供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

魯俊磊

摘要：針對(duì)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中存在的對(duì)項(xiàng)目管理認(rèn)識(shí)不到位、項(xiàng)目開發(fā)前期工作不完善、設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失、控制職能不到位等問題，要提高項(xiàng)目管理人員的綜合水平、重視和加強(qiáng)項(xiàng)目前期的管理工作、重視項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善項(xiàng)目控制內(nèi)容、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后期的項(xiàng)目管理工作。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項(xiàng)目管理 供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

按照傳統(tǒng)做法，企業(yè)一個(gè)項(xiàng)目的完成至少需要涉及包括財(cái)務(wù)部門、銷售部門、行政部門等多個(gè)部門的相互協(xié)作和配合。但在具體操作過程中，各部門間不可避免地存在著利益矛盾與摩擦，直接影響項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)程和質(zhì)量，增加企業(yè)運(yùn)作成本。作為一種現(xiàn)代的管理方法，項(xiàng)目管理則不同。項(xiàng)目管理的應(yīng)用始于80年代，開始只是僅局限于建筑、國防等特殊性行業(yè)，隨著項(xiàng)目管理優(yōu)越性的不斷凸顯，現(xiàn)在項(xiàng)目管理的方式已經(jīng)被廣泛應(yīng)用于各個(gè)領(lǐng)域和行業(yè)。在項(xiàng)目管理過程中，不同職能部門的成員為共同完成某一項(xiàng)目或任務(wù)而組建起一個(gè)團(tuán)隊(duì)或項(xiàng)目小組，其中項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的管理者，即項(xiàng)目經(jīng)理，通過系統(tǒng)的觀點(diǎn)、方法及理論，對(duì)從項(xiàng)目的啟動(dòng)到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)所涉及的所有環(huán)節(jié)和全部內(nèi)容進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、控制、協(xié)調(diào)等工作，以實(shí)現(xiàn)更高的營運(yùn)效率及項(xiàng)目的既定目標(biāo)。從過程上來看，一個(gè)較為完整的項(xiàng)目管理流程包括了解項(xiàng)目的啟動(dòng)、策劃、運(yùn)作、監(jiān)測及完成。從項(xiàng)目管理的內(nèi)容來看，主要是力求通過對(duì)時(shí)間、成本、質(zhì)量、范圍及風(fēng)險(xiǎn)的有效管理，使得對(duì)項(xiàng)目管理中所涉及的主要變量進(jìn)行控制，促進(jìn)項(xiàng)目的最終成功。

房地產(chǎn)行業(yè)作為特殊的產(chǎn)業(yè)，具有周期性長、中間環(huán)節(jié)繁多、投入資金量大等特點(diǎn)，在具體項(xiàng)目的開發(fā)過程中，需強(qiáng)化管理，有效地防范和控制各類風(fēng)險(xiǎn)，保障項(xiàng)目的順利完成和提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。其中，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一個(gè)最為主要的途徑。作為工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分支，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理通過對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的全過程和全方位的管理，以期實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源的最優(yōu)化配置。根據(jù)管理主體的不同，項(xiàng)目管理又可分為建設(shè)項(xiàng)目管理、設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理、工程咨詢項(xiàng)目管理、施工項(xiàng)目管理及后期的物業(yè)管理等等。本文的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理主要是指建設(shè)項(xiàng)目管理，是從房地產(chǎn)開發(fā)商，即業(yè)主單位角度出發(fā)的項(xiàng)目管理，包括了項(xiàng)目選擇、計(jì)劃、執(zhí)行、協(xié)調(diào)、控制、評(píng)價(jià)及項(xiàng)目的結(jié)束。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下隨著房地產(chǎn)市場不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性因素的增加，只有實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的各環(huán)節(jié)相互配合和緊密銜接，才有可能取得較高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。另一方面，項(xiàng)目開發(fā)單位站在投資主體的立場，遵循成本最低、質(zhì)量管理、責(zé)任對(duì)等原則，通過項(xiàng)目管理實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本、質(zhì)量及時(shí)間的嚴(yán)格控制，是防范房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。

一、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中存在的問題

（一）對(duì)項(xiàng)目管理認(rèn)識(shí)不到位

在項(xiàng)目管理的具體實(shí)踐過程中，不難看出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下仍有很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行中，名義上為項(xiàng)目管理，但對(duì)于項(xiàng)目管理的概念、真正內(nèi)涵等存在明顯的認(rèn)識(shí)誤區(qū)，簡單地將項(xiàng)目管理等同于項(xiàng)目工程的現(xiàn)場管理及施工管理，對(duì)于項(xiàng)目現(xiàn)場管理以外的工作，如前期市場調(diào)研、可行性分析、銷售、融資、物業(yè)管理等重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，直接導(dǎo)致項(xiàng)目管理水平低下，最終影響項(xiàng)目的成功與收益。其次，對(duì)于項(xiàng)目管理的目標(biāo)定位不夠準(zhǔn)確，過多重視項(xiàng)目的盈利，而忽略企業(yè)的品牌建設(shè)、形象建設(shè)等，顯然不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。另外，項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)的高低直接決定了整個(gè)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的水平，對(duì)項(xiàng)目管理認(rèn)識(shí)的不到位也一定程度上導(dǎo)致了對(duì)項(xiàng)目管理隊(duì)伍建設(shè)的忽視。

