港深樓市：冰火兩重天

王彥入

入夏以來，寸土寸金的香港樓市并未如其氣溫一樣一路攀升，長期以來高居不下的樓價不僅有了松動，而且有大幅下降之勢。而與香港一河之隔的深圳，房價漲幅領(lǐng)跑內(nèi)地一線城市，將上海、北京和廣州遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在了身后。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士推測，香港樓市下行還將繼續(xù)，深圳樓市火熱或許依舊。在此大勢下，越來越多的香港居民轉(zhuǎn)向深圳置業(yè)，而曾經(jīng)吸引內(nèi)地人投資的香港樓市則漸趨冷淡。港深兩地樓市的輪替，也是兩地經(jīng)濟(jì)活力的體現(xiàn)，這背后的原因值得深思。

香港樓市遇寒冬

一河之隔的港深樓市正在上演著“冰火兩重天”。

在王曉華（化名）的朋友圈里，不定時地更新著深港兩地樓市的最新情況，如果你有意在深港兩地置業(yè)，只要提出基本要求，她就可以在腦海里搜索出要求范圍以內(nèi)的待售房屋、商鋪，并在咨詢了你的預(yù)期價位等條件后，向你做出最合理的推薦。

作為一名從業(yè)十幾年的資深中介經(jīng)理人，王曉華目前負(fù)責(zé)的是對港項(xiàng)目，“主要就是帶大陸人去香港買房”，她解釋說。

2015年，王曉華經(jīng)歷了職業(yè)生涯內(nèi)的“冰火兩重天”。一邊是深圳辦公地點(diǎn)的門庭若市，一邊是香港樓市的鮮有問津。

“去年香港的平均房價下降了大概10%到15%吧”，她介紹說，在配套相對成熟的九龍區(qū)，一套小公寓，“去年大概600萬，現(xiàn)在就500多萬吧?！?/p>

而去年的這一降幅，對于香港籍的江楚（化名）來說，也是歷歷在目。

“去年香港的房價跌很多啊”，他用不是很純熟的普通話，嘗試為《鳳凰周刊》還原去年香港的樓市情景。

江楚說，2015年8、9月左右，香港的樓市價格開始慢慢下調(diào)，直至年底，價格一直在跌，“2015年11、12月份，（跌得）很厲害的，就是很明顯的一下，之前沒有那么明顯的”。

因?yàn)榻谙愀鄣姆课萦糜谧宰?，沒有出售的打算，所以房價漲跌與否，影響不大。但對于投資客來說，碰上這一降幅，“很多都虧大了”。江楚略微地提高了語調(diào)，“特別是一些投資豪宅的，都是大陸人去投資的，他原本可能是幾千萬買回來的，但最后虧本放出去?！?/p>

“沒辦法，跌得太厲害了”，他一再強(qiáng)調(diào)。

王曉華說，去年的大跌之后，市場一直比較安靜，買家入手少，大多處于觀望狀態(tài)，“因?yàn)榕虏环€(wěn)定，都不敢入手”。

據(jù)香港差餉物業(yè)估價署信息，住宅物業(yè)市場在2015年上半年大致保持暢旺。在2015年2月推出第七輪物業(yè)按揭貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督措施，以提升銀行的風(fēng)險管理和抗震能力后，住宅物業(yè)的買賣開始有放緩跡象。港人對美國加息的憂慮升溫、本港股票市場波動、加上環(huán)球（包括內(nèi)地）經(jīng)濟(jì)增長放緩，令整體住宅物業(yè)售價在上半年的升勢逐漸放緩，至10月回落。成交量逐漸下跌，并自本署于2002年開始公布土地注冊處的住宅買賣數(shù)據(jù)以來，首次于11月跌至3000宗以下。2015年整體而言，成交量下跌12%至56000宗。

