社區(qū)商業(yè)開發(fā)策略研究

薛凱 王崇崗

摘 要：目前，我國城市中的社區(qū)商業(yè)正在隨著城市化進程蓬勃發(fā)展，并在發(fā)展中不斷推演和創(chuàng)新，但隨著電子商務(wù)時代的到來，城市社區(qū)內(nèi)的商業(yè)的設(shè)計及建設(shè)暴漏出功能不完善、業(yè)態(tài)不豐富、經(jīng)營不理想等問題。這些制約著社區(qū)商業(yè)發(fā)展，并不利于周邊居住社區(qū)生活品質(zhì)提升。

本文探討的是以青島福州路萬科廣場社區(qū)商業(yè)為例，研究城市中心及核心區(qū)域的社區(qū)商業(yè)規(guī)劃策略及布局。并通過具體案例，詳述具體的規(guī)劃及建筑設(shè)計，以及在實踐中居民感受對設(shè)計的反饋。

關(guān)鍵詞：社區(qū)商業(yè)；開發(fā)策略；萬科廣場

中圖分類號： F722.1 文獻標(biāo)識碼： A 文章編號： 1673-1069（2016）16-51-2

1 概述

社區(qū)商業(yè)指以社區(qū)居民為主要服務(wù)對象，以便民和滿足城市居民生活消費為目標(biāo)，提供日常生活所需要的商品和服務(wù)的商業(yè)類型，滿足和促進居民綜合性消費為目的城市商業(yè)類型。

現(xiàn)在城市規(guī)劃中，特別是一二線城市核心區(qū)域，商業(yè)、公建比例較高，均有大量做社區(qū)商業(yè)的需求，決定著城市居住社區(qū)居民的生活品質(zhì)的社區(qū)商業(yè)，如何設(shè)計規(guī)劃才能起到更好的作用，是值得探討的問題。本文想探討的正是基于為更好的保障社區(qū)商業(yè)招商及運營，使商業(yè)價值發(fā)展最大化，如何更好的服務(wù)于周邊居住社區(qū)的居民，以及帶來適宜性的外部交往空間與環(huán)境。研究實踐中的社區(qū)商業(yè)模式，對于反饋給前期規(guī)劃設(shè)計，具有很好的現(xiàn)實意義。

2 福州路萬科廣場案例調(diào)研

2.1 福州路萬科廣場社區(qū)商業(yè)概況

福州路萬科中心項目位于青島市市北新都心黑龍江路以北，臺柳路以南，福州北路以東，新市北區(qū)新都心商務(wù)區(qū)核心地段，總建筑面積約18萬余平方米，其中約3萬平方米商業(yè)街區(qū)，是區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公、購物娛樂為一體的城市活力街區(qū)。

項目所在的市北新都心位于青島市幾何地理中心，南承市北、市南，北接李滄、城陽區(qū)，東連嶗山區(qū)，為市內(nèi)五區(qū)之核心，具有到達各個城市區(qū)域的均好性，輻射范圍大，覆蓋人口廣，對于引入商業(yè)客群、辦公等均具有良好的先天優(yōu)勢。新都心居住人口激增，但暫無大型商圈，從而形成消費外溢；為此，新都心規(guī)劃有5座體量較大綜合性商業(yè)項目，有利于快速形成商業(yè)聚集效應(yīng)，提升整個區(qū)域的商務(wù)和商業(yè)氛圍。

2.2 福州路萬科廣場規(guī)劃設(shè)計分析

規(guī)劃設(shè)計初期，首先需要確定項目商業(yè)建筑總面積，因為最大值商業(yè)售價通常會為住宅1.5-4倍，核心區(qū)域的社區(qū)商業(yè)對開發(fā)企業(yè)貢獻銷售收入和利潤能力遠大于住宅。同時經(jīng)營良好的商業(yè)可以提升住宅品質(zhì)，提升住宅獲利能力，并為住宅提供配套服務(wù)。項目的總建筑面積約18萬平方米，其中地上12萬平方米，項目需服務(wù)與萬科城住宅和項目辦公樓人群，設(shè)計者盡量的最大化地布置了商業(yè)面積，社區(qū)商業(yè)約3萬平方米，其中約1.2萬平方米為持有經(jīng)營型商業(yè)。商業(yè)部分持有，擁有商業(yè)項目全部管理權(quán)，對項目可控性最大，確保項目的統(tǒng)一性。

