我國(guó)征地補(bǔ)償中農(nóng)地價(jià)值評(píng)估常用方法研究

喬夢(mèng)茹

摘 要：研究目的：通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的研究現(xiàn)狀進(jìn)行分析，綜述征地補(bǔ)償過(guò)程中農(nóng)地價(jià)值的評(píng)估方法，探討適合征地補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償方法。研究方法：文獻(xiàn)分析法和對(duì)比分析法。研究結(jié)論：征地補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容決定了農(nóng)地價(jià)值評(píng)估方法，每種評(píng)估方法都有其自身的優(yōu)缺點(diǎn)，可以根據(jù)農(nóng)地不同的價(jià)值采用不同的評(píng)估方法，使得征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理。

關(guān)鍵詞：征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；農(nóng)地價(jià)值；評(píng)估方法

中圖分類號(hào) F311 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 1007-7731（2016）17-0009-03

Abstract：Research purposes：analyzing the status quo of domestic research about land expropriation compensation standard. Based on the review of agriculture land value evaluation methods uesd in agriculture land expropriation compensation，find suitable methods for solve problems about the compensation of land expropriation compensation. Research methods：literature analysis and contrast analysis. Research conclusion：the content of the land expropriation compensation decided the land value evaluation method. Each evaluation method has its own advantages and disadvantages.According to the different value of farmland，we can use different evaluation methods， which make reasonable land compensation standards.

Key words：Agriculture land expropriation compensation standard；Agriculture land value evaluation；Evaluation methods

我國(guó)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算方法，從年產(chǎn)值倍數(shù)法到統(tǒng)一年產(chǎn)值法再到征地區(qū)片綜合地價(jià)法，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在不斷的升高，但是征地費(fèi)用在土地出讓收入中所占的比重卻大幅度下降，土地征收前后價(jià)格的巨大差異引起了社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)。從2003年以來(lái)媒體披露的征地上訪事件中，由于征地補(bǔ)償費(fèi)用過(guò)低引起的上訪占84%，排在第一位[1]。我國(guó)目前的征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)主要還是以協(xié)商的方式確定，因此出現(xiàn)同地不同價(jià)的情況。同時(shí)由于征收環(huán)節(jié)缺少有效地監(jiān)管機(jī)制和市場(chǎng)機(jī)制，所以在征收過(guò)程中容易出現(xiàn)尋租行為，因此探求適合國(guó)情的征地補(bǔ)償方法十分必要。關(guān)于征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的研究，雖然補(bǔ)償?shù)木唧w內(nèi)容和農(nóng)地價(jià)值的評(píng)估方法有所不同，但國(guó)內(nèi)學(xué)者普遍主張征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該包括農(nóng)地的市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值兩個(gè)部分。農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估主要是對(duì)農(nóng)地的經(jīng)濟(jì)收益以及農(nóng)地的增值收益等方面進(jìn)行評(píng)估；農(nóng)地的非市場(chǎng)價(jià)值是指維持社會(huì)穩(wěn)定、保障糧食安全和帶來(lái)生態(tài)效益價(jià)值。

1 農(nóng)地價(jià)值的理論基礎(chǔ)

1.1 地租、地價(jià)理論 該理論認(rèn)為，任何社會(huì)只要存在著土地所有者和不占有土地的直接生產(chǎn)者，生產(chǎn)者在土地利用中的剩余生產(chǎn)物為土地占有所有，就存在產(chǎn)生地租的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)[2]。馬克思、恩格斯根據(jù)形成條件和原因的不同，把地租分為級(jí)差地租、絕對(duì)地租和壟斷地租。同時(shí)，在古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)上，提出了以勞動(dòng)價(jià)值理論為基礎(chǔ)的地價(jià)理論，馬克思把土地區(qū)分為土地物質(zhì)和土地資本，土地價(jià)格是土地出租的資本化收入，即土地價(jià)格=地租/利息率。

1.2 資源環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué) 資源環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象是資源環(huán)境和經(jīng)濟(jì)兩個(gè)系統(tǒng)，探究人類活動(dòng)過(guò)程中經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)之間的相互作用。該理論倡導(dǎo)在自然生態(tài)平衡的基礎(chǔ)上，探索人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與環(huán)境保護(hù)的協(xié)調(diào)與共贏。