這樣的“放緩”、“下跌”，江楚認(rèn)為還會繼續(xù)。他說，在未來一兩年，香港的經(jīng)濟(jì)會繼續(xù)“差一點(diǎn)”?！跋愀鄣牧闶?、金融過去是大頭兒，現(xiàn)在旅游不好，直接影響酒店、零售、餐飲、金融業(yè)，整體經(jīng)濟(jì)不好，房價壓力也大?！?/p>

盡管香港住宅價格連降數(shù)月，但在置業(yè)時，江楚將票投給了房價已處于高位的深圳。2015年年底，江楚在深圳市南山區(qū)購入了一套住房。談及原因，他輕松地笑了笑說，“在深圳買房，也是和香港比較過的，父母希望我在香港啊，但是我有自己的想法，我看好大陸的發(fā)展，特別是深圳這個地方。”

江楚認(rèn)為，香港已經(jīng)發(fā)展得較為成熟，而深圳，特別是他所看好的南山區(qū)，正處于上升發(fā)展的階段，“如果深圳、香港有兩套都是五百萬的房子，我為什么不在深圳買呢？”他一再強(qiáng)調(diào)，“未來我還是比較看好深圳?！蹦壳?，江楚在香港從事保險銷售的工作，工作日里，他就在香港陪父母，節(jié)假日或周末就過關(guān)到深圳居住。

商鋪?zhàn)饨鹧鼣?地皮流標(biāo)

香港地政總署2月12日公布，位于新界大埔區(qū)荔枝山山塘路的地塊由中國海外發(fā)展有限公司旗下子公司國萬投資以21.3億港元投得，如果以最高樓面面積計(jì)算，每平方米樓面地價僅1.99萬港元。據(jù)美聯(lián)集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，該地皮的市場估價在36.8億-43.8億港元之間，而這一成交價，比估值低了近四成，亦創(chuàng)下了大埔區(qū)自2002年后的樓面地價新低。

在這之前，2月3日，香港政府出售了位于深水埗的一塊居住用地，若以做私人住宅用途的最高樓面面積計(jì)算，出售價格約為每平方米5.5萬港元，已接近市場預(yù)期下限。

而在美聯(lián)物業(yè)代理（深圳）有限公司董事總經(jīng)理江少傑看來，這些“新低”，都是去年香港土地市場、樓市的常態(tài)。

據(jù)美聯(lián)集團(tuán)的數(shù)據(jù)資料顯示，香港由2015年8月開始，至今樓價暫下跌約12%，而二手住宅的買賣登記于2016年初更一度跌至一個月僅1600多宗的歷史新低。踏入2016年，二手物業(yè)交投維持低迷，今年二手住宅買賣登記便較去年同期回落約46%，金額跌幅更近五成。

“你看現(xiàn)在的香港，哪怕是尖沙咀、銅鑼灣，都有很多空鋪，有的空鋪?zhàn)饨鹗茄鼣氐模芾m(xù)約的，可能是減30%、40%，甚至是50%?！苯賯苷f，現(xiàn)在香港整體經(jīng)濟(jì)形勢不好，各行各業(yè)都受影響，“有的商鋪，愿意減30%都沒人租?！?/p>

美聯(lián)集團(tuán)中國部行政總裁張錦成也認(rèn)為，香港自去年以來的樓市表現(xiàn)都不樂觀。他舉例說，在過去的一年里，香港政府土地在推出之后，成交價格比預(yù)期低三成到五成的，最后還是成交了，甚至流拍現(xiàn)象也不止一例，“過去十年沒有出現(xiàn)過這樣的現(xiàn)象。”

美聯(lián)集團(tuán)的數(shù)據(jù)資料顯示，截標(biāo)日期分別為2015年10月和2016年1月的新界青衣細(xì)山路和新界元朗凹頭兩塊地皮，最后均流標(biāo)。而市場估價在36.8億-43.8億元的香港赤柱黃麻角道地皮，最終以28.11億元成交，也遠(yuǎn)低于市場估值。

歐洲投行里昂證券在一份報(bào)告顯示，香港房價在2015年最后一個季度下跌了7.5%。地產(chǎn)咨詢公司萊坊國際的報(bào)告則顯示，即使是價格相對堅(jiān)挺的香港豪宅，預(yù)計(jì)2016年也將跌價5%左右。

