房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制與風險管理實施研究

張倩

【摘 要】文章分析了企業(yè)內(nèi)部控制和風險管理之間的相互關(guān)系，通過內(nèi)部控制和風險管理內(nèi)容不全面、監(jiān)督機制不健全以及管理認識存在偏差三個方面，分析企業(yè)內(nèi)部控制和風險管理當中存在的問題，并結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點，對企業(yè)內(nèi)部控制與風險管理的方法進行簡單分析，提出明確管控重點，優(yōu)化管控方法和構(gòu)建管控機制等可行性建議。

【關(guān)鍵詞】企業(yè)內(nèi)部控制；風險管理；房地產(chǎn)開發(fā)

健全的企業(yè)內(nèi)部控制和風險管理體系是實現(xiàn)企業(yè)快速、穩(wěn)定發(fā)展的重要保障。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身具有受宏觀政策影響大、資源需求量多、社會涉及面廣、人員素質(zhì)要求高等高風險特征。近年來，由于監(jiān)管法規(guī)的要求和企業(yè)自身的需要，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始重視內(nèi)部控制風險管理體系的建設(shè)。如何構(gòu)建完善的企業(yè)內(nèi)部控制與風險管理機制成為了每一個企業(yè)所需要思考的重要問題。為了更好的研究企業(yè)內(nèi)部控制和風險管理機制，本篇文章主要結(jié)合企業(yè)內(nèi)部控制的實際效果，對企業(yè)內(nèi)部控制和風險管理實施進行研究，希望能夠?qū)ζ髽I(yè)的快速、穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生一定的推動性作用。

一、企業(yè)內(nèi)部控制和風險管理之間的相互關(guān)系

內(nèi)部控制是企業(yè)董事長、管理人員及全體員工共同實施的，目的在于實現(xiàn)控制目標。企業(yè)內(nèi)部控制主要是通過內(nèi)部環(huán)境、風險評估、控制活動、信息溝通及內(nèi)部監(jiān)督所組成。風險管理是企業(yè)從戰(zhàn)略制定到日常經(jīng)營過程中對待風險的一系列信念與態(tài)度，目的是確定可能影響企業(yè)的潛在事項并進行管理，為實現(xiàn)企業(yè)目標提供合理的保證。風險管理是由風險識別、風險分析、風險應(yīng)對等要素所組成。企業(yè)內(nèi)部控制和風險管理都是企業(yè)管理過程當中所不可忽視的工具，內(nèi)部控制和風險管理相輔相成，才能夠構(gòu)建科學的企業(yè)管理模式，促進企業(yè)的快速發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制和風險管理當中存在的問題

在企業(yè)內(nèi)部控制和風險管理的實際執(zhí)行過程中，經(jīng)常會有企業(yè)花大力氣按照規(guī)范的要求開展了風險識別、風險評估等工作，也形成了厚厚的《風險管理手冊》《內(nèi)部控制制度》等文件，但往往此階段性工作一結(jié)束，內(nèi)控報告一通過，這項工作幾乎就變冷了，工作成果似乎就束之高閣，無人問津了。甚至有的企業(yè)會出現(xiàn)“管控的不一定沒有風險發(fā)生，不管控的不一定有風險發(fā)生”的尷尬現(xiàn)象。

產(chǎn)生如此問題和現(xiàn)象，究其原因有以下三方面：

1.內(nèi)部控制和風險管理認識存在偏差

企業(yè)管理人員的內(nèi)部控制和風險管理認識將會直接影響企業(yè)發(fā)展的綜合效果。企業(yè)的內(nèi)部風險管控作為一種管理制度，本身不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益，只有通過對每個部門的控制和管理才能實現(xiàn)它對企業(yè)的經(jīng)濟價值。一些企業(yè)的管理人員認為內(nèi)部控制只是對各種規(guī)章制度進行匯總，但是卻沒有認識到內(nèi)部控制在企業(yè)風險管理中應(yīng)用的價值。