1.3 新福利經(jīng)濟(jì)學(xué) 根據(jù)福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的“補(bǔ)償原則”，在現(xiàn)實(shí)生活中，政府實(shí)施的政策總會(huì)引起市場(chǎng)上價(jià)格的變化，而這種變化使得受益方和損失方的存在。一個(gè)合理的國(guó)家對(duì)此應(yīng)頒布相應(yīng)的稅收政策進(jìn)行調(diào)整，從受益方收取一部分收益補(bǔ)償受損的一方，如果彌補(bǔ)損失后，收益方的收益仍然有剩余，則意味著全體社會(huì)福利的增加。

2 農(nóng)地價(jià)值評(píng)估方法與應(yīng)用

征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定關(guān)鍵在于是否以農(nóng)地價(jià)值對(duì)失地農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償。一是在市場(chǎng)交易過(guò)程中體現(xiàn)的排他性價(jià)值，即農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的內(nèi)部收益通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的實(shí)現(xiàn)。二是農(nóng)地具有非排他性的外部性效益，即農(nóng)地存在所帶來(lái)的社會(huì)效益、生態(tài)效益等，這部分價(jià)值很難用市場(chǎng)交易的形式表現(xiàn)出來(lái)，即農(nóng)地的非市場(chǎng)價(jià)值。

2.1 基于農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估方法與應(yīng)用 國(guó)外學(xué)者常用的農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估方法是收益還原法、土壤生產(chǎn)潛力法、市場(chǎng)比較法、成本法和數(shù)學(xué)模型法等[3]。由于我國(guó)的農(nóng)地價(jià)值評(píng)估起步較晚，農(nóng)地市場(chǎng)發(fā)展不健全，相關(guān)交易信息匱乏，所以主要運(yùn)用收益還原法、評(píng)分法對(duì)農(nóng)地的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。

（1）收益還原法及其在征地補(bǔ)償中的應(yīng)用。收益還原法是農(nóng)地價(jià)值評(píng)估的最為主要的方法，以土地收益價(jià)值理論為基礎(chǔ)，運(yùn)用適當(dāng)?shù)倪€原率，把農(nóng)地的預(yù)期收益折算到估價(jià)期現(xiàn)值的方法，即未來(lái)收益轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值，是對(duì)農(nóng)地經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出水平的價(jià)值評(píng)估。運(yùn)用收益法對(duì)農(nóng)地經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值的評(píng)估的難點(diǎn)在于，農(nóng)地純收益和還原率的確定，基本公式為：農(nóng)地價(jià)格=農(nóng)地年純收益/土地還原率。由于地價(jià)是對(duì)土地預(yù)期收益的反映，所以農(nóng)地純收益應(yīng)該是農(nóng)地的預(yù)期純收益，但是國(guó)內(nèi)普遍做法是用純收益減去成本得到的實(shí)際收益作為農(nóng)地純收益[4]。還原率是土地投資或投入的收益率或回報(bào)率，由于土地投資風(fēng)險(xiǎn)較低且風(fēng)險(xiǎn)可以轉(zhuǎn)嫁，所以土地的還原率一般較低，各國(guó)或地區(qū)的還原率在5%左右，國(guó)內(nèi)目前的還原率的確定方法有3種：純收益以價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值和投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法[5]。

收益還原法在征地補(bǔ)償中的應(yīng)用，主要是對(duì)被征地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出水平進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估。諸培新，卜婷婷等根據(jù)江蘇省主要農(nóng)作物成本收益數(shù)據(jù)計(jì)算南京市2007年單位面積農(nóng)作物的平均純收益為8 061.49元/hm2，當(dāng)年的還原率4.14%，根據(jù)收益還原法的基本公式，南京市2007年單位面積耕地征收應(yīng)補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值為194 721.9元/hm2[6]。王雪青，夏妮妮等（2014）以蘇州市為例，對(duì)蘇州市公益性項(xiàng)目的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算，采用收益還原法對(duì)耕地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值測(cè)算中，以種植產(chǎn)值代替耕地的總產(chǎn)值，結(jié)果顯示2010年蘇州市耕地單位面積的年純收益為2.6 088萬(wàn)元/hm2，還原率為2.66%，因此，蘇州市重大項(xiàng)目的土地證補(bǔ)償中農(nóng)地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值為980 736.09元/hm2[7]。

