我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險分析及防范對策

李陸一

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)，是一個國家實體經(jīng)濟中的支柱行業(yè)。銀行信貸支持，是房地產(chǎn)市場發(fā)展最重要的因素。金融支持的松緊，聯(lián)結(jié)著供給和需求兩方，在信貸寬松時，既降低了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本，提高了房地產(chǎn)市場的供給，又降低了消費者購房的利息支出，增加了房地產(chǎn)市場的需求。因此，房地產(chǎn)問題和銀行信貸問題緊密相連。本文主要從商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風險與管理進行了分析，并提出了使其合理發(fā)展的相應的對策建議。

關鍵詞 房地產(chǎn)信貸 風險形成 風險控制

一、我國銀行房地產(chǎn)信貸風險控制存在的問題

（一）信貸風險意識淡薄

舉例而言，很多商業(yè)銀行發(fā)放貸款，看重的不是該企業(yè)或者個人的資信如何，而是看重對方與自己是否有交情，這不可避免地導致了一些資信不足以獲得貸款的企業(yè)或者個人獲得了貸款的情況。在資信缺失的背景下發(fā)放貸款，必然會導致信貸風險的劇增。

（二）信貸風險預警體系不健全

在經(jīng)營壓力的推動下，眾多商業(yè)銀行盲目地追求業(yè)績的高速增長，忽視了對信貸風險的控制。例如，目前我國很多的商業(yè)銀行存貸比例，都已接近了75%的存貸比紅線，同時，在不良貸款的撥備上面也普遍不足。目前，我國信貸風險預警體系的基本機制還不完善，商業(yè)銀行數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析機制還未建立，信貸業(yè)務數(shù)據(jù)信息基本上依靠的是層層地統(tǒng)計加總。在數(shù)據(jù)的上報過程中，難以杜絕數(shù)據(jù)的失真現(xiàn)象，這就給信貸風險預警指標正確性的設置帶來了一定的負面影響。因此，必須通過一定的指標體系的設置，來反映信貸風險。

（三）信貸人員流動頻繁

在市場經(jīng)濟體制的沖擊下，商業(yè)銀行員工的流動異常頻繁。主要就是信貸人員不斷地從國有商業(yè)銀行流向股份制商業(yè)銀行，以及一些外資銀行。尤其是外資銀行高額的薪酬福利，不斷地吸引著本土高素質(zhì)的銀行從業(yè)者的加入。人員的頻繁流動，導致了國內(nèi)商業(yè)銀行的客戶關系管理形同虛設。信貸人員的流動，一方面會使客戶流失，另一方面還會導致現(xiàn)有客戶資信的連續(xù)性受到阻礙，不利于信貸風險工作的開展。

二、我國商業(yè)銀行對房地產(chǎn)信貸風險防范對策

（一）加強對開發(fā)商的貸前調(diào)查和信貸審查

1.對開發(fā)商資質(zhì)的審查。首先，要選擇資金實力強、開發(fā)經(jīng)驗豐富、社會信譽良好的知名開發(fā)商，作為合作對象。畢竟知名開發(fā)商已經(jīng)形成了一定的品牌優(yōu)勢。其次，應選擇具有較高開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)商。目前，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)共分為5級，原則上應選擇3級以上的開發(fā)商，再次選擇以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)、從業(yè)時間5年以上的開發(fā)商。另外，還要調(diào)查開發(fā)商以往開發(fā)項目的銷售情況。

2.對開發(fā)商股東背景的調(diào)查。目前，開發(fā)商在開發(fā)具體項目時，往往通過成立專門的項目公司來進行運作。對這些項目公司，必須看到其背后的股東的背景。因為其背后的股東不僅將為其提供資金支持，同時還會參與到整個項目的運作，對于一些純粹民營的股東背景（如自然人出資）且其股東缺乏房地產(chǎn)運作經(jīng)驗的，則應慎審介入。

3.對開發(fā)商財務狀況的調(diào)查。房地產(chǎn)企業(yè)的財務特點，是缺乏穩(wěn)定性（這主要是受其所開發(fā)項目的周期性的影響），對于判斷房地產(chǎn)項目而言，其意義不是很大。銀行應分析房地產(chǎn)企業(yè)的報表，來判斷其以往所開發(fā)的樓盤銷售情況是否良好，以及判斷開發(fā)商的債務負擔是否合理。

（二）加強對房地產(chǎn)項目的調(diào)查和審查

1.項目要符合政策要求。主要是指監(jiān)管部門的政策要求，其中特別關注的是，資本金比例是否達到35%和《國有土地使用證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》（“四證”）是否齊備。關于自有資金是否達到35%，則應審查其相關付費憑證。

