房地產(chǎn)業(yè)在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中的作用和未來(lái)發(fā)展方向

高磊

摘 要：國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后，全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到了重新調(diào)整的階段，而隨著調(diào)整和平衡的完成，我國(guó)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也有了較大的變化。大量農(nóng)村富余勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、人口老齡化問(wèn)題日益嚴(yán)重、資源環(huán)境形勢(shì)日益嚴(yán)峻等問(wèn)題，都進(jìn)一步凸顯我國(guó)城鄉(xiāng)內(nèi)部二元結(jié)構(gòu)矛盾，城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型發(fā)展勢(shì)在必行。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；新型城鎮(zhèn)化建社；作用；發(fā)展方向

一、要走出認(rèn)識(shí)的誤區(qū)

個(gè)人和企業(yè)都是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的參與者。房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最基本的生產(chǎn)要素之一，也是任何行業(yè)發(fā)展都離不開的生產(chǎn)要素。我們可以說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善人們生活條件的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。并且國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必然推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展；而房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的促進(jìn)作用也將進(jìn)一步凸顯。房地產(chǎn)業(yè)具有拉動(dòng)內(nèi)需、帶動(dòng)就業(yè)、解決用房、加速城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要意義。

二、回顧房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步于上世紀(jì)90年代初，至今已有25年的歷史了。在這25年里，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了起步、摸索、動(dòng)蕩、調(diào)整的過(guò)程，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的探索和前行，最終走向成熟。發(fā)達(dá)國(guó)家曾經(jīng)總結(jié)過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律：當(dāng)一個(gè)國(guó)家的人均GDP達(dá)到800--1000美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)開始起步；達(dá)到3000美元時(shí)，行業(yè)發(fā)展開始加速；達(dá)到7000美元左右時(shí)，行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期；達(dá)到12000--13000美元時(shí)，行業(yè)發(fā)展進(jìn)入飽和期。而我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程也與這條規(guī)律相契合。在2013年，我國(guó)人均GDP已接近7000美元，房地產(chǎn)業(yè)已接近穩(wěn)定增長(zhǎng)期，這也是與上述規(guī)律相契合的。

根據(jù)理論，十年以后，我國(guó)人均GDP將超過(guò)行業(yè)發(fā)展飽和期的13000美元；這個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)的供需關(guān)系處于臨界點(diǎn)，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展將開始回落。但是，我國(guó)作為世界上人口最多的國(guó)家之一，有接近十四億人口；2015年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為56.1%，但是戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為39.9%；我國(guó)城鎮(zhèn)化路徑中明確提出，要在2030年實(shí)現(xiàn)70%的城鎮(zhèn)化率；二者之間還存在很大的差距，大約還需要20年的時(shí)間去完成這個(gè)目標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)是推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重要載體，其未來(lái)的發(fā)展必然是需要與城鎮(zhèn)化建設(shè)相結(jié)合的。

三、房地產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)化建設(shè)中的作用

未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必然要和城鎮(zhèn)化建設(shè)相結(jié)合。通過(guò)對(duì)世界各國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程的分析對(duì)比，可以看出，房地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)化在發(fā)展階段上具有明顯的同步性特征。

在城鎮(zhèn)化起步初期，由于國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體實(shí)力薄弱，第一產(chǎn)業(yè)無(wú)法為人們提供豐富的生活資料，社會(huì)資本短缺限制了第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；人們對(duì)于住房的需求較小，在房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為較少，這個(gè)階段的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為緩慢。

在城鎮(zhèn)化加速階段，科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步推動(dòng)了生產(chǎn)效率的提高和工業(yè)化規(guī)模的擴(kuò)大，促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)資本的增加；由于城市中擁有更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的吸引作用也進(jìn)一步增強(qiáng)，越來(lái)越多的農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移。而城市人口的急速增加以及城市經(jīng)濟(jì)的迅猛增長(zhǎng)也進(jìn)一步擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場(chǎng)供需之間的差距。于是房地產(chǎn)業(yè)迅猛擴(kuò)張，行業(yè)資金迅速向大城市和中心城區(qū)集中，投資建設(shè)規(guī)模在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)一步擴(kuò)大，這個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到高速發(fā)展階段。

