金融租賃在商業(yè)地產(chǎn)中的應(yīng)用探究

沈小淞

摘 要：現(xiàn)階段，金融租賃隨著我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展逐漸成為經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域融資的重要組成部分，對于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有不可忽視的作用。近年來，鑒于商業(yè)地產(chǎn)融資存在的各種問題及社會(huì)各個(gè)方面的全面發(fā)展，開始嘗試將金融租賃融資方式用于商業(yè)地產(chǎn)中。因此，本文以此為出發(fā)點(diǎn)，在對金融租賃的概念、分類及運(yùn)用思路進(jìn)行概述的基礎(chǔ)上，對我國商業(yè)地產(chǎn)的融資現(xiàn)狀和將金融租賃應(yīng)用到商業(yè)地產(chǎn)的適用性進(jìn)行了深入分析，并據(jù)此提出促進(jìn)金融租賃在商業(yè)地產(chǎn)中應(yīng)用的建議，以供參考。

摘 要：金融租賃；商業(yè)地產(chǎn)；應(yīng)用探究

房地產(chǎn)是社會(huì)領(lǐng)域的重要組成部分不僅牽扯到國家的建設(shè)也直接關(guān)系到人們的日常生活發(fā)展，從房地產(chǎn)的發(fā)展類型上來看可以算作為資金密集型行業(yè)對資金的依賴性較強(qiáng)。房地產(chǎn)作為一個(gè)系統(tǒng)性的整體肩以居住性為主的地產(chǎn)池有以商業(yè)為主的地產(chǎn)本文所講的商業(yè)地產(chǎn)就是屬于后者，由于投資規(guī)模加大，對資金的需求量也比其他類型的房地產(chǎn)也大很多然而我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中由于融資渠道較為單一無法奠定有利的基礎(chǔ)從而制約了這一行業(yè)的發(fā)展。為了改善這一現(xiàn)象促進(jìn)我國的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，將金融租賃方式運(yùn)用到商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中使得商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展更好地適應(yīng)新形勢下的發(fā)展。

一、我國商業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速。由于商業(yè)地產(chǎn)本身投資周期長，體量大，資金需求量大，如此高速的發(fā)展，對商業(yè)地產(chǎn)的融資提出了更高的要求。但由于我國金融市場發(fā)展滯后，融資模式單一，成為制約商業(yè)地發(fā)展的瓶頸。我國的商業(yè)地產(chǎn)融資模式非常單一，絕大部分來源于銀行貸款，在商業(yè)地產(chǎn)商的資金來源中，銀行信貸比重約占70%～80%。

由于國家對住宅市場的限購，使得許多房地產(chǎn)開發(fā)商扎堆投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，使得我國商業(yè)地產(chǎn)供給量迅速增加。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2015年全國50個(gè)重點(diǎn)城市綜合體非住宅總體量達(dá)5.64億平方米，同2013年相比增長率高達(dá)77%。大量投資使得商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化、泡沫化現(xiàn)象嚴(yán)重，商業(yè)地產(chǎn)空置率高企，很多中小開發(fā)商面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。面對市場風(fēng)險(xiǎn)，銀行在發(fā)放貸款時(shí)就更加謹(jǐn)慎，商業(yè)地產(chǎn)的融資更加艱難。商業(yè)地產(chǎn)的融資難主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。

（一）融資渠道單一，對銀行的依賴性太大

我國的金融市場發(fā)展長期滯后于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近年雖有一些融資模式的創(chuàng)新，但仍處于萌芽階段；且由于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長，投資周期長，資金需求量又比較大，所以新的融資模式很難滿足商業(yè)地產(chǎn)的融資需求。雖有一些大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商嘗試一些新的融資模式，但仍處于嘗試階段總體占比較小。對于大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，主要還是依賴銀行貸款。這樣，大量的商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)事實(shí)上是被轉(zhuǎn)移到了銀行業(yè)。一旦商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)價(jià)格的波動(dòng)，尤其是當(dāng)價(jià)格下滑時(shí)，銀行將因此承擔(dān)高額的壞賬損失。

