資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的說(shuō)理與公開(kāi)

陳益君　蔣品洪

摘要：資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可取消，突出了專(zhuān)業(yè)水平和服務(wù)質(zhì)量的重要性，需要我們順勢(shì)而為，建立資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告說(shuō)理和公開(kāi)制度。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告說(shuō)理突出專(zhuān)業(yè)，公開(kāi)體現(xiàn)服務(wù)。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告說(shuō)理與公開(kāi)可以促進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 說(shuō)明理由 網(wǎng)上公開(kāi) 專(zhuān)業(yè)水平 服務(wù)質(zhì)量

一、引言

資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可取消，資產(chǎn)評(píng)估師由準(zhǔn)入類(lèi)職業(yè)資格調(diào)整為水平評(píng)價(jià)類(lèi)職業(yè)資格，是資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)去弊革新的歷史機(jī)遇。建立資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱(chēng)報(bào)告）的說(shuō)理和公開(kāi)制度，是抓住這一歷史機(jī)遇、順勢(shì)而為、提升專(zhuān)業(yè)水平和提高服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵。

報(bào)告說(shuō)理是指資產(chǎn)評(píng)估師在報(bào)告中清晰、明確地說(shuō)明現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料收集與分析、評(píng)定估算等內(nèi)容，特別是要詳細(xì)說(shuō)明各種因素是如何影響評(píng)估結(jié)論的，相關(guān)參數(shù)是如何確定的。報(bào)告使用者通過(guò)閱讀報(bào)告說(shuō)理，能夠理解評(píng)估結(jié)論是如何計(jì)算出來(lái)的，也可以發(fā)現(xiàn)評(píng)估工作的遺漏和缺陷。

報(bào)告公開(kāi)是指報(bào)告在行業(yè)協(xié)會(huì)（也可以是主管部門(mén)）官方網(wǎng)站上公布，任何單位和個(gè)人均可以查詢(xún)。報(bào)告使用者和社會(huì)公眾通過(guò)查詢(xún)，可以發(fā)現(xiàn)同一幢樓中的條件基本相同的兩套房子，評(píng)估結(jié)論卻相差較大的問(wèn)題；也可以發(fā)現(xiàn)同一幢樓中的條件相差很大的兩套房子，評(píng)估結(jié)論卻基本相同的問(wèn)題；可以發(fā)現(xiàn)不同評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估同一對(duì)象，評(píng)估結(jié)論卻差異較大等現(xiàn)象。

報(bào)告說(shuō)理與公開(kāi)不但為報(bào)告使用者提供了充分的決策信息，而且極大提高了資產(chǎn)評(píng)估工作的透明度，使得資產(chǎn)評(píng)估師專(zhuān)業(yè)水平和評(píng)估工作質(zhì)量處于社會(huì)監(jiān)督之下，可以倒逼資產(chǎn)評(píng)估師提高專(zhuān)業(yè)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)，做到客觀公正、勤勉盡責(zé)。

二、報(bào)告說(shuō)理突出專(zhuān)業(yè)

當(dāng)前報(bào)告內(nèi)容簡(jiǎn)單，沒(méi)有說(shuō)明相關(guān)參數(shù)確定和各項(xiàng)因素影響值，沒(méi)有反映評(píng)估測(cè)算過(guò)程，報(bào)告缺乏說(shuō)服力，評(píng)估結(jié)論欠缺正當(dāng)性和權(quán)威性，嚴(yán)重影響了資產(chǎn)評(píng)估師客觀公正的專(zhuān)業(yè)形象。報(bào)告不說(shuō)理的主要原因有三個(gè)。一是不會(huì)說(shuō)理。資產(chǎn)評(píng)估師專(zhuān)業(yè)水平欠缺，理論思維能力虛弱，處于有理說(shuō)不清楚的狀態(tài)。二是不愿說(shuō)理。資產(chǎn)評(píng)估師憑借資格認(rèn)證執(zhí)業(yè)，高高在上，態(tài)度惡劣，不屑說(shuō)理。三是不敢說(shuō)理。資產(chǎn)評(píng)估師迎合委托人不正當(dāng)要求，根據(jù)委托人的要求確定評(píng)估結(jié)論的現(xiàn)象在一定范圍內(nèi)普遍存在，評(píng)估結(jié)論不正確，經(jīng)不起檢驗(yàn)。一說(shuō)理就會(huì)被抓住把柄，暴露缺陷。

（一）報(bào)告不說(shuō)理的危害

報(bào)告不說(shuō)理體現(xiàn)了靠資格認(rèn)證執(zhí)業(yè)的思維方式（即強(qiáng)令報(bào)告使用者接受評(píng)估結(jié)論），尚未轉(zhuǎn)為靠能力水平執(zhí)業(yè)的思維方式（即以專(zhuān)業(yè)人士的身份說(shuō)服報(bào)告使用者接受評(píng)估結(jié)論）。報(bào)告不說(shuō)理是與市場(chǎng)化格格不入的。如果再不改變思維方式，努力提高專(zhuān)業(yè)水平和服務(wù)質(zhì)量，必定被市場(chǎng)淘汰。

