日本1956—1993年房地產(chǎn)發(fā)展周期分析及對(duì)中國的啟示

岡揚(yáng)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672—4496（2016）02—063—07

[內(nèi)容提要]房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，與中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r關(guān)系密切，在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系中處于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、支柱產(chǎn)業(yè)的地位，成為牽動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的核心行業(yè)。預(yù)判中國房地產(chǎn)市場未來的走向，將有助于中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)維持健康穩(wěn)定發(fā)展。中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程與日本有著非常高的相似性，改革開放以后的中國經(jīng)濟(jì)與日本1956-1991年的經(jīng)濟(jì)高速增長時(shí)期非常類似，而當(dāng)前的中國經(jīng)濟(jì)正處于這段時(shí)期的尾聲。本文通過研究這段時(shí)期日本的房地產(chǎn)周期以及相關(guān)影響因素，嘗試對(duì)中國未來的房地產(chǎn)發(fā)展提出建設(shè)性意見。

[關(guān) 鍵 詞]房地產(chǎn)；日本；中國；經(jīng)濟(jì)周期

一、日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期劃分

戰(zhàn)后70年來，日本經(jīng)濟(jì)分為六個(gè)周期：戰(zhàn)后復(fù)興期（1945-1955）、高速增長期（1955-1973）、穩(wěn)定增長期（1973-1986）、泡沫經(jīng)濟(jì)期（1986-1991）、泡沫破滅的蕭條期（1991-2002）、低速增長期（2003-2015）。各個(gè)周期的特點(diǎn)非常明顯，具體為：

（一）戰(zhàn)后復(fù)興期（1945-1955）。日本在這個(gè)階段仍處于美軍的占領(lǐng)中，由于朝鮮戰(zhàn)爭的影響，日本的經(jīng)濟(jì)在美國的幫助下快速恢復(fù)。基本的經(jīng)濟(jì)制度開始重建，并對(duì)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式做了思考。

（二）高速增長期（1955-1973）。在美國的幫助下，日本開始以重化工業(yè)為開始的經(jīng)濟(jì)騰飛，涌現(xiàn)出如豐田等優(yōu)秀企業(yè)和先進(jìn)的管理方式，并超越西德成為資本主義第二大國。期間舉辦的東京奧運(yùn)會(huì)也起到了錦上添花的作用。

（三）穩(wěn)定增長期（1973-1986）。在這段時(shí)期內(nèi)，世界發(fā)生了第一次石油危機(jī)（1973）、第二次石油危機(jī)（1980）。石油危機(jī)引起全球經(jīng)濟(jì)增長的放緩，全球經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)滯漲。日本受到滯脹影響，經(jīng)濟(jì)增長率穩(wěn)定在3%-5%之間。然而，日本卻趁機(jī)在這期間完成了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由重化工業(yè)向節(jié)約型工業(yè)的轉(zhuǎn)移。

（四）泡沫經(jīng)濟(jì)期（1986-1991）。受《廣場協(xié)議》（1986）影響，日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了長達(dá)53個(gè)月的“平成景氣”增長，期間伴隨日元升值、地價(jià)股票價(jià)格暴漲，同時(shí)產(chǎn)業(yè)開始出現(xiàn)空心化趨勢。

（五）泡沫破滅的蕭條期（1991-2002）。日本經(jīng)歷了“失去的十年”，經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，經(jīng)濟(jì)陷入長期低迷，銀行等金融機(jī)構(gòu)紛紛倒閉，產(chǎn)業(yè)空心化持續(xù)。日本開始反思傳統(tǒng)的管理方式。

（六）低速增長期（2003-2015）。這段時(shí)期日本通過實(shí)行寬松的貨幣政策，配合低利率，一定程度解決了不良貸款問題。由于面臨全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，日本仍然處于低速增長。

二、1956-1993年日本房地產(chǎn)周期分析

日本的經(jīng)濟(jì)周期中有三個(gè)長達(dá)35年處于繁榮的階段，即1956-1991年（如圖1），目前中國正好就處于這段發(fā)展時(shí)期。根據(jù)這段時(shí)期日本城市地價(jià)指數(shù)的變化程度，可以將日本房地產(chǎn)發(fā)展劃分為4個(gè)時(shí)期：第一個(gè)高速增長期（1955-1966）；第二個(gè)高速增長期（1966-1975）；穩(wěn)定增長期（1975-1985）；泡沫增長期（1985-1993）。

