房地產(chǎn)去庫存與金融風險的思考

陳慧諭

摘要：近日，中央經(jīng)濟工作會議將房地產(chǎn)去庫存政策列入2016年主要經(jīng)濟任務之一，使之成為民眾熱點話題。政策已經(jīng)落實，必然在未來，去庫存的實施路徑成為重點，那么是否會真正惠及到民眾百姓，是否會衍生額外金融風險。本文在分析房地產(chǎn)金融行業(yè)大背景下，考慮去庫存政策提出對金融風險的影響，表明要謹防去庫存政策引發(fā)額外金融風險，并作出相應的政策實施路徑建議。

關鍵詞：去庫存；金融風險；投機性需求

2015年底，中央的經(jīng)濟工作為房地產(chǎn)去庫存政策埋下伏筆，而且政府的工作報告中也多次強調此項政策的重要性，并提出要“因城施策”。2016年初由于一二線房價上漲過快的現(xiàn)象，3月兩會中再次使去庫存政策成為政協(xié)委員的熱議話題。因此，明確其去庫存的重要性，關鍵還是要看其實施路徑的選擇，去庫存是否真正能惠及到百姓，是否能有效分散房地產(chǎn)金融風險，還是會衍生額外金融風險，值得學者深思。

1“去庫存”政策提出背景

2015年，房地產(chǎn)業(yè)仍延續(xù)2014年調整回落的態(tài)勢，實體經(jīng)濟處于不景氣狀態(tài)。按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至2015年底每個月住房待銷面積同比呈增長態(tài)勢。這就意味著房地產(chǎn)業(yè)在受個方面因素影響下，市場已經(jīng)出現(xiàn)‘供過于求”的場面，而且房地產(chǎn)業(yè)本身為建設周期長、前期投資多的行業(yè)，主要依賴銀行等金融機構的貸款支持。存量的增多，不僅對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不利，無法售出導致行業(yè)不景氣，更是對金融機構金融風險的挑戰(zhàn)。高庫存對實體經(jīng)濟產(chǎn)生了負面影響。

2015年底至2016年兩會，去庫存政策應聲而出，成為中央部署未來五大經(jīng)濟任務之一。在十三五規(guī)劃當中，中央明確提出未來經(jīng)濟保持中高速發(fā)展。那么，作為中國金融業(yè)影響巨大的房地產(chǎn)行業(yè)必須在未來做出相應改革，通過去庫存政策來優(yōu)化房地產(chǎn)供給側結構，從而帶動實體經(jīng)濟發(fā)展。

2去庫存對金融風險的影響

房地產(chǎn)業(yè)是金融領域的龍頭老大，其良好發(fā)展能夠給金融市場注射一支定心劑。而如今，潛在的交集性金融風險隱藏于房地產(chǎn)高庫存背后讓我們不得不重視。地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟下滑，不僅對其上下游的固定資產(chǎn)投資，如水泥鋼筋等增速的影響，而且其波及眾多個行業(yè)領域，如建筑業(yè)、銀行業(yè)以及眾籌融資背后潛在的風險。建房買材料等都需從銀行融資，而居民儲戶購房也需從銀行貸款，若不去庫存，那么這部分滯留資金將無法收回，且大大縮水，從而引發(fā)房地產(chǎn)金融危機。因此，去庫存能有效分散房地產(chǎn)金融風險。

倘若去庫存實施路徑選擇錯誤，必將引發(fā)新的金融風險。由于中央政策的引導性，短時間內一二線城市再次將關注點放于地產(chǎn)，使得房地產(chǎn)熱景象重演。據(jù)統(tǒng)計，春節(jié)過后上海豪宅再次被搶售一空，深圳房價也小幅上漲。這種由開發(fā)商、投機者炒作房價的行為使得政策違背初衷，沒有將房地產(chǎn)引入正規(guī)運行渠道。而投機者利用高杠桿、眾籌等配資，不惜血本再次砸入房市，會加大因住房價格虛高而形成泡沫的可能性，很容易再次衍生金融風險。因此，政策的導向性必須正確，謹防額外金融風險的發(fā)生。

3實施路徑的政策建議

3.1去庫存力度要與城市發(fā)展水平相匹配

縱觀去庫存政策被中央提出后，各地政府都紛紛采取措施推動政策落實。但針對不同經(jīng)濟水平的城市，政府應當區(qū)別對待，即去庫存的實施力度要與城市發(fā)展水平相匹配。近期，北上廣深等一線城市房價再次上漲，而三四線城市房地產(chǎn)業(yè)動靜不大，主要原因2--是一線城市人口流動規(guī)模較大，而三四線城市流入人口少，對房地產(chǎn)需求較小。若單純推動房地產(chǎn)需求側，去庫存政策只能維持短暫時間。因此，必須時時測度城市人口規(guī)模以及其經(jīng)濟水平，改善房地產(chǎn)供給結構，如暫緩商品房的增建、改造經(jīng)濟適用房等，以補償費用或公積金房貸等來刺激流動人口的購房需求。

3.2避免房地產(chǎn)投機性套利活動

政府實施去庫存政策的同時，要謹防房地產(chǎn)機構或個人投資者的投機套利活動。中央之所以提出去庫存政策，是想讓房地產(chǎn)業(yè)在盤活存量的同時行業(yè)發(fā)展趨于穩(wěn)定健康，但若出現(xiàn)機構或投資者的投機性購房行為，短期中炒作買賣會浪費房地產(chǎn)存量的合理配置，且其中會再次哄抬房價，衍生房地產(chǎn)金融泡沫。金融機構應當加強監(jiān)管，引導房地產(chǎn)機構從事良性經(jīng)營，杜絕場外配資或利用高杠桿來投機套利。

3.3加快稅法體制改革

去庫存政策實施主要在于拉動農(nóng)民工等流動人口以及低收入居民的住房需求，但因其本身經(jīng)濟水平較低，政府應當給予住房購買的相應扶持政策，而稅收優(yōu)惠政策恰好可以起到區(qū)別對待作用。通過減免房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等，既能鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)增建經(jīng)濟適用房、廉租房等，減少樓房改建增建成本，拉動房地產(chǎn)企業(yè)的去庫存積極性，又可以鼓勵低收入群體購房需求，降低其購買成本，達到盤活地產(chǎn)存量進而將資金配置于實體經(jīng)濟中的目的。

3.4提高公共財政預算支出

房地產(chǎn)的高庫存量不能僅落實于居民儲戶的消化，政府部門應當承擔部分產(chǎn)量的消化。在減少商品房、保障房等，增加經(jīng)濟適用房同時，居民儲戶是經(jīng)濟運行的主力軍，各級政府也應積極購置存量。開發(fā)商部分建造于優(yōu)良地段或無法解決的庫存房產(chǎn)，政府可購置于建設城市基礎設施。通過提高公共財政預算支出，政府可將房屋改建為城市公共服務等設施，完善城市基礎建設。既能有效解決去庫存問題，又能使城市居民福利指數(shù)提升，提高城市發(fā)展水平且多項城市建設可能會增加公共財政的收入。