報(bào)告不說(shuō)理，評(píng)估結(jié)論沒(méi)有理論支持，只是一種恣意與專(zhuān)擅的主觀論斷（或者可以說(shuō)是資產(chǎn)評(píng)估師拍腦袋得出的），缺乏說(shuō)服力，無(wú)法取信于他人，難以讓人心服口服。并且給報(bào)告使用者的感覺(jué)是資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)其不尊重，不屑與其溝通交流，強(qiáng)迫其接受評(píng)估結(jié)論。即使評(píng)估結(jié)論是正確的，也讓報(bào)告使用者懷疑評(píng)估工作不科學(xué)、考慮因素不充分、參數(shù)確定不正確、評(píng)估結(jié)論不客觀。“魔鬼隱藏于細(xì)節(jié)中”，評(píng)估參數(shù)選取的細(xì)微不同，會(huì)給最終結(jié)果帶來(lái)巨大的差異，例如采用收益法評(píng)估時(shí)折現(xiàn)率稍微有點(diǎn)偏差，對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響就很大。這就為資產(chǎn)評(píng)估師隨意迎合委托人的非正當(dāng)要求，根據(jù)委托人的態(tài)度調(diào)整評(píng)估結(jié)論等暗箱操作行為提供了便利。

報(bào)告不說(shuō)理導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)查勘等評(píng)估程序沒(méi)有意義。例如資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)評(píng)估對(duì)象查勘得非常仔細(xì)，記錄得非常詳細(xì)，但是報(bào)告上沒(méi)有說(shuō)明查勘情況與評(píng)估結(jié)論之間的關(guān)系，委托人會(huì)有受騙的感覺(jué)，即資產(chǎn)評(píng)估師現(xiàn)場(chǎng)查勘是裝模作樣，糊弄報(bào)告使用者，實(shí)際評(píng)估時(shí)未考慮查勘情況。

報(bào)告不說(shuō)理實(shí)質(zhì)上是資產(chǎn)評(píng)估師的自我否定。因?yàn)閳?bào)告不說(shuō)理會(huì)導(dǎo)致報(bào)告機(jī)械化、簡(jiǎn)單化、大眾化和非理性化。報(bào)告使用者會(huì)誤解：認(rèn)為評(píng)估就是湊個(gè)數(shù)字、任何人都可以做評(píng)估業(yè)務(wù)，認(rèn)為評(píng)估就是蓋章收費(fèi)、只要會(huì)打字就可以出報(bào)告，認(rèn)為評(píng)估沒(méi)有專(zhuān)業(yè)性、報(bào)告沒(méi)有技術(shù)含量，認(rèn)為評(píng)估結(jié)論沒(méi)有客觀公正性、評(píng)估報(bào)告沒(méi)有公信力，認(rèn)為評(píng)估行業(yè)是一個(gè)依靠不合理的法律制度生存的社會(huì)寄生行業(yè)、是沒(méi)有社會(huì)價(jià)值的行業(yè)，認(rèn)為資產(chǎn)評(píng)估師是依靠賣(mài)橡皮圖章謀利者、不是值得尊重和信任的專(zhuān)業(yè)人士。

（二）順勢(shì)而為，建立報(bào)告說(shuō)理制度

資產(chǎn)評(píng)估的目的在于為報(bào)告使用者提供價(jià)值咨詢(xún)意見(jiàn)，供其作出經(jīng)濟(jì)決策時(shí)參考；而不是強(qiáng)加給報(bào)告使用者一個(gè)評(píng)估結(jié)論。評(píng)估結(jié)論是資產(chǎn)評(píng)估師的主觀判斷，難以直接評(píng)價(jià)正確與否。評(píng)估質(zhì)量高低主要看評(píng)估程序是否到位，影響評(píng)估結(jié)論的因素是否得到恰當(dāng)考慮，相關(guān)參數(shù)的確定是否謹(jǐn)慎合理，評(píng)定估算的計(jì)算過(guò)程是否明晰；而這些都需要在報(bào)告中說(shuō)明。例如采用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值中，報(bào)告中要說(shuō)明被評(píng)估對(duì)象與交易實(shí)例基本情況和查勘情況，說(shuō)明被評(píng)估對(duì)象與交易實(shí)例的具體差異，說(shuō)明哪些因素要修正以及如何確定修正系數(shù)，分析交易實(shí)例的成交價(jià)格是否正常，非正常交易價(jià)格（例如賣(mài)方的稅費(fèi)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)）如何修正為正常交易價(jià)格，等等。

