論房屋征收工作的難題與對(duì)策

吳鵬

摘 要：房屋征收是政府為了城市發(fā)展和改善居民生活條件、生活環(huán)境而進(jìn)行的行政行為。房屋征收是一個(gè)系統(tǒng)工程，有其獨(dú)特的復(fù)雜性和矛盾性。從理論和實(shí)踐中總結(jié)房屋征收工作面臨的難題、難題出現(xiàn)的原因，最后提出解決難題的建議。

關(guān)鍵詞：房屋征收；化解難題；和諧發(fā)展

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2016）15-0137-02

房屋征收是一項(xiàng)涉及面廣、工作量大，又非常復(fù)雜、煩瑣的系統(tǒng)工程。在城市建設(shè)發(fā)展中，與群眾利益最密切，矛盾較激烈，難度較大的就是房屋征收問題。隨著城市的發(fā)展，城區(qū)范圍擴(kuò)大了，環(huán)境改善了，城市功能得到加強(qiáng)，這些是對(duì)舊城區(qū)、棚戶區(qū)改造和新城區(qū)、新城鎮(zhèn)建設(shè)實(shí)現(xiàn)的。而對(duì)舊城區(qū)、棚戶區(qū)改造和新城區(qū)、新城鎮(zhèn)建設(shè)，都需要房屋征收實(shí)現(xiàn)。

一、房屋征收的含義

征收是指征收主體國家基于公共利益需要，以行政權(quán)取得集體、個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)并給予適當(dāng)補(bǔ)償?shù)男姓袨椤?/p>

房屋征收是指由房屋征收部門通常是政府城建部門在摸底立項(xiàng)的基礎(chǔ)上對(duì)居民百姓居住房屋的土地使用權(quán)的有償回收。

二、房屋征收的原因

為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一的，實(shí)行房屋征收：

第一，國防和外交的需要；第二，由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；第三，由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；第四，由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；第五，由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；第六，法律法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

三、房屋征收面臨的難題及其成因

（一）面臨的難題

1.涉及面廣，影響力大。無論是舊城區(qū)、棚戶區(qū)改造，還是新城區(qū)、新城鎮(zhèn)建設(shè)，往往規(guī)模較大，涉及面廣，涉及很多居民住戶和單位，而且不同程度地影響居民的生產(chǎn)、生活。

2.被征收人要求過高。房屋征收涉及老百姓的切身利益，大多數(shù)被征收人內(nèi)心都有通過房屋征收實(shí)現(xiàn)一夜暴富的心理，過分強(qiáng)調(diào)個(gè)人利益和困難，漫天要價(jià)，甚至希望通過這一難得的機(jī)會(huì)徹底改變自己的生活，成為富人，導(dǎo)致房屋征收工作難度加大。

3.與被征收人協(xié)商難。有的被征收人刻意回避，利用拖延時(shí)間為自己加碼；有的被征收人白天上班、晚上加班，沒有時(shí)間；有的被征收人家庭經(jīng)濟(jì)關(guān)系復(fù)雜，難以統(tǒng)一，這些都影響了房屋征收工作的順利進(jìn)行。

4.被征收人心理復(fù)雜多變。被征收人在房屋征收確定之前，期望改善自己的生活質(zhì)量和居住條件，贊成征收，并急于推動(dòng)征收。但自己的房屋一旦被確定征收時(shí)，態(tài)度馬上又變成不贊成征收，甚至采取不合作、不配合的態(tài)度。征收協(xié)議達(dá)成后，還想以某些問題為借口討價(jià)還價(jià)，達(dá)到增加補(bǔ)償額的目的。

5.被征收人害怕吃虧。被征收人對(duì)自己的補(bǔ)償沒有正確認(rèn)識(shí)，害怕自己吃虧，害怕補(bǔ)償政策在自己簽協(xié)議后會(huì)改變，害怕被認(rèn)為“有人”的被征收人補(bǔ)償高，就采取觀望態(tài)度，推遲簽定協(xié)議，都想最后達(dá)成協(xié)議。

