城市住宅小區(qū)業(yè)主共有部分之權(quán)屬界分

劉世仲

（中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 法學(xué)院，湖北 武漢 430073）

一、城市住宅小區(qū)共有部分權(quán)屬概述

（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念及其理論

建筑物區(qū)分所有權(quán)在各國(guó)立法中有“住宅分層所有權(quán)”、“住宅所有權(quán)”、“公寓所有權(quán)”、“樓層所有權(quán)”等多種稱謂，在理論界亦有三種不同學(xué)說(shuō)，分別是“一元論”、“二元論”和“三元論”。[1]“一元論”又被稱為“一元主義”（monisme），可分為“專有權(quán)說(shuō)”與“共有權(quán)說(shuō)”?！皩Ｓ袡?quán)說(shuō)”最早為法國(guó)學(xué)者所提出，認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)是“指區(qū)分所有人于區(qū)分所有建筑物專有部分上所享有的權(quán)利——專有所有權(quán)”。而“共有權(quán)說(shuō)”最早為法國(guó)學(xué)者普魯東和拉貝針對(duì)“專有權(quán)說(shuō)”提出的一種學(xué)說(shuō)。該學(xué)說(shuō)“以集團(tuán)性、共同性為立論精神，將區(qū)分所有建筑物整體視為全體區(qū)分所有權(quán)人之共有”。[2]“二元論”是在“一元論”的基礎(chǔ)上發(fā)展演化而來(lái)的。其將“一元論”中的兩種觀點(diǎn)合并，主張“建筑物區(qū)分所有權(quán)包括對(duì)于專有部分享有的專有權(quán)以及對(duì)于專有部分以外的其他部分享有的共有權(quán)”。[3]“三元論”又被稱為“最廣義區(qū)分所有權(quán)說(shuō)”，為德國(guó)美因茨大學(xué)著名教授貝爾曼首創(chuàng)。他認(rèn)為，該權(quán)利“系指由區(qū)分所有建筑物專有部分所有權(quán)、共有部分持分權(quán)以及因共同關(guān)系所生之成員權(quán)所構(gòu)成”。①[日]小沼進(jìn)一：《建筑物區(qū)分所有之法理》，法律文化社1992年版，第284頁(yè)。轉(zhuǎn)引自陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1997年版，第74頁(yè)?！叭摗睂Ｓ袡?quán)、共有權(quán)和成員權(quán)看作一個(gè)整體，因此，權(quán)利人不得只保留其專有權(quán)而將共有權(quán)轉(zhuǎn)移，或者只保留其成員權(quán)而轉(zhuǎn)移其專有權(quán)或共有權(quán)。此觀點(diǎn)更加全面地闡釋了建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念，有利于協(xié)調(diào)區(qū)分所有人個(gè)人與團(tuán)體之間的關(guān)系。

（二）城市住宅小區(qū)共有權(quán)的范圍和性質(zhì)

對(duì)于城市住宅小區(qū)共有部分的范圍，《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！?009年3月23日最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題解釋》）第3條規(guī)定，除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)還可以認(rèn)定為《物權(quán)法》第6章所稱的共有部分的包括：“（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等?！绷硗猓敖ㄖ^(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外”。

關(guān)于城市住宅小區(qū)共有權(quán)的性質(zhì)問(wèn)題，學(xué)界爭(zhēng)議較大?！段餀?quán)法》第72條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。”該規(guī)定中的區(qū)分所有人共有權(quán)之行使不可按照其份額請(qǐng)求分割，共有權(quán)和專有權(quán)是一體的，共有部分隨專有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。[4]