從圖2中可以清楚看出，日本房地產(chǎn)的周期與經(jīng)濟(jì)周期顯著相關(guān)，而房地產(chǎn)周期的波峰及波谷，均比宏觀經(jīng)濟(jì)周期滯后1-2年左右。

（一）第一個(gè)高速增長期

第一個(gè)高速增長期從1956年開始，1966年結(jié)束，在這個(gè)階段宏觀經(jīng)濟(jì)以10%左右速度增長，地價(jià)指數(shù)也相應(yīng)高速增長，其波峰出現(xiàn)在1961年，增長率超過40%。

將地價(jià)指數(shù)增長率進(jìn)一步拆分至住宅、商業(yè)、工業(yè)三種類型，我們可以觀察到，由于這段時(shí)期日本國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與工業(yè)化快速發(fā)展，拉動(dòng)了工業(yè)地價(jià)的快速上漲，進(jìn)而引領(lǐng)了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的增長在1964年東京奧運(yùn)會(huì)之后，日本經(jīng)濟(jì)陷入短期的“奧運(yùn)會(huì)蕭條”。相應(yīng)的在一年后，房價(jià)增速到達(dá)底部，標(biāo)志著日本房地產(chǎn)第一個(gè)高速增長周期結(jié)束。

（二）第二個(gè)高速增長期

在1964年東京奧運(yùn)會(huì)之前，日本的建筑投資總額增速始終保持在較高的水平上，雖然奧運(yùn)后日本的地價(jià)增長率出現(xiàn)了短暫的迅速下降，但在2年后就恢復(fù)到了奧運(yùn)會(huì)前的水平，日本房地產(chǎn)隨即進(jìn)入了下一個(gè)高速增長周期。

第二個(gè)高速增長期從1966開始，到1975年結(jié)束。同期宏觀經(jīng)濟(jì)依然保持10%左右的高速增長，地價(jià)指數(shù)的波峰出現(xiàn)在1973年，增長率超過30%。通過地價(jià)指數(shù)增長類型的拆分我們看到，這段時(shí)期繼工業(yè)用地引領(lǐng)房地產(chǎn)發(fā)展后，住宅開始表現(xiàn)出強(qiáng)勁增長，成為拉動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的引擎。

住宅用地的帶動(dòng)作用，與日本高速的城市化演變密切相關(guān)。50年代-70年代是日本城市化率提高最快的時(shí)代（如圖4）。在50年代，即快速城市化階段早期，由城市化帶來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求首先反應(yīng)在對(duì)于工業(yè)用地的需求，導(dǎo)致了工業(yè)用地價(jià)格暴漲，引領(lǐng)了第一輪的房地產(chǎn)快速發(fā)展。在60、70年代，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展積累到一定階段后，人口的進(jìn)一步導(dǎo)入帶來了巨大的居住壓力，推動(dòng)了住房需求的急劇增加，也進(jìn)一步推高了住宅地價(jià)，引領(lǐng)了第二輪的房地產(chǎn)快速發(fā)展。

1973年第一次石油危機(jī)嚴(yán)重影響了日本經(jīng)濟(jì)（如圖5），整體經(jīng)濟(jì)增速明顯下降，但同時(shí)也促進(jìn)了日本經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。鋼鐵、造船等傳統(tǒng)高能耗工業(yè)比重減小，汽車、電子、精密儀器、航空等低能耗高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開始興起。這些產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的及時(shí)轉(zhuǎn)型，為日本后續(xù)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展提供了需求端保證。

（三）穩(wěn)定增長期

隨著經(jīng)濟(jì)高速增長期結(jié)束，各個(gè)類型地價(jià)增長速度都趨于放緩。但在穩(wěn)定增長期內(nèi)，住宅地價(jià)增幅開始明顯高于其他類型用地。這輪周期的持續(xù)時(shí)間從1975年至1986年，地價(jià)指數(shù)的波峰發(fā)生在1980年，但增長率僅有10%。

住宅地價(jià)相對(duì)增幅升高的主要原因，是日本戰(zhàn)后的人口紅利開始逐步顯現(xiàn)。主要作用在兩個(gè)層面，一是日本戰(zhàn)后1947-1954年人口出生高峰期出生的人口，在這一階段逐漸進(jìn)入了購房年齡（28-38歲）；二是在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的基礎(chǔ)上，日本人口撫養(yǎng)比處于歷史最低水平，因此帶來居民實(shí)際支付能力較高。

