淺析保障性住房綠色運營管理策略

徐 立

淺析保障性住房綠色運營管理策略

徐 立

0 引言

在建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的背景下，大力發(fā)展綠色建筑已成為我國能源經(jīng)濟的發(fā)展戰(zhàn)略。隨著保障性住房的大規(guī)模建設(shè)，在保障性住房中推行綠色建筑，不僅可以有效降低建筑資源能源消耗，提高保障性住房的質(zhì)量和舒適度，同時也是推動綠色建筑發(fā)展的良好契機。

《綠色建筑行動方案》（國辦發(fā)〔2013〕1號文）、《關(guān)于保障性住房實施綠色建筑行動的通知》（建辦〔2013〕185號）中明確提出，直轄市、計劃單列市及省會城市的保障性住房，自2014年起全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。

而目前綠色建筑普遍存在“重設(shè)計，輕運行”的現(xiàn)象，許多綠色建筑技術(shù)在運營階段并未落實或管理不善，不但達不到綠色環(huán)保的目的，還可能因設(shè)備閑置而造成資金和資源的浪費。因此，對于大規(guī)模推進的保障性住房綠色建筑，研究其適用的綠色運營管理策略，以保障綠色建筑技術(shù)真正發(fā)揮作用，對于實現(xiàn)保障性住房運行過程中的節(jié)能減排，資金和資源的高效利用具有重要的意義。

1 保障性住房綠色建筑運營管理的現(xiàn)狀與問題

1.1 保障性住房綠色運營管理現(xiàn)狀

截至2015年底，上海市已獲得綠色建筑標(biāo)識項目總數(shù)為295項。其中獲得綠色建筑標(biāo)識的保障性住房項目共22項，一星級16項，二星級6項。

圖1 2011 ~2015年上海市保障性住房綠色建筑標(biāo)識項目統(tǒng)計圖

從圖1中可以看出，近年來上海市保障性住房綠色建筑項目的數(shù)量逐年增加，且星級有所提升。然而，獲得標(biāo)識的22個項目均為設(shè)計標(biāo)識，尚無保障性住房項目獲得運行標(biāo)識。

一方面，由于大部分保障性住房項目在2013年以后獲得設(shè)計標(biāo)識，部分尚未達到運行評價的條件；另一方面，由于技術(shù)落實度較差、綠色建筑技術(shù)設(shè)計不合理、物業(yè)管理能力欠缺等問題，綠色建筑運營管理情況一直不甚理想，上海獲得綠色建筑評價標(biāo)識的295個項目中，僅有13項獲得運行標(biāo)識，且全部為公共建筑。

1.2 綠色運營管理存在的問題

1.2.1 綠色建筑技術(shù)落實運行情況差

據(jù)調(diào)研，在居住建筑中綠色建筑技術(shù)設(shè)計方案落實情況較差[1]。節(jié)水灌溉、雨水回用系統(tǒng)、太陽能熱水系統(tǒng)均存在未投入運行的狀況，系統(tǒng)設(shè)備處于閑置。在調(diào)研的項目中，7%的項目沒有按照節(jié)水灌溉設(shè)計方案實施，運營過程中直接采用人工灌溉；14%的雨水回用系統(tǒng)未投入運行；某項目太陽能熱水系統(tǒng)由于終端熱水管網(wǎng)需用戶自行接入，但實際沒有一家接入并使用太陽能熱水，導(dǎo)致整套太陽能熱水系統(tǒng)設(shè)備閑置。此外，一些技術(shù)難度大、成本高的技術(shù)落實情況也不理想，如中水系統(tǒng)、三聯(lián)供、功能性建材等。

1.2.2 綠色建筑技術(shù)設(shè)計不合理

在運營過程中，由于一些綠色建筑技術(shù)設(shè)計不合理，導(dǎo)致應(yīng)用時并沒有達到當(dāng)初設(shè)計的目的。

（1）建筑外遮陽系統(tǒng)。通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，部分項目的活動遮陽在運行1年后已無法正常調(diào)節(jié)使用。由于該活動遮陽系統(tǒng)的控制旋鈕被設(shè)置在窗外，給維護維修工作帶來了較大的難度。而通常電動外遮陽卷簾和活動百葉遮陽的設(shè)計使用壽命一般在8~10年，保修期為2~3年，電機和控制旋鈕需要定期維修更換。

