投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式分析

胡函

摘要：隨著社會的發(fā)展，為了更好的適應(yīng)當(dāng)今經(jīng)濟模式，新會計準則應(yīng)運而生。新會計準則中，投資性房地產(chǎn)被重新提煉成一個新的會計科目，并利用新的公允價值計量模式來核算相關(guān)事項。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價值計量；SWOT分析法

一、公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用

關(guān)于公允價值的定義，我國在借鑒了國際會計準則和其他各國的會計準則后，將歸納總結(jié)為：在公平交易的過程中，了解基本情況的雙方當(dāng)事人，在出于自愿的情況下交換資產(chǎn)或者清償債務(wù)時的發(fā)生額。新計量模式下的投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊，并且不能再予以攤銷。轉(zhuǎn)而以資產(chǎn)負債表日的新公允價值為標準，對原有賬面價值的差額進行調(diào)整，并將兩者之差計入當(dāng)期損益。終止確認投資性房地產(chǎn)中被處置的部分，而永久退出市場并且不能獲得經(jīng)濟利益的部分也應(yīng)終止確認。企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)時的當(dāng)期損益為：處置的收入減去原有賬面價值和相關(guān)稅費后的剩余金額。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式運用的SWOT分析

（一）S（Strengths 優(yōu)勢）

1. 充分體現(xiàn)相關(guān)性原則

遵循相關(guān)性原則的要求，會計信息所反映的內(nèi)容應(yīng)該能夠幫助信息使用者作出正確的決策。公允價值計量模式改變了以歷史成本為基礎(chǔ)的現(xiàn)狀，轉(zhuǎn)而以市場的公允價值取代歷史成本。公允價值計量模式充分展現(xiàn)了企業(yè)擁有資產(chǎn)的價值和取得的現(xiàn)金流量的數(shù)額，同時計量主體和時間等因素不會造成很大的影響，這樣企業(yè)的財務(wù)狀況就能有效地呈現(xiàn)出來，進而更加精確的反映企業(yè)的經(jīng)營能力和償債能力，明確了企業(yè)經(jīng)營時所需承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險，使會計信息的合理性得到充分體現(xiàn)，方便決策者在最短時間內(nèi)做出準確、適合的判斷。

2. 客觀真實反映投資性房地產(chǎn)狀況

投資性房地產(chǎn)因為主要應(yīng)用于賺取租金和增值收益，所以采用公允價值計量模式可以有效的反映企業(yè)的資產(chǎn)情況和盈利能力，從本質(zhì)上客觀真實的給出了投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)時情況。原來的成本計量模式以歷史成本作為會計計量屬性，管理層人員往往可以通過使用一些會計手段來掩飾失誤，粉飾財務(wù)報告指標使其達到相應(yīng)水平，從中獲取更高額的利潤與獎勵?，F(xiàn)行的公允價值計量模式可以很好的規(guī)避此類財務(wù)風(fēng)險，透明的反應(yīng)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)狀況，降低會計信息的不對稱性，使得投資者能夠正確的評價企業(yè)管理層執(zhí)行水平。

（二）W（Weaknesses劣勢）

1. 可靠性差

人們最為廣泛關(guān)注的非公允價值的可靠性莫屬，但同時，這也是最飽受爭議的問題之一。公允價值計量模式在實際使用中不但要提供大量的可供參考的數(shù)據(jù)，同時還要有準確的數(shù)據(jù)來源。公允價值計量在不充分了解市場情況時，很可能出現(xiàn)不可預(yù)測性和隨意性。在具體實務(wù)操作時，評估手段的不完善性和判斷的不確定性可能減弱其可靠性。此外，別有居心之人也會利用此劣勢，故意制造虛假會計信息，欺騙報表信息使用者，阻礙企業(yè)真實財務(wù)信息披露，提高公允價值的使用難度，不能達到理想中的“公允模式”狀態(tài)。

2. 易引起利潤波動

公允價值計量模式在實際應(yīng)用中，其實是一把“雙刃劍”，它在為企業(yè)提供方便簡明的會計信息的同時，也會引起利潤的波動性，直接影響企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。在資產(chǎn)負債表日，企業(yè)以投資性房地產(chǎn)的公允價值取代賬面價值重新進行計量，并將產(chǎn)生的差異記為公允價值變動損益，如此進行下去，企業(yè)最終的總體利潤必然受其左右。房地產(chǎn)價格上調(diào)，企業(yè)的利潤隨之增加；房地產(chǎn)價格下滑，企業(yè)的當(dāng)期利潤必然減少，企業(yè)將會非常依賴于房地產(chǎn)的市價，每一次微小的價格調(diào)整都很可能使當(dāng)期損益產(chǎn)生重大變化。若長期股權(quán)投資、投資性房地產(chǎn)等科目在計量時期內(nèi)不斷變化，且上升或下降數(shù)額巨大，企業(yè)當(dāng)期的利潤總額也會隨之不斷變化，增加了企業(yè)經(jīng)營的不穩(wěn)定性，更有甚者會致使企業(yè)的投資者和債權(quán)人在決策時給出錯誤的結(jié)論，危害企業(yè)的后續(xù)經(jīng)營。