不同的資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)同一評(píng)估對(duì)象的評(píng)估結(jié)論往往會(huì)有一定差異，但是報(bào)告使用者通過(guò)閱讀報(bào)告發(fā)現(xiàn)評(píng)估程序到位，查勘仔細(xì)、全面，該考慮的因素都考慮了，就會(huì)接受評(píng)估結(jié)論，報(bào)告不會(huì)失去公信力。在不同報(bào)告使用者之間存在利益沖突的情況下（比如拆遷評(píng)估），評(píng)估結(jié)論很難同時(shí)滿(mǎn)足各方報(bào)告使用者的愿望和要求，借助于說(shuō)理來(lái)證明評(píng)估結(jié)論的合理性和正當(dāng)性是讓報(bào)告使用者接受評(píng)估結(jié)論所必需的。報(bào)告說(shuō)理可以讓報(bào)告使用者知道資產(chǎn)評(píng)估師是否考慮了自己所提的意見(jiàn)，知道評(píng)估結(jié)論是否體現(xiàn)了自己的合理要求，讓報(bào)告使用者知道自己得到了資產(chǎn)評(píng)估師的尊重。

三、報(bào)告公開(kāi)體現(xiàn)服務(wù)

說(shuō)理與公開(kāi)是內(nèi)容和形式的關(guān)系，相輔相成。在內(nèi)容上，報(bào)告要說(shuō)理。在形式上，報(bào)告要公開(kāi)。公開(kāi)是說(shuō)理的公開(kāi)，說(shuō)理是公開(kāi)的說(shuō)理。不公開(kāi)，說(shuō)理就不會(huì)透徹；公開(kāi)了，才會(huì)督促資產(chǎn)評(píng)估師更好的說(shuō)理。不說(shuō)理，公開(kāi)就失去意義；說(shuō)理了，我們就可以學(xué)習(xí)研究公開(kāi)的報(bào)告。

報(bào)告公開(kāi)可以確保評(píng)估在陽(yáng)光下進(jìn)行，有力推進(jìn)評(píng)估質(zhì)量的提高。報(bào)告公布后，評(píng)估對(duì)象具體情況、評(píng)估過(guò)程中考慮的因素、參數(shù)的選取、具體的計(jì)算過(guò)程等說(shuō)理情況全部在網(wǎng)上“晾曬”，使得社會(huì)公眾能夠全方位、及時(shí)地了解到評(píng)估的過(guò)程，強(qiáng)化了對(duì)評(píng)估的監(jiān)督。報(bào)告公開(kāi)更容易暴露資產(chǎn)評(píng)估師工作的差錯(cuò)和舞弊。報(bào)告公開(kāi)可以全面展現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估師的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、職業(yè)技能、職業(yè)判斷、職業(yè)謹(jǐn)慎態(tài)度和文字水平，是衡量和評(píng)價(jià)資產(chǎn)評(píng)估師專(zhuān)業(yè)水平的最好標(biāo)尺。專(zhuān)業(yè)水平較高的資產(chǎn)評(píng)估師和優(yōu)秀評(píng)估案例更容易脫穎而出。在公開(kāi)報(bào)告的情況下，一不留神，資產(chǎn)評(píng)估師的專(zhuān)業(yè)水平就會(huì)成為被嘲笑的對(duì)象，正所謂“文章千古事”，必須慎重對(duì)待。如此可以督促資產(chǎn)評(píng)估師提高服務(wù)責(zé)任心和專(zhuān)業(yè)能力，更加謹(jǐn)慎地對(duì)待評(píng)估業(yè)務(wù)，防止評(píng)估的濫評(píng)和隨意化。

報(bào)告公開(kāi)后資產(chǎn)評(píng)估師可以很方便地從網(wǎng)上找到案例，學(xué)習(xí)評(píng)估方法和技能，學(xué)習(xí)如何在具體實(shí)務(wù)中應(yīng)用評(píng)估準(zhǔn)則，減少對(duì)評(píng)估準(zhǔn)則不同理解導(dǎo)致的分歧，提高評(píng)估工作的效果和效率。報(bào)告公開(kāi)后，如果網(wǎng)絡(luò)提供評(píng)論和咨詢(xún)功能，有疑問(wèn)可以咨詢(xún)，有不同意見(jiàn)可以評(píng)論、批評(píng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題可以指出和質(zhì)疑，資產(chǎn)評(píng)估師就可以及時(shí)解答問(wèn)題，及時(shí)更正錯(cuò)誤和糾正偏頗，提高報(bào)告的可接受性。