2.內(nèi)部控制和風險管理內(nèi)容不夠全面

當前很多企業(yè)內(nèi)部控制和風險管理存在內(nèi)容不夠全面的問題，很多企業(yè)較為注重財務(wù)工作的控制與管理，沒有將企業(yè)經(jīng)營管理活動當中的所有重大業(yè)務(wù)通過梳理完善到內(nèi)部控制制度和風險管理體系中來。特別是像房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)周期長，耗資巨大，政策導向性強。企業(yè)內(nèi)部控制和風險管理內(nèi)容不足，一旦出現(xiàn)突發(fā)問題，將會對企業(yè)發(fā)展帶來較大影響。

3.內(nèi)部控制和風險管理監(jiān)督機制不夠健全

內(nèi)部審計是對企業(yè)內(nèi)部和風險管理實施督查的有效方式，但是當前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計還停留在財務(wù)審計的階段，或是向經(jīng)營管理審計過渡階段，無論從設(shè)計到執(zhí)行，還是內(nèi)審人員專業(yè)素質(zhì)到內(nèi)審人才結(jié)構(gòu)培養(yǎng)，方法和手段都嚴重缺乏系統(tǒng)性。內(nèi)部控制和風險管理監(jiān)督機制不足，對于企業(yè)內(nèi)部發(fā)展的實際情況沒有加以針對性的管理和全面監(jiān)督，在這種模式下，企業(yè)內(nèi)部管理易于出現(xiàn)各種不規(guī)范行為，企業(yè)發(fā)展中的風險時常存在。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制與風險管理實施方法

在內(nèi)部控制和風險管理體系建設(shè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高層領(lǐng)導和內(nèi)控風險管理部門人員往往有以下幾方面的困惑：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控風險管理的重點是什么？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行之有效的風險識別和評估的專業(yè)方法是什么？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控風險管理工作如何與開發(fā)業(yè)務(wù)管理工作相結(jié)合？如何根據(jù)企業(yè)的發(fā)展階段逐步建立和提升企業(yè)的內(nèi)控制度和風險管理體系？

簡而言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何有針對性地建立符合行業(yè)特點、與本企業(yè)發(fā)展階段相適應(yīng)、行之有效的內(nèi)控制度和風險管理體系呢？

1.明確管控重點--明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境建設(shè)和開發(fā)價值鏈的風險控制重點

要想建立健全的企業(yè)內(nèi)部控制制度，首先是要明確內(nèi)部控制和風險管理的控制重點。筆者認為有以下幾方面：一是組織管控體系的建設(shè)。根據(jù)內(nèi)控規(guī)范的要求，企業(yè)內(nèi)部環(huán)境主要涉及治理結(jié)構(gòu)、機構(gòu)設(shè)置及權(quán)責分配、內(nèi)部審計、人力資源、企業(yè)文化等，內(nèi)部環(huán)境是企業(yè)實施內(nèi)部控制的重要基礎(chǔ)。在這五項內(nèi)控環(huán)境因素中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織機構(gòu)設(shè)置、項目管理模式和權(quán)責分配往往易于出現(xiàn)問題。而這方面的問題一旦發(fā)生往往又是能夠影響到企業(yè)發(fā)展全局的重大問題。尤其是對近年發(fā)展速度快、開發(fā)規(guī)模和區(qū)域急劇擴大的企業(yè)，建立定位清晰，權(quán)責明確、風險受控、激勵有效的組織管控體系，更是建立內(nèi)控風險管理體系的重中之重。二是人力資源體系的建設(shè)。企業(yè)的經(jīng)營活動離不開人，企業(yè)的一切風險歸根到底都是人的風險。一個有效的內(nèi)控風險體系一定會把人力資源體系的建設(shè)作為重要建設(shè)目標。一個企業(yè)只有能夠吸引并留住符合企業(yè)發(fā)展需要的具有良好能力素質(zhì)和道德的員工，并能夠給予良好的驅(qū)動和激勵，這才是控制風險最根本的方法。三是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價值鏈的特征，重點關(guān)注開發(fā)價值鏈前段項目定位策劃和項目規(guī)劃設(shè)計階段的風險識別和控制。以萬科為例，在每個開發(fā)項目實施之前，都會經(jīng)過戰(zhàn)略規(guī)劃，項目拓展，項目可行性論證，公共關(guān)系與政策研究，報批與報建管理等五個步驟，只有充分做到“事前分析，事中控制，事后評價”，才能將風險控制在企業(yè)承受范圍內(nèi)。