（2）農(nóng)用地分等定級(jí)估價(jià)及其成果在征地補(bǔ)償中的應(yīng)用。農(nóng)用地分等定級(jí)是根據(jù)農(nóng)地的社會(huì)和自然2種屬性，以及農(nóng)地在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的作用，綜合評(píng)定農(nóng)用地的優(yōu)劣并劃分等級(jí)[8]。國(guó)內(nèi)多數(shù)學(xué)者主張 “先分等、定級(jí)再估價(jià)”的原則，根據(jù)《農(nóng)用地分等定級(jí)規(guī)程》的規(guī)定，農(nóng)用地的等別反映的是農(nóng)用地潛在生產(chǎn)力水平差異，注重農(nóng)用地的自然屬性，所以多采用土地生產(chǎn)潛力評(píng)價(jià)方法。農(nóng)用地的級(jí)別反映的是能用地現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力差異，定級(jí)方法包括直接評(píng)價(jià)法、間接評(píng)價(jià)法以及直接與間接相結(jié)合的評(píng)價(jià)方法。

吳克寧，史原軻等（2006）根據(jù)農(nóng)用地定級(jí)成果，考慮被征地的土地質(zhì)量、區(qū)位、供求關(guān)系、農(nóng)民的收入水平等因素進(jìn)行修正確定合理的征地區(qū)片；根據(jù)被征地地區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)成果，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行相關(guān)因素修正，從而測(cè)算被征地區(qū)片的綜合地價(jià)，并結(jié)合陽(yáng)江市江城區(qū)的實(shí)際測(cè)算征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)[9]。

（3）基于農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估方法分析。收益還原法是農(nóng)地估價(jià)中最常用且易于理解的評(píng)估方法。收益還原法對(duì)農(nóng)地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出收益的測(cè)算較為直觀和方便，但實(shí)際操作過(guò)程中往往會(huì)忽視地方土地政策變化，土地制度和預(yù)期等因素對(duì)農(nóng)地經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值價(jià)格變化的影響，所以不同地區(qū)的甚至同區(qū)范圍內(nèi)的產(chǎn)值收益難以準(zhǔn)確衡量，測(cè)算出來(lái)的結(jié)果往往不是農(nóng)地資源本身價(jià)值。

農(nóng)用地分等定級(jí)評(píng)估結(jié)果在征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中應(yīng)用的優(yōu)點(diǎn)在于改善同地不同價(jià)的現(xiàn)狀，對(duì)優(yōu)質(zhì)耕地的保護(hù)和考慮征地補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)因素，但農(nóng)用地分等定級(jí)成果在征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算方法復(fù)雜。我國(guó)的目前的分等定級(jí)與估價(jià)主要是農(nóng)地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出，考慮的估價(jià)因素往往只是社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素，因此評(píng)估的農(nóng)地價(jià)值往往只是農(nóng)地的市場(chǎng)價(jià)值或使用價(jià)值，并不包括農(nóng)地的非市場(chǎng)價(jià)值。

2.2 基于農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估方法及應(yīng)用 農(nóng)地在給農(nóng)民在帶來(lái)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出收益的同時(shí)，作為公共物品的同時(shí)也可以帶來(lái)外部性效益，即農(nóng)地存在所帶來(lái)的社會(huì)效益和生態(tài)景觀效益。我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)地保護(hù)的成本是行為者承擔(dān)，即農(nóng)民和村集體，而農(nóng)地保護(hù)所帶來(lái)的糧食安全、環(huán)境保護(hù)等大部分效益被全體社會(huì)共享，而征地后對(duì)于保護(hù)者并沒(méi)有給予相應(yīng)的補(bǔ)償。對(duì)于農(nóng)地的社會(huì)效益和生態(tài)效益的補(bǔ)償，可以使農(nóng)地保護(hù)的外部成本內(nèi)部化，達(dá)到農(nóng)地保護(hù)的目的。由于農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值難以通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格衡量，所以采用非市場(chǎng)評(píng)估技術(shù)估算，常用方法是條件價(jià)值評(píng)估法（CVM）和替代市場(chǎng)法。