（三）城市住宅小區(qū)共有部分設(shè)定專有使用權(quán)的情況

1．開(kāi)發(fā)商違法設(shè)定專有使用權(quán)的行為

現(xiàn)實(shí)生活中，在住宅小區(qū)共有部分設(shè)定專有使用權(quán)主要有兩種方式：第一種方式是依照業(yè)主規(guī)約設(shè)立。只要符合私法自治原則，不違背法律、法規(guī)等禁止性規(guī)定，并經(jīng)區(qū)分所有人協(xié)議，取得了大多數(shù)業(yè)主的同意，這種專用使用權(quán)的設(shè)定當(dāng)無(wú)異議。第二種方式是依照開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂的合同設(shè)立。開(kāi)發(fā)商在賣房時(shí)與買(mǎi)受人簽訂購(gòu)房合同，約定某一區(qū)域共有部分由買(mǎi)受人享有專有使用權(quán)。當(dāng)然，這種購(gòu)房合同中將共有部分約定為專有部分的條款應(yīng)受到一定的限制。開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中約定的共有部分不能是法定的空地或共有部分，比如全體業(yè)主必須使用的公用設(shè)施，如電梯、水管、通道等，否則就會(huì)構(gòu)成壟斷得利，損害其他業(yè)主的合法利益。該部分也不能是已經(jīng)計(jì)入購(gòu)房者公攤面積的部分，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商作為房屋的原始取得人，在其把共有部分計(jì)入公攤面積賣出后，購(gòu)房人作為繼受取得人就獲得了房屋的所有權(quán)，同時(shí)成為共有權(quán)人，故開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處分計(jì)入公攤面積的共有部分，否則會(huì)構(gòu)成雙重得利。

2．開(kāi)發(fā)商利用設(shè)定專有使用權(quán)合同損害業(yè)主權(quán)利的行為

開(kāi)發(fā)商利用設(shè)定專有使用權(quán)合同損害業(yè)主權(quán)利的糾紛極為常見(jiàn)。要解決此問(wèn)題，首先要看設(shè)定專有使用權(quán)的部分是法定共有部分還是可約定共有部分。如果是法定共有部分，則侵犯了區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)。若沒(méi)有業(yè)主大會(huì)的追認(rèn)，則法院將認(rèn)定該條款無(wú)效，因?yàn)榇诵袨閷儆跓o(wú)權(quán)處分行為。對(duì)于設(shè)定專有使用權(quán)的部分，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在房屋銷售合同中告知購(gòu)房者，讓購(gòu)房者知悉專有部分、共有部分和開(kāi)發(fā)商保留的可設(shè)定使用權(quán)的部分，且此部分不計(jì)入公攤面積。如果開(kāi)發(fā)商不履行此告知義務(wù)，購(gòu)房者可請(qǐng)求法院判令其承擔(dān)法律責(zé)任。

3．物業(yè)管理公司違法設(shè)定專有使用權(quán)的行為

物業(yè)管理公司的法律地位是受托人，委托人是住宅小區(qū)區(qū)分所有權(quán)人，也即全體業(yè)主。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)按照委托人的意志，管理建筑物和業(yè)主的相關(guān)事宜。實(shí)踐中，物業(yè)管理公司與特定區(qū)分所有權(quán)人或者第三人簽訂合同，約定共有部分的專有使用權(quán)的行為較為普遍，如擅自將空房出租謀利，擅自將樓頂平臺(tái)出租或讓他人設(shè)置廣告牌等。這些都是物業(yè)管理公司的無(wú)權(quán)處分行為，除非得到業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的追認(rèn)，否則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其侵權(quán)，所得收入歸全體業(yè)主共有。

二、城市住宅小區(qū)共有部分常見(jiàn)權(quán)屬爭(zhēng)議的釋明

（一）車位、車庫(kù)權(quán)屬糾紛的類型與解決

我國(guó)現(xiàn)實(shí)生活中存在的停車場(chǎng)形式大致包括以下四類：

1．住宅小區(qū)每戶配置一個(gè)小型車庫(kù)

這種車庫(kù)的權(quán)屬清晰，爭(zhēng)議不大。因?yàn)槊繎舻男⌒蛙噹?kù)都從屬于業(yè)主所購(gòu)置的房屋。開(kāi)發(fā)商將其與配套房屋一起銷售給購(gòu)房者，購(gòu)房者就從開(kāi)發(fā)商處取得了車庫(kù)的所有權(quán)。

