新時期我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營脫節(jié)問題研究

周玉慧

【摘 要】在開發(fā)模式上，中國的商業(yè)地產(chǎn)常常和住宅是一樣的，一般都是開發(fā)在前，招商在后。此類開發(fā)模式有一定的弊端，導致地產(chǎn)和商業(yè)相背離。本文先講解了商業(yè)地產(chǎn)，詳細探析了兩者脫節(jié)的現(xiàn)象，最終給出了改進意見和對策。

【關鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；商業(yè)經(jīng)營；脫節(jié)問題

一、商業(yè)地產(chǎn)概述

作為一項收益類房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)提供的服務主要有休閑、娛樂、商務活動和商業(yè)活動等。它的經(jīng)營模式變化多端，收益性并不低，且多為租賃經(jīng)營，經(jīng)營風險和投資規(guī)模不小，經(jīng)營內(nèi)容也很分散，管理水平較高等。然而如今的開發(fā)商并沒有很好的理解商業(yè)規(guī)律，無法準確的知曉商業(yè)特性，由此導致先進行地產(chǎn)、后開展商業(yè)的方法比比皆是，地產(chǎn)和商業(yè)發(fā)展不匹配，制約了商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。

二、商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)的主要表現(xiàn)

1.房地產(chǎn)短線操作思路與商業(yè)持續(xù)經(jīng)營理念的脫節(jié)

運行房地產(chǎn)常常按照項目來操作，況且房地產(chǎn)也被大家冠以暴利的頭銜?？墒巧虡I(yè)地產(chǎn)的重心還是商業(yè)，商業(yè)的利潤并不高，要想盈利必須長久的經(jīng)營。在利益的驅(qū)動下，大部分開發(fā)商還是希望以最快的速度出售商業(yè)地產(chǎn)，從而獲得資金來開發(fā)新項目。類似這種重點關心地產(chǎn)開發(fā)，并不關注經(jīng)營的現(xiàn)象很多，他們常常不想在經(jīng)營的下工夫。

2.建筑設計與市場定位脫節(jié)

在規(guī)劃、建設項目時，大多數(shù)開發(fā)商并沒有花大力氣開展商業(yè)經(jīng)營的調(diào)查和定位。所以說，開發(fā)商常常希望自己獲得更高的經(jīng)濟利益，僅僅考慮未來的收益，導致規(guī)劃設計往往考慮的是便于租售、便于獲得最高的面積、便于成本最小的設計。相應的商業(yè)地產(chǎn)的效應和功能就會降低不少。

3.項目規(guī)模與消費水平的脫節(jié)

商業(yè)地產(chǎn)項目投資論證的重點是規(guī)模。以開發(fā)商的身份來分析研究，規(guī)模大的開發(fā)能夠減少花費，降低支出，還可以打響品牌，加大市場份額。然而，商業(yè)規(guī)模常常被購買力和經(jīng)濟等左右，不得不受到限制。開發(fā)商總是千方百計考慮怎樣更好的賣出地產(chǎn)，從而得到更高的利益。對于項目后期經(jīng)營狀況來講，他們并沒有過多考慮和探究。在這種普遍現(xiàn)象下，商業(yè)規(guī)模持續(xù)上揚，部分項目規(guī)模和當?shù)亟?jīng)濟水平嚴重脫節(jié)。

4.前期招商與后續(xù)經(jīng)營的脫節(jié)

在經(jīng)營理念的左右下，并受到資金的控制，開發(fā)商往往想著趕快賣完。他們盡可能的說短開發(fā)—出售—在開發(fā)的時間，從而希望得到越來越多的利潤。商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營得不到關注，他們也不想擔責，反而是不管不問。所以說，開發(fā)商經(jīng)常紅紅火火的銷售商業(yè)地產(chǎn)，隨后人去樓空，商業(yè)經(jīng)營效果慢慢下滑不能實現(xiàn)預期的效果。

5.短期資金回籠與長期商業(yè)培育的脫節(jié)