（2）太陽能熱水系統(tǒng)。部分項目中太陽能熱水的供應(yīng)與需求不匹配，夏季出水溫度偏高，而需求較小；當(dāng)冬季需求較大時，由于管道過長，特別是高層住宅中，造成無法及時為低層住戶供應(yīng)熱水。

（3）中水回收。大部分的中水回收系統(tǒng)存在水質(zhì)較差，沖廁有異味的現(xiàn)象，需補充市政水進行混合沖廁，降低了非傳統(tǒng)水源利用率。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)部分項目安裝中水系統(tǒng)，其實是為了取得更高級別的綠色建筑設(shè)計標(biāo)識，并沒有考慮實際使用情況以及運營問題。

1.2.3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理能力欠缺

物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前存在被動式運營、管理綠色建筑的現(xiàn)象，不少物業(yè)管理機構(gòu)把綠色建筑視為一種負擔(dān)，常會因設(shè)備待維修、設(shè)施保養(yǎng)為由不時地停用一些綠色建筑技術(shù)。部分項目的透水地面由于物業(yè)管理綠化維護不當(dāng)，導(dǎo)致可透水地面破壞嚴(yán)重，植草磚內(nèi)基本無草叢存活。還有部分物業(yè)管理企業(yè)把服務(wù)范圍只限定在公共區(qū)域，對住宅內(nèi)部設(shè)備設(shè)施的管理、報修、投訴以及租賃物品的搬入搬出，沒有做到及時跟進和記錄。

2 保障性住房綠色建筑運營管理策略

保障性住房項目的相關(guān)單位（設(shè)計、建造、物業(yè)等）應(yīng)通過采取有效的措施，確保綠色建筑技術(shù)發(fā)揮初始設(shè)計作用。

2.1.1 外遮陽

建筑采用了電動外遮陽時，若電機放在室外，長期風(fēng)吹日曬容易造成電機老化或損壞，以至于電動外遮陽卷簾無法正常使用。因此建議在設(shè)計階段，應(yīng)充分考慮后期維護保養(yǎng)等因素，結(jié)合公共租賃住房租賃客戶群體特點，選擇操作簡單、便于維護的外遮陽產(chǎn)品。

在設(shè)備運行過程中，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)向使用者發(fā)放操作手冊或說明書，使用戶充分了解電動外遮陽卷簾使用過程中的注意事項；建設(shè)方在建筑投入使用前，應(yīng)與設(shè)備提供商，簽訂維護保養(yǎng)和后期維修協(xié)議，確保節(jié)能技術(shù)發(fā)揮其應(yīng)有的作用；制定一套完善的維修機制，應(yīng)明確維修配合事宜。

2.1.2 太陽能熱水器

太陽能熱水器作為一項可再生能源利用新技術(shù)，為用戶提供生活熱水的同時，還減少了電、燃氣等有限資源的消耗。為了確保該產(chǎn)品的使用效果和使用壽命，建議在使用過程中，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)向使用者發(fā)放操作手冊或說明書，使用戶充分了解太陽能熱水器使用過程中的注意事項，必要時，進行抽查或定期檢查。

在對廈門市實施可持續(xù)發(fā)展策略的過程中，首先應(yīng)通過資源調(diào)查確定廈門市旅游資源的承載力以及資源的自身優(yōu)勢，進而保障可持續(xù)發(fā)展策略的實施。[1]

2.1.3 節(jié)能燈具

在公共區(qū)域和使用需求變化頻繁的區(qū)域應(yīng)采用照明智能控制技術(shù)，根據(jù)使用需求自動控制照明系統(tǒng)的工作狀態(tài)。居住建筑樓梯間、走道的照明，宜采用節(jié)能自熄開關(guān)（應(yīng)急照明除外）。對于公共區(qū)域的聲控、延時、節(jié)能自熄開關(guān)等，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)定期檢查，如有損壞，應(yīng)及時更換或維修，確保業(yè)主及承租人的正常使用。

2.1.4 雨水回用

雨水中往往含有較多懸浮物如樹葉等雜質(zhì)，一旦大量懸浮物雜質(zhì)進入處理系統(tǒng)，必將發(fā)生沉淀現(xiàn)象或形成浮渣層，并可能堵塞水泵。為保證處理系統(tǒng)穩(wěn)定運行，進水口的細格柵需定期人工清除柵渣，避免發(fā)生管道或水泵堵塞。

做好衛(wèi)生防護工作，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)在管道預(yù)留的灑水接口處設(shè)置指示牌“非飲用水，禁止飲用”。在設(shè)備區(qū)域樹立明顯的永久性警示標(biāo)志，禁止無關(guān)人員靠近，保證設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)。

