關(guān)于土地一級開發(fā)市場化的探討

劉爭艷

【摘 要】隨著近些年來國家經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，城市化進程的日益加快，對于土地使用的需求越來越大，招標掛牌等開發(fā)交易土地資源的方式日漸盛行，這使得土地一級開發(fā)后來居上，發(fā)揮著越加重要的作用，并逐漸向著市場化的方向發(fā)展，為城市化建設(shè)助力。

【關(guān)鍵詞】土地一級開發(fā)；市場化；招標；利益分配

一、前言

我國是人口大國，隨著近些年來社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的提高，使得購買力得到提高，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景廣闊，一直被業(yè)內(nèi)人士看好。其行業(yè)的發(fā)展，促進了土地資源的合理利用，但是在土地利用中忽視了對開發(fā)過程的關(guān)注，導致了諸多問題的出現(xiàn)，政府正在出臺政策，采取積極的措施穩(wěn)定市場，改善開發(fā)環(huán)境，使其符合市場經(jīng)濟發(fā)展的要求。

二、土地一級開發(fā)概述

在土地一級開發(fā)中政府和其授權(quán)企業(yè)占據(jù)主導地位，是開發(fā)實施主體，對開發(fā)進行決策，負責具體事項的執(zhí)行，顧名思義土地是開發(fā)的對象。所謂的土地一級開發(fā)是指政府與授權(quán)委托的企業(yè)針對于城市鄉(xiāng)村的國有土地與集體土地，在一定范圍內(nèi)進行統(tǒng)一形式的征收、拆遷安置與補償，采取相應(yīng)的配套設(shè)施建設(shè)，以滿足熟地開發(fā)利用的條件，對熟地實行有償轉(zhuǎn)讓。

關(guān)于土地一級開發(fā)，還有一種說法是政府在進行城市規(guī)劃時，按照城市功能定位，結(jié)合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展實際情況，為促進經(jīng)濟發(fā)展，政府重新對土地進行規(guī)劃，對國有土地實行征收拆遷安置，并補償相關(guān)的人民群眾或者單位，進行配套的社會基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以滿足經(jīng)濟發(fā)展的土地開發(fā)行為。在其開發(fā)中政府扮演組織與實施者的角色，開發(fā)商不再承擔與商品房開發(fā)建設(shè)相關(guān)的工作。

三、開展土地一級開發(fā)市場化的優(yōu)勢

1.對于企業(yè)

對于企業(yè)來說，土地一級開發(fā)風險小，能夠使企業(yè)獲取長期穩(wěn)定的收入，從后續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，在原有的地塊上有了完善的基礎(chǔ)設(shè)施，這對開發(fā)商來說是難以抗拒的誘惑。再加之在前期開發(fā)中，成本大為降低，開發(fā)商只需在其擁有的土地上不費吹灰之力就可以建造房子等設(shè)施。

2.對于政府

從目前來說，土地供應(yīng)形式由招標掛牌的方式向市場公開的形式轉(zhuǎn)變，這種情況下政府需要承擔人力、物力的分配，在無形之中加大了政府在土地開發(fā)方面需要承擔的壓力。在市場化運行中，為了實現(xiàn)最優(yōu)化配置唯有招標能夠達到其目的。如果在土地一級開發(fā)中，政府與開發(fā)商之間加大合作力度，雙方共同承擔相應(yīng)的責任，這就促使政府負擔逐漸減輕，政府為其開發(fā)提供服務(wù)，堅持相關(guān)的法律法規(guī)開展有效的管理。市場化運作能夠盡最大可能聚集社會力量，減少了政府在人力、物力上的投入力度，有效地解決和調(diào)節(jié)了信息不對稱問題。

3.對于市場

在透明的市場化運行當中，對運作的信息公示，具體的開發(fā)流程能夠做到公平公正，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展。這種透明化的市場化運作，對房地產(chǎn)商有很大的吸引力，不會導致國有資產(chǎn)的流失，政府、開發(fā)商之間共同受益，共同為土地開發(fā)市場發(fā)展而共同做出重要貢獻。

四、土地一級開發(fā)中的招標與利益分配

1.關(guān)于招標問題

（1）土地拆遷補償和安置條件的制定

為了使招標委托具有意義，招標前對生地用途做好初步的規(guī)劃設(shè)計。有時開發(fā)商追求最大的利潤，降低相關(guān)開發(fā)工作的條件，使得糾紛矛盾滋生，從而影響開發(fā)的效果。所以政府應(yīng)履行監(jiān)督職能，在投標環(huán)節(jié)中尤為注重以具有法律效應(yīng)的書面形式明示出即將進行開發(fā)的土地有哪些用途，對其開發(fā)使用如何進行規(guī)劃的，這也就明確了開發(fā)的目的，此外不容忽視的一個重要問題是為了安撫被占用土地的居民，還應(yīng)明確補償安置的措施對策，以減少因為拆遷而引起的糾紛矛盾，在開發(fā)中加強監(jiān)督審計工作，確保開發(fā)工作有序開展。

（2）資格預(yù)審中對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的審核

土地一級開發(fā)并沒有想象中那么簡單，是一個大項目，是一個較為復(fù)雜的項目，關(guān)系到政府與開發(fā)商之間的利益，因此各個環(huán)節(jié)都要考慮周全。組建一個具有執(zhí)行力的管理隊伍，進行專業(yè)化規(guī)劃探討，對出現(xiàn)的資質(zhì)問題認真審核，嚴格任用相關(guān)的工作人員，大家共同商討，通過各種形式了解開發(fā)企業(yè)。

2.關(guān)于利益分配的問題

對于利益分配問題是一個關(guān)鍵性問題，因為涉及到政府與開發(fā)商各自的利益。為此二者應(yīng)該本著互惠互贏的原則，在不斷磨合中實行民主化的商討合作機制，對開發(fā)項目公開，聽從社會各方的意見，雙方根據(jù)各自自身實際，確立定價機制，對于利益分配與各自履行的職責在合作協(xié)議書相關(guān)文件上都要有所體現(xiàn)。

五、結(jié)語

通過本文可知，本文從三個方面對土地一級開發(fā)市場化展開了論述。第一部分是對土地一級開發(fā)相關(guān)理論的介紹，旨在為社會中的土地開發(fā)增加對其概念的理解；第二部分是對開展土地一級開發(fā)市場化優(yōu)勢的論述，從中可以看出實行土地一級開發(fā)市場化是一種頗有建樹性的舉措；第三部分從招標與利益分配這兩方面的論述，為社會中實際的土地開發(fā)提供有效的參考。土地一級開發(fā)的市場化無非就是在市場經(jīng)濟體制當中完成對土地資源的有效利用，為推進其向著市場化的進程邁進，應(yīng)大力堅持公平與效率，確立政府與開發(fā)商之間的關(guān)系，通過規(guī)范的評價標準與有效的管理模式，提高公平競爭開發(fā)的效率。

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