四、報(bào)告說(shuō)理與公開(kāi)對(duì)行業(yè)發(fā)展的促進(jìn)作用

報(bào)告說(shuō)理與公開(kāi)可以顯示報(bào)告的內(nèi)在品質(zhì)，給市場(chǎng)交易者判斷評(píng)估質(zhì)量、選擇資產(chǎn)評(píng)估師提供充分信息。如此在評(píng)估行業(yè)實(shí)現(xiàn)了尊重市場(chǎng)規(guī)律，業(yè)務(wù)供需由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，真正落實(shí)評(píng)估行業(yè)本身的市場(chǎng)化改革。

報(bào)告的權(quán)威和公信力來(lái)自于專(zhuān)業(yè)，專(zhuān)業(yè)靠說(shuō)理和公開(kāi)來(lái)體現(xiàn)。說(shuō)理就需要專(zhuān)業(yè)、公開(kāi)就不敢舞弊。報(bào)告說(shuō)理與公開(kāi)提升了專(zhuān)業(yè)的含金量，促使資產(chǎn)評(píng)估師專(zhuān)業(yè)水平突飛猛進(jìn)，實(shí)現(xiàn)以專(zhuān)業(yè)為基礎(chǔ)的良性競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

報(bào)告說(shuō)理與公開(kāi)是資產(chǎn)評(píng)估師堅(jiān)持原則、堅(jiān)持正確意見(jiàn)的工具。如果隨意迎合委托人的非正當(dāng)要求修改評(píng)估結(jié)論，報(bào)告就難以說(shuō)理。報(bào)告公布后，如果再進(jìn)行修改就會(huì)留下修改痕跡。如果修改沒(méi)有充分理由，就會(huì)被列為監(jiān)管重點(diǎn)。因此報(bào)告說(shuō)理與公開(kāi)，委托人就很難干預(yù)評(píng)估結(jié)論，資產(chǎn)評(píng)估師也有更足的拒絕委托人非正當(dāng)要求的底氣，資產(chǎn)評(píng)估師更加獨(dú)立，評(píng)估結(jié)論更加客觀公正。

網(wǎng)上公布報(bào)告后，還得提供技術(shù)支持以確保社會(huì)公眾能夠自由、有效地從報(bào)告文庫(kù)中獲取所需要的報(bào)告。如果報(bào)告不能有效獲取，網(wǎng)上公布的報(bào)告不過(guò)是海量報(bào)告的無(wú)序堆積。因此查詢(xún)、檢索功能要強(qiáng)大、準(zhǔn)確、快速，社會(huì)公眾能夠有效、快速獲取所需報(bào)告，報(bào)告公開(kāi)才具有實(shí)際意義。如此，報(bào)告說(shuō)理與公開(kāi)為行業(yè)監(jiān)管提供線(xiàn)索，可以正確確定監(jiān)管重點(diǎn)，及時(shí)有效懲戒違規(guī)行為。

報(bào)告說(shuō)理與公開(kāi)打通了評(píng)估實(shí)踐與理論之間的通道。資產(chǎn)評(píng)估學(xué)是一門(mén)經(jīng)世致用的學(xué)問(wèn)，評(píng)估理論、評(píng)估準(zhǔn)則都是實(shí)踐中產(chǎn)生的。如果斷絕了與評(píng)估實(shí)踐的聯(lián)系，評(píng)估理論就成為無(wú)本之木而缺乏生命力，成為自說(shuō)自話(huà)。報(bào)告公開(kāi)使得理論研究可以在參閱眾多報(bào)告說(shuō)理的基礎(chǔ)上進(jìn)行，可以從中發(fā)現(xiàn)更多、更真實(shí)的問(wèn)題，從問(wèn)題出發(fā)研究理論，實(shí)現(xiàn)理論與實(shí)踐的更好結(jié)合，推進(jìn)理論和評(píng)估準(zhǔn)則發(fā)展。

總之，資產(chǎn)評(píng)估師從靠資格認(rèn)證執(zhí)業(yè)轉(zhuǎn)為靠能力水平執(zhí)業(yè)，必然要求報(bào)告說(shuō)理與公開(kāi)。報(bào)告說(shuō)理與公開(kāi)是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估師從靠資格認(rèn)證執(zhí)業(yè)轉(zhuǎn)為靠能力水平執(zhí)業(yè)的途徑。S

參考文獻(xiàn)：

[1]蔣品洪.資產(chǎn)評(píng)估管理體制存在的問(wèn)題及改革設(shè)想[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2010，（15）.

[2]胡菁菁，蔣品洪.國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估如何做到公正有效[J].財(cái)會(huì)月刊，2012，（6）.

[3]程德元.注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是否應(yīng)當(dāng)編寫(xiě)評(píng)估說(shuō)明[J].中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估，2011，（11）.

[4]抓住機(jī)遇 再塑行業(yè) 提振專(zhuān)業(yè)——?jiǎng)⑵济貢?shū)長(zhǎng)關(guān)于資格管理改革的講話(huà).http：//www.cas.org.cn/xwdt/xydt/46908.htm.2016.3.21.