中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式與策略研究

黎俏

摘要：老齡化是我國發(fā)展過程中面臨的嚴(yán)峻問題之一。它影響著各項(xiàng)事業(yè)的可持續(xù)化發(fā)展，阻礙著國民經(jīng)濟(jì)的提升，因此為了改善國計(jì)民生，我國開始提出發(fā)展養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)，養(yǎng)老地產(chǎn)就是其中之一。作為服務(wù)產(chǎn)業(yè)與復(fù)合產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)不僅具有經(jīng)濟(jì)性，還具有公益性與福利性，能夠在一定程度上幫助解決養(yǎng)老問題，但中國的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展仍處于初期階段，因此對其發(fā)展模式與策略的探究有著重要的現(xiàn)實(shí)意義?，F(xiàn)將對中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀予以分析，然后通過對土地獲取、產(chǎn)業(yè)融資以及產(chǎn)業(yè)經(jīng)營三種模式的分析，找到與我國國情相符合的發(fā)展模式。最后提出能夠促進(jìn)我國養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展的策略。

關(guān)鍵詞：中國養(yǎng)老地產(chǎn)；發(fā)展模式；發(fā)展策略

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1005-913X（2016）02-0033-02

養(yǎng)老地產(chǎn)屬于新興的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，兼具地產(chǎn)開發(fā)、金融創(chuàng)新、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營以及養(yǎng)老服務(wù)的屬性，其開發(fā)以及經(jīng)營模式都是立體化的，整個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)的基礎(chǔ)為住宅，此外還有眾多的配套設(shè)施，如護(hù)理院、超市、文體中心、醫(yī)院等，通過出租、銷售等手段，實(shí)現(xiàn)盈利，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的綜合運(yùn)作能夠提高養(yǎng)老服務(wù)的質(zhì)量與專業(yè)水平。養(yǎng)老地產(chǎn)在中國有實(shí)施的必要，為了減少養(yǎng)老壓力，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，應(yīng)當(dāng)為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)選擇合適的發(fā)展模式，并引導(dǎo)其深入展開。

一、中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

第六次全國人口普查結(jié)果顯示，我國老年人口（≥165歲）在總?cè)丝谥心苷嫉?.87%的比重，與第五次普查結(jié)果相比上升了1.19%。從圖1中可以看出，我國老齡化現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，如圖2預(yù)測結(jié)果顯示，2050年我國60歲以上的人口能夠占到30%以上，成為世界上人口老齡化現(xiàn)象最為嚴(yán)重的國家。為了緩解老齡化對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成的壓力，我國應(yīng)當(dāng)重視養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)。

養(yǎng)老地產(chǎn)主要有養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓以及養(yǎng)老院這三類，而由專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的護(hù)養(yǎng)院與養(yǎng)老院并不屬于養(yǎng)老地產(chǎn)中的項(xiàng)目，養(yǎng)老地產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)服務(wù)、商業(yè)、住宅功能的統(tǒng)一?？v觀我國人口與GDP發(fā)展現(xiàn)狀，我國養(yǎng)老市場即將迎來新的變革與創(chuàng)新，養(yǎng)老地產(chǎn)蘊(yùn)藏著極大的開發(fā)潛力。具體來說，我國的養(yǎng)老建設(shè)中僅有315萬張床位，這與我國的老齡化人口差距是極大的，普通家庭普遍面臨著“住不起”與“住不上”的困境，另外，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，家庭結(jié)構(gòu)與社會(huì)觀念均有較大的改變，雖然二胎政策已逐步開放，但是當(dāng)前的家庭結(jié)構(gòu)仍以“421”為主，傳統(tǒng)的以家庭為單位的養(yǎng)老方式面臨著較大的沖擊，從地產(chǎn)建設(shè)來看，無論是社區(qū)環(huán)境還是戶型結(jié)構(gòu)都不具備合適的養(yǎng)老條件，部分地產(chǎn)在營銷的過程中往往會(huì)將養(yǎng)老地產(chǎn)作為宣傳的噱頭，但是在實(shí)際建設(shè)中卻并沒有建設(shè)與養(yǎng)老相適應(yīng)的項(xiàng)目，因此總的來說養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展并不完善。

