基于REIT s的房地產企業(yè)融資模式探討

【摘 要】近年來，隨著我國樓市漸入存量時代及房價的不斷攀升，房地產企業(yè)通過較為單一的融資渠道所獲取的資金供給與日益增大的資金需求之間的矛盾日益突出。對企業(yè)的發(fā)展造成了極大的束縛。因此房地產企業(yè)的融資管理、特別是渠道創(chuàng)新成為近年來業(yè)內較為關注的焦點。在宏觀經(jīng)濟“輕資產、去庫存、去杠桿”的大背景下，結合REITs在國外快速的發(fā)展及成熟的運行模式，其在國內的推進必將創(chuàng)造性的為房地產企業(yè)提供更為便利、更為專業(yè)的融資渠道。本文對REITs的概念及特點進行了系統(tǒng)的介紹，結合我國國情分析REITs在我國發(fā)展過程中存在的阻礙，并為能夠更好的引入REITs提出政策建議。

【關鍵詞】房地產企業(yè)；融資渠道；REITs

一、REITs的概念及特點

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產信托投資基金，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

REITs最早起源于美國。1960年，美國國會通過法案允許設立REITs，其目的是為中小投資者提供投資于房地產市場的渠道。作為成熟資本市場的重要組成部分及房地產證券化的重要手段，REITs能有效的盤活流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產投資，將其直接轉化為資本市場上可進行金融交易的證券化資產，充分賦予了房地產金融屬性，使地產與資本能更緊密的進行融合。在其實踐過程中具有如下特點：

1.其收益來源主要來自于房地產租金收入及地產升值；具有長期收益率高且穩(wěn)定的特點；

2.與股市、債市等其他投資產品相關性小，較好的抵抗經(jīng)濟周期波動所帶來的不穩(wěn)定因素，有利于投資者分散風險和組合投資；

3.對投資范圍有嚴格限制和高比例的強制分紅要求，美國法案規(guī)定，REITs必須將超過90%的稅前收入分配給投資者。

二、REITs作為創(chuàng)新性融資渠道的優(yōu)勢

房地產與資本的融合最緊密最傳統(tǒng)的方式應該是銀行，約七成的房地產開發(fā)資金來自銀行貸款的支持。作為融資端，銀行對于中國房地產行業(yè)的發(fā)展起到了不可磨滅的推動作用。然而，近幾年國家展開了一系列的宏觀調控及銀行一系列的政策性信貸緊縮政策使得房地產融資渠道單一的缺點顯露出來。作為資本密集型的房地產行業(yè)不得不嘗試多渠道尋求資本的支持，除了銀行外，與信托、基金和私募股權投資合作、通過IPO搭建境內境外資本市場融資平臺、直接入股或收購金融機構、引入資產管理公司等都已經(jīng)成為房地產行業(yè)與資本提供者進行結合的方式。借鑒國外先進經(jīng)驗，同樣作為房地產與資本媒介的REITs在我國得以嘗試性的運用，其推廣運用必將對構建渠道多元化、高效并且有利于風險分散的房地產金融起到很大作用，對推進經(jīng)濟金融體系創(chuàng)新及構建“開發(fā)+運營+金融”的房地產企業(yè)運營模式具有重要意義。

1.提高了房地產企業(yè)存量資產的流動性，滿足了投資者多元化的投資需求：目前，我國有巨量的物業(yè)資產亟待盤活，而另一方面，大量的社會資金缺乏穩(wěn)健的投資渠道，REITs能夠籌集眾多投資者的資金，并結合專家在房地產領域的投資及物業(yè)運營經(jīng)驗，使廣大中小投資者分享房地產業(yè)發(fā)展帶來的收益，擴大了投資者的投資范圍。作為嫁接物業(yè)資產和社會資金的媒介，REITs通過證券的形式將資產拆分，大幅提高了存量資產的流動性，既分散了投資風險，又深入挖掘了資產本身的價值。

2.具有財產隔離功能：REITs主要有信托、公司及基金等三種載體形式。這三種形式共同的核心是確保REITs財產的獨立性，投資者認購基金份額或受益憑證后形成的財產要與管理人、托管人的固有財產相獨立，實現(xiàn)風險隔離，確保基金財產不受管理人以及托管人的破產影響，可為地產開發(fā)商提供一種退出機制。

3.相對銀行貸款而言，REITs融資方式可以不受貸款時企業(yè)自有資金不低于開發(fā)項目總投資的30%的約束，也能夠彌補規(guī)定的商業(yè)類項目只有主體結構封頂才能按揭所造成的中間消費融資的斷裂。有效避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬沖擊，降低房地產業(yè)整體的融資成本。

三、REITs在我國內地發(fā)展的瓶頸

REITs在美國設立相關法案后的20世紀80年代出現(xiàn)爆發(fā)式增長，截至2015年底其總市值已達9390億美元，但在我國內地截止目前尚未有真正意義的REITs項目出現(xiàn)。究其原因主要有以下幾點造成了其發(fā)展瓶頸：