根據(jù)福州路萬科廣場社區(qū)商業(yè)，所在項目區(qū)域的土地價值，對其規(guī)劃分布與建筑形態(tài)、建筑主入口形式，內(nèi)、外街形式進行規(guī)劃。通過綜合分析各項輸入因素，對商業(yè)進行合理布置。項目串聯(lián)住宅、辦公及兩側(cè)購物中心，在人流動線上穿插于兩個地鐵站點（清江路站、雙山站）。

其次，福州路萬科廣場社區(qū)商業(yè)需將商業(yè)價值最大化排布。項目四個端點當(dāng)場地高差較大，達到7-8米，可利用高差創(chuàng)造出多首層的概念，提升商業(yè)價值。延黑龍江路的商業(yè)人流集中區(qū)域和人流集中點，可以作為商業(yè)主要入口，將主力店設(shè)置在入口位置，體量做到最大值。南側(cè)的廣場及展示面最佳，盡量考慮具備餐飲經(jīng)營條件業(yè)態(tài)設(shè)置。指標(biāo)一層滿鋪有剩余時，充分考慮場地周邊道路和功能狀況，根據(jù)價值排序局部做二層商鋪或局部增加首層商鋪的進深。剩余商業(yè)指標(biāo)做內(nèi)街或結(jié)合局部主力店或大鋪或者做三層。內(nèi)街過長過深會影響商業(yè)經(jīng)營，因此內(nèi)街局部為持有經(jīng)營性商業(yè)。

項目同時考慮連接兩端的購物中心，創(chuàng)造一條開放內(nèi)街，提升內(nèi)街商業(yè)價值通過流線規(guī)劃、景觀設(shè)計，將內(nèi)街作為主動線進行打造。同時，設(shè)置以“風(fēng)光水樹”為主題，用建筑和景觀創(chuàng)造四個個性分明的中庭，增強識別性以及標(biāo)識設(shè)計增強引導(dǎo)性。

最后，規(guī)劃設(shè)計時要充分考慮人流動線因素。福州路萬科廣場主要水平流線與出入口、扶梯等垂直交通工具連接。一條主軸是沿著內(nèi)街設(shè)置穿插于項目中心，將外動線延續(xù)內(nèi)街，同時在內(nèi)街兩個端點，設(shè)置大商鋪，將來引進主力店可增加人流。內(nèi)街另外設(shè)置了四大主題中庭，“樹之庭”、“風(fēng)之庭”、“光之庭”、“水之庭”。主要水平交通流線圍繞中庭形成環(huán)形交通流線。設(shè)計時為能夠快速、安全地將顧客輸送到各個樓層。萬科廣場項目設(shè)置了多個垂直交通工具，自動扶梯設(shè)置于每個主題中庭的邊緣，垂直流線位于四個中庭的中部，可以快速到達商業(yè)三層和四層的有目的消費的商鋪。

2.3 福州路萬科廣場建筑設(shè)計分析

第一，建筑平面布局上，萬科廣場不同類型的商鋪劃分，沿城市主干道、外街、社區(qū)商業(yè)主入口位置的商鋪，因為展示面好，做雙層鋪或小拖大鋪的形式。位于內(nèi)街、次干道、消防通道位置的商鋪設(shè)置單層鋪。三層或四層的商業(yè)，大部分為目的性、體驗性消費人群，設(shè)置大型餐飲、兒童娛樂、教育及健身等。三層以上商品大都為小拖大形式。

同時，為增加商鋪價值，采用了多首層開放內(nèi)街的形式，一層二層外街展示面好，采用騎樓鋪、小拖大的多種形式，面積控制在200平方米左右。因為項目高差較大，三層、四層局部位置可以做為首層和二層使用，大大提高了商鋪價值。

