淺談房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)成本間接費(fèi)用的思考

【摘 要】房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)賬務(wù)處理中，有一項(xiàng)很關(guān)鍵的開(kāi)發(fā)成本歸類工作，一般企業(yè)都有設(shè)置本公司或項(xiàng)目部的成本劃分規(guī)定，對(duì)于具體的部門費(fèi)用類別制定詳細(xì)的成本劃分，開(kāi)發(fā)成本中的間接費(fèi)是爭(zhēng)議比較大的部分。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)成本；間接費(fèi)

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無(wú)法將它直接記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)，將它先記入 “開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。

一、工資和福利分?jǐn)?/p>

開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎(jiǎng)金和津貼。房地產(chǎn)公司組織架構(gòu)一般都會(huì)在項(xiàng)目上設(shè)置一個(gè)開(kāi)發(fā)子公司，對(duì)于該項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的核算，并且為了工作的需要，一般會(huì)設(shè)置綜合部、工程部、營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部和項(xiàng)目總辦公室5個(gè)部門，這五個(gè)現(xiàn)場(chǎng)部門的人員工資、獎(jiǎng)金和津貼都應(yīng)該歸入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。除了這些之外，是否還有其他的可以納入的范圍呢，有些集團(tuán)公司人員兼職對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)支持的也是應(yīng)該納入這個(gè)范圍的，例如設(shè)計(jì)和成本人員，應(yīng)該按照技術(shù)人員服務(wù)幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行劃分合適的比例計(jì)入本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本間接費(fèi)。這種情況主要出現(xiàn)在矩陣式組織結(jié)構(gòu)中。

福利費(fèi)用相對(duì)應(yīng)的就應(yīng)該是上述人員的工資總額的一定比例（目前為14%）提取的職工福利費(fèi)，其他情況應(yīng)該是不允許出現(xiàn)的，并且職工福利費(fèi)的發(fā)放一般有需要有相應(yīng)的文件出示。

二、折舊費(fèi)和修理費(fèi)分?jǐn)?/p>

項(xiàng)目公司使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費(fèi)，這部分的折舊費(fèi)用才可以納入開(kāi)發(fā)成本間接費(fèi)。而項(xiàng)目公司除了車輛、電腦、空調(diào)、電視、桌椅、打印機(jī)、掃描儀這部分的折舊費(fèi)用外，公司采購(gòu)食堂整套設(shè)備也是可以納入折舊范疇，并計(jì)入間接費(fèi)的。另外對(duì)于目前辦公線上平臺(tái)的推進(jìn)，集團(tuán)公司所采購(gòu)的線上軟件，因增加新項(xiàng)目，需要產(chǎn)生的費(fèi)用也是應(yīng)該納入項(xiàng)目公司的無(wú)形資產(chǎn)，并計(jì)提攤銷，每期攤銷金額也是可以納入開(kāi)發(fā)成本間接費(fèi)的。

項(xiàng)目公司使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費(fèi)是可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本間接費(fèi)的，對(duì)應(yīng)的也應(yīng)是上述固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)分?jǐn)偟脑O(shè)備。

三、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)分?jǐn)?/p>

辦公費(fèi)是指項(xiàng)目公司各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書(shū)報(bào)、會(huì)議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。水電費(fèi)顧名思義就是項(xiàng)目公司各管理部門耗用的水電費(fèi)。勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)是指項(xiàng)目公司職工的勞動(dòng)保護(hù)用品的購(gòu)置、攤銷和修理費(fèi)，供職工保健用營(yíng)養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購(gòu)置費(fèi)或補(bǔ)助費(fèi)，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。

根據(jù)工資的劃分，對(duì)應(yīng)的人員的報(bào)銷才能進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本，所以對(duì)財(cái)務(wù)規(guī)劃要提前考慮，如果后期有人員變動(dòng)的話，一些報(bào)銷劃分也應(yīng)該是要同時(shí)變動(dòng)的。至于勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)一定要與福利區(qū)分開(kāi)，勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)主要是由公司采購(gòu)勞保用品發(fā)生的，而職工福利費(fèi)可以直接發(fā)放的。

四、周轉(zhuǎn)房攤銷

項(xiàng)目公司為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷費(fèi)，這部分的攤銷費(fèi)用是可以入開(kāi)發(fā)成本間接費(fèi)的。但是需要的依據(jù)資料比較多，具體的人員安排清單，人員確認(rèn)單，另外還有房屋租賃協(xié)議，再根據(jù)這些需要提供正規(guī)的房屋租賃發(fā)票。

五、利息支出

房地產(chǎn)公司屬于密集資金型企業(yè)，各項(xiàng)融資手段較多，但對(duì)于能進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本間接費(fèi)的。為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。目前行業(yè)通常是對(duì)“開(kāi)發(fā)貸”的手續(xù)費(fèi)或顧問(wèn)費(fèi)，可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本間接費(fèi)，對(duì)于實(shí)際支付的利息，在成本和收入結(jié)轉(zhuǎn)后，也還是要計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出的。

六、與管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的區(qū)別

開(kāi)發(fā)成本間接費(fèi)中的分類其實(shí)靈活性大于開(kāi)發(fā)成本中土地使用權(quán)出讓金、土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等，預(yù)計(jì)的花費(fèi)存在不固定性，主要存在與管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用之間有區(qū)別，也是房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，因項(xiàng)目公司在開(kāi)發(fā)階段是沒(méi)有利潤(rùn)產(chǎn)生的，收入是不能結(jié)轉(zhuǎn)的，對(duì)應(yīng)的成本需要?dú)w類。這里依據(jù)的是財(cái)務(wù)的配比原則，受益對(duì)象未能銷售，列入當(dāng)期損益，就會(huì)存在虛假報(bào)表的可能。管理費(fèi)用可以按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成的前幾項(xiàng)之和為基數(shù)，按照一定的比例計(jì)算每月的計(jì)入。而銷售費(fèi)用是專職銷售或委托銷售代理機(jī)構(gòu)的費(fèi)用，這部分只能計(jì)入當(dāng)期損益，如計(jì)入開(kāi)發(fā)成本也不合適。財(cái)務(wù)費(fèi)用的借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用（如銀行手續(xù)費(fèi)、匯兌損失等），應(yīng)分情況計(jì)入當(dāng)期損益，具體區(qū)分成本和損益。

七、總結(jié)

財(cái)務(wù)應(yīng)從預(yù)算開(kāi)始制定相應(yīng)的計(jì)劃，參與預(yù)算管理和立項(xiàng)工作中，在項(xiàng)目成立階段就做好前期的規(guī)劃，劃分費(fèi)用歸類體系，才能在后期匯算清繳時(shí)得心應(yīng)手，為企業(yè)創(chuàng)造更大的利潤(rùn)空間。

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作者簡(jiǎn)介：

樊滿生（1968—），男，安徽合肥人，安徽安智會(huì)計(jì)師事務(wù)所，研究方向：財(cái)務(wù)、審計(jì)。