2．住宅小區(qū)地面停車場(chǎng)的權(quán)屬

地面停車場(chǎng)是在城市住宅小區(qū)的道路或者其他空地上設(shè)置的停車場(chǎng)所。開(kāi)發(fā)商在銷售房屋后，業(yè)主就獲得了城市住宅小區(qū)的全部土地使用權(quán)，并按專有部分所占的份額共有該塊土地的使用權(quán)。因此，在此地面上設(shè)置的停車場(chǎng)所也應(yīng)為業(yè)主共有。該停車場(chǎng)所的權(quán)屬問(wèn)題實(shí)質(zhì)上就是土地使用權(quán)的權(quán)屬問(wèn)題。但是，物業(yè)管理公司可以對(duì)業(yè)主停放的車輛收取一定的看管費(fèi)用，具體數(shù)額由業(yè)主與物業(yè)管理公司合意決定。如果保管的車輛發(fā)生損害或滅失，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

3．住宅小區(qū)首層架空停車場(chǎng)的權(quán)屬

城市住宅小區(qū)的首層架空停車場(chǎng)是指將建筑物地面上的一層架空，設(shè)為停車場(chǎng)。樓房首層架空層停車場(chǎng)的建筑面積是不計(jì)入容積率的①?gòu)V州市實(shí)施的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范辦法》及《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法》第1.17條規(guī)定：“明確不計(jì)算建筑面積的內(nèi)容均不計(jì)算容積率。此外不計(jì)入容積率的內(nèi)容還有：（1）地下層、半地下層的車庫(kù)及設(shè)備用房。（2）地面以上的公共架空層的公共活動(dòng)空間；結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、避難層的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換空間、避難空間。（3）屋頂?shù)臉翘蓍g、電梯間、水箱間。（4）地下車庫(kù)出入口車道的首層部分。（5）騎樓2層及以上仍為公共步行系統(tǒng)的部分；上部有建筑的首層消防通道?！保蚨鴺I(yè)主不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。其產(chǎn)權(quán)依附于計(jì)算建筑物容積率的建筑物。在樓房產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，該架空樓層的停車場(chǎng)沒(méi)有單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)，但開(kāi)發(fā)商可以將首層架空的停車場(chǎng)的建筑費(fèi)用分?jǐn)傇谫?gòu)房者的購(gòu)房成本中。如果法律規(guī)定可由業(yè)主與開(kāi)發(fā)商約定首層架空停車場(chǎng)的權(quán)屬，那么開(kāi)發(fā)商可能會(huì)借助其優(yōu)勢(shì)，先將建筑成本分?jǐn)傇谫?gòu)房者身上，再與特定的當(dāng)事人（業(yè)主中的某人）約定權(quán)屬，造成雙重得利，不利于保護(hù)購(gòu)房者的利益。開(kāi)發(fā)商在銷售房屋時(shí)，不能將沒(méi)有計(jì)算容積率的房屋分離，首層的架空停車場(chǎng)的權(quán)屬也不能為開(kāi)發(fā)商所有，而應(yīng)為該建筑物的業(yè)主按份共有。

4．住宅小區(qū)地下停車場(chǎng)的權(quán)屬

筆者認(rèn)為，城市住宅小區(qū)的地下停車場(chǎng)應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。在我國(guó)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)是不可分割的整體。因此，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房屋的同時(shí)，也獲得了相應(yīng)的土地使用權(quán)。既然業(yè)主是土地使用權(quán)人，開(kāi)發(fā)商也就沒(méi)有理由保留地下停車場(chǎng)的所有權(quán)。此外，地下停車場(chǎng)是城市住宅小區(qū)的配套設(shè)施，其目的在于為小區(qū)業(yè)主增加住宅功能，提供生活便利。[5]該附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于業(yè)主以外的人，必將影響業(yè)主的生活，也不利于該設(shè)施功能的發(fā)揮。