2.對房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目審查。包括對項目類型（主要是用于判斷銷售風險）、戶型（用于判斷銷售風險）、項目所處地段以及周邊配套設施是否完善（用以判斷銷售風險）、項目周邊同類房屋的供應總量及銷售情況（用于判斷銷售風險）、開發(fā)成本及價格定位（決定銷售風險）、投資預算和資金組合結(jié)構(gòu)的合理性、貸款期限與工程建設期限的匹配性（決定還款風險）等項目的審查。

（三）加強對房地產(chǎn)信貸系統(tǒng)性風險的控制

1.密切注意宏觀經(jīng)濟波動。宏觀經(jīng)濟的波動，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著非常顯著的影響。在市場經(jīng)濟中，經(jīng)濟的周期性波動必然會帶來房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟周期波動，房地產(chǎn)業(yè)的周期性波動便會帶來房地產(chǎn)信貸的周期性波動。在宏觀經(jīng)濟這個大環(huán)境之中，銀行房地產(chǎn)信貸的風險受其影響顯著，所以，銀行要想控制房地產(chǎn)市場的風險，需要關注宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù)、國內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)、居民消費價格指數(shù)等指標，建立與這些宏觀經(jīng)濟變量有關的風險預警機制，以降低宏觀經(jīng)濟波動帶來的風險。

2.關注房價走勢，做好抵押物風險管理。當房地產(chǎn)抵押物的價值發(fā)生變化時，抵押物的變現(xiàn)能力就顯得尤為重要。銀行在與借款人簽訂貸款合同時，可以明確地規(guī)定關于抵押物價值有較大變動時的處理辦法。一旦房地產(chǎn)價格出現(xiàn)下滑時，銀行可以提前收回貸款或者按照規(guī)定處理抵押物，以減少房地產(chǎn)信貸風險帶來的損失。對于抵押物價值的評估，銀行內(nèi)部應嚴格管理，避免虛假抬高抵押物的價值。

（四）加強對房地產(chǎn)信貸非系統(tǒng)性風險的控制

1.從制度角度完善操作風險的識別。以假按揭的出現(xiàn)為例，銀行在審核貸款時，應嚴格按程序執(zhí)行，不能因為短期的利益和績效考核而縱容假按揭的發(fā)生。更應該關注的是，房地產(chǎn)貸款在以后還款過程中的信貸風險問題。銀行要控制好操作的風險，應該在讓短期目標趨向長期目標，采取對長期發(fā)展有利的績效考核機制，完善考核制度，使得在完成短期經(jīng)營目標的同時，不會增加操作的風險。

2.從管理層面來控制操作風險。從管理層面來看，管理操作風險的主要做法，主要有以下幾個方面：第一，要完善房地產(chǎn)貸款的審批步驟，彌補程序上的漏洞。第二，要加強銀行員工的風險防范能力，提高銀行員工的業(yè)務能力。對于房地產(chǎn)貸款這種特殊信貸，應該培養(yǎng)熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)員工，從而降低房地產(chǎn)信貸操作風險發(fā)生的可能性。第三，要加強銀行的內(nèi)部監(jiān)管，尤其是對房地產(chǎn)貸款審批的監(jiān)督，消除內(nèi)外勾結(jié)騙取貸款的行為，減少假按揭等欺詐行為帶來的房地產(chǎn)信貸操作風險。內(nèi)部監(jiān)管，則是控制操作風險的主要方法。第四，要完善操作風險發(fā)生后，銀行的應對措施，雖然操作風險的防范能減少其發(fā)生，但卻很難完全消除，所以，平時應注重對操作風險發(fā)生情況的總結(jié)和事后對漏洞的彌補。

3.控制房地產(chǎn)貸款集中度。從上面的分析可以看出，房地產(chǎn)貸款的集中程度，會在一定程度上影響房地產(chǎn)的不良貸款率。所以，把房地產(chǎn)貸款控制在合適的范圍內(nèi)很有必要，這樣在將來，房地產(chǎn)市場波動是會有利于銀行控制風險。對于商業(yè)銀行來說，要控制好操作風險，不光要從制度和管理上做好防范措施，從長遠來說，銀行也應建立風險度量模型以管理操作風險。

三、結(jié)語

如果房地產(chǎn)信貸風險的事件發(fā)生，會嚴重影響到銀行信貸資產(chǎn)的運營情況，甚至擴大到整個金融體系的危機。而對銀行金融業(yè)產(chǎn)生巨大打擊的同時，也會嚴重危害國家的宏觀經(jīng)濟。因此，銀行需要科學合理地管理房地產(chǎn)信貸風險，建立完善的風險預警機制、提高自身抵抗風險的能力，在遇到來自房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風險的時候，能及時采取相應的措施，把損失減少到最小。

（作者單位為平度市政務服務和公共資源交易中心）

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