關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的若干思考

季偉根

摘要：農(nóng)村集體建設(shè)用地作為建設(shè)用地的重要組成部分，若能依法自由流轉(zhuǎn)，則對(duì)于保障農(nóng)村、農(nóng)民權(quán)益，緩解建設(shè)用地緊張，保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用巨大。文章分析了集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格影響因素的差異，并在介紹國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)估價(jià)理論的基礎(chǔ)上，以嘉興市為例，探討了集體建設(shè)用地使用權(quán)的估價(jià)思路，提出了完善估價(jià)的合理化建議。

關(guān)鍵詞：集體建設(shè)用地；使用權(quán)價(jià)格；估價(jià)方法

一、集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格影響因素差異分析

（一）權(quán)利狀況不完整

產(chǎn)權(quán)是市場(chǎng)交易的基礎(chǔ)，權(quán)益是交易價(jià)格的關(guān)鍵。與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)相比，集體建設(shè)用地使用權(quán)受到諸多限制，具體體現(xiàn)在兩方面：1.流轉(zhuǎn)權(quán)的限制性。根據(jù)《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，這意味著集體建設(shè)用地只供農(nóng)村集體組織或成員自身使用，不享有國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的市場(chǎng)流通屬性。2.處分權(quán)的缺失性。以出讓方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，在法律層面享有相對(duì)完整用益物權(quán)，在享有占有、使用、收益權(quán)利的同時(shí)，還具備進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、抵押等處分權(quán)；而集體建設(shè)用地的用益物權(quán)則相對(duì)不完整，且不具備相應(yīng)處分權(quán)?！巴亍辈弧巴瑱?quán)”，勢(shì)必也難以實(shí)現(xiàn)“同價(jià)”。

（二）交易市場(chǎng)半隱形

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)一直實(shí)行“城鄉(xiāng)分治”、“一地兩制”的二元土地利用管理體制，由此形成既相互聯(lián)系、又彼此獨(dú)立的兩個(gè)不同用地市場(chǎng)。然而，我國(guó)法律嚴(yán)格限制、禁止集體建設(shè)用地進(jìn)入流通市場(chǎng)，但面對(duì)強(qiáng)烈的建設(shè)用地需求，受巨大經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，集體建設(shè)用地“私下交易”十分活躍，“協(xié)商定價(jià)”相當(dāng)普遍，已形成了一個(gè)半公開(kāi)、半地下的隱形交易市場(chǎng)。這樣，土地資源難以通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)高效利用或最佳利用，導(dǎo)致土地收益水平下降。相對(duì)于發(fā)展完善的國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)而言，同樣收益能力的集體建設(shè)用地難以在土地市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)與國(guó)有建設(shè)土地同等的市場(chǎng)價(jià)格水平，集體建設(shè)用地價(jià)格水平存在折價(jià)問(wèn)題。

（三）開(kāi)發(fā)程度不均衡

土地開(kāi)發(fā)程度直接影響土地價(jià)格。嘉興市國(guó)有建設(shè)用地通常集中成片，交通便利，區(qū)位條件較好，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、配套，有統(tǒng)一的熟化標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)程度較高，一般達(dá)到“五通一平”。而集體建設(shè)用地一般位置較偏遠(yuǎn)，零星分布，且受產(chǎn)權(quán)、資金等因素制約，缺乏統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)管理模式，開(kāi)發(fā)程度普遍較低，熟化標(biāo)準(zhǔn)大相徑庭，開(kāi)發(fā)程度也參差不齊，主觀(guān)性、隨意性大。因此，由于開(kāi)發(fā)程度不同，集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格總體上要較國(guó)有建設(shè)用地低，且即使同為集體建設(shè)用地但由于相互開(kāi)發(fā)程度的不同差異，其價(jià)格也存在較大差別。