6.被征收人相互攀比。被征收人總想自己的補(bǔ)償是最高的，就想以別人的補(bǔ)償為自己的標(biāo)桿和起點(diǎn)，以保證自己的最大利益。

（二）形成的原因

1.被征收人心里預(yù)期過高。被征收人受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，心理預(yù)期過高，同時(shí)受外界因素影響，總想一夜暴富，這樣就對(duì)房屋征收補(bǔ)償安置數(shù)額要求非常巨大。

2.被征收人之間相互攀比的心理。被征收人總希望自己的房屋補(bǔ)償安置數(shù)額是最高的，最起碼也要高于大多數(shù)被征收人。

3.被征收人害怕吃虧。某些房屋征收地段由于種種原因，對(duì)最后剩余被征收人增加了補(bǔ)償，那么在此房屋征收地段后再進(jìn)行另一地段的房屋征收時(shí)，被征收人就會(huì)認(rèn)為早簽協(xié)議吃虧。

4.被征收人都向征收補(bǔ)償?shù)淖罡邩?biāo)準(zhǔn)看齊。某些房屋征收地段由于種種原因，對(duì)最后剩余被征收人增加了補(bǔ)償，那么另一個(gè)征收地段的被征收人就會(huì)以此為自己的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，甚至作為他征收補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)，并在此基礎(chǔ)上再次提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

5.房屋征收補(bǔ)償政策宣傳不到位。大部分房屋被征收人不能深入了解征收補(bǔ)償政策，不能正確估算自己的房屋價(jià)值，還將房屋征收補(bǔ)償理解為像菜市場(chǎng)買菜一樣進(jìn)行討價(jià)還價(jià)。

6.安置補(bǔ)償協(xié)議不公開。目前，房屋征收補(bǔ)償工作還處于一種半透明狀態(tài)，被征收人對(duì)其他被征收人的補(bǔ)償安置情況不了解，而且即使公開了，他們也持懷疑、不信任的態(tài)度，進(jìn)而擔(dān)心自己吃虧。

7.回遷安置房源不確定。絕大部分被征收人補(bǔ)償安置時(shí)選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋全部達(dá)成協(xié)議后在此地段再建的期房，回遷安置房源位置、樓層不確定，被征收人對(duì)自己將來被安置的樓房位置、樓層、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等因素未知，存在擔(dān)心、害怕心理。

8.被征收人素質(zhì)原因。由于被征收人的素質(zhì)參差不齊，對(duì)房屋征收補(bǔ)償政策理解不到位，進(jìn)而人為地抵制和不配合房屋征收。

9.被征收人對(duì)改變現(xiàn)狀生活后的擔(dān)憂。被征收人一下子失去房屋、土地，顧慮重重，擔(dān)心失去房屋、土地后長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)沒有著落，給房屋征收工作帶來很多困難。

10.被征收人利用上訪、鬧事等手段獲得高補(bǔ)償。有些被征收人以前有過上訪、鬧事等行為，有些部門為了息事寧人，給過這些人一些利益。這些人就以此為經(jīng)驗(yàn)，以此為榮，找些事情為借口，要協(xié)征收部門，滿足自己的過分要求。

四、解決難題的對(duì)策建議

第一，依法征收。為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》，國務(wù)院制定了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，并于2011年1月21日正式公布施行?！稐l例》既規(guī)定了房屋征收的工作程序，也規(guī)定了房屋征收工作人員的法律責(zé)任。要加強(qiáng)房屋征收工作人員的法律意識(shí)和法律學(xué)習(xí)，掌握《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及相關(guān)法律知識(shí)，嚴(yán)格按照法律要求進(jìn)行房屋征收工作，做到程序正當(dāng)、合法，保證房屋征收工作依法、有序進(jìn)行。房屋征收工作能否順利推進(jìn)，征收難題能否順利解決，依法征收是關(guān)鍵。房屋征收是一項(xiàng)政策法規(guī)性很強(qiáng)的工作，稍有不慎，就會(huì)引起矛盾沖突，不僅耽誤工作進(jìn)展，還將給政府造成負(fù)面影響。順利推進(jìn)征收工作，關(guān)鍵是要嚴(yán)格依法辦事，在程序上力求嚴(yán)謹(jǐn)，不留瑕疵。要加強(qiáng)對(duì)房屋征收工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，嚴(yán)格依法審查房屋征收行為，及時(shí)糾正征收活動(dòng)中的不規(guī)范行為，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，使征收工作在合法有序下進(jìn)行。