目前房地產(chǎn)公司、保險(xiǎn)公司以及國內(nèi)外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等都逐步開始參與到養(yǎng)老地產(chǎn)及社會(huì)與發(fā)展中，例如保利地產(chǎn)于2011年提出了“和基金-善居養(yǎng)老計(jì)劃”；中國人壽在河北廊坊投資1000億元建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)；上實(shí)集團(tuán)將崇明東灘的3000畝地用于建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)。雖然眾多企業(yè)為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展做出了較大的努力，但是我國的養(yǎng)老地產(chǎn)并未形成系統(tǒng)、完整的結(jié)構(gòu)，受到多方面因素的影響，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展還存在較多困境，面臨即將呈現(xiàn)井噴狀態(tài)的老年住宅需求，我國應(yīng)當(dāng)全面考慮我國的國情，選擇適合的發(fā)展模式與發(fā)展策略促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)。

二、中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式

（一）土地獲取

土地是地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提與關(guān)鍵，土地的區(qū)位、規(guī)模、性質(zhì)等都會(huì)影響?zhàn)B老地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)狀況，但是就我國目前的發(fā)展情況來看，土地供應(yīng)制度并不符合養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)需求，二者之間甚至存在著較大的矛盾，這些矛盾主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，第一是土地性質(zhì)的問題，以產(chǎn)權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)，土地可分為農(nóng)村集體所有與國有兩種，而以使用性質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)，土地則可分為工業(yè)用地、公共管理與服務(wù)營地、物流倉儲(chǔ)用地、商業(yè)建設(shè)用地、交通建設(shè)用地、居住地、公用設(shè)施用地以及綠地。而養(yǎng)老地產(chǎn)屬于綜合性用地，既有居住性質(zhì)，又有商業(yè)與服務(wù)的性質(zhì)，因此以現(xiàn)有的劃分方法無法合理規(guī)劃養(yǎng)老地產(chǎn)的用地。第二是土地供應(yīng)方式方面的問題，國有建設(shè)用地的供應(yīng)包括有償出讓與劃撥兩種形式，供應(yīng)方式不同導(dǎo)致土地的使用性質(zhì)、使用年限與成本等方面存在差異，如居住用地的使用年限為70年，商業(yè)用地的使用年限為40年，文娛用地的使用年限為50年。養(yǎng)老用地具有綜合性與福利性，其在盈利方面的作用較弱，且投資多、收效慢，因此投資商在進(jìn)行地產(chǎn)建設(shè)前會(huì)存在諸多顧慮。由于土地性質(zhì)與劃分的問題，很多養(yǎng)老住宅難以真正達(dá)到養(yǎng)老的目的，其銷售不得不另尋途徑，例如重慶羊鹿山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園由于性質(zhì)不明確，在銷售中僅能以小產(chǎn)權(quán)房的形式出售。

在選擇發(fā)展模式時(shí)，如果在國有建設(shè)用地展開建設(shè)，以劃撥的形式獲得土地供應(yīng)可以不受年限限制對土地進(jìn)行利用，但是地產(chǎn)的用途卻會(huì)受到較大的限制；若以招標(biāo)或協(xié)議出讓的方式獲得土地供應(yīng)，雖然可自行選擇地產(chǎn)使用用途，但是其使用年限卻會(huì)受到較大的限制；若以掛牌或拍賣出讓的方式獲得土地供應(yīng)，那么雖然可以獲得較多的土地供應(yīng)量，但是土地的價(jià)格也會(huì)被推高。如果選擇在集體用地進(jìn)行建設(shè)，那么雖然可以獲得成本優(yōu)勢以及供應(yīng)量的優(yōu)勢，但是卻存在一定的政策風(fēng)險(xiǎn)，且位置相對較為偏遠(yuǎn)。

（二）產(chǎn)業(yè)融資

我國雖然一直提倡發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，但是在政策上卻沒有給出明確的發(fā)展方向與法律保障，因此在產(chǎn)業(yè)融資模式中，融資成為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展的瓶頸。第一，是融資主體的問題，地產(chǎn)商是最為主要的主體，但是在地產(chǎn)建設(shè)的過程中地產(chǎn)商的融資渠道較少且面臨的市場較為狹窄，因此在土地的獲取與經(jīng)營方面存在著一定的問題。近年來國家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以及保險(xiǎn)資金企業(yè)在地產(chǎn)融資中的參與使融資主體向著多樣化的方向發(fā)展，但是養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)以及政府財(cái)政在養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)中的參與度仍然較低。第二是融資方式與融資渠道的問題，不同的融資方式其風(fēng)險(xiǎn)、資金規(guī)模、期限不同，養(yǎng)老地產(chǎn)自身具有投資多、收益滿等特征，因此融資上面臨著一定的困難，目前房地產(chǎn)商的融資渠道如圖3所示，內(nèi)源投資成本低、規(guī)模小，而自主性卻相對較高，外源融資則存在著期限短、成本高、要求高、程序駁雜等眾多問題，這與產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的資本需求是相矛盾的。因此從融資情況來看，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展存在著較多的問題。