（二）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式不科學(xué)，資金回籠難

商業(yè)地產(chǎn)投資周期長，資金需求量大。在國外成熟的市場體系中，一般商業(yè)物業(yè)開發(fā)完成后，開發(fā)商并不是急于出售，而是選擇自己持有物業(yè)，通過收取租金獲取長期的穩(wěn)定的現(xiàn)金流。這樣，開發(fā)商就可以對商業(yè)地產(chǎn)的后期運(yùn)營進(jìn)行統(tǒng)一整體規(guī)劃。相反，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)商往往急于回收資金，選擇將物業(yè)分割出售，這就給后期的運(yùn)營管理帶來很大難題，運(yùn)營混亂，物業(yè)缺乏整體布局，招商困難，效益低下。這種情形持續(xù)存在，使得后期的銷售工作變得更加困難，資金回籠受阻。

二、金融租賃概述

（一）金融租賃概念

在上個(gè)世紀(jì)的80年代，金融租賃這一融資模式就受到我國學(xué)者的廣泛關(guān)注并進(jìn)行了大量的研究本文提到的金融租賃從理論的角度出發(fā)指的就是將固定資產(chǎn)出租出去的為出租人，想要租房子的稱為承租人雙方協(xié)調(diào)一致后簽訂合同在保證出租人是擁有固定資產(chǎn)的所有權(quán)的前提下始承租人使用固定資產(chǎn)的權(quán)利，與此同時(shí)承租人按照合同規(guī)定的金額付給出租人從而獲得使用權(quán)，并且在出租的期間承租人享受固定資產(chǎn)的使用權(quán)，出租人不能進(jìn)行干預(yù)，當(dāng)合同規(guī)定的期限到時(shí)承租人就將固定資產(chǎn)的使用權(quán)還給出租人。

總的來說，融租賃是指由出租人根據(jù)承租人的要求，按雙方的事先合同約定，購買承租人指定的固定資產(chǎn)，再出租給承租人，具有優(yōu)良房地產(chǎn)項(xiàng)目但又缺乏資金的開發(fā)商提供了一條可以融通較大規(guī)模資金的渠道，是很好的融資渠道。

（二） 金融租賃的分類

金融租賃作為一個(gè)整體性的概念可以根據(jù)相關(guān)的劃分分為以下幾個(gè)方面：

1.直接租賃。就是指出租人將固定資產(chǎn)直接租給出租人這一方式能夠解決承租人資金短缺的情況；2.轉(zhuǎn)租賃。指的就是在相關(guān)的期限內(nèi)將租入資產(chǎn)出租給第三方的行為能夠使得更具有設(shè)備優(yōu)勢，但是卻不能讓企業(yè)進(jìn)行這一方式；3.售后回租。指的就是將自己制造或者是購買的資產(chǎn)出售在向買方租回使用適合在大量優(yōu)質(zhì)的固定資產(chǎn)方面使用，適合函需使用現(xiàn)金的公司用于企業(yè)內(nèi)部周轉(zhuǎn)來使用。

（三）金融租賃的運(yùn)用思路

金融租賃方式在中國發(fā)展中的運(yùn)用，已經(jīng)經(jīng)歷了三十余年的發(fā)展盡管經(jīng)歷了曲折的發(fā)展但是總體上還是朝著上升的趨勢發(fā)展。金融租賃在各個(gè)行業(yè)運(yùn)用中基本思路是不變的就是金融租賃公司與供貨方簽訂購貨合同在籌集夠資金之后，將所購買的租賃物以出租的形式出租給想租的人員承租人按照合同的規(guī)定支付一定的金額。

（四）金融租賃應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)的適用性分析

金融租賃這一模式對我國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展具有一定的適用性，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定，滿足金融租賃要求

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模大，投資回收期長，在前期準(zhǔn)確定位，合理規(guī)劃的前提下，正常運(yùn)營后能夠創(chuàng)造大量穩(wěn)定的現(xiàn)金流，滿足了金融租賃對定期支付租金和投資回報(bào)率的要求，而金融租賃又能緩解開發(fā)商前期資金緊張的窘境，助力商業(yè)地產(chǎn)的正常運(yùn)營，為后期創(chuàng)造高投資收益和物業(yè)增值奠定基礎(chǔ)。