“最起碼兩三年內(nèi)，香港的房價是起不來的，整體態(tài)勢還是跌”，江少傑說。但他并不看低深圳樓市，“很多人會問我，香港會不會影響深圳呢？在我看來，這其實(shí)是一個此消彼長的關(guān)系，而不是一個連帶的關(guān)系。”他預(yù)計(jì)，明年三月份，深圳樓市會迎來下一個上漲，“但不可能像2015年那樣（瘋狂）了?！?/p>

狂飆突進(jìn)的深圳樓市

2萬、3萬、4萬……過去的一兩年，深圳樓市高歌猛進(jìn)，至2015年末已連續(xù)上漲16個月。眼看樓價越發(fā)不可及，原本沒有置業(yè)打算的崔欣，也急忙入市了。“其實(shí)我是被推著買的，漲得太厲害了?！?/p>

崔欣一家原本在香港就有房，出于工作的關(guān)系，他一直租住在深圳。2015年，崔欣調(diào)了部門，開始從事房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)，“接觸的業(yè)內(nèi)人士越來越多，知道形勢是怎樣的，所以就趕緊買了?！?/p>

據(jù)深圳市規(guī)劃和國土委統(tǒng)計(jì)，2015年6月，深圳一手住宅均價達(dá)到30713元/平方米，首次突破3萬大關(guān)，同比上漲31%；另據(jù)深圳中原和深圳鏈家監(jiān)測，二手住宅均價也逼近 4萬元/平方米，同比上漲三到四成。兩項(xiàng)漲幅均創(chuàng)歷史新高。此外，2015年6月，一二手住宅單月合計(jì)成交23224套，同比大漲261%，是僅次于2009年11月的歷史高峰。

崔欣一直形容自己是“被趕著催著買的房”，“沒辦法，我們也知道房價不合理，但未來會更不合理?！?/p>

2015年11月，崔欣下定決心，在深圳市羅湖區(qū)購入一套每平方米4萬元的住宅，“我們算買得便宜的了”，如今，這套房每平方米已升值1萬元左右。崔欣說，去年如果是在7、8月份入手的話，每平方米單價還能便宜七八千塊錢。而若要拿這套房目前的估值與去年3、4月份相比的話，漲幅接近一倍?！熬褪强耧j突進(jìn)”，聊天中，崔欣多次使用該詞來形容去年深圳樓市的變化。

2015年北上廣深的房價持續(xù)上漲，上海、北京、廣州以18.2%、10.4%、9.2%的同比漲幅排在前幾位，深圳更是以47.5%的同比漲幅排在首位，遠(yuǎn)超乎市場想象。

在江少傑看來，深圳房價領(lǐng)跑全國，根源還是供不應(yīng)求。他算了一筆賬，深圳的面積是北京的八分之一、上海的三分之一、廣州的四分之一左右，而從常住人口數(shù)量來看，四大城市之間的差距正日益縮小?！八阅憧梢韵胂螅钲诘膿頂D程度。”

崔欣算幸運(yùn)的，趕上了深圳樓市上漲的末班車，而那些與末班車擦肩而過的人，如今只能望樓興嘆了。

高敏就是“錯過大軍”中的一員。

去年研究生畢業(yè)的高敏，一離校就來了深圳。本來已和男朋友做好打算，交完首付后，慢慢供房。然而，去年的房價一路高歌，倆人發(fā)現(xiàn)，手里的存款早已跟不上房屋首付的步伐了?！氨緛硪矝]想在市中心買房，我們看房已經(jīng)是在比較偏僻的地方了，但現(xiàn)在的房價，只能考慮在周邊城市買，或者再等等了。”

這一等，就從去年7月等到了現(xiàn)在?！半m然（2016年）4月份房價相對去年比較緩和了，但比前年還是高很多”，目前的高敏，對樓市仍處于觀望的狀態(tài)，她會繼續(xù)等下去。