投資商業(yè)地產(chǎn)需要花費大量的金錢，開放商常常投入的金額在總投資的占比中只有10%～20%。由于國家宏觀調(diào)控的影響，向銀行申請貸款的門檻越來越多，直接融資又是困難重重。在資金困難的情況下，開放商開始選擇出售商鋪的方式籌措資金。雖然說他們出售的商鋪，但是對其的扶持力度并不大。部分開發(fā)商常常心有余而力不足，所以商鋪運營會遭遇很大的困境。

三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)問題解決對策

1.強化開發(fā)商的商業(yè)經(jīng)營策劃能力

一是改變思想。商業(yè)地產(chǎn)的價值并不是立刻顯現(xiàn)出來的，必須依靠長時間的經(jīng)營、發(fā)展，最終才能得到升值，進而獲得最大的價值。二是改進自身定位。開發(fā)商不僅僅擔任開發(fā)房地產(chǎn)的角色，還要逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營者，達到運營和開發(fā)的同步結(jié)合。三是強化人才培育力度。重點研究相關的理論，重點培養(yǎng)那些復合型人才，讓他們不僅僅知曉商業(yè)知識，還要學會地產(chǎn)知識，從而為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展貢獻力量。

2.確定好商業(yè)地產(chǎn)的市場定位和業(yè)態(tài)組合

在進行開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時，首先要研究分析商圈，做好充足的市場調(diào)研，才能制定準確的目標市場、業(yè)態(tài)形式和開發(fā)規(guī)模等，這樣做能夠?qū)崿F(xiàn)順利投資，也不會浪費社會資源。切記目標市場地定位應彰顯自我特點，實現(xiàn)異性化競爭和錯位經(jīng)營，千萬不能出現(xiàn)相同“千店一面”景象。

3.大力引進“訂單地產(chǎn)”模式

著名商業(yè)企業(yè)同開發(fā)商展開租售約定，讓商業(yè)企業(yè)加入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，結(jié)合商業(yè)企業(yè)的個性需求來開展物業(yè)，建設完畢后根據(jù)合同內(nèi)容讓商業(yè)企業(yè)來運營，以著名品牌形成主力店來拉動另外店鋪的租售。這和以往的建設在前、招商災后的模式完全不同，訂單商業(yè)地產(chǎn)的好處不容忽視，它也更加適合不斷更新?lián)Q代的市場環(huán)境。

4.規(guī)范售后返租營運模式

買方和開發(fā)商訂立合同，由開發(fā)商來經(jīng)營店鋪，或是開發(fā)商指定專業(yè)機構(gòu)來經(jīng)營，開發(fā)商將在固定的時間內(nèi)給予買方報酬，根據(jù)合同要求來支付一定的費用，這就是售后返租的定義。這種做法的優(yōu)點很多，便于讓商業(yè)地產(chǎn)項目實現(xiàn)統(tǒng)一、合理的管理，從而獲取最好的規(guī)模效益。

5.拓寬商業(yè)地產(chǎn)資金渠道

一是廣開言路來獲得合作伙伴。利用合作伙伴的投入來一起經(jīng)營項目，一起承擔風險、獲得利潤。二是商業(yè)和地產(chǎn)共同合作。在商家資金的幫助下，地產(chǎn)商和商家一起來開發(fā)項目，這就是訂單商業(yè)模式。三是結(jié)合部分發(fā)達國家開發(fā)地產(chǎn)的案例，可以根據(jù)具體情況來開展房地產(chǎn)投資信托（REIT）的開發(fā)模式。

6.適時引入專業(yè)中介商

作為重要的系統(tǒng)工程，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)也會牽扯到多種層面。地產(chǎn)和商業(yè)領頭人緊密合作是其中的一種方式，另外還應該在市場經(jīng)濟的推動和健全下，吸納有經(jīng)濟實力的中介代理商也是不錯的選擇，信托基金投資商、商業(yè)管理公司、物業(yè)管理商等都是首選的代理商。他們在中間擔任潤滑劑和橋梁的身份，能夠有利于進一步做大市場。在管理商、零售商、投資商、地產(chǎn)開發(fā)商等共同作用下，通過他們的緊密合作、密切配合，商業(yè)地產(chǎn)項目的管理權、經(jīng)營權、所有權才能更好的發(fā)揮出來，最終實現(xiàn)合作各方的利益，達到共贏。

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