（三）O（Opportunities機會）

1. 經(jīng)濟環(huán)境及信息需求的改變

隨著社會的快速進步，當(dāng)今的經(jīng)濟環(huán)境是波動可變的，這時，公允價值計量就顯得尤為重要。采用這一計量方式的企業(yè)，要求執(zhí)行的會計人員有責(zé)任將現(xiàn)行價值或公允價值充分在財務(wù)報表中披露出來，以增強財務(wù)報告的決策可用性。原因很簡單，服務(wù)于市場和企業(yè)的會計人員不能忽略市場的變化，相關(guān)、可靠性的信息會對投資者進行決策起很大作用。所以經(jīng)濟環(huán)境及信息需求的改變，為公允價值計量模式的推廣提供了廣闊的發(fā)展平臺和良好的發(fā)展前景。

2. 與國際接軌的必然需要

現(xiàn)今，會計準則在全球范圍內(nèi)的趨同已日益形成。能夠在國際世界中擁有一席之地，并有更好的發(fā)展則要求我國從根本的會計準則上與之接軌，利于國際投資者更充分的了解今天的中國企業(yè)。同時，國外企業(yè)在長期實踐中積累的豐碩成果可以直接為我國所利用，進一步完善補充我國獨立發(fā)布的適應(yīng)我國特殊實際狀況的會計準則。努力在會計信息自身的質(zhì)量上做到能夠與國外成熟信息相比較，從而在國際間形成較高的國際認可度。因此，與國際接軌成了公允價值計量模式在我國發(fā)展的必要推動力，也是中國經(jīng)濟進步的具體表現(xiàn)。

（四）T（Threats威脅）

1. 會計人員職業(yè)水平有待考驗

公允價值計量模式能否在我國得到快速、正確應(yīng)用，取決于會計執(zhí)業(yè)人員對它的理解和掌握。鑒于公允價值的實質(zhì)是利用估值技術(shù)的計量，所以需要會計人員系統(tǒng)全面地學(xué)習(xí)價值評估技術(shù)手段和方法，同時還應(yīng)維持相應(yīng)數(shù)據(jù)庫資源的備查，便于最終編制財務(wù)報表時正確選擇資產(chǎn)定價參數(shù)。并且貨幣的時間價值難以準確估量；未來現(xiàn)金流量的不穩(wěn)定變動；會計人員欠缺預(yù)判市場經(jīng)濟的職業(yè)能力等因素，使得公允價值計量模式在實務(wù)操作步履艱辛，難以發(fā)揮真正的優(yōu)勢。公允價值還易被某些企業(yè)利用成為操縱利潤的直接工具，在一定程度上面臨著較高的道德風(fēng)險和法律風(fēng)險，這時財務(wù)報表的編制人員、注冊會計師等會計人員的職業(yè)素質(zhì)水平就顯得極其重要。

2. 市場結(jié)構(gòu)并不完善

眾所周知，交易信息的對稱性是保證公允價值計量正確執(zhí)行的不二法門，一個被承認的公允市場價格的形成與所處的環(huán)境密不可分。這種計量模式是否是真實的、可靠的依賴于現(xiàn)時的經(jīng)濟大環(huán)境，經(jīng)濟的良性循環(huán)能夠促使最終的計量結(jié)果準確、明晰。若存在市場活躍性強、流動性強、結(jié)構(gòu)健全完整，那么取得的公允價值則更加可靠真實準確；反之，缺乏活躍度、流動性差、能夠交易的金融工具或資產(chǎn)相對較少、基本結(jié)構(gòu)不完善的市場條件，就難以獲得可靠公允的計量結(jié)果，得到的市價的公允性就更加有待商榷了。我國現(xiàn)有的交易市場還處于發(fā)展階段，生產(chǎn)資料還未全面公開，市場化程度普遍不高，交易信息的公開透明度不夠，這些問題的滯留導(dǎo)致所需的數(shù)據(jù)資料難以在第一時間獲得、可觀察的市場價值也無法相應(yīng)獲取。這就要求會計人員憑借自身的職業(yè)技能，利用其它信息和估值技術(shù)進行主觀判斷和估計，這在操作上存在一定的困難。可以說，成本計量模式在過去形成的原始環(huán)境中還未被完全替換，使得新的計量模式無法普及。

三、推進公允價值計量模式的優(yōu)化建議

（一）增長型SO戰(zhàn)略

公允價值計量模式的使用必須依循會計政策的要求，保證一定的可選擇性才能輔助企業(yè)日后相關(guān)盈余管理的實現(xiàn)?？紤]到長期發(fā)展和未來的盈余管理，嘗試憑借企業(yè)自有的內(nèi)部優(yōu)勢來獲取更多的外部機遇，企業(yè)的管理層及監(jiān)管層人員應(yīng)加強監(jiān)督管理。第一，將成功的理論應(yīng)用到實踐中去，依照會計準則的規(guī)定規(guī)范相關(guān)的會計處理，避免漏洞的出現(xiàn)。第二，對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式使用情況進行嚴格全面的審計。我國現(xiàn)階段仍處于評估體系尚不完善的階段，所以審計人員應(yīng)保證在審計時合理估測風(fēng)險，提前做好同各個關(guān)聯(lián)方的有效溝通，獲得了充分的審計證據(jù)后客觀真實評價該投資性房地產(chǎn)企業(yè)對公允價值計量模式的實際應(yīng)用情況。