2.1.5 節(jié)水灌溉

應(yīng)合理選擇節(jié)水灌溉技術(shù)，種植面積大、耗水量大、年灌溉次數(shù)多或灌水勞動強度難度大且重要的植物區(qū)域，應(yīng)優(yōu)先采用高效的節(jié)水灌溉方式。別的植物品種或區(qū)域可根據(jù)其年灌水次數(shù)、人工費用與水費、工程費等因素比較，考慮采用較為低廉的灌水方式。比如：綠地中的喬木、灌木、臨時花壇等，由于年灌水次數(shù)少或面積不大，采用人工灌溉的綜合費用比節(jié)水灌溉費用低。

2.2 綠色建筑運營管理方式

2.2.1 采取與規(guī)劃結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的管理方式

以大型居住社區(qū)江橋基地（綠地新江橋城）D1地塊為例。江橋基地規(guī)劃結(jié)構(gòu)分為社區(qū)、認(rèn)可型鄰里（居住小區(qū)）、防衛(wèi)型鄰里（組團）、鄰居四級。物業(yè)管理也分為四級：第一級社區(qū)入口管過境重型車輛而對人開放；第二級認(rèn)可型鄰里入口管公交而對私家車、出租車開放；第三級防衛(wèi)型鄰里入口實行人車分流；第四級居住單元采用門禁系統(tǒng)。整個社區(qū)形成逐漸由公共空間到半公共空間，再到私密空間的心理感受，增加了社區(qū)的安全性和認(rèn)同感[2]。

2.2.2 采用信息化管理手段與“人管”方式相結(jié)合

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采用信息化管理手段對住戶以及公共區(qū)域內(nèi)綠色措施進行記錄更新，并輔以專人專區(qū)的模式，加強對住區(qū)人口、安全、能耗、設(shè)備維護等方面的管理。如深圳龍悅居項目，住戶的基本信息在電子系統(tǒng)中入檔，其中包括姓名、銀行賬號、繳納費用記錄及報修投訴記錄。住區(qū)還配備安全防范系統(tǒng)包括樓宇對講系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)和視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)，進入小區(qū)需出示門禁卡，為住區(qū)安全提供了有效保障。

深圳龍悅居項目還實行“管家制”管理，每500戶配備一個管家，一天2次進行現(xiàn)場巡視，對公共區(qū)域或者住宅內(nèi)部發(fā)現(xiàn)的問題，如燈具、消防、窗戶等，及時跟進并與住戶進行溝通，有效填補了單方面依靠信息手段容易忽視的疏漏。

2.2.3 實施全壽命周期管理

現(xiàn)階段住宅小區(qū)使用和維護過程中的問題，很多都是設(shè)計和建設(shè)階段遺留但未暴露的問題。綠色建筑運營管理應(yīng)從全壽命周期的角度出發(fā)，使運營管理活動深入到前期策劃、設(shè)計和規(guī)劃、施工和運行各個階段。物業(yè)管理人員應(yīng)從前期開始參與綠色技術(shù)方案的制定，運用物業(yè)服務(wù)單位在住區(qū)管理上已有的經(jīng)驗，保證綠色建筑技術(shù)實施的可行性。同時全面了解綠色建筑所使用的先進設(shè)備與技術(shù)，為后期實現(xiàn)綠色物業(yè)管理目標(biāo)奠定基礎(chǔ)[3]。

2.2.4 建立合理的能源管理制度

物業(yè)服務(wù)單位可設(shè)立能源管理組，負責(zé)日常的分項能耗統(tǒng)計并記錄，以便及時了解掌握建筑能耗現(xiàn)狀。物業(yè)服務(wù)單位可以自己根據(jù)設(shè)備運行記錄和電耗記錄，定期對數(shù)據(jù)進行整理分析。物業(yè)管理單位可向相關(guān)管理人員發(fā)放運營維護手冊，并定期對他們進行專業(yè)的運營和設(shè)備設(shè)施管理方面的培訓(xùn)。

2.2.5 建立綠色運營激勵機制

物業(yè)服務(wù)單位可對部門和員工采用有效的考核和激勵機制，鼓勵各級人員提出節(jié)能運行的合理化建議。制定節(jié)能人才選拔培養(yǎng)及考核獎懲相關(guān)制度，使企業(yè)節(jié)能管理效益與員工薪酬直接掛鉤，調(diào)動廣大員工的積極性。