二、集體建設(shè)用地使用權(quán)估價(jià)方法探討

（一）成本逼近法

成本法逼近法，是指以開(kāi)發(fā)土地的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再結(jié)合正常的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、投資利息、應(yīng)繳納稅金、土地增值收益等來(lái)推算土地價(jià)格的估算方法。其估價(jià)思路主要是將土地取得費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi)作為“基本成本”，依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金應(yīng)獲得等量收益的基本原理，加上“基本成本”產(chǎn)生的投資利潤(rùn)和利息，以及土地所有權(quán)應(yīng)得的收益，最終求得土地價(jià)格。從成本角度來(lái)看，集體建設(shè)用地使用權(quán)與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，最大的區(qū)別主要在：1.國(guó)有新增建設(shè)用地征地價(jià)格中，除對(duì)農(nóng)地價(jià)格的補(bǔ)償外還包括社會(huì)保障價(jià)格，而集體建設(shè)用地中，土地使用權(quán)取得成本主要是農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格，不計(jì)社會(huì)保障價(jià)格部分；2.使用集體建設(shè)用地可以不繳納征地管理費(fèi)、農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)基金等費(fèi)用。因此，集體建設(shè)用地使用權(quán)成本構(gòu)成中的土地取得費(fèi)應(yīng)按實(shí)際客觀(guān)發(fā)生的費(fèi)用來(lái)計(jì)，一般低于相應(yīng)的國(guó)有建設(shè)用地。

計(jì)算公式：P集= E′a+Ed+T+R1+R2+R3

式中：P集——待估集體建設(shè)用地價(jià)格

E′a——土地取得費(fèi)（不考慮社會(huì)保障、征地管理費(fèi)、開(kāi)發(fā)基金等）

Ed——土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

T——稅費(fèi)

R1——利息

R2——利潤(rùn)

R3——土地增值

（二）市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是指根據(jù)替代原則，把待估宗地與具有可比性的類(lèi)似土地交易實(shí)例進(jìn)行比較分析，并根據(jù)交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估宗地價(jià)格的方法。在市場(chǎng)成熟度高且有大量交易案例時(shí)，一般優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法，但集體建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)育不健全，交易信息不透明，理論上并不具備選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的前提條件。但考慮到國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)成熟，同一供需求內(nèi)類(lèi)似國(guó)有建設(shè)用地作為可比案例，并在常規(guī)的交易情況、估價(jià)期日、區(qū)域因素、個(gè)別因素以及年期修正的基礎(chǔ)上，結(jié)合集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地在產(chǎn)權(quán)保障、權(quán)利狀況以及市場(chǎng)發(fā)育程度等方面的差異，進(jìn)行針對(duì)性的修正，具體量化標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由估價(jià)師根據(jù)所在區(qū)域的具體情況予以綜合考慮。

計(jì)算公式：P集=（P國(guó)-K）×A×B×C×D×E×F×G

式中：P集——集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格

P國(guó)——國(guó)有建設(shè)用地案例使用權(quán)價(jià)格

A——交易情況修正系數(shù)

B——估價(jià)期日修正系數(shù)

C——區(qū)域因素修正系數(shù)

D——個(gè)別因素修正系數(shù)

E——集體建設(shè)用地風(fēng)險(xiǎn)程度修正系數(shù)

F——集體建設(shè)用地權(quán)利狀況修正系數(shù)

G——集體建設(shè)用地市場(chǎng)成熟度修正系數(shù)

K——土地開(kāi)發(fā)程度差異修正值

（三）收益還原法

收益還原法以地租理論和生產(chǎn)要素分配理論為基礎(chǔ)，在估算土地未來(lái)每年預(yù)期凈收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將估價(jià)對(duì)象在未來(lái)每年的純收益折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益總和的估價(jià)方法。簡(jiǎn)單來(lái)講，土地價(jià)格就是求未來(lái)年份凈收益現(xiàn)值之和，又稱(chēng)為收益價(jià)格。考慮到集體建設(shè)用地權(quán)能受限制、收益欠穩(wěn)定等因素影響，理論上應(yīng)略低于同類(lèi)國(guó)有建設(shè)用地年凈收益。土地還原率可以參照國(guó)有建設(shè)用地采用土地純收益與價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法等方法加以確定，同時(shí)也須考慮集體建設(shè)用地法律保障程度不足、處置權(quán)能受限、交易信息不透明等潛在交易、使用風(fēng)險(xiǎn)，因此，集體建設(shè)用地土地還原率一般大于同類(lèi)國(guó)有建設(shè)用地。

