淺析房地產(chǎn)項目面臨的風(fēng)險

石東磊

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)是個高投入、高產(chǎn)出的行業(yè)，具有巨大的風(fēng)險，本文從不同的角度分析了房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要風(fēng)險，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在風(fēng)險分析上具有借鑒意義。

關(guān)鍵詞：風(fēng)險 利率 供求風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)面臨風(fēng)險體現(xiàn)出不同的形式，在房地產(chǎn)項目活動中，按照風(fēng)險的具體表現(xiàn)來進行分類，風(fēng)險的種類主要有：

一、按照風(fēng)險的來源分類

房地產(chǎn)項目風(fēng)險可以分為宏觀風(fēng)險、市場風(fēng)險、自然風(fēng)險、公司風(fēng)險四類。

1.宏觀風(fēng)險。宏觀風(fēng)險主要是國家的政治、軍事、社會和經(jīng)濟等方面發(fā)生重大的變化，將會對房地產(chǎn)產(chǎn)生重大的風(fēng)險，對于我們國家來說，政治、軍事和社會都比較穩(wěn)定，但是經(jīng)濟方面的不確定性因素增大，主要是經(jīng)濟增長和稅收方面的風(fēng)險，最近幾年，我國經(jīng)濟發(fā)展速度放緩，由于很多人對房子進行炒作，對房地產(chǎn)加大征稅力度的呼聲越來越大，這都是房地產(chǎn)項目的宏觀風(fēng)險。

2.市場風(fēng)險。隨著房地產(chǎn)的發(fā)展和巨大的利潤，很多公司都進行房地產(chǎn)開發(fā)，由于對市場過于樂觀，市場上出現(xiàn)了供大于求的局面。而且隨著人們生活水平的提高，大家對戶型和物業(yè)等方面的需求發(fā)生了很大的變化，如果開發(fā)商不按照市場需求進行開發(fā)，導(dǎo)致開發(fā)出的房子賣不出去的風(fēng)險。

3.自然風(fēng)險。然風(fēng)險一個是指外部自然條件的變化，危害較大的有臺風(fēng)、地震和較大的風(fēng)雨等，他將會給房地產(chǎn)項目帶來不必要的風(fēng)險，第二個自然風(fēng)險是指地質(zhì)條件的風(fēng)險，由于前期了解不夠，巨額資產(chǎn)拍下的地可能不能按照預(yù)先設(shè)計的圖紙建設(shè)樓房，這必將會給公司帶來巨大的經(jīng)濟損失。

4.公司風(fēng)險。我們現(xiàn)階段的房地產(chǎn)公司，以民營企業(yè)為主，管理者普遍存在著文化水平不高，從而決策簡單，缺乏科學(xué)的決策手段，這樣經(jīng)常造成公司決策的重大失誤，房地產(chǎn)商由于投資巨大，一個錯誤的決策，往往給公司帶來滅頂之災(zāi)。而我們房地產(chǎn)公司的管理人員多數(shù)從基層提拔，管理經(jīng)驗從實踐中來，對項目管理比較粗放，導(dǎo)致利潤率比其他公司低，在市場競爭中逐步被淘汰。

二、按照項目的實施階段

根據(jù)項目實施的階段，可以分為投資決策風(fēng)險、事中風(fēng)險、事后風(fēng)險和售后服務(wù)

1.投資決策風(fēng)險。投資決策風(fēng)險主要指房地產(chǎn)項目施工前，在項目決策時產(chǎn)生的風(fēng)險，一般這個階段的風(fēng)險主要是拍地風(fēng)險、設(shè)計風(fēng)險和融資風(fēng)險。。

2.事中風(fēng)險。所謂期中風(fēng)險是指施工過程中產(chǎn)生的風(fēng)險，在施工過程中主要面臨人員安全風(fēng)險、材料變動風(fēng)險、人員變動風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險等。

3.事后風(fēng)險。房地產(chǎn)竣工后，還有很多后續(xù)工作，主要是辦理好各種手續(xù)和進行市場銷售。房地產(chǎn)在銷售前，開發(fā)商要辦理好各種手續(xù)，尤其現(xiàn)在房地產(chǎn)價格過高，能否貸款和貸款的額度成為房地產(chǎn)銷售的重要指標(biāo)，事后的第二個主要工作就是對房地產(chǎn)進行銷售，這就包括房地產(chǎn)項目的銷售策略、價格策略和銷售渠道，隨著市場競爭的激烈，房地產(chǎn)項目除了要有良好的性價比，銷售策略是否得當(dāng)也是影響房地產(chǎn)項目銷售的重要因素。