2.優(yōu)化管控方法——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險識別和風險評估

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是典型的資源整合利用企業(yè)，企業(yè)的各項業(yè)務(wù)或管理活動按照其內(nèi)在邏輯聯(lián)系建立一系列的流程圖，針對流程圖中的每個環(huán)節(jié)注意進行調(diào)查、研究和分析，從中發(fā)現(xiàn)潛在的風險，識別并標注風險點，對其有針對性的采用內(nèi)控制度和風險管理體系的控制措施進行風險防范。

結(jié)合當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場情況來看，2014年以來，我國“國房景氣指數(shù)”逐月下滑，房地產(chǎn)投資增速顯著放緩，房地產(chǎn)銷售面積和銷售額同比大幅下滑，70個大中城市中房價下跌城市不斷增加。2015年上半年，房地產(chǎn)新常態(tài)下的投資增速進一步下降，房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，房價繼續(xù)進行合理回歸。房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合市場發(fā)展的特點，對每一項投資和參與工作進行全面的風險評估。例如在參與一項房地產(chǎn)投資之前，首先需要經(jīng)過審計委員會和風險管理控制部門的全面審核，對房地產(chǎn)活動中的經(jīng)營風險、財務(wù)風險、市場風險以及政策規(guī)范風險等進行評估，對重要的環(huán)節(jié)加以深入研究。同時，在房地產(chǎn)活動實際參與的過程當中，需要建立風險預警機制，對運作資本進行跟蹤和監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)任何異常問題，及時撤資或者尋求解決辦法，將風險降到最低。

3.構(gòu)建管控機制——從內(nèi)控管理到全面風險管理

根據(jù)國內(nèi)目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同的發(fā)展階段，企業(yè)內(nèi)控風險管理體系的建設(shè)可分為合規(guī)型、管理型和戰(zhàn)略型。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可根據(jù)自身的發(fā)展階段和需要，逐步實現(xiàn)從基礎(chǔ)合規(guī)型到全面風險管理型的發(fā)展和提升。如華潤集團內(nèi)部審計的發(fā)展也經(jīng)歷了由財務(wù)會計審計到營運管理審計、內(nèi)控和風險審計的演變過程。據(jù)有關(guān)資料顯示，15年前的華潤集團的審計報告基本是財務(wù)會計內(nèi)容，而目前的審計報告中財務(wù)會計內(nèi)容不超過五分之一，戰(zhàn)略、流程、內(nèi)控及風險控制占據(jù)了絕大部分篇幅，反映出華潤集團內(nèi)審工作隨著集團業(yè)務(wù)的發(fā)展及整體管理水平的提升而作出的適應(yīng)性轉(zhuǎn)型和提升。

企業(yè)內(nèi)部審計人員的綜合素質(zhì)能夠直接影響企業(yè)內(nèi)部控制和風險管理的效果。加強對企業(yè)內(nèi)部審計人員的技能指導與綜合素質(zhì)培養(yǎng)十分必要。內(nèi)部審計人員不僅需要熟練掌握財務(wù)審計的知識，同時還需要對相關(guān)的企業(yè)管理知識、法律知識以及房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)流程等進行明確應(yīng)用。企業(yè)應(yīng)該加強對這方面人才的培養(yǎng)，并定期開展監(jiān)督和檢查工作，使每一位企業(yè)內(nèi)部審計人員都能夠各司其守，不斷提升自身的技能水平和綜合能力。

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