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    長株潭城郊旅游地產(chǎn)購買行為研究

    2016-06-06 05:57:33盧偉
    中國市場 2016年21期
    關(guān)鍵詞:購買行為

    盧偉

    [摘要]旅游地產(chǎn),是國外分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)中國化的產(chǎn)物。近年來,因?yàn)樾蓍e度假游的需求不斷高漲,而房地產(chǎn)業(yè)又受到國家宏觀調(diào)控政策的影響,旅游地產(chǎn)成了眾多房地產(chǎn)開發(fā)商新的“逐鹿場”。因而,對旅游地產(chǎn)購買行為的研究無論是對政府的城市規(guī)劃、還是地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)決策,越來越凸顯其重要性。文章以梅溪湖項(xiàng)目為實(shí)證,通過對旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的研究,分析影響旅游地產(chǎn)購買行為的影響因素,從而促進(jìn)長株潭旅游地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

    [關(guān)鍵詞]旅游地產(chǎn);城郊旅游;購買行為;梅溪湖

    [DOI]1013939/jcnkizgsc201621224

    1城郊旅游地產(chǎn)概況

    城郊旅游,是指位于城市郊區(qū)的旅游區(qū),具有兩重屬性:郊區(qū)和旅游區(qū)。郊區(qū)是“中心城市向外延伸拓展的重要都市層”,與市中心保持著或緊密、或松散的聯(lián)系。旅游區(qū)擁有旅游資源(自然景觀、人文、人造資源),供人們旅游、休閑度假。這兩重屬性使城郊旅游區(qū)具有如下特點(diǎn):①處于城市與鄉(xiāng)村的結(jié)合部,人口組成相對復(fù)雜;②交通網(wǎng)絡(luò)的完善程度極大地影響與市區(qū)聯(lián)系的緊密程度;③配套設(shè)施有限;④景觀資源豐富,生態(tài)環(huán)境良好;⑤通常有一定數(shù)量的休閑娛樂設(shè)施(視發(fā)展程度而言)。

    旅游地產(chǎn)不同于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目,它具有要素的綜合性、資源的依托性、開發(fā)銷售和經(jīng)營方式的多樣性以及生活方式的非常態(tài)性等特點(diǎn),目前大多數(shù)人較常采用的觀點(diǎn)認(rèn)為:旅游地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式,開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能。

    城郊旅游區(qū)對于房地產(chǎn)開發(fā)而言動力非凡:首先是對郊區(qū)住宅的需求。近年來,郊區(qū)住宅得到了相當(dāng)大的發(fā)展,雖然還不能說我國已進(jìn)入住宅郊區(qū)化時(shí)代,但郊區(qū)住宅的快速發(fā)展卻是不爭的事實(shí)。隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn),對郊區(qū)住宅的需求將呈上升趨勢,而城郊旅游區(qū)因資源條件好,其房地產(chǎn)開發(fā)潛力更大。其次站在消費(fèi)者的角度,個人可支配收入增加會引起消費(fèi)結(jié)構(gòu)變動。隨著經(jīng)濟(jì)的增長和收入的增加,人們的消費(fèi)結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生變化。隨著人均GDP的增長,人們已從追求便利和使用功能階段過渡到追求個人時(shí)尚和生活質(zhì)量階段,對非物質(zhì)消費(fèi),如旅游休閑度假的需求則大大增加,近年來的“五一”“十一”黃金周出游熱潮充分印證了這一點(diǎn)。

    2長株潭旅游資源概述

    長株潭地區(qū)位于湖南省中部偏東,湘江下游,包括3大城市,12個縣市,177個建制鎮(zhèn)和360多個集鎮(zhèn),土地總面積28萬平方千米,占全省的133%,是湖南省乃至中國中部地區(qū)大中小城市的密集分布區(qū),人口密集,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。這里旅游資源豐富,基礎(chǔ)設(shè)施齊全,是湖南省境內(nèi)國內(nèi)旅游客源的主要目的地和集散地。

    長株潭旅游資源豐富。長株潭地區(qū)擁有得天獨(dú)厚的自然條件,不僅有豐富多樣的自然景觀資源,還有眾多歷史文化遺跡,現(xiàn)代人文旅游也呈現(xiàn)良好的發(fā)展趨勢。根據(jù)《中國旅游資源普查規(guī)范》可知,長沙市有地文景觀、水域風(fēng)光、生物景觀、遺址遺跡、人文活動、建筑設(shè)施6種旅游資源主類,41種亞類,旅游景區(qū)達(dá)549處。株洲市旅游資源共有8個主類,49個亞類,250個基本類型,有價(jià)值的旅游資源區(qū)100約余處。湘潭市擁有的旅游資源大體可分為個6大類,40余個亞類,約有600處旅游景區(qū)。