計(jì)算公式：P集= a/（r+△r）×〔1-1/（1+r）^n〕

式中：P集——集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格

a——國(guó)有建設(shè)用地案例使用權(quán)價(jià)格

r——國(guó)有建設(shè)用地還原率

△r ——集體建設(shè)用地還原率修正值

n——使用年限（參照同類(lèi)建設(shè)用地最高使用年限）

三、完善集體建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估的合理化建議

（一）建立嘉興市農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系

農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)是指，在土地利用總體規(guī)劃確定的農(nóng)村集體建設(shè)用地范圍內(nèi)，對(duì)平均開(kāi)發(fā)利用條件下，不同級(jí)別或不同均質(zhì)區(qū)域按不同用途分別評(píng)估，在某一估價(jià)時(shí)點(diǎn)一定年限的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)是人們了解和掌握區(qū)域內(nèi)地價(jià)水平重要資料，也是估價(jià)人員進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的重要手段。建立起農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系，一方面可作為地價(jià)評(píng)估重要的價(jià)格依據(jù)和法律依據(jù)，為集體建設(shè)用地市場(chǎng)的建立、健康發(fā)展提供技術(shù)支持和宏觀(guān)指導(dǎo)；另一方面也可以為政府制定土地管理制度和投資決策提供客觀(guān)依據(jù)。

（二）建立嘉興市統(tǒng)一農(nóng)村集體建設(shè)用地交易平臺(tái)，進(jìn)行交易信息網(wǎng)上公示制度

地方政府應(yīng)該建立起統(tǒng)一的農(nóng)民集體建設(shè)用地市場(chǎng)及交易信息數(shù)據(jù)庫(kù)，及時(shí)更新、完善信息資料，并利用現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)媒體，對(duì)集體建設(shè)用地交易的數(shù)量、位置、面積、時(shí)間、價(jià)格等信息進(jìn)行網(wǎng)上公示。這樣一方面可以避免私下交易、暗箱操作，杜絕腐?。涣硪环矫婵梢越鉀Q土地交易中信息不公開(kāi)、不對(duì)稱(chēng)等問(wèn)題，讓集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格真正從“協(xié)商價(jià)”走向“市場(chǎng)價(jià)”，同時(shí)也極大地豐富估價(jià)機(jī)構(gòu)的信息數(shù)據(jù)庫(kù)，為更大程度客觀(guān)、公正評(píng)估集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格提供可能。

（三）地方評(píng)估機(jī)構(gòu)、估價(jià)師應(yīng)積極建立、完善估價(jià)信息數(shù)據(jù)庫(kù)

評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部應(yīng)建立一套科學(xué)、有效的估價(jià)信息采集管理制度，估價(jià)師要密切關(guān)注城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)變化和交易情況，及時(shí)更新、完善信息數(shù)據(jù)庫(kù)，確保信息資料有代表性、覆蓋面廣、時(shí)效性強(qiáng)。應(yīng)收集的內(nèi)容包括：交易土地位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（用途、建筑密度、容積率、建筑高度等等）、交易時(shí)間、交易類(lèi)型、土地面積、土地形狀、使用權(quán)用途、使用年限、成交單價(jià)、付款方式、和土地市場(chǎng)指數(shù)等，以便為估價(jià)活動(dòng)提供客觀(guān)、公正的參考依據(jù)。

參考文獻(xiàn)：

楊君華，林亮.市場(chǎng)比較法在集體建設(shè)用地地價(jià)評(píng)估中的應(yīng)用[J].浙江國(guó)土資源，2015（06）.

（作者單位：嘉興市廣遠(yuǎn)土地評(píng)估有限公司）