（二）項(xiàng)目開發(fā)前期工作不完善

房地產(chǎn)項(xiàng)目方案的確定作為開發(fā)商都給予了特別的關(guān)注，但仍存在著不少的問題。房地產(chǎn)項(xiàng)目作為一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，前期準(zhǔn)備工作，包括市場調(diào)研、方案策劃、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性、技術(shù)可行性等進(jìn)行研究和分析是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理基本內(nèi)容，也是實(shí)現(xiàn)保障房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功與否的重要前提。一旦前期工作，特別是可行性分析不到位，極有可能導(dǎo)致亂開發(fā)、亂投資等倉促盲目行為，造成企業(yè)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，甚至危及企業(yè)的正常運(yùn)作和生存。整體上來講，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下我國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期工作水仍有待強(qiáng)化和提高，一是對(duì)于市場的情況沒有做深入了解和分析，導(dǎo)致決策的失誤，大大增加了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，變相增加企業(yè)無形成本。二是可行性研究工作得不到重視，單純地憑借個(gè)人經(jīng)驗(yàn)和市場走向，決策項(xiàng)目開發(fā)與否，存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，造成一系列問題，如高空置率、無法形成特色等，難以提升企業(yè)的市場競爭力。

（三）設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失

作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的主要內(nèi)容之一，圖紙的設(shè)計(jì)階段很大程度上決策了項(xiàng)目最終產(chǎn)品房產(chǎn)的價(jià)值。另一方面，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下很大一部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于這階段的管理工作少之又少，加上對(duì)于專業(yè)設(shè)計(jì)的管理弱，無明確及詳細(xì)的設(shè)計(jì)委托書及要求說明，導(dǎo)致設(shè)計(jì)出來的圖紙與實(shí)際要求存在一定的差距，或者是設(shè)計(jì)質(zhì)量不高。而一旦在施工過程中要求給予修改，必須對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的完成造成影響，也大大增加了工程的成本和施工的難度。其次，設(shè)計(jì)人員也只是從自身的專業(yè)出發(fā)，對(duì)于成本控制等缺乏概念。因此不論從何種角度來講，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中都需強(qiáng)化在此階段的管理和提升管理水平。

（四）控制職能不到位

首先，部分房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目管理中，只求速度以盡快回籠資金，由此導(dǎo)致種種不良后果：一是對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施過程中的安全和質(zhì)量管理缺乏有效的項(xiàng)目監(jiān)督，甚至造成許多臨時(shí)性的一時(shí)決策，對(duì)項(xiàng)目造成負(fù)面影響，存在安全隱患；二是，對(duì)于項(xiàng)目工程的進(jìn)度控制不力，使得工程難以如期完成，影響預(yù)期銷售計(jì)劃；三是由于開工前缺乏詳實(shí)有效的全面的投資估算和成本預(yù)算，在具體的的項(xiàng)目實(shí)施過程中難以對(duì)成本進(jìn)行有效控制和管理，常常導(dǎo)致出現(xiàn)投資額遠(yuǎn)超過計(jì)劃投資額的情況，既在一定程度上影響了企業(yè)資金流和現(xiàn)金流，又大大增加企業(yè)的運(yùn)作成本。其次，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理和控制薄弱。作為一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中存在著許多不確定因素，如政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等等。而一旦風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生將不可避免地對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展造成影響。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理仍不到位，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理薄弱，難以有效防范和控制項(xiàng)目開發(fā)過程中可能發(fā)生的各類風(fēng)險(xiǎn)，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的正常開發(fā)和房地產(chǎn)投資效益。

二、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下完善房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的思考

（一）提高項(xiàng)目管理人員的綜合水平

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的成功與否在很大程度上取決于項(xiàng)目管理人員的專業(yè)化水平，特別針對(duì)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下我國項(xiàng)目管理人員素質(zhì)不高、專業(yè)性低的特點(diǎn)，要努力提升房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理的有效實(shí)施。一是，房地產(chǎn)企業(yè)特別是其領(lǐng)導(dǎo)層和決策層要切實(shí)認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目管理的性質(zhì)、任務(wù)及實(shí)施項(xiàng)目管理對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目順利開發(fā)的重要意義，為提高項(xiàng)目管理水平營造良好的企業(yè)文化氛圍。二是，在充分認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目管理重要性的基礎(chǔ)上，加大力度引進(jìn)和培養(yǎng)高素質(zhì)的復(fù)合型項(xiàng)目管理人員，使其具有先進(jìn)的項(xiàng)目管理理論方法和現(xiàn)代化的管理素質(zhì)，保證在具體的項(xiàng)目管理過程中，既要堅(jiān)持以人為本的理念，又要與時(shí)俱進(jìn)，不斷地吸收新知識(shí)和理論，從而提高項(xiàng)目管理隊(duì)伍素質(zhì)。三是，通過形式多樣、內(nèi)容豐富的上崗培訓(xùn)活動(dòng)，提升項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的整體綜合素質(zhì)，保障項(xiàng)目各項(xiàng)工作的順利和高效開展。

