小議房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理要點(diǎn)

水文付

摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在我國也得到了快速發(fā)展，目前已成為現(xiàn)階段投資的主要領(lǐng)域，但其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也極為激烈。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，必須提升其核心競(jìng)爭(zhēng)力，如財(cái)務(wù)管理水平提升，實(shí)現(xiàn)核算型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾硇拓?cái)務(wù)，將財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，這不僅能夠?yàn)楦邔庸芾碚咛峁┝己霉芾頉Q策依據(jù)，還能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。文章主要對(duì)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)進(jìn)行了分析，且提出了相應(yīng)的管理策略。

關(guān)鍵詞：企業(yè)管理；財(cái)務(wù)管理；特點(diǎn)；問題；管理策略；成本核算；成本結(jié)算；會(huì)計(jì)核算

在建立與完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的今天，我國房地產(chǎn)業(yè)也得到了快速發(fā)展，且在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)的位置越來越重要。作為現(xiàn)階段投資的重要領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)如何滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，如何在愈加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需求發(fā)展，已經(jīng)成為地產(chǎn)企業(yè)必須考慮的問題。為有效解決此問題，必須加大企業(yè)財(cái)務(wù)管理力度，在企業(yè)運(yùn)營管理中將其作用充分發(fā)揮出來，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的全面發(fā)展。此外，作為一個(gè)新興行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在財(cái)務(wù)管理中往往存在諸多問題，為此，本文作出了以下論述。

一、財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

企業(yè)財(cái)務(wù)管理是指生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中企業(yè)預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、核算等其所需資金的籌集、使用、耗費(fèi)、收入與分配的各項(xiàng)活動(dòng)，且對(duì)所有財(cái)務(wù)關(guān)系進(jìn)行正確處理。作為企業(yè)管理的重要內(nèi)容，其管理對(duì)象為會(huì)計(jì)所反映、監(jiān)督的內(nèi)容。是以貨幣為主要形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)過程對(duì)其內(nèi)容起決定作用，如獲取、使用、收入與分配資金，為更好地分析企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀，必須對(duì)其特點(diǎn)加以重視，具體如下：

（一）開發(fā)周期長、籌資金額大、籌資任務(wù)重

房地產(chǎn)開發(fā)過程是投入巨額資金的過程，其開發(fā)對(duì)象對(duì)投資過程起決定作用。高額地價(jià)、房屋造價(jià)要求企業(yè)必須一次投入大量資金，同時(shí)，因施工過程較長，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)期隨之增加，這種情況下，必須利用各類融資方式進(jìn)行資金籌集，實(shí)施滾動(dòng)式開發(fā)。

（二）開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，投資決策分析責(zé)任重、要求高

高投資、周期長為房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的特點(diǎn)，在該環(huán)節(jié)往往存在諸多不確定因素，這些因素直接影響著企業(yè)投資項(xiàng)目的好壞或企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大。此外，因其具有較強(qiáng)敏感性，調(diào)整能力不足，為對(duì)投資決策準(zhǔn)確性進(jìn)行有效提升，應(yīng)盡可能降低投資失誤，這就要求不斷提升財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)，以此提升投資決策的準(zhǔn)確性，為企業(yè)投資決策進(jìn)行有效信息的提供，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)分散、降低的目的。

（三）開發(fā)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)獨(dú)特，成本管理復(fù)雜

第一，成本構(gòu)成分析。土地征用、前期工程費(fèi)、施工費(fèi)等都是企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)成本，因項(xiàng)目不同，各個(gè)成本內(nèi)容也存在極大的區(qū)別，即便是相同類型的產(chǎn)品，也會(huì)因其他因素的影響，增加其成本構(gòu)成的復(fù)雜性。

第二，成本核算對(duì)象分析。因其具備單件性特征，對(duì)其成本計(jì)算對(duì)象起到了決定作用。設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算等都是項(xiàng)目成本核算的對(duì)象。地點(diǎn)相同的工程，工期相似，相同結(jié)構(gòu)類型的群體項(xiàng)目，需根據(jù)相應(yīng)區(qū)域、部位對(duì)進(jìn)行成本核算對(duì)象劃分。

第三，成本結(jié)算分析。建筑工程從前期準(zhǔn)備到完工往往歷時(shí)較長，或多或少都會(huì)存在基本建筑已完工，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不健全等問題，此時(shí)無法分?jǐn)傆?jì)算成本，只能根據(jù)房屋出售計(jì)劃成本進(jìn)行計(jì)算，以預(yù)提費(fèi)用作為沒有完工的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。

二、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的相關(guān)策略

當(dāng)前因國家宏觀調(diào)控及多種因素的制約，往往增加了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的難度。在宏觀環(huán)境下，為盤活企業(yè)資金、降低成本，必須不斷提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，只有將財(cái)務(wù)管理作為發(fā)展的核心，才能滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，具體措施如下。

（一）轉(zhuǎn)變思想觀念，提升業(yè)務(wù)水平

通過思想觀念轉(zhuǎn)變，可對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)水平進(jìn)行有效提升?，F(xiàn)階段企業(yè)財(cái)務(wù)管理理念應(yīng)貫穿于企業(yè)管理全過程。要求管理者必須突破傳統(tǒng)管理理念，從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思想轉(zhuǎn)變到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)思想，在思想觀念轉(zhuǎn)變的同時(shí)，在對(duì)市場(chǎng)、政策與內(nèi)容研究上，進(jìn)行財(cái)務(wù)信息的全面、正確地收集，對(duì)財(cái)務(wù)管理實(shí)施全面、動(dòng)態(tài)量化分析，以此預(yù)測(cè)企業(yè)投資、風(fēng)險(xiǎn)等問題，且作出正確決策。同時(shí)不斷提升財(cái)務(wù)人員自身素質(zhì)，滿足企業(yè)發(fā)展需求。