2.3 綠色建筑物業(yè)管理服務(wù)

2.3.1 能源管理

物業(yè)服務(wù)部門在提供物業(yè)服務(wù)過程中，應(yīng)進行照明節(jié)能控制、空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能控制、智能化系統(tǒng)節(jié)能控制、電梯運行節(jié)能控制等，并在保潔服務(wù)和綠化養(yǎng)護過程中實施節(jié)電、節(jié)水控制。

2.3.2 綠化環(huán)境管理

物業(yè)服務(wù)單位在綠化養(yǎng)護時應(yīng)采用無公害病蟲防治技術(shù)，規(guī)范殺蟲劑、除草劑、化肥、農(nóng)藥等化學(xué)藥品的使用，有效避免對土壤和地下水環(huán)境的損害。同時還應(yīng)控制剩余殺蟲劑、除草劑和農(nóng)藥及容器的處置，嚴(yán)禁混入生活垃圾中，應(yīng)按照有毒有害垃圾的處置要求進行處理。

2.3.3 垃圾管理

保障性住房社區(qū)內(nèi)應(yīng)率先開展垃圾分類的宣傳、教育和倡導(dǎo)工作，樹立垃圾分類的環(huán)保意識，闡明垃圾對社會生活環(huán)境造成的嚴(yán)重危害，宣傳垃圾分類的重要意義，呼吁居民積極參與。社區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置密閉的垃圾容器，并有嚴(yán)格的保潔清洗措施，生活垃圾袋裝化存放。垃圾站（間）設(shè)沖洗和排水設(shè)施。存放垃圾及時清運，不污染環(huán)境，不散發(fā)臭味。物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)指派專人對垃圾收集桶進行管理，確保垃圾收集桶停放整齊、桶體干凈整潔、無殘缺、四周無暴露垃圾。

2.3.4 停車位管理

加強地面停車管理是保障性住房停車管理的重點。可通過劃定禁止停車區(qū)域、外來訪客車輛管理、利用城市支路及次街周邊空間彈性停車等方式，加強地面停車位的監(jiān)督管理和集約利用。

3 結(jié)語

綠色建筑的運營維護是當(dāng)前綠色建筑推進中的“短板”，保障性住房，尤其是公共租賃住房由運營服務(wù)公司負責(zé)統(tǒng)一運營、集中管理，政府具有較大的主導(dǎo)權(quán)，可作為探索綠色運營管理的突破口，通過對保障性住房綠色運營試點項目的培育，解決綠色運營管理所存在的問題，探索適用的綠色建筑運營管理措施和模式，為實現(xiàn)綠色運營管理指明方向。

[1] 王庭陽,湯民,樂園.當(dāng)前綠色建筑實施現(xiàn)狀調(diào)研分析[C].第九屆國際綠色建筑與建筑節(jié)能大會論文集.2013:1-6.

[2]韓繼紅.上海綠色建筑成果集（2005-2010）[M].中國建筑工業(yè)出版社.2011:71-77.

[3]王建廷,葛晨.綠色建筑物業(yè)管理模式探索[J].中國房地產(chǎn). 2013(20):75-79.

Analysis on the Strategy of Green Operation and Management Applied to Affordable Housing

Xu Li

在保障性住房中推行綠色建筑，不僅可以有效降低建筑資源能源消耗，提高保障性住房的質(zhì)量和舒適度，同時也是推動綠色建筑發(fā)展的良好契機。針對保障性住房綠色建筑運營管理的現(xiàn)狀與問題，從綠色建筑技術(shù)管理、綠色建筑運營管理方式、綠色建筑物業(yè)管理服務(wù)3個層面提出了保障性住房綠色建筑運營管理策略，旨在為彌補綠色建筑推進中的“短板”，實現(xiàn)綠色運營管理提供思路。

保障性住房；綠色建筑；運營管理

The implementation of green buildings to affordable housing can not only effectively reduce the energy consumption of building resources so as to improve the quality and comfort of affordable housing, but it also is a good opportunity to promote the development of green buildings. Regarding the current operation and management status and problems of green buildings applied to the affordable housing, the paper puts forward the strategy of green building operation and management applied to affordable housing from three levels which are the technological management of green buildings, the operation and management of green buildings and the property management service of green buildings. It aims to make up for the performing disadvantage of green building and to provide ideas for the achievement of green operation and management.

affordable housing, green buildings, operation and management

2016-05-25）

徐立，中華企業(yè)股份有限公司工程師，同濟大學(xué)碩士。