4.售后風(fēng)險。隨著人們生活水平的提高，人們對小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理的要求越來越高，由于房地產(chǎn)公司都會持續(xù)的進行開發(fā)，原來開發(fā)的樓盤的管理水平直接影響到今后該公司地產(chǎn)項目的銷售。一般售后包括物業(yè)管理水平、配套設(shè)施、安全防火、供水供氣、綠化衛(wèi)生等方面的要求。如果小區(qū)的售后服務(wù)做的不好，直接導(dǎo)致今后樓盤的銷售不好。

三、按照影響的程度分類

按照國際標(biāo)準(zhǔn)，風(fēng)險可以分為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險，一般認(rèn)為不可避免的、對所有行業(yè)都有影響的項目認(rèn)定為系統(tǒng)風(fēng)險，只對個別項目有風(fēng)險的，可以避免的風(fēng)險我們一般認(rèn)定為非系統(tǒng)風(fēng)險。

1.通貨膨脹風(fēng)險。通貨膨脹一般是指貨幣的購買力水平，通貨膨脹是經(jīng)濟發(fā)展過程中不可避免的一種現(xiàn)象。國家的宏觀調(diào)控主要是保證經(jīng)濟增長、充分就業(yè)和物價穩(wěn)定，有的時候為了保證另外兩個指標(biāo)的增長，使通貨膨脹高企。通貨膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)商表面有很大的利潤，但實際購買力下降。

2.市場供求風(fēng)險。隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)公司有巨額的利潤，很多公司都進行房地產(chǎn)開發(fā)，由于對市場過于樂觀，市場上出現(xiàn)了很多供大于求的局面。而且隨著人們生活水平的提高，大家對戶型和物業(yè)等方面的需求發(fā)生了很大的變化，如果開發(fā)商不按照市場需求進行開發(fā)，導(dǎo)致開發(fā)的房子賣不出去的風(fēng)險。

3.周期風(fēng)險。按照西方經(jīng)濟學(xué)和各個國家的實踐，一個國家的宏觀經(jīng)濟和各個產(chǎn)業(yè)都是呈周期進行波動的，一般分為衰退、蕭條、復(fù)蘇和繁榮等階段，這將給開發(fā)企業(yè)帶來巨大的風(fēng)險。而且房地產(chǎn)項目周期長的特點，當(dāng)很多公司在繁榮的時期進行開發(fā)，在蕭條階段銷售的風(fēng)險更加巨大。

4.變現(xiàn)風(fēng)險。變現(xiàn)能力主要體現(xiàn)房子的銷售能力，房地產(chǎn)由于價格高，地域性強等特點，具有變現(xiàn)能力差的缺點。房地產(chǎn)項目周期長，涉及金額較多，所以當(dāng)房地產(chǎn)商想把項目轉(zhuǎn)讓的時候，非常困難，如果用錢比較緊急，往往折價才能銷售，而且如果房地產(chǎn)市場進入下行通道，即使降價也不容易將房屋銷售或轉(zhuǎn)讓出去。

5.政策性風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)由于涉及到老百姓生活安定程度和生活水平，是老百姓關(guān)注的焦點，也是政府進行宏觀調(diào)控的重點，尤其是現(xiàn)在中國房價的迅速上漲，直接改變了人們的價值觀和對事情的看法，甚至影響到社會的穩(wěn)定，所以國家頻繁的出臺各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，例如限購等，這些房地產(chǎn)政策的出臺，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)項目的風(fēng)險。

6.利率風(fēng)險。按照資本估價的原理，如果加息，所有的資產(chǎn)價格都會下降，如果降息，所有的資產(chǎn)價格都會上漲。國家的利率政策并非直接針對房地產(chǎn)市場，但是利率的調(diào)整對房地產(chǎn)的影響是最大的，這對開發(fā)商帶來可風(fēng)險。

7.政治風(fēng)險。政治因素對房地產(chǎn)有重大的影響，領(lǐng)導(dǎo)人更迭、政治和軍事動亂、政策的變化對房地產(chǎn)商都有重大的影響。

8.經(jīng)營管理風(fēng)險。我們現(xiàn)階段的房地產(chǎn)公司，以民營企業(yè)為主，管理者普遍存在著文化水平不高的現(xiàn)象，從而決策簡單，導(dǎo)致缺乏科學(xué)的決策手段，這樣經(jīng)常造成公司決策的重大失誤，房地產(chǎn)商由于投資巨大，一個錯誤的決策，往往給公司帶來滅頂之災(zāi)。而本項目房地產(chǎn)公司的管理人員多數(shù)從基層提拔，管理經(jīng)驗從實踐中來，對項目管理比較粗放，導(dǎo)致利潤率比其他公司低。

9.財務(wù)風(fēng)險。由于土地價格高，原材料和人工費用不斷提高，而且房地產(chǎn)銷售周期長，所以房地產(chǎn)企業(yè)具有資金占用多，時間長的特點，因而房地產(chǎn)公司資金短缺、財務(wù)費用高給公司帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。