（二）企業(yè)財(cái)務(wù)約束機(jī)制的建立

財(cái)務(wù)管理為企業(yè)資金管理的核心，為達(dá)到科學(xué)管理，應(yīng)進(jìn)行監(jiān)督約束機(jī)制的合理建立。以資金管理為主，參與投資決策，財(cái)務(wù)約束機(jī)制應(yīng)以量化考核為主。

第一，資金運(yùn)行管理理念的樹立，將資金作為企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力，以此對(duì)資金時(shí)間價(jià)值加以重視。現(xiàn)階段企業(yè)效益低下的主要因素為管理松弛、資金增值能力不足，在具體工作中，分散財(cái)務(wù)部門管理資金權(quán)力現(xiàn)象較為嚴(yán)重，對(duì)投入資金沒有良好的制約方式，財(cái)務(wù)部門則無法有效調(diào)控企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為。為處理該問題，可對(duì)財(cái)務(wù)管理地位有效提升，幫助財(cái)務(wù)部門積極參與投資項(xiàng)目的可行性論證。由技術(shù)、工藝與原材料等多方面對(duì)擬投入資金項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，且提出可靠保障。

第二，合理分配資金。為防止資金多頭開支，需通過財(cái)務(wù)部門進(jìn)行資金開支，其他部門不能進(jìn)行資金留存。

第三，對(duì)執(zhí)行資金計(jì)劃進(jìn)行嚴(yán)格控制，合理使用有限的資金，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的快速發(fā)展。

第四，資金管理考核制度的制定，及時(shí)結(jié)算完工投資項(xiàng)目，避免浪費(fèi)資金問題，且做好考核管理工作。

（三）財(cái)務(wù)預(yù)算控制制度的實(shí)行

作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的主要內(nèi)容，財(cái)務(wù)預(yù)算控制制度的實(shí)施，對(duì)財(cái)務(wù)管理極為重要。滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，要求企業(yè)必須具備極為靈敏的預(yù)測(cè)、控制能力。按照房地產(chǎn)企業(yè)特征與市場(chǎng)信息，可進(jìn)行財(cái)務(wù)計(jì)劃的超前提出，有計(jì)劃地實(shí)行財(cái)務(wù)對(duì)策，確保財(cái)務(wù)管理能夠由現(xiàn)階段的被動(dòng)、機(jī)械轉(zhuǎn)賬狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)槌翱刂婆c科學(xué)理財(cái)，確保根據(jù)財(cái)務(wù)目標(biāo)展開一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。同時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)強(qiáng)化控制，將預(yù)算控制、協(xié)調(diào)經(jīng)營目標(biāo)的作用充分發(fā)揮出來。內(nèi)部責(zé)任制的建立與健全，進(jìn)行各個(gè)部門責(zé)、權(quán)與利的正確劃分，通過核算目標(biāo)細(xì)化，可進(jìn)行責(zé)任中心地確立，及責(zé)任會(huì)計(jì)制度的全面建立。資金管理作為財(cái)務(wù)管理的核心，應(yīng)加大內(nèi)部管理力度，責(zé)任到人，加快資金回收速度。

（四）參與成本管理

財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員應(yīng)積極參與房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作，將經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析看做是成本預(yù)算、強(qiáng)化管理的措施。明確成本責(zé)任，且將單位成本費(fèi)用進(jìn)行可控與不可控費(fèi)用的準(zhǔn)確劃分。核實(shí)可控制費(fèi)用指標(biāo)，承包給各部門，且向經(jīng)濟(jì)責(zé)任考核納入。明確責(zé)任，兌現(xiàn)獎(jiǎng)罰，以此對(duì)職工積極性有效調(diào)動(dòng)，形成人人將成本、管理全面化的成本控制體系。定期財(cái)務(wù)人員需將成本分析報(bào)告寫出來，通過相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)企業(yè)經(jīng)營管理水平進(jìn)行有效評(píng)價(jià)，找出問題及時(shí)解決，實(shí)現(xiàn)成本費(fèi)用的有效控制，提升各部門間的凝聚力。實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。

（五）提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)

加強(qiáng)員工職業(yè)道德教育，對(duì)其業(yè)務(wù)素質(zhì)、工作能力進(jìn)行全面提升，以此將其主觀能動(dòng)作用充分發(fā)揮出來。同時(shí)管理層也需全面提升其各項(xiàng)工作管理能力，更新知識(shí)，提高技能水平。除此之外，還需加大員工培訓(xùn)力度，擴(kuò)展其知識(shí)面，對(duì)其知識(shí)水平進(jìn)行全面提升，只有這樣才能提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員隊(duì)伍的整體素質(zhì)。

三、結(jié)語

綜上所述，隨著時(shí)代的發(fā)展，我國逐步進(jìn)入經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，極大地推動(dòng)了企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作順利開展。為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的快速發(fā)展，需確保其財(cái)務(wù)管理體系滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求。只有這樣才能達(dá)到資金成本、風(fēng)險(xiǎn)有所降低的目的，才能提高資金使用管理水平，完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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（作者單位：鄭州綠地地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司）