異.鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)別越高的，地方財(cái)政也越高.其中，等級(jí)最高的一等鄉(xiāng)鎮(zhèn)與等級(jí)最低的四等鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩者之間相差近12倍，這主要是因?yàn)榈燃?jí)越高的鄉(xiāng)鎮(zhèn)獲得的土地增值總額也越高.

3　結(jié)論與討論

在農(nóng)地非農(nóng)化過(guò)程中，邵東縣不同等級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間的土地增值總額存在明顯差異，其主要原因在于四個(gè)等級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)存在差異，計(jì)算得到的農(nóng)地非農(nóng)化后的建設(shè)用地綜合價(jià)格也存在差異，且農(nóng)地非農(nóng)化前的農(nóng)用地價(jià)格無(wú)差別.在此基礎(chǔ)上，如果同一等級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)不同，那么選擇哪個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)其計(jì)算得到的建設(shè)用地價(jià)格也會(huì)有所變動(dòng)，所以基準(zhǔn)地價(jià)是決定土地增值總額的關(guān)鍵性因素.而且，建設(shè)用地價(jià)格可以根據(jù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)等級(jí)的劃分而不同，農(nóng)用地價(jià)格也可以進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)等級(jí)劃分，從而使得到的土地增值收益總額更趨合理.

在農(nóng)地非農(nóng)化過(guò)程中，邵東縣四個(gè)不同等級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地增值總額存在差異，等級(jí)最高的廉橋鎮(zhèn)與等級(jí)最低的斫曹鄉(xiāng)相差兩倍多.但觀其地方財(cái)政，廉橋鎮(zhèn)與斫曹鄉(xiāng)兩者又相差近12倍，這是不合理的現(xiàn)象.四個(gè)不同等級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地增值總額差異較大，但農(nóng)民與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得的征地補(bǔ)償與各相關(guān)部門(mén)獲得的稅費(fèi)差異卻不太明顯，這導(dǎo)致了地方財(cái)政分配的不合理.邵東縣可以在此基礎(chǔ)上拉大各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的征地補(bǔ)償比例及征地稅費(fèi)比例，使得地方財(cái)政的分配更趨合理，為邵東縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的發(fā)展創(chuàng)造有利的條件.

本文研究尚存在不足之處，一是農(nóng)地非農(nóng)化前的農(nóng)用地價(jià)格只考慮到農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)格，未考慮到農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)格；二是邵東縣的鄉(xiāng)鎮(zhèn)等級(jí)劃分只表現(xiàn)在建設(shè)用地價(jià)格方面，且在計(jì)算過(guò)程中沒(méi)有考慮劃分鄉(xiāng)鎮(zhèn)等級(jí)的綜合分值要素；三是僅利用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)針對(duì)區(qū)域進(jìn)行土地增值的情況研究，可以獲得較為合理的理論估算結(jié)果，但欠缺了分析驗(yàn)證.

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中圖分類(lèi)號(hào)：F301.2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1673-260X（2016）05-0092-04

收稿日期：2016-01-15