2.金融租賃能保持商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的整體性

商業(yè)地產(chǎn)作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，有別于以居住功能為主的住宅地產(chǎn)和以生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)是要通過經(jīng)營項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)年租金的增長，實(shí)現(xiàn)持有物業(yè)的保值增值。分割出售商鋪的做法雖然可以迅速收回投資，緩解資金壓力，但商鋪售出后的統(tǒng)一經(jīng)營和管理十分困難，甚至?xí)挂恍┢焚|(zhì)良好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陷人生存困境，不利于品牌打造和企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。通過金融租賃的方式，可以保證商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的整體性和有效性，便于后期的統(tǒng)一規(guī)劃和資源整合。

3.資金使用靈活，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置

金融租賃能使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目迅速獲得大量資金，在保證項(xiàng)目正常運(yùn)營的前提下，還可以將其余資金投資于其他項(xiàng)目，這一點(diǎn)是直接向銀行進(jìn)行抵押貸款不可比擬的，因?yàn)殂y行直接貸款既不能作為資本金，也不可用于其他項(xiàng)目投資，所以金融租賃這一融資方式的靈活性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出傳統(tǒng)融資方式。金融租賃既達(dá)到了融資的目的.還可以使資金投人到收益更大的新項(xiàng)目中。

三、將金融租賃應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)的建議

（一）統(tǒng)一監(jiān)管機(jī)構(gòu)，促進(jìn)行業(yè)公平競爭

金融租賃公司的前期融資和拿到標(biāo)的物后的資產(chǎn)證券化、銀行保理業(yè)務(wù)的開展等，都離不開相關(guān)部門的監(jiān)管。而由于我國融資租賃業(yè)的特殊發(fā)展歷程，金融租賃公司和融資租賃公司分別由銀監(jiān)會(huì)和商務(wù)部監(jiān)管。這就導(dǎo)致了有重合業(yè)務(wù)的性質(zhì)相似的企業(yè)有不同的監(jiān)管機(jī)構(gòu)。這一監(jiān)管模式不僅不利于金融租賃行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)間不同的融資成本。所以，應(yīng)盡快統(tǒng)一監(jiān)管機(jī)構(gòu)，促進(jìn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，保證市場競爭的公平和透明。

（二）建立健全法律法規(guī)，保證融資租賃合同法律效力

商業(yè)地產(chǎn)金融租賃涉及一個(gè)很重要的租賃合同，而目前的《合同法》雖然對金融租賃合同有專門的章節(jié)，但是許多實(shí)際操作問題沒有覆蓋到，隨著金融租賃法律糾紛的增多，立法的緊迫性愈發(fā)明顯。盡管從2004年開始，對于融資租賃立法的討論一直沒停止過，但由于牽涉到眾多行業(yè)主管部門，利益難以協(xié)調(diào)一致，致使立法進(jìn)程停滯不前。雖然監(jiān)管部門對商業(yè)地產(chǎn)金融租賃一直持默許態(tài)度，但是沒有明確的法律保護(hù)，勢必會(huì)阻礙行業(yè)的健康發(fā)展，不能使雙方的風(fēng)險(xiǎn)到合理分擔(dān)。因此，有必要盡快出臺金融租賃法，規(guī)范交易流程，使商業(yè)地產(chǎn)金融租賃業(yè)務(wù)有法可依。

（三） 加大人才培養(yǎng)力度，確保從業(yè)人員素質(zhì)

商業(yè)地產(chǎn)金融租賃的操作過程，實(shí)質(zhì)上就是將金融市場、金融租賃公司與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商有機(jī)結(jié)合在一起的過程。由于三個(gè)行業(yè)的復(fù)雜性和專業(yè)化，加之是新生事物，實(shí)際操作起來會(huì)有一定難度。這就要求必須盡快建立起一支既精通資本市場融資與金融租賃業(yè)務(wù)，又熟悉商業(yè)地產(chǎn)市場的專業(yè)人才隊(duì)伍。不僅現(xiàn)在的從業(yè)人員要堅(jiān)持繼續(xù)教育，適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，還要在高校中加大對復(fù)合型人才的培養(yǎng)力度。

四、結(jié)語

綜上所述，針對目前我國商業(yè)地產(chǎn)存在的問題及金融租賃的應(yīng)用特點(diǎn)，可以考慮將金融租賃應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)中。為此，本文還提出了若干金融租賃在商業(yè)地產(chǎn)中的運(yùn)用建議，為促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展具有重要意義。

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