（二）小區(qū)綠地權(quán)屬糾紛及其解決

《物權(quán)法》第73條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。”住宅小區(qū)內(nèi)的綠地包括兩個(gè)部分，一個(gè)是土地，一個(gè)是土地上的附著物。開(kāi)發(fā)商在銷售房屋的過(guò)程中，已經(jīng)將此部分成本分?jǐn)偟椒课莸膬r(jià)格之中，故住宅小區(qū)內(nèi)的綠地應(yīng)該屬于業(yè)主共有。按照《物權(quán)法》的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地可以明示屬于個(gè)人，但這是一種怎樣的“明示”呢？有的開(kāi)發(fā)商在銷售房屋時(shí)會(huì)在合同中約定，一樓窗前的綠地屬于一樓購(gòu)房者所有。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商就獲得了雙重利益。開(kāi)發(fā)商的這種行為實(shí)際上是利用了其建筑物原始所有人的便利而實(shí)施的非誠(chéng)信行為，是一種無(wú)權(quán)處分行為。所以，一樓業(yè)主要想獲得其窗前綠地的專有使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)或全體區(qū)分所有人達(dá)成合意，所得的專有使用權(quán)的收益也應(yīng)當(dāng)歸全體區(qū)分所有人共有，可交由業(yè)主大會(huì)保管。筆者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商若想擁有一樓窗前綠地專有使用權(quán)的處分權(quán)，按照誰(shuí)投資誰(shuí)受益的原則，就應(yīng)當(dāng)區(qū)分一樓窗前綠地的土地使用權(quán)和附著物的費(fèi)用，不再將其列入分?jǐn)偯娣e和管理費(fèi)用之中，并且在售房時(shí)明確寫(xiě)入售房合同，確保購(gòu)房者的知情權(quán)，防止日后發(fā)生爭(zhēng)議。

（三）樓頂平臺(tái)權(quán)屬糾紛及其解決

關(guān)于樓頂平臺(tái)的權(quán)屬，學(xué)界主要有兩種不同的觀點(diǎn)：[6]一種觀點(diǎn)認(rèn)為，屋頂平臺(tái)應(yīng)為所有區(qū)分所有人共有；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，屋頂平臺(tái)應(yīng)為頂層業(yè)主所有。筆者贊成前者，即屋頂平臺(tái)為區(qū)分所有人共有。那么，開(kāi)發(fā)商在出售頂層房屋時(shí)，約定屋頂平臺(tái)歸頂層購(gòu)買(mǎi)者專有使用的行為就是無(wú)權(quán)處分行為，除非經(jīng)全體共有人追認(rèn)授權(quán)。司法實(shí)踐中的相關(guān)判決也證明了筆者的觀點(diǎn)。2011年5月，上海市第二中級(jí)人民法院審結(jié)了全國(guó)首例屋頂平臺(tái)停車場(chǎng)權(quán)屬糾紛案，判決金甌萬(wàn)國(guó)大廈小區(qū)內(nèi)的裙房屋頂停車場(chǎng)歸金甌萬(wàn)國(guó)大廈小區(qū)全體業(yè)主共有。法院審理認(rèn)為：第一，根據(jù)法律規(guī)定，建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分應(yīng)屬業(yè)主共有，而屋頂停車場(chǎng)盡管具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，但其與屋頂緊密地結(jié)合為一體，根據(jù)“一物一權(quán)”原則，屋頂上不再有其他的專有權(quán)；第二，從建筑結(jié)構(gòu)來(lái)看，“凹”字形整體建筑的建筑面積是一體分?jǐn)偟?，在裙房屋頂設(shè)置停車場(chǎng)是為了滿足小區(qū)全體業(yè)主停車之需；第三，因使用權(quán)源于所有權(quán)，不能在否定停車場(chǎng)所有權(quán)的基礎(chǔ)上將其使用權(quán)單獨(dú)剝離，因此，建造于裙房屋頂?shù)耐＼噲?chǎng)依然具有所有權(quán)的屬性。[7]該判決對(duì)未來(lái)的司法實(shí)踐具有一定的參考作用，法院認(rèn)定樓頂平臺(tái)權(quán)屬的觀點(diǎn)與理由值得借鑒。當(dāng)然，法院也承認(rèn)，對(duì)于涉訴的屋頂平臺(tái)停車場(chǎng)的權(quán)屬認(rèn)定也是根據(jù)案件的具體情況綜合考慮作出的。因此，其中就存在另外一種可能，即開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造和出售房屋時(shí)，有權(quán)保留屋頂平臺(tái)的專有使用權(quán)，但必須向業(yè)主明示。在此情形下，其他區(qū)分所有人仍然購(gòu)買(mǎi)的，應(yīng)視為其對(duì)開(kāi)發(fā)商保留屋頂平臺(tái)專有使用權(quán)的默認(rèn)。