第二，公平征收。所謂公平，即正義、平等、公正性、正當(dāng)性。在房屋征收工作中，公平如同一把萬能鑰匙，化解各種各樣的征收難題。反之，則會(huì)制造各種各樣的難題。堅(jiān)持征收過程公平，加強(qiáng)征收工作的規(guī)范性、統(tǒng)一性，制定公平合理、可操作性強(qiáng)的實(shí)施細(xì)則，避免決策的盲目性、封閉性，保證決策民主。在征收工作中做到公平，“一碗水端平”，會(huì)使房屋征收工作順利、有序、健康、快速地完成。

第三，公開征收。堅(jiān)持征收結(jié)果公開，避免征收補(bǔ)償過程中的暗箱操作，做到公開透明、公平公正，確保房屋征收與補(bǔ)償工作順利開展。要對(duì)征收行為進(jìn)行公開化，提高工作的透明度，做到政策公開、制度公開、程序公開、房源公開和紀(jì)律公開，對(duì)新地塊的征收補(bǔ)償工作堅(jiān)持安置補(bǔ)償公開化，將分戶補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布，公開征收政策、公開操作口徑、公開房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇及評(píng)估結(jié)果、公開被征收人的情況、公開安置房源情況、公開困難群眾及認(rèn)定條件、公開補(bǔ)償安置結(jié)果，自覺接受廣大群眾和媒體輿論監(jiān)督，既防止暗箱操作，又可提高居民認(rèn)識(shí)度，遏制個(gè)別居民漫天要價(jià)、無理取鬧的現(xiàn)象，推進(jìn)征收補(bǔ)償工作進(jìn)程。

第四，保障被征收人的合法權(quán)益。房屋征收補(bǔ)償，涉及老百姓居住生活的根本問題。在城市房屋征收過程中，被征收人處于最為弱勢(shì)的地位。當(dāng)然不能排除有被征收人利用房屋征收之機(jī)漫天要價(jià)，但大多數(shù)被征收人只是希望能夠有足夠的補(bǔ)償以使其能夠另辟新居。房屋是對(duì)于大多數(shù)家庭而言是其最重要的不動(dòng)產(chǎn)，如果房屋征收補(bǔ)償不合理，就會(huì)損害被征收人的合法權(quán)益，他們很可能通過各種途徑阻撓征收。這不僅將提高房屋征收的成本，同時(shí)也將提高維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的成本。要實(shí)現(xiàn)和諧征收，就要充分考慮被征收人的實(shí)際困難，盡最大可能保障被征收人的權(quán)益。

第五，做好宣傳、解釋工作。工作人員要有耐心、有愛心、有責(zé)任心，要到每家每戶深入細(xì)致的進(jìn)行宣傳、解釋工作。同時(shí)政府征收部門要通過提供現(xiàn)場(chǎng)咨詢、發(fā)放宣傳單、公布咨詢電話等方式，宣傳房屋征收知識(shí)，引導(dǎo)被征收人用合法的方式爭(zhēng)取利益，縮小雙方差距，化解矛盾糾紛。

房屋征收工作難題很多，千家萬戶的難題也同樣多種多樣。我們要準(zhǔn)備充分、積極主動(dòng)地深入到被征收人家中，切實(shí)摸清實(shí)際情況，面對(duì)面、身臨其處去感受，并不斷更新工作理念、創(chuàng)新工作方法，根據(jù)實(shí)際情況靈活解決問題；要親切友好、耐心細(xì)致、循序漸進(jìn)地去宣傳政策和化解矛盾；要恪守工作職責(zé)、嚴(yán)守工作紀(jì)律，全力做好房屋征收工作，推進(jìn)城市建設(shè)，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展。