    而且旅游資源整體性強(qiáng)。長株潭三地的旅游資源雖然各不相同,類型多樣,但組合在一起卻是良好的資源互補(bǔ),層次清晰,整體性強(qiáng),故無論游客的年齡、性別、職業(yè)、文化素養(yǎng)、興趣愛好有何差別,在這里都能找到適合自己的游覽地和游覽項(xiàng)目。長株潭地區(qū)人文資源與自然資源也形成良勝互補(bǔ)優(yōu)勢,一方面,歷史文化遺產(chǎn)遺跡賦予了自然景觀更多的文化底蘊(yùn),提高了自然資源的觀賞價(jià)值;另一方面,因?yàn)橛辛俗匀痪坝^的烘托,人文景觀才不至于單調(diào),在這樣的組合下,增強(qiáng)了人文景觀的吸引力。長沙不僅是具有人文底蘊(yùn)的歷史文化名城,也是具有休閑特色的現(xiàn)代娛樂之都,株洲是自然風(fēng)光同炎帝文化的結(jié)合,而湘潭最知名的莫過于紅色旅游景區(qū)韶山。長株潭地區(qū)各主要風(fēng)景旅游區(qū)的主題特色突出,且山水風(fēng)光與人文史跡緊密融合在一起,為旅游綜合開發(fā)提供了有利的條件。

    3梅溪湖項(xiàng)目開發(fā)效果分析

    梅溪湖國際服務(wù)與科技創(chuàng)新城(簡稱梅溪湖新城)作為長沙大河西先導(dǎo)區(qū)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域,總規(guī)劃面積約148平方千米,規(guī)劃范圍東起二環(huán)線、西至繞城高速、北起楓林路、南至桃花嶺景區(qū)。該開發(fā)區(qū)域擁有長沙市區(qū)最大的湖泊梅溪湖,面積約3000畝,岳麓山支脈桃花嶺,面積約4360畝,可謂長株潭旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的點(diǎn)睛之作。

    首先,經(jīng)濟(jì)效益明顯。梅溪湖的開發(fā)“以基礎(chǔ)設(shè)施帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展、以環(huán)境整治帶動新城建設(shè)人、以政府投資帶動社會投資”。中興房產(chǎn)投資600億元,2011年,梅溪湖創(chuàng)新科技研發(fā)中心、梅溪湖國際文化藝術(shù)中心以及梅溪湖國際CBD三大引擎全面啟動。梅溪湖創(chuàng)新科技研發(fā)中心作為省部合作重點(diǎn)項(xiàng)目,將打造零碳展示中心、科學(xué)家中心、院士工作站和研發(fā)中心樣板區(qū),建設(shè)集高端研發(fā)人才、一流儀器設(shè)備、優(yōu)良創(chuàng)新氛圍于一體的國際高端應(yīng)用技術(shù)研發(fā)中心。梅溪湖國際文化藝術(shù)中心聯(lián)手國際頂尖建筑設(shè)計(jì)大師,將城市建筑與文化藝術(shù)完美結(jié)合,打造集大型歌劇、舞劇、交響樂等世界經(jīng)典藝術(shù)表演、國際大師藝術(shù)展覽、國際頂尖藝術(shù)交流等功能于一體的國際化文化藝術(shù)中心。梅溪湖國際CBD是長沙未來最高端、最先進(jìn)的城市綜合體,包括超五星級酒店、國際甲級寫字樓、大型購物中心、國際酒店公寓等世界頂級物業(yè)配置,其300米超高層城市建筑群將成為城市未來最具價(jià)值的綜合性地標(biāo)。

    其次,生態(tài)效益成果顯著。梅溪湖新城以“生態(tài)體系+城市規(guī)劃”的建設(shè)思路,執(zhí)行國家綠色星級標(biāo)準(zhǔn)建筑,二星及三星以上綠色建筑比例不低于30%。整個梅溪湖綠化面積共達(dá)8500多畝,其中桃花嶺山體公園面積約4360畝,該項(xiàng)目于2011年4月開工;梅嶺公園面積約450畝,于2011年5月開工;體育公園面積約67畝;麓松公園面積約41畝;人工濕地公園面積約105畝。2012年11月19日,國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已批準(zhǔn)長沙大河西先導(dǎo)區(qū)梅溪湖新城為國家綠色生態(tài)示范城區(qū)。梅溪湖新城作為湖南省唯一推薦的項(xiàng)目,從全國眾多一線發(fā)達(dá)城市中脫穎而出,躋身全國首批5個綠色生態(tài)示范城區(qū),即是對該項(xiàng)目生態(tài)價(jià)值的最佳肯定。

    最后,提升了周邊區(qū)域土地價(jià)值。長沙市梅溪湖開發(fā)區(qū)作為大河西先導(dǎo)區(qū),開發(fā)前是城鄉(xiāng)生態(tài)交錯區(qū),此次開發(fā)是典型的農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)。按照規(guī)劃,區(qū)域內(nèi)將構(gòu)筑地鐵、地面公交、片區(qū)輕軌、沿湖公交行走帶四大系統(tǒng)。很明顯,未來的梅溪湖,將在城市擴(kuò)張過程中得到明顯的區(qū)位優(yōu)勢,周邊公共基礎(chǔ)設(shè)施和社區(qū)服務(wù)也將明顯提升。無論是梅溪湖項(xiàng)目所在地還是整個周邊區(qū)域土地價(jià)值,都會因?yàn)榇隧?xiàng)目的發(fā)展而大大提升土地價(jià)值,增長趨勢明顯。