第二，建筑立面形式上，萬科廣場采用的是玻璃幕墻和石材幕墻相結(jié)合的設(shè)計手法，首層和二層商業(yè)大玻璃幕落地，非常通透有很好的展示效果，局部節(jié)點采用彩釉玻璃幕墻，特別是主要軸線上的彩釉玻璃幕墻，起到非常好的展示效果，夜間色彩斑斕的燈光，也映襯了街區(qū)繁華的氛圍。三層、四層商鋪臨街面同樣采用玻璃幕墻，背立面采用石材幕墻，石材采用黃金麻和銹蝕結(jié)合。重要部位設(shè)置大型廣告燈箱，體現(xiàn)商業(yè)氛圍同時，帶來了巨大的經(jīng)營效益。

通過這些對車行流線設(shè)計，有效的設(shè)置地面停車，為來訪人流提供便捷性。卸貨區(qū)位于地下一層設(shè)置了卸貨平臺，高度在0.6m。卸貨平臺設(shè)的配套用房是隔油間和濕式垃圾間。附近有一臺貨梯，位置位于商鋪中心，可以將貨物快速送達商鋪。卸貨區(qū)面積按中型廂式貨車為標(biāo)準(zhǔn)計，一個結(jié)構(gòu)柱跨可以停放兩輛貨車。同時卸貨區(qū)考慮了足夠的回轉(zhuǎn)半徑，從停車卸貨開始，經(jīng)過商品收發(fā)管理，再通過貨梯運送到商場內(nèi)的每一個商鋪，形成了一套完整連續(xù)的后勤補給動線。這條后勤補給動線由每一層樓面的后勤服務(wù)走道構(gòu)成。為了方便運輸貨物，走道足夠?qū)挸ǎ瑢挾冗_到2m。

3 研究發(fā)現(xiàn)與結(jié)語

3.1 研究發(fā)現(xiàn)

青島福州路萬科廣場，主要服務(wù)于周邊社區(qū)、工業(yè)園區(qū)人群，服務(wù)范圍1千米左右。主要功能為配套、餐飲、休閑、娛樂、培訓(xùn)等。無論在整體規(guī)劃設(shè)計和運營上，都較為理想，盡可能滿足了經(jīng)營者、商家、居民三方的需求，體現(xiàn)了社區(qū)商業(yè)實質(zhì)是人與人社會交往的相互關(guān)系。全面細致的業(yè)態(tài)分布、合理的動線關(guān)系，能給商業(yè)未來發(fā)展打下了足夠的基礎(chǔ)。

從目前周邊居民和辦公人群的反饋來看，出現(xiàn)了幾個在設(shè)計之初未考慮到的一些問題。一是，因為考慮了多首層商業(yè)形態(tài)，實際上從四個主入口來看，一共有四層都可以算上是“首層”，這樣極容易給不熟悉的居民和辦公人員帶來迷惑。二是，導(dǎo)視系統(tǒng)不顯著，在項目初期導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計時，考慮的多是標(biāo)識標(biāo)牌的美觀，實際上，標(biāo)識標(biāo)牌指引和字體大小的醒目，才是最重要的。雖然竣工后看起來標(biāo)識標(biāo)牌效果很好，但是起不到導(dǎo)視的作用。

3.2 結(jié)語

筆者通過本文的探求，認(rèn)識到社區(qū)商業(yè)的實質(zhì)是人與人社會交往的相互關(guān)系，設(shè)計者需要以科學(xué)的、以人為本的設(shè)計理念來構(gòu)建宜居、和諧的社區(qū)商業(yè)環(huán)境。由于虛擬互聯(lián)網(wǎng)平臺的發(fā)展，對傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營理念產(chǎn)生顛覆性改變，社區(qū)商業(yè)的創(chuàng)新思維與設(shè)計，將引領(lǐng)新的商業(yè)模式發(fā)展。最后需要強調(diào)的是，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)構(gòu)成的基礎(chǔ)和細胞，服務(wù)于居住區(qū)居民，任何時候都不能與居住區(qū)居民需求分離，以經(jīng)營者的思路設(shè)計和建設(shè)社區(qū)商業(yè)，并以居民視角審視設(shè)計，提高對人居生活環(huán)境品質(zhì)是對社區(qū)商業(yè)更深層次的要求。

參 考 文 獻

[1] 唐忠新主編.構(gòu)建和諧社區(qū)[M].北京：中國社會出版社，2006.01.

[2] 張榮齊主編.社區(qū)商業(yè)管理[M].北京：中國物資出版社，2008.11.