1980年發(fā)生的第二次石油危機(jī)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增速再次下降，日本房地產(chǎn)增長率的增長勢頭被遏制。但受益于上次石油危機(jī)后的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)移，日本經(jīng)濟(jì)沒有出現(xiàn)第一次石油危機(jī)前后的劇烈振動(dòng)。

（四）泡沫增長期

《廣場協(xié)議》后，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期，房地產(chǎn)市場也進(jìn)入了泡沫增長期。這輪泡沫增長期持續(xù)到1993年，地價(jià)指數(shù)的波峰出現(xiàn)在1991年，增長率超過15%，隨后很快泡沫破裂，日本經(jīng)濟(jì)陷入了長達(dá)10年的停滯期。

這輪泡沫增長周期由商業(yè)地價(jià)的快速上漲開始，帶來了各種類型用地的快速上漲。以東京為代表的大城市地價(jià)在泡沫增長期中波動(dòng)幅度更大。1986年一季度到1987年一季度，東京商業(yè)平均地價(jià)上漲了52%，但在泡沫破滅后，以東京為代表的大城市的地價(jià)下跌幅度也遠(yuǎn)高于全國平均水平。

三、日本房地產(chǎn)周期對(duì)中國的啟示

在1991年泡沫增長期的末期，眾多跡象已經(jīng)預(yù)示日本經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)巨大危機(jī)的時(shí)刻，日本政府由于對(duì)泡沫認(rèn)識(shí)嚴(yán)重不足，沒能做好預(yù)防和及時(shí)的挽救工作。日本政府在 1991年度的《經(jīng)濟(jì)白皮書》中提到，“泡沫經(jīng)濟(jì)的崩潰對(duì)個(gè)人消費(fèi)的負(fù)面影響是輕微的，對(duì)設(shè)備投資的影響也不嚴(yán)重”，“這種影響在1993年以后就會(huì)消失，1993年下半年開始景氣就會(huì)出現(xiàn)復(fù)蘇的跡象”。1992年日本銀行不良資產(chǎn)大致為20萬億日元，這時(shí)政府完全有能力通過積極處理解決不良資產(chǎn)的問題。但由于對(duì)泡沫的認(rèn)識(shí)不足，政府采取了拖延的辦法，期望通過地價(jià)和股票價(jià)格的上漲掩蓋問題。然而事與愿違，地價(jià)和股票價(jià)格持續(xù)下跌，銀行不良資產(chǎn)越積越多，直到1997年爆發(fā)金融危機(jī)，出現(xiàn)大規(guī)模的金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)。

中國和日本的房地產(chǎn)發(fā)展周期有著極大的相似性，主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

第一，經(jīng)濟(jì)保持接近10%的高速增長。日本戰(zhàn)后保持了接近30年的高速增長。中國從1978年起開始制度釋放的效應(yīng)期，由于包產(chǎn)到戶開始了農(nóng)業(yè)增長，1984年后開始了以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為代表的工業(yè)改革，并以1989年的高通脹為標(biāo)志結(jié)束。后續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長更多在于中國的人口和經(jīng)濟(jì)的比較優(yōu)勢，至2015年起開始逐步放緩。

第二，持續(xù)快速的城市化進(jìn)程。日本這段時(shí)期的城市化起點(diǎn)較高，自40%開始；而中國起點(diǎn)低，自30%開始，但相對(duì)持續(xù)時(shí)間也將更長。目前中國的城市化率僅為50%，相當(dāng)于日本20世紀(jì)50年代水平。

第三，人口紅利高。日本在60年代后期、70年代一直處于人口紅利黃金期，直到1990年出現(xiàn)拐點(diǎn)；中國在20世紀(jì)90年代后期持續(xù)處于人口紅利黃金期，直到2015年出現(xiàn)拐點(diǎn)。

第四，高耗能及出口導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。對(duì)泡沫危機(jī)的認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致日本政府失去了挽救經(jīng)濟(jì)的最佳時(shí)機(jī)，進(jìn)入了一個(gè)失去的時(shí)代，直至今日也沒能從泡沫破滅的噩夢中完全蘇醒。作為和日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程有著眾多共性的中國，應(yīng)當(dāng)以此為經(jīng)驗(yàn)，通過深入分析日本的經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)預(yù)判經(jīng)濟(jì)周期可能的發(fā)展方向，避免悲劇重演。