基于這些問題，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)融資方面應(yīng)當(dāng)做到，第一擴(kuò)大融資生體，鼓勵(lì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等組織參與到養(yǎng)老地產(chǎn)的投資中，并吸引外國企業(yè)參與到養(yǎng)老地產(chǎn)的投資建設(shè)中；第二，應(yīng)當(dāng)拓展融資渠道，創(chuàng)新自身的發(fā)展模式，積極尋求政府的幫助，與國內(nèi)外的企業(yè)或機(jī)構(gòu)展開合作；第三，就保險(xiǎn)企業(yè)的發(fā)展來看，應(yīng)當(dāng)發(fā)揮保險(xiǎn)投資的優(yōu)勢，在低成本的情況下保證收益的長期與穩(wěn)定，同時(shí)力求在金融方面的創(chuàng)新，發(fā)起長效基金，豐富融資形式，促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展；第四，應(yīng)當(dāng)積極向國外優(yōu)秀的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)學(xué)習(xí)，借鑒其優(yōu)秀的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，將其應(yīng)用到我國的地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中。

（三）產(chǎn)業(yè)經(jīng)營

從產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式上來看，養(yǎng)老地產(chǎn)兼具地產(chǎn)業(yè)與服務(wù)業(yè)的屬性，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)其在養(yǎng)老服務(wù)方面的作用。就國外的經(jīng)驗(yàn)來看，成熟完善的養(yǎng)老地產(chǎn)以服務(wù)為核心價(jià)值，以環(huán)境資源為基礎(chǔ)，以醫(yī)療價(jià)值為驅(qū)動(dòng)，以物業(yè)價(jià)值為載體，就此看來，要想促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的健康發(fā)展，必須要選擇科學(xué)、合理的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ健?/p>

以運(yùn)營主體為依據(jù)可將養(yǎng)老地產(chǎn)分為投資與經(jīng)營分離以及投資與經(jīng)營結(jié)合兩種模式。國家產(chǎn)業(yè)分工情況較為明確，因此其養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營采取的是投資與經(jīng)營分離的方式，而我國的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚不成熟與完善，因此大部分建設(shè)都采用投資與管理相結(jié)合的模式，這一模式雖然能夠?qū)Y源進(jìn)行有效的整合，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，但是它對經(jīng)營管理者的經(jīng)營與融資能力都提出了較高的要求。北京太陽城就采用了這一模式發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，首創(chuàng)、保利等企業(yè)為此成立了專門的團(tuán)隊(duì)對養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營與管理進(jìn)行研究。

以盈利方式為依據(jù)可將養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ椒譃槲飿I(yè)租賃、物業(yè)銷售、租售結(jié)合、住房反向抵押、會(huì)員服務(wù)銷售等類型，其中租賃模式投資多、收效慢、風(fēng)險(xiǎn)大，因此我國目前還沒有以這種模式展開經(jīng)營的養(yǎng)老地產(chǎn)，但在未來這一經(jīng)營模式可以與保險(xiǎn)投資進(jìn)行聯(lián)合，從而實(shí)現(xiàn)盈利；物業(yè)銷售能夠在短期內(nèi)將資金回籠，從而減少資金投資商在資金方面的壓力，但是開發(fā)商的參與度不高，因此后期的管理上可能會(huì)出現(xiàn)一定的問題。上海孝賢坊就因?yàn)楹笃诠芾聿簧贫萑胗忻麩o實(shí)的境地；租售結(jié)合的模式適用于混合式的大型養(yǎng)老社區(qū)以及養(yǎng)老公寓，北京太陽城就是采取這一模式進(jìn)行經(jīng)營的。

三、中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展策略

（一）政府應(yīng)率先落實(shí)相關(guān)的政策法規(guī)

