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    2020,房企 三種出路

    2020-06-27 14:02:39陳方勇
    中國房地產(chǎn)·市場版 2020年2期
    關(guān)鍵詞:二手房資管城市更新

    2019年都說是個困難的一年。在這一年全國房地產(chǎn)的銷售額創(chuàng)了新高,破了16萬億,房企前四名還是“碧萬恒融”,他們都過了5000億,沖萬億的速度卻明顯減弱。緊隨其后的大概是三類企業(yè),一類是“家底厚、錢便宜”的央企如保利、中海、華潤、招商蛇口、金茂,他們屬于一旦找準(zhǔn)方向就注定厚積薄發(fā)的那種;一類是“膽子大,沖的猛”的民企如新城、世茂、陽光城、中南、金科,他們屬于蒙頭快跑不敢停的,有病也只能帶病上陣;還有一類是“穩(wěn)中求進(jìn)”的夯實派如綠城、龍湖、金地、旭輝、華夏幸福,都經(jīng)歷過成長中的陣痛,如今正刮骨療毒,重新上陣。

    與新房看上去依然向好的態(tài)勢不同,全國二手房市場普遍低迷,價格持續(xù)下跌。以北京為例,從2017年4月開始,北京的二手房市已經(jīng)歷超過30個月的回調(diào)期,為史上最長熊市(中國社科院報告:北京房價兩年跌了18.5%)。這就出現(xiàn)一個怪現(xiàn)象:賣二手房的鏈家最大的贏利點(diǎn)竟然是新房的渠道。難道賣不動的二手房,客戶都流向了新房?

    2019年11月19日,京東發(fā)布了一個《2019基于京東大數(shù)據(jù)的中國人口遷移和城鎮(zhèn)化研究報告》,應(yīng)該是基于快遞收發(fā)地址變更的大數(shù)據(jù)來推斷人口的遷移。一看嚇一跳,北上廣深四個一線城市全部是“凈遷出”城市,其中北京2018年凈遷出28.7萬人,其他三個城市的凈遷出也都在12萬人左右。北京的人都去哪了?上海、廊坊、深圳、天津、保定、廣州、成都、武漢、西安、重慶是前十大去處,可以看的出人才的流動要么是跟隨事業(yè)走,要么就只能是就近湊合。對于北京來說,最壞的消息莫過于大學(xué)畢業(yè)生留京的比例正在下降,“居不易”正在影響著一線城市的人才結(jié)構(gòu)。

    讓我們把目光回到銷售排行榜,行業(yè)集中度正在向TOP30聚集,在排名較后的一些企業(yè)中,有些我們能明顯看到退出的趨勢,有些顯然正在成為“大魚吃小魚”的那個“小魚”。然而其中我們也看到了很多一線城市地方國企的身影,按理說他們是“地頭蛇”,要錢有錢,要地有地,如何發(fā)展反倒不如人?對于他們而言,未來又該把重心放在何處?

    我看了一些業(yè)內(nèi)同行的意見,大致他們認(rèn)可的行業(yè)方向有三種:一種是“制造業(yè)”方向,以碧桂園為代表,他們認(rèn)為住宅產(chǎn)業(yè)化仍大有可為;一種是地產(chǎn)資管化方向,圍繞資本對實物資產(chǎn)投資方向,為資本做資產(chǎn)管理,整合資產(chǎn),以上市為退出通道;還有一種是并行處理方向,未雨綢繆,一手抓銷售規(guī)模,掌握更大的資金流動盤,爭取更低的融資成本,一手則開始培育“第二增長曲線”,為未來遲早要進(jìn)入的存量市場積蓄實力。

    不妨猜一下都會有誰選擇這樣不同的三種出路。選擇做“制造業(yè)”的需要有兩個底氣,一個是已經(jīng)形成規(guī)模效應(yīng),另一個則是已經(jīng)建構(gòu)與規(guī)模發(fā)展相匹配的系統(tǒng)能力。規(guī)模破千億如今已經(jīng)是個困難的門檻,到了三千億以上就是個重大考驗關(guān)口,管理一旦跟不上,就很容易崩盤。個人以為這樣的企業(yè)最后也就能留下20家左右,前文說的一類和三類有較大可能。選擇資管方向的大多是前期在商業(yè)地產(chǎn)取得一定建樹的,主流的還是會集中在辦公和商業(yè)物業(yè),這是兩個資本密切關(guān)注的大類資產(chǎn),未來也會是存量資產(chǎn)市場中價值最大的兩塊,早進(jìn)入就有可能早占據(jù)有利地形。并行處理是大多數(shù)頭部企業(yè)都在采取的策略,只是重視不同結(jié)果會大不同,大多數(shù)市場上成功的資管團(tuán)隊都不是內(nèi)部孵化出來的,因為很難做到“兩翼齊飛”,在新的業(yè)務(wù)尚未成熟、很難與主業(yè)形成同等量級前,新業(yè)務(wù)往往會成為KPI考核的犧牲品。

    我最近接觸的一二線城市地方國企較多,發(fā)現(xiàn)他們大多都已經(jīng)開始主動或被動進(jìn)入城市更新。和他們深入交流,他們大多也經(jīng)歷過走出去追求規(guī)模擴(kuò)張的歷程,不過大多并不成功,于是他們開始聚焦自己的優(yōu)勢區(qū)域,重新盤點(diǎn)家底,就會發(fā)現(xiàn)原來手中還有那么多低效的存量資產(chǎn)有待激活。以北京為例,2019年北京的大宗資產(chǎn)交易以接近 800億元的成交額第一次接近上海的市場水平,其中很多就是以城市更新投資為表現(xiàn)。在這個重重捆綁的市場,城市更新成了最安全的投資方向!對于手里有貨的地方國企而言,既然拓土不易,不如守成!

    2020年對于很多企業(yè)來說都會是關(guān)鍵的抉擇之年,選錯者出局,選對的重新上路。我們堅信城市更新會成為越來越多人的選擇,正是因為無論你是選擇資管之路,還是因勢利導(dǎo),你都會把目光放在如何創(chuàng)造更大的資產(chǎn)價值這件事上,這件事就叫城市更新!

    近日北京大雪。雪中寒亭小歇,得詩一首與諸君共賞:

    一夜北風(fēng)緊,滿城皆素裝;樹披銀龍甲,石罩白羽裳。閑坐稼軒亭,靜聽車奔忙;何處覓紅梅,與君共一觴。

    作者簡介:陳方勇,佰仕會(北京)投資管理有限公司董事長。

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