通過上文的對(duì)比，主要得出以下兩點(diǎn)啟示。

啟示一：中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展是避免資產(chǎn)泡沫的基礎(chǔ)

1961年，日本地價(jià)出現(xiàn)了高達(dá)40%的大幅上漲，但由于經(jīng)濟(jì)本身的高速增長，在平穩(wěn)的調(diào)整后，市場消化了這個(gè)漲幅，很快又迎來了新的發(fā)展。第二次石油危機(jī)后，日本經(jīng)濟(jì)增長率明顯下降，雖然在泡沫中有所提高，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長能力大不如前，此時(shí)地價(jià)的快速上漲，造成了泡沫和崩盤。

因此可以看出，資產(chǎn)價(jià)格的快速上漲是否是泡沫，不在于漲幅本身大小，關(guān)鍵在于在什么樣的經(jīng)濟(jì)背景下。如果中國經(jīng)濟(jì)在未來能夠保持高速增長，則經(jīng)濟(jì)增長本身將消化資產(chǎn)價(jià)格的上漲，過程中雖然可能出現(xiàn)階段性調(diào)整，但不存在泡沫破滅的問題。如果中國的房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟(jì)增長能力已經(jīng)明顯下降的時(shí)候，繼續(xù)出現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)格快速上漲，這個(gè)價(jià)格增長就是缺乏支撐的，可能產(chǎn)生泡沫。

特別需要注意的是，這個(gè)經(jīng)濟(jì)增長是由實(shí)體部門帶來的，而不是資產(chǎn)價(jià)格上漲本身帶來的。

啟示二：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)成為后續(xù)引領(lǐng)中國房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵

根據(jù)日本周期的規(guī)律，房地產(chǎn)的發(fā)展是按照工業(yè)、住宅、商業(yè)的順序依次發(fā)展的。中國目前的房地產(chǎn)發(fā)展階段應(yīng)是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)期，但由于中國的城市化率還比較低，仍然處于日本20世紀(jì)50年代水平，因此住宅仍然是中國目前房地產(chǎn)發(fā)展的主流。此外，中國的商業(yè)地產(chǎn)供求關(guān)系的失衡，也一定程度透支了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。但可以推斷的是，未來中國房地產(chǎn)發(fā)展將越發(fā)依賴于商業(yè)地產(chǎn)作為引擎的推動(dòng)作用。

同時(shí)我們也看到，由于國情不同，對(duì)日本房地產(chǎn)周期的歷史經(jīng)驗(yàn)也要綜合看待和借鑒。中國和日本在房地產(chǎn)周期發(fā)展方面，主要有以下四點(diǎn)不同：

一是政治制度不同。中國是社會(huì)主義體制，推行中國特色的社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度。而日本是資本主義體制，推行資本主義經(jīng)濟(jì)制度。

二是土地制度不同。日本土地私有，因此土地的所有者可以進(jìn)行長期規(guī)劃，土地的用途也可以隨著周邊城市屬性的變化不斷發(fā)展，反應(yīng)在不同房地產(chǎn)類型的階段性引領(lǐng)地位。中國土地公有，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，地方政府采取積極的招商引資政策，將導(dǎo)致工業(yè)類型的土地難以反應(yīng)市場的真實(shí)價(jià)格。

三是經(jīng)濟(jì)集中度不同。各種因素在日本影響更加集中，也導(dǎo)致日本的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)性更高。例如東京的GDP占比全國接近20%，而北京僅占比全國約5%。

四是經(jīng)濟(jì)發(fā)展起點(diǎn)不同。中國積貧積弱百年，而日本戰(zhàn)前已是軍事強(qiáng)國，工業(yè)基礎(chǔ)方面優(yōu)勢明顯。朝鮮戰(zhàn)爭期間，日本更是成為美軍供應(yīng)基地，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的起點(diǎn)更高，并得到了更多的外部援助。

其中，最主要的不同是政治制度的不同及其導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)制度不同。相信我國在中國特色社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)上，充分借鑒日本房地產(chǎn)發(fā)展周期歷史的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，一定能夠避免泡沫經(jīng)濟(jì)破裂，探索出一條屬于中國特色的房地產(chǎn)發(fā)展周期路線。