    4城郊旅游地產(chǎn)購買行為的影響因素

    本文通過對梅溪湖數(shù)個樓盤的走訪分析,按照銷售者(開發(fā)商或代理商)和購買者兩個不同的角度分析如下。

    41從銷售者的角度進(jìn)行分析

    首先,開發(fā)商的品牌影響力大。顧客的品牌忠誠度在旅游地產(chǎn)銷售中也有一定的表現(xiàn),很多開發(fā)商在異地開發(fā)新項(xiàng)目,雖然項(xiàng)目未經(jīng)銷售時(shí),往往會將顧客群定為針對全國各地需要到此地旅游度假的購房者,但在實(shí)際銷售過程中,開發(fā)商的異地拿地開發(fā)的項(xiàng)目,往往會吸引較多開發(fā)商公司所在地以及該開發(fā)商較有影響力的項(xiàng)目所在地的客群來購買用于度假或投資。比如位于梅溪湖南岸的方興金茂和萬科。

    其次,物業(yè)特征決定了顧客的購買動機(jī)。相較于以度假村和產(chǎn)權(quán)式酒店為主要形態(tài)的旅游度假商業(yè)地產(chǎn)僅限于度假和投資而言,旅游住宅地產(chǎn)的物業(yè)特征在很大程度上也決定了消費(fèi)者的購買動機(jī),高端的旅游地產(chǎn)往往吸引全國各地高端精英人士購買以用作度假或投資,但是較為中端的旅游住宅地產(chǎn),不僅會吸引消費(fèi)者用于度假或是投資的購買,也會吸引當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者,出于用作改善性自住的購買,如果該項(xiàng)目周邊配套較為齊全,地理位置相對較為合理,戶型設(shè)計(jì)也相對宜居,加之其依托秀美的風(fēng)景而建,往往也會成為當(dāng)?shù)刂袑右陨先耸扛纳菩宰》康氖走x。比如桃花嶺公園,梅嶺公園旁邊的諸多項(xiàng)目。

    42從消費(fèi)者(購買者)的角度進(jìn)行分析

    首先是風(fēng)險(xiǎn)因素。消費(fèi)者在購買旅游商業(yè)地產(chǎn)時(shí)所可能遇見的風(fēng)險(xiǎn),使其所擁有的景觀資源遭破壞或是項(xiàng)目受宏觀環(huán)境影響艇值等。主要內(nèi)容有周邊是否會出現(xiàn)景觀更好的房產(chǎn)、因某些原因造成的大幅貶值、周邊景觀是否會因開發(fā)受到破壞、購買后能否獲得相關(guān)權(quán)證等。

    其次是開發(fā)商品牌因素。本文通過關(guān)于開發(fā)商的訪談中了解到,開發(fā)商的品牌因素在旅游商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)中起到相對關(guān)鍵的作用,不僅是顧客對于開發(fā)商品牌的認(rèn)知程度,更重要的是對分時(shí)度假產(chǎn)品、酒店式公寓等短期居住類度假地產(chǎn),消費(fèi)者更加注重的是后期的物業(yè)服務(wù)及管理。

    5結(jié)論

    由于法律法規(guī)的不完善,導(dǎo)致目前我國的旅游商業(yè)地產(chǎn)存在諸多問題,想要解決這一現(xiàn)狀首先必須建立一套完善的法律法規(guī),創(chuàng)建一個健全的網(wǎng)絡(luò)信息平臺。由于住宅地產(chǎn)投資被限制,很多開發(fā)商就把矛頭指向了旅游地產(chǎn)。因?yàn)槲覈诼糜蔚禺a(chǎn)這個行業(yè)還沒有明確的定義,更沒有相對應(yīng)的法律法規(guī),很多開發(fā)商就開始打擦邊球,用開發(fā)旅游地產(chǎn)的名義來大肆興建住宅地產(chǎn)。開發(fā)商都只顧著追求項(xiàng)目贏利卻忽略了旅游地產(chǎn)的真實(shí)屬性以及對旅游景區(qū)周邊的破壞性。由于新型行業(yè)都會存在一定的不對稱性,所以需要運(yùn)用行政手段來加以控制,用政策來鼓勵發(fā)展旅游商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā),滿足人們對休閑度假的強(qiáng)烈要求。與此同時(shí),還應(yīng)該科學(xué)規(guī)劃、制定一系列合理的適合本地旅游商業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的網(wǎng)絡(luò)平臺,做到資源信息互通,積極創(chuàng)造居民對旅游商業(yè)地產(chǎn)的購買。

    參考文獻(xiàn):

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