（四）建筑物外墻懸掛廣告牌權(quán)屬糾紛及其解決

建筑物的墻壁利用問(wèn)題也是爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，林傳興訴廈門(mén)豐達(dá)新型石材有限公司相鄰權(quán)糾紛案[8]就是典型案例。本案中，被告辦公場(chǎng)所在原告的一樓。被告在一二樓之間安裝其公司的廣告箱，占據(jù)了原告陽(yáng)臺(tái)外墻。廣告箱上端緊連原告廚房、衛(wèi)生間以及陽(yáng)臺(tái)外側(cè)。在下雨天，雨水能濺至原告室內(nèi)，雨聲影響了原告的休息；在晴天，陽(yáng)光能折射進(jìn)原告廚房和衛(wèi)生間。樓上雜物落在廣告箱上，因無(wú)人清理而成為衛(wèi)生死角。原告訴至法院，請(qǐng)求判令被告停止侵害，拆除廣告箱，恢復(fù)原狀。建筑物的外墻面為業(yè)主共有，而不屬于某個(gè)業(yè)主私有，任何單個(gè)業(yè)主都不能擅自利用外墻從事廣告等活動(dòng)。[9]此案可按照侵犯建筑物區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)來(lái)處理。《物權(quán)法》第72條第1款規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)?！钡?0條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定?！蓖鈮γ媸欠课莸慕M成部分，與房屋的專有部分不可分割，對(duì)外墻面的使用必須由全體業(yè)主共同決定。業(yè)主作為外墻的共有權(quán)人，依照法律規(guī)定，有獲得收益的權(quán)利。墻面用于廣告的收益分配應(yīng)由全體業(yè)主共同決定。如果沒(méi)有約定，此項(xiàng)收益也可以根據(jù)各個(gè)業(yè)主的持有份額，在業(yè)主之間進(jìn)行分配。[10]

本案中，被告未經(jīng)其他區(qū)分所有權(quán)人的同意，擅自在建筑物外墻安裝廣告箱，陽(yáng)光折射、雨水噪聲、雜物堆積等問(wèn)題妨礙了相鄰業(yè)主的正常生活秩序，侵害了原告的相鄰權(quán)。[11]從原告的訟訴請(qǐng)求來(lái)看，此案也可以按照相鄰關(guān)系糾紛來(lái)處理。一審和二審法院均以相鄰權(quán)糾紛處理，判令支持原告的訴求。如果此案中原告未訴諸法院，則可以請(qǐng)求住宅小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)依據(jù)法律法規(guī)和業(yè)主規(guī)約，解決一樓和二樓之間的廣告箱糾紛問(wèn)題。

三、完善城市住宅小區(qū)共有部分產(chǎn)權(quán)制度的構(gòu)想

（一）進(jìn)一步明確業(yè)主共有部分之范圍

如前所述，《物權(quán)法》第74條以及最高人民法院《建筑物區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題解釋》基本厘定了業(yè)主共有部分的范圍，但上述規(guī)定整體上比較簡(jiǎn)單，實(shí)際可操作性不強(qiáng)，對(duì)公共場(chǎng)所、公共設(shè)施的界定也不甚明晰。