為了保證養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的切實(shí)發(fā)展，政府應(yīng)當(dāng)率先制定相關(guān)的政策、法規(guī)并將其落實(shí)。養(yǎng)老地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)當(dāng)向著專業(yè)化、規(guī)范化以及系統(tǒng)化的方向發(fā)展，除了中央政府制定的法規(guī)政策外，地方政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)匕l(fā)展的實(shí)際情況制定符合本地養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度，從而保證制度與政策落實(shí)的有效性。另外，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在發(fā)展的過程中還面臨著城鄉(xiāng)差異大、公私養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在體制方面不平衡等問題，為了將這一問題逐一解決，應(yīng)當(dāng)將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的建設(shè)與發(fā)展作為地方政府工作業(yè)績的考核指標(biāo)之一，從而在一定程度上加大政府在落實(shí)養(yǎng)老政策方面的工作力度。政府應(yīng)當(dāng)適當(dāng)對參與養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)的企業(yè)予以政策與經(jīng)濟(jì)上的支持，促進(jìn)其建設(shè)工作的展開，尤其要重視用地與融資方面的政策扶持，幫助企業(yè)走出瓶頸。另外，政府應(yīng)當(dāng)重視城鄉(xiāng)養(yǎng)老之間存在的差距，應(yīng)當(dāng)推進(jìn)農(nóng)村養(yǎng)老事業(yè)的建設(shè)，努力使城鄉(xiāng)建設(shè)達(dá)到一個(gè)平衡的狀態(tài)。

（二）實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的共贏

養(yǎng)老地產(chǎn)的參與者應(yīng)當(dāng)將提供有效的養(yǎng)老服務(wù)作為建設(shè)的中心與重點(diǎn)，提高自身的責(zé)任意識，承擔(dān)起自身應(yīng)負(fù)的社會(huì)責(zé)任，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的共贏。一方面，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以政府的政策與制度為導(dǎo)向，積極展開養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)，依托政府在資金與政策方面的支持開展養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)與管理；另一方面，企業(yè)應(yīng)當(dāng)利用自身的優(yōu)勢，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，使房產(chǎn)模塊、金融模塊等實(shí)業(yè)模塊能夠共同推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，提高其經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。企業(yè)在發(fā)展過中應(yīng)當(dāng)做到三點(diǎn)，第一，加強(qiáng)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，為老年人口提供中高端服務(wù)，滿足社會(huì)對養(yǎng)老的需求；第二，促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的創(chuàng)新，提高金融化的發(fā)展水平，以示范企業(yè)帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展；第三，為政府機(jī)構(gòu)設(shè)置的處于中低端水平的養(yǎng)老服務(wù)提供幫助，促進(jìn)其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)機(jī)構(gòu)、管理體系的規(guī)范化與高端化。

（三）地產(chǎn)商需開展整體的前沿性研究

我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中面臨著規(guī)模小、產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)缺失、住房功能單一、經(jīng)驗(yàn)缺乏等問題，而養(yǎng)老地產(chǎn)具有綜合性，需滿足老年人居住、醫(yī)療、商業(yè)、文娛等眾多方面的需求，因此在設(shè)計(jì)與建設(shè)時(shí)也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合化的考慮，地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)跨行業(yè)進(jìn)行分析，一方面深入了解老年人在各方面的實(shí)際需求，另一方面了解各行業(yè)之間的關(guān)聯(lián)，從而更好的協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)內(nèi)資源，實(shí)現(xiàn)各方面的有效對接，保證園區(qū)內(nèi)的配套服務(wù)能夠滿足老年人生活、娛樂、醫(yī)療的各方面需求。

（四）推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)發(fā)展模式創(chuàng)新

養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展需要示范企業(yè)的帶動(dòng)作用，但是近年來，養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)雖然取得了一定的成績但是卻沒有建設(shè)出強(qiáng)大的優(yōu)勢企業(yè)，因此我國應(yīng)當(dāng)對企業(yè)的發(fā)展建設(shè)予以扶持，使企業(yè)能夠發(fā)揮出自身的優(yōu)勢，在養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)發(fā)展中實(shí)現(xiàn)服務(wù)、運(yùn)營、管理等各個(gè)環(huán)節(jié)的金融化，促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)向著高端化的方向發(fā)展。我國可以將國外具有豐富經(jīng)驗(yàn)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)引入，使其能夠帶動(dòng)我國的養(yǎng)老地產(chǎn)健康的發(fā)展，提高養(yǎng)老服務(wù)的金融化水平。

四、結(jié)語

我國人口老齡化的嚴(yán)峻形勢要求我們必須重視養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于初級階段，無論是在土地獲取、產(chǎn)業(yè)融資還是產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的模式上都存在著一定的問題，因此在未來的發(fā)展建設(shè)中應(yīng)當(dāng)對其予以足夠的重視。政府應(yīng)當(dāng)從政策上予以養(yǎng)老地產(chǎn)全面的支持，推動(dòng)其實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的雙贏，企業(yè)要想獲得長遠(yuǎn)的發(fā)展空間應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合性的前沿研究，并積極借鑒國外的發(fā)展模式以提高自身的管理水平。