對房地產業(yè)“營改增”的探討

李茂乾+劉暢+吳月

摘 要：科學技術飛速發(fā)展的過程中，營改增政策得到不斷完善與整改，之后在此基礎上其工作機制也得以日漸深化，改革范圍不斷拓寬，房地產行業(yè)領域受到巨大影響，需要順應社會發(fā)展潮流，并不斷前行。房地產行業(yè)以國民經濟支柱形式產生，房地產行業(yè)領域發(fā)展與企業(yè)之間和大眾群體生活水平之間密切關聯(lián)，按照稅制改革規(guī)劃內容加以分析，房地產行業(yè)領域的營改增必將是未來主流發(fā)展趨向，本文針對當前房地產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展特點等，對房地產業(yè)營改增要素進行詳細分析和闡述：

關鍵詞：房地產；行業(yè)；營改增；探討

營改增政策發(fā)展初始階段，上海是試行地區(qū)之一，不同類型稅制改革成效尤為明顯，隨之使得營改增在全國重要城市內陸續(xù)施行，旨在深度推動經濟發(fā)展和經濟積極轉型，財稅體制改革速度日漸加快，稅收體制改革主要分為經濟增長形式變化內容和行業(yè)稅負變化內容以及產業(yè)結構優(yōu)化內容等，房地產行業(yè)領域發(fā)展狀況在一定程度上影響著諸多企業(yè)和部門，居民生活水平此時也會受到相應影響，只有執(zhí)行營改增政策全面覆蓋，才能促進房地產行業(yè)的穩(wěn)定、長足發(fā)展。

一、房地產行業(yè)營改增政策執(zhí)行必要性分析

房地產行業(yè)營改增政策執(zhí)行過程中可以有效處理諸多重復增稅問題，此處以不動產銷售案例為例，我國房屋產品出售階段，不同類型環(huán)節(jié)極易出現(xiàn)重復收稅問題，主要分為房屋產品生產開發(fā)分配重復征稅問題和房屋產品流通銷售重復征稅問題。通過數(shù)次分析和調查可以看出，建筑工程勞務內容和購買土地使用權內容，二者均適用于正規(guī)營業(yè)稅制度，建筑工程施工階段進行工程物質購買時會征收一定額度的增值稅項，但其中存在較為惡劣的重復征稅狀況。屬于非住宅類型的房地產，租賃租金需要進行相關營業(yè)稅繳納，與此同時，不能進行之前階段建筑建造增值稅抵消，非增值稅應稅項目中，增值稅進項稅不能無故抵消，銷售房屋不動產從實際角度而言屬于非增值稅項目，所以增值稅流轉斷裂狀況出現(xiàn)便無法進行進項稅抵消，重復征稅問題較為嚴重。

當前我國房地產行業(yè)領域中實行營改增要素介入，主要是指可對不同行業(yè)稅制改革加以映襯，其與社會中其他行業(yè)營改增效果之間存在密切關聯(lián)性，最為常見的就是建筑行業(yè)，假設不能進行不動產銷售項目和租賃項目改革，那么最終營改增效果便不能明顯，由于建筑施工項目夠與單位在進行不動產建造時可進行建筑工程材料進項稅抵扣，但不動產銷售過程中若仍舊延續(xù)過往營業(yè)稅征收模式，增值稅進項抵扣便不能順利完成，同一不動產主體適用不同流轉稅政策，以至征管難度持續(xù)攀升，房產業(yè)發(fā)展便會變得遲緩。通過增值稅征收范圍改善可以進行不動產各個運行環(huán)節(jié)增值稅抵扣鏈條鏈接，從工程物資購入到不動產產品銷售，以及維修護理等環(huán)節(jié)，均在統(tǒng)一框架內得以正常運行，使得重復征稅狀況得以遏制，征管效率和征管質量得到雙向提升。

二、未來發(fā)展建議要點分析

應該了解到，國外房地產行業(yè)領域整增值稅征收方案中，主要涵蓋了免稅法內容和征稅法內容兩種，西方國家主要對不動產銷售進行免稅法方案執(zhí)行，換個角度而言，也就是對新建不動產和房屋改造維護等方面進行增值稅征收，但是二手房銷售和房屋租賃則允許不征收任何稅項。此種方式有助于降低稅收征管難度，稅負會在此時得到減輕，商業(yè)不動產銷售和商業(yè)不動產租賃免稅，會致使增值稅抵扣鏈條失衡，二手建筑物認定和新型建筑物認定便會出現(xiàn)一系列問題。

較為正確的做法是，可以借鑒征稅法中的相關條例內容，將不動產進行商用不動產劃分和民用不動產劃分，前者主要進行增值稅征收，有力保證抵扣鏈條的完整性，后者在進行二次銷售過程中執(zhí)行免稅方案，深度刺激民用二手房市場優(yōu)良運轉，還可在一定程度上避免房地產行業(yè)領域不動產性質篡改，地方政府應積極配合，作出政策支持和法律制約。規(guī)定老房產繼續(xù)繳納營業(yè)稅，針對樓房內年齡進行稅收項目打折，還有就是可由國家和政府進行可抵扣虛擬進稅項提供，以備不時之需。

按照財稅體制規(guī)定要素細節(jié)，增值稅由中央和地方二者通過比率共享完成目標達到，從實際角度而言，營業(yè)稅歸屬于地方稅范疇內，之后在此基礎上成為了地方政府稅收來源之一，營改增政策實施之后，企業(yè)稅負壓力會得到緩解，地方政府財政壓力也會得以緩解，房地產行業(yè)領域營改增政策實施后，地方政府本體增值稅率分享力度加大，過渡期政策便應及時建立，以助力政府和相關機構的財政壓力得到緩解，使得地方稅收結構體系日趨完善。

三、結束語

綜上所述，老房產繼續(xù)繳納營業(yè)稅可行性相對較小，但是國家和政府進行可抵扣虛擬進稅項提供時，國家政府補貼資金額度相對較多，大力補貼房地產的力度會有所降低，但最終方案如何卻應酌情而定，地方政府和建委等部門均應參與其中，因為房地產業(yè)營改增與其他現(xiàn)代服務行業(yè)領域和金融行業(yè)領域之間存在些許差異，房地產企業(yè)和相應監(jiān)管部門之間應該統(tǒng)一步伐，達成政策一致，從而更好更優(yōu)的促進房地產業(yè)營改增政策的完善與整改。

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