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”規(guī)定：“共有部分是公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有部分之附屬建筑物，而供共同使用者?！逼鋵⒐灿胁糠址譃閮纱箢悾阂活悶榉ǘü灿胁糠郑仨毎凑掌涔逃杏猛臼褂?，不得約定專有使用權(quán)；另一類為約定共有部分，在不違背法律、法規(guī)和業(yè)主規(guī)約的情況下，可以約定專有使用權(quán)。在此基礎(chǔ)上，其又根據(jù)住宅小區(qū)的特性，將共有部分進(jìn)一步分為“大公”和“小公”：“大公”指全體業(yè)主所有，如配電室、共用大門(mén)；“小公”指僅部分業(yè)主共有，如某層的電梯間、走廊等。作此區(qū)分的意義在于確定修繕費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。[12]筆者認(rèn)為，此種分類標(biāo)準(zhǔn)考慮了城市住宅小區(qū)共有部分的現(xiàn)實(shí)多樣性，在權(quán)屬界定上具有靈活性。根據(jù)實(shí)際需要確定其權(quán)屬，使業(yè)主對(duì)區(qū)分所有權(quán)的行使更加立體，也讓產(chǎn)權(quán)與責(zé)任的承擔(dān)更加明晰，值得我們立法借鑒。

（二）進(jìn)一步完善物權(quán)立法和案例指導(dǎo)制度

如前所述，盡管《物權(quán)法》第6章單獨(dú)規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)，但這十余條規(guī)定較為籠統(tǒng)，難以涵蓋現(xiàn)實(shí)生活中的諸多問(wèn)題。隨著人們生活質(zhì)量的提高以及科學(xué)技術(shù)的日新月異，業(yè)主對(duì)共有部分的使用能力不斷提高，權(quán)利意識(shí)更加強(qiáng)烈。在《物權(quán)法》出臺(tái)后，有關(guān)小區(qū)區(qū)分所有權(quán)的各類爭(zhēng)議日益增多，而且出現(xiàn)了很多新的問(wèn)題。為適應(yīng)此類需求，立法機(jī)關(guān)應(yīng)該加強(qiáng)物權(quán)立法和解釋工作，主要表現(xiàn)在：

第一，修訂《物權(quán)法》，進(jìn)一步擴(kuò)充第6章的內(nèi)容，吸納域外較成熟的立法經(jīng)驗(yàn)，就建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分作出更為詳盡的規(guī)定，進(jìn)一步增強(qiáng)立法的明確性。第二，根據(jù)需要，適時(shí)出臺(tái)《物權(quán)法》實(shí)施細(xì)則，在《物權(quán)法》立法精神指導(dǎo)下細(xì)化規(guī)定，擴(kuò)展相關(guān)內(nèi)容，更好地解決《物權(quán)法》的適用問(wèn)題。第三，2010年11月26日最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于案例指導(dǎo)工作的規(guī)定》，明確最高人民法院“為了總結(jié)審判經(jīng)驗(yàn)、統(tǒng)一法律適用，提高審判質(zhì)量，維護(hù)司法公正”，可定期對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)的典型案件進(jìn)行提煉、發(fā)布，使之在全國(guó)各級(jí)人民法院同類案件審判中發(fā)揮指導(dǎo)性作用。最高人民法院今后可發(fā)布相關(guān)指導(dǎo)性、典型性判例，進(jìn)一步指導(dǎo)司法審判工作。

（三）賦予業(yè)主自治組織訴訟主體資格

城市住宅小區(qū)的集體性自治組織是業(yè)主委員會(huì)，是由全體業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)選舉成立的、管理其共有財(cái)產(chǎn)和行使共同事務(wù)的自治性組織。《物權(quán)法》第75條第1款規(guī)定：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)?！钡牵瑯I(yè)主大會(huì)是否具有民事主體資格，能否作為民事訴訟中的訴訟當(dāng)事人則頗具爭(zhēng)議。對(duì)此，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的規(guī)定值得借鑒。臺(tái)灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”規(guī)定：“管理委員會(huì)有當(dāng)事人能力，不具有法人地位，權(quán)利主體為全體區(qū)分所有權(quán)人，由其享受權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)?！币虼?，賦予業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格，可以充分保障全體業(yè)主的共同利益。