（二）多種經(jīng)營型WO戰(zhàn)略

公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)企業(yè)能否順利執(zhí)行依賴于宏觀經(jīng)濟形勢創(chuàng)造的穩(wěn)定環(huán)境，但更深層次的發(fā)展運用此種模式還需要改善內(nèi)部劣勢來抓住可能出現(xiàn)的機遇。即在最短時間內(nèi)提升會計人員的職業(yè)水平，盡可能多的獲得來源于企業(yè)外部的有利機會。所以能否改善會計人員的專業(yè)技能水平迫在眉睫。一是要從思想根本上向會計人員灌輸使用公允價值進行計量的概念。針對我國企業(yè)現(xiàn)有的基本情況，合理把握公允價值計量的方法，用最短的時間對公允價值的確認做出真實可靠的判斷。二是應(yīng)該加強對投資性房地產(chǎn)價值評估過程中的技術(shù)研究，制定規(guī)范的條例準則防止其不良發(fā)展，開設(shè)業(yè)務(wù)培訓(xùn)課程，方便會計人員克服實際評估中出現(xiàn)的難題。三是要注重培養(yǎng)會計執(zhí)業(yè)人員的責(zé)任感，讓會計人員的操作受到道德和法律條文的雙重約束，從而保證會計信息的真實、透明。

（三）扭轉(zhuǎn)型ST戰(zhàn)略

綜合分析公允價值計量模式自身的優(yōu)勢和它所能面臨的外部環(huán)境威脅，如果不具備一個優(yōu)質(zhì)的經(jīng)濟環(huán)境，那么它的優(yōu)勢就很難顯現(xiàn)出來，所以發(fā)揮內(nèi)部優(yōu)勢減輕外部威脅是保證投資性房地產(chǎn)企業(yè)順利實施新計量模式的不二法門。受我國房地產(chǎn)交易市場的不完善性和不成熟性的影響，公允價值確認的難度大大增加，這對投資性房地產(chǎn)企業(yè)的會計人員來說又是一個很大的挑戰(zhàn)。所以，政府部門作為市場監(jiān)管的有效職能部門，應(yīng)盡快合理地調(diào)控房地產(chǎn)市場的運營，制定合理的披露體制，透明、準確地公布房地產(chǎn)信息及現(xiàn)時市價；構(gòu)建一個正規(guī)的房地產(chǎn)交易平臺，增強對房地產(chǎn)交易活動情況和交易信息披露的管理力度，提高房地產(chǎn)交易價格的透明度；組建一個房地產(chǎn)價值信息的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，充分體現(xiàn)市場行情的動態(tài)發(fā)展趨勢，更為方便企業(yè)取得準確可行的房地產(chǎn)公允價值信息提供有利的硬件條件。

（四）防御型WT戰(zhàn)略

投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實際中使用新的計量模式取代原始計量，想要克服內(nèi)部劣勢避開外部威脅，最有效的方法就是在財務(wù)報表附注中全面披露相關(guān)信息，除了準則中應(yīng)該披露的以外，還應(yīng)囊括：投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)的基本情況概述；公允價值計量模式的可行性證明；公允價值的出處和評估計算方法等一系列相關(guān)財務(wù)信息，達到提升財務(wù)信息質(zhì)量的目的，便于財務(wù)報表使用者根據(jù)自身的需求做出最有利的經(jīng)濟決策。

四、結(jié)語

通過以上對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應(yīng)用的分析，我們可以看出應(yīng)用該種計量模式，以公允價值模式本身的內(nèi)部結(jié)構(gòu)為出發(fā)點，規(guī)范了會計執(zhí)業(yè)人員對此模式的實際操縱，同時加強企業(yè)的監(jiān)督管理，達到提高會計信息質(zhì)量的目的，避免因內(nèi)部劣勢導(dǎo)致財務(wù)信息使用者錯誤決策而帶來的經(jīng)濟利益影響；從計量模式可能應(yīng)用到的外部環(huán)境出發(fā)，提供良好的發(fā)展平臺，構(gòu)建活躍和諧的房地產(chǎn)交易市場，同時增強會計人員執(zhí)業(yè)水平，提高應(yīng)用公允價值計量的效率。只有做到這些，才能避害就利、取長補短，推動我國投資性房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟健康發(fā)展。

參考文獻：

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[2]鄧英飛.談投資性房地產(chǎn)公允價值模式應(yīng)用存在的問題[J].財會月刊，2011（08）.

（作者單位：遼寧師范大學(xué)）