1.相關法律法規(guī)及信息披露制度和監(jiān)管體系不完善

目前，中國市場上沒有真正意義REITs產品的主要原因是沒有相應的法律法規(guī)作為依托。而在金融分業(yè)監(jiān)管下，REITs不可避免地涉及到證監(jiān)會、銀監(jiān)會等多部門的監(jiān)管，監(jiān)管協(xié)調機制也尚未明確。從海外市場的發(fā)展經(jīng)驗來看，REITs主要通過制訂專項法規(guī)規(guī)定其設立條件及監(jiān)管要求，并對受托人與管理公司的職責、物業(yè)估值、投資限制及分配要求等具體內容出臺了細則。健全的法律法規(guī)是確保REITs規(guī)范發(fā)展的重要舉措，新加坡的REITs發(fā)展對我國具有很強的參考價值，由規(guī)章政策的實施帶動實際操作，能夠在一開始就有統(tǒng)一的管理依據(jù)，從而保證其后期有序發(fā)展。

2.我國的稅收制度未對REITs做出相關規(guī)定

在我國現(xiàn)有的稅法框架下，資產證券化過程中產生的評估、交易及運營的各種稅費較傳統(tǒng)的融資方式偏高，導致REITs在實際運行后分給投資人的收益微乎其微。如果地產企業(yè)通過長期持有物業(yè)獲得租金收入再進行分配，那么就要面臨繳納企業(yè)所得稅、增值稅等各項稅收的問題，并且對于個人投資者來說，在取得股息紅利后還要上繳個人所得稅，在物業(yè)租賃環(huán)節(jié)也面臨著諸如房產稅等稅負的問題。在這樣龐大的稅負下，REITs的推進舉步維艱。國外REITs規(guī)模龐大的主要原因是其有較為明確的稅收優(yōu)惠政策作為依托，我國可以針對該項金融衍生品出臺更適用的稅收政策及減免措施，避免雙重征稅問題，為REITs的發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境，充分體現(xiàn)其長期共贏、稅務激勵和全民參與的精神和內涵。

3.專業(yè)管理機構及人才缺失

我國目前缺乏REITs相關的專業(yè)運作機構及交易平臺，無法為REITs的快速發(fā)展提供相應的專業(yè)服務。實際管理人員也以房地產專業(yè)人士居多，欠缺金融及地產復合型人才。

四、對REITs發(fā)展的政策建議

1.完善相關法律法規(guī)及信息披露制度和監(jiān)管體系

目前，國內已經(jīng)形成了能夠帶來租金收益的巨大物業(yè)資產存量，具備了發(fā)展REITs產品的基礎，而地產作為新型城鎮(zhèn)化的重要內容和依托，其快速發(fā)展也有賴于REITs立法的盡快推進。首先，促進 REITs的立法應明確其法律地位，著重發(fā)揮其融資成本較低且風險可控的優(yōu)勢，利用其收益率高的特點形成獨具我國特色的REITs。其次，作為一種新的房地產金融工具，未來需要建立健全完善的法律體系及信息披露制度來保證和維持整個市場的公平、公正、公開，要在設立條件、投資要求、分紅要求、各方職責以及監(jiān)管協(xié)調等方面做出具體詳細的規(guī)定，進而推進其健康、理性地發(fā)展。

2.設計匹配的REITs稅收制度

從國外市場經(jīng)驗來看，稅收優(yōu)惠對推動REITs的發(fā)展至關重要，針對REITs將每年絕大部分利潤直接分配給投資者的特征，各國政府往往按照稅收中性原則對REITs免征所得稅。設計一套符合我國REITs發(fā)展需要的稅收優(yōu)惠體系顯得尤為迫切。另外，通過制定相關規(guī)則和配套細則來明確REITs所投資房地產物業(yè)及資產轉讓過程中的稅負、機構和個人投資者的稅收處理等問題，為REITs發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。

3.專業(yè)管理機構的準入及管理團隊的建立

要想真正高效發(fā)揮REITs的作用，首先應該從提高自身的經(jīng)營管理能力入手，提高資產的質量，通過合理的資產組合，保證資產的穩(wěn)定增長。特別應該在培養(yǎng)專業(yè)管理團隊，打造在項目定位、招商、運營的各方面的核心競爭力上下功夫，加快、加強REITs的人才培養(yǎng)，盡快建立起一支既了解房地產市場又熟悉業(yè)務運作的專業(yè)管理人才隊伍，完善專業(yè)管理機構的市場準入。只有這樣才能充分利用好REITs這一金融創(chuàng)新工具，形成地產運營與資本運營相互促進的產融結合的可持續(xù)發(fā)展模式。

綜上所述，在目前特別是商業(yè)地產項目存在供應過量且租售兩不宜的尷尬處境下，存量物業(yè)資產很難在房地產交易市場上快速變現(xiàn)。而隨著國內加快推行標準REITs的步伐，未來的優(yōu)質物業(yè)資產可通過REITs的形式打包上市來實現(xiàn)其價值最大化，REITs在國內也將成為繼股票、債券、存款后的第四大類配置資產，為國內房地產企業(yè)提供更有效的退出渠道以實現(xiàn)其輕資產的轉型。

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[4]陸一.REITs對中國意味著什么[J].經(jīng)濟導刊， 2006.

作者簡介：

丁全（1983—），男，籍貫：山東青島，學歷：本科，目前職稱：中級會計師。