在城鎮(zhèn)化發(fā)展后期，城市人口已經(jīng)超過(guò)了總?cè)丝诘囊话胍陨?，此時(shí)城市集聚效應(yīng)的主要地位已經(jīng)被擴(kuò)散效應(yīng)所取代。城鎮(zhèn)化的進(jìn)程逐步放緩，并開始出現(xiàn)遞減；房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到成熟期，人們對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求開始回落，并逐漸從城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)向郊區(qū)或農(nóng)村的房地產(chǎn)市場(chǎng)。并且隨著城鎮(zhèn)化逐步進(jìn)入到平穩(wěn)階段，房地產(chǎn)供需將進(jìn)入到飽和狀態(tài)，整個(gè)行業(yè)將進(jìn)入到衰退期。

我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的“新”，不是簡(jiǎn)單的指農(nóng)村人口聚集到城鎮(zhèn)之中，除生活區(qū)域要實(shí)現(xiàn)“鄉(xiāng)”到“城”的轉(zhuǎn)變外，社會(huì)福利保障、生產(chǎn)生活方式等多個(gè)方面也要實(shí)現(xiàn)“鄉(xiāng)”到“城”的轉(zhuǎn)變，真正使城鎮(zhèn)成為農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的宜居之所。房地產(chǎn)業(yè)作為一項(xiàng)民生產(chǎn)業(yè)，既與人們的日常生活息息相關(guān)，又為其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供相關(guān)配套設(shè)施。房地產(chǎn)業(yè)必須要與居民的需求、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展相適應(yīng)。一旦出現(xiàn)超前發(fā)展，不僅會(huì)導(dǎo)致資源、能源的浪費(fèi)，還會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，進(jìn)而對(duì)經(jīng)濟(jì)造成重大影響；出現(xiàn)出現(xiàn)滯后發(fā)展，不僅會(huì)影響人口聚集和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，更會(huì)阻礙新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展；品質(zhì)過(guò)低，對(duì)城市面貌和城鎮(zhèn)居民生活又產(chǎn)生不利影響；房?jī)r(jià)過(guò)高，對(duì)進(jìn)城人口和低收入群體又有擠出效應(yīng)。所以，要實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

發(fā)展新型城鎮(zhèn)化要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，但需要擺脫過(guò)分依賴房地產(chǎn)的問(wèn)題。如果一味強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中的拉動(dòng)作用，而不考慮其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，這是違背歷史發(fā)展規(guī)律的，是不可取的?？v觀世界各國(guó)的城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程，我國(guó)的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展具有其特殊性。其涉及人口之多、經(jīng)濟(jì)規(guī)模之大，前所未有。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)與新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的各個(gè)階段相匹配，并在這個(gè)過(guò)程中逐步發(fā)揮其作用，并且必須將土地開發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)域綜合發(fā)展乃至生態(tài)環(huán)境建設(shè)聯(lián)動(dòng)起來(lái)。房地產(chǎn)業(yè)不可能一馬當(dāng)先，而必須與整個(gè)城鎮(zhèn)化進(jìn)程匹配起來(lái)，這樣才能做到多贏。未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)不但要建設(shè)住宅、商貿(mào)，還要配套建設(shè)醫(yī)療、衛(wèi)生、保健、公園等綜合服務(wù)。

四、結(jié)束語(yǔ)

在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中，要想發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的巨大推動(dòng)作用，站在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的角度，用全局的眼光看待房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該具有一個(gè)更廣闊的舞臺(tái)和概念，應(yīng)該成為城鎮(zhèn)化建設(shè)的有利支撐。