我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主委員會(huì)的地位、性質(zhì)作了較為明確的規(guī)定，但其是否具有訴訟主體地位，該條例并未明確。業(yè)主委員會(huì)到底是否為《民事訴訟法》第48條規(guī)定的“其他組織”，現(xiàn)實(shí)中存有爭(zhēng)議。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)并不具有訴訟主體資格。它只是業(yè)主共同選舉的自治性民間組織，本身沒(méi)有財(cái)產(chǎn)，在責(zé)任承擔(dān)上能力不足，最終結(jié)果仍然由業(yè)主承擔(dān)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)具有訴訟主體資格，因?yàn)樗菢I(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，須備案后方可成立，能夠代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂并履行合同，對(duì)物業(yè)共用部分、公用設(shè)備享有支配權(quán)。2005年8月15日《最高人民法院關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會(huì)是否具有民事訴訟主體資格的復(fù)函》（〔2005〕民立他字第8號(hào)）指出：“根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)對(duì)外代表業(yè)主進(jìn)行民事活動(dòng)，所產(chǎn)生的法律后果由全體業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主委員會(huì)與他人發(fā)生民事?tīng)?zhēng)議的，可以作為被告參加訴訟?！痹撍痉ń忉屢馕吨谒痉ㄏ到y(tǒng)，業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格得以明確。筆者認(rèn)為，賦予業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格，能更好地維護(hù)全體業(yè)主的權(quán)利，表現(xiàn)在以下方面：

第一，在諸如建筑物墻體倒塌、脫落，外墻附屬設(shè)施（如管道）墜落，公共電梯部件脫落等建筑物共有部分致人損害的案件中，可以清晰地界定責(zé)任主體，及時(shí)理賠。第二，在小區(qū)業(yè)主違反業(yè)主規(guī)約，不按共有部分建筑物的固有用途使用時(shí)，業(yè)主大會(huì)可以原告身份起訴違規(guī)業(yè)主，維護(hù)其他業(yè)主權(quán)益。第三，在業(yè)主委員會(huì)用于管理、維護(hù)小區(qū)公共事務(wù)的公共資金遭到他人擅自挪用與侵占時(shí)，業(yè)主委員會(huì)可以原告身份提起訴訟。第四，在物業(yè)管理公司侵犯業(yè)主權(quán)利時(shí)，業(yè)主委員會(huì)也可以原告身份提起訴訟。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著國(guó)家城市群的不斷建設(shè)以及城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，我國(guó)居民的居住形式逐漸以住宅小區(qū)為主。我國(guó)不允許公民自建房屋，統(tǒng)一由房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)并銷售的城市住房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)使陌生人住在同一小區(qū)里，就不可避免地會(huì)產(chǎn)生住宅小區(qū)建筑區(qū)分所有權(quán)的權(quán)屬界分問(wèn)題。加之一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了獲得不當(dāng)利潤(rùn)（雙重獲益），往往模糊處置共有部分，使買(mǎi)受人產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致房屋共有部分的權(quán)屬在日后發(fā)生爭(zhēng)議?！段餀?quán)法》雖然確立了建筑物區(qū)分所有權(quán)，并對(duì)業(yè)主的共有部分進(jìn)行了界定，但相關(guān)規(guī)定較為籠統(tǒng)，無(wú)法涵蓋所有問(wèn)題。因此，必須對(duì)車位、車庫(kù)、小區(qū)綠地、樓頂平臺(tái)的權(quán)屬問(wèn)題逐一進(jìn)行分析論證，找到這些糾紛的解決方案。希望通過(guò)法律移植，加強(qiáng)立法與修法工作，推行案例指導(dǎo)制度，增強(qiáng)各級(jí)法院在此類案件中適用法律、解釋法律的統(tǒng)一性與確定性，真正解決城市住宅小區(qū)共有部分權(quán)屬糾紛。

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