（二）重視和加強(qiáng)項(xiàng)目前期管理工作

一是，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，要時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化和國家相關(guān)政策法律法規(guī)的調(diào)整，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的整體態(tài)勢有深刻的全面認(rèn)識(shí)和把握。主要途徑是建立健全企業(yè)信息機(jī)制，以收集各類信息進(jìn)行綜合性分析，為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與否及如何進(jìn)行有效開發(fā)提供足夠的信息和數(shù)據(jù)支持。二是，做好市場調(diào)研與預(yù)測工作，明確項(xiàng)目的功能定位與市場定位，形成幾個(gè)可備選方案。三是，加大項(xiàng)目的可行性研究分析，從各個(gè)方面對(duì)各方案進(jìn)行全方位的分析，得出科學(xué)合理的投資分析決策，從中擇優(yōu)。另外，在此階段要特別注意對(duì)確定后的方案做出和形成全面和實(shí)際投資估算報(bào)告。

（三）重視項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

在考慮市場需求、技術(shù)、安全、項(xiàng)目定位、擬銷售價(jià)格等方面的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的交流與溝通，尤其是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的負(fù)責(zé)人對(duì)全程參與房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的環(huán)節(jié)，形成深層次的密切合作，以保障設(shè)計(jì)方案的有效性、科學(xué)性。同時(shí)，可引入競爭機(jī)制，進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的招標(biāo)工作，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。另一方面成本控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展具有重要意義，因此在設(shè)計(jì)階段可采取限額控制的方式從源頭上實(shí)現(xiàn)對(duì)投資的有效控制，特別是對(duì)于設(shè)計(jì)階段概算及施工圖預(yù)算編制給予嚴(yán)格控制，保障項(xiàng)目管理過程中控制的有據(jù)可依。最后，加大對(duì)于設(shè)計(jì)圖紙的審核工作，包括綜合會(huì)審和專業(yè)會(huì)審，既對(duì)于設(shè)計(jì)者的設(shè)計(jì)理念意圖、細(xì)節(jié)把握到位，也有利于對(duì)工程的重點(diǎn)難點(diǎn)初步和整體的認(rèn)識(shí)。

（四）完善項(xiàng)目控制內(nèi)容

1.加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理力度

一是更新理念，要認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目質(zhì)量管理內(nèi)容不再僅僅局限于材料的選擇、施工過程的錯(cuò)漏等方面，而是在預(yù)算限制前提下達(dá)到最好的使用標(biāo)準(zhǔn)。二是，完善房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量管理體系和制度，制定具體可量化的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)全過程、全方位的檢驗(yàn)。三是，嚴(yán)格審核施工單位的資質(zhì)，并簽訂相應(yīng)的合同，明確責(zé)任以最大限度地實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的量化。另外，重視項(xiàng)目質(zhì)量重要性的宣傳工作，通過崗位技能培訓(xùn)l等形式，提高全員的質(zhì)量意識(shí)，堅(jiān)持質(zhì)量第一的原則。

2.成本控制

一是通過加強(qiáng)現(xiàn)金和應(yīng)收賬款的管理，同時(shí)對(duì)于項(xiàng)目的任何支出都要進(jìn)行嚴(yán)格審查，最大限度地降低資金的使用成本，防止超前支付。二是，從各個(gè)階段加大對(duì)于工程成本的控制，包括決策評(píng)估階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段等。如在項(xiàng)目施工階段，在施工方與設(shè)計(jì)方都在場的情況下進(jìn)行簽證，通過完善現(xiàn)場簽證管理以嚴(yán)格控制成本。另外，可通過專門的工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行跟蹤管理。

3.風(fēng)險(xiǎn)控制

提高風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，樹立風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值理念，建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)的及時(shí)有效識(shí)別、防范和控制，最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的負(fù)面影響。具體來講，風(fēng)險(xiǎn)防范的途徑主要包括風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移及風(fēng)險(xiǎn)控制等。

（五）加強(qiáng)項(xiàng)目后期管理工作

售后服務(wù)的提高既有利于房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)良好形象的樹立，也有助于提高房產(chǎn)的市場銷售速度。選擇信譽(yù)好、質(zhì)量高的物業(yè)管理公司，積極溝通，加強(qiáng)項(xiàng)目物業(yè)管理工作，以保障提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。其次，做好準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)行業(yè)的營銷理念，提高營銷層次和水平。緊密結(jié)合客戶的特點(diǎn)和需求，加強(qiáng)產(chǎn)品的市場推廣力度，并及時(shí)根據(jù)市場的反饋情況調(diào)整營銷方案。