（1）替代市場(chǎng)法及其在征地補(bǔ)償中的應(yīng)用。替代市場(chǎng)法，是指采用某種具有市場(chǎng)價(jià)格的替代物間接衡量非市場(chǎng)價(jià)值產(chǎn)物。農(nóng)地的社會(huì)效益是指農(nóng)地存在帶來(lái)的國(guó)家糧食安全和農(nóng)民社會(huì)保障等正向的外部性價(jià)值。對(duì)于農(nóng)地所帶來(lái)的社會(huì)保障效益，由于無(wú)法直接價(jià)值衡量，所以國(guó)內(nèi)學(xué)者普遍采用替代市場(chǎng)法，測(cè)算因征地而造成的農(nóng)地功能損失。根據(jù)最低生活保障金、養(yǎng)老保險(xiǎn)金和政府醫(yī)療補(bǔ)貼等成本對(duì)被征地農(nóng)民的就業(yè)保障、養(yǎng)老保障和醫(yī)療保障進(jìn)行測(cè)算。

王仕菊，黃賢金，陳志剛等（2008）以社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)為替代，測(cè)算我國(guó)耕地社會(huì)保障價(jià)值[10]。邊學(xué)芳，吳群等（2006）根據(jù)替代原則把糧食安全價(jià)值進(jìn)行量化，以農(nóng)地的開(kāi)墾費(fèi)用作為這一價(jià)值量化的標(biāo)準(zhǔn)，即通過(guò)周期內(nèi)對(duì)土壤肥力的資金投入的現(xiàn)值總和加上周期內(nèi)的收益損失確定糧食安全價(jià)值[11]。

（2）基于農(nóng)地生態(tài)景觀效益的農(nóng)地價(jià)值評(píng)估及應(yīng)用。農(nóng)地的生態(tài)效益是指農(nóng)地的存在具有保持生物多樣性、水土保持、氣候調(diào)節(jié)和景觀美化等社會(huì)福利。農(nóng)地征收直接影響區(qū)域內(nèi)的生態(tài)服務(wù)效益，大范圍內(nèi)的人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)導(dǎo)致的資源開(kāi)發(fā)往往會(huì)帶來(lái)生態(tài)破壞的負(fù)外部性效益，需要通過(guò)環(huán)境治理與生態(tài)恢復(fù)工程等資金投入減少負(fù)外部性效應(yīng)。農(nóng)民和村集體是農(nóng)地生態(tài)保護(hù)的直接保護(hù)者，應(yīng)該在征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中增加對(duì)生態(tài)損失的補(bǔ)償，從而減少生態(tài)破壞和修復(fù)工程的再投入。由于農(nóng)地的生態(tài)景觀價(jià)值無(wú)法直接根據(jù)市場(chǎng)評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，所以常用的是條件價(jià)值評(píng)估法 [12]。

條件價(jià)值評(píng)估法（contingent valuation method，CVM）是資源環(huán)境領(lǐng)域里關(guān)于公共物品最主要的衡量方法。CVM幾乎可以在所有可替代的公共物品價(jià)值評(píng)估領(lǐng)域運(yùn)用，國(guó)外的CVM運(yùn)用范圍較廣，我國(guó)對(duì)CVM的研究起步相對(duì)較晚、研究范圍較小，主要集中在耕地非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價(jià)值、農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值等[9]。CVM通常根據(jù)一系列的假設(shè)問(wèn)題，隨機(jī)選擇資源消費(fèi)者作為問(wèn)卷調(diào)查對(duì)象，探討消費(fèi)者對(duì)非市場(chǎng)價(jià)值物品或公共物品的偏好和評(píng)價(jià)，推導(dǎo)出調(diào)查樣本對(duì)某項(xiàng)環(huán)境改善效益的支付意愿（willingness to pay，WTP）或者對(duì)環(huán)境質(zhì)量損失的受償意愿（willingness to accept，WTA）。然后，根據(jù)調(diào)查樣本的平均支付意愿或者受償意愿擴(kuò)展到整個(gè)研究區(qū)域，用平均支付意愿或者受償意愿乘以環(huán)境改善的受益群體，估算環(huán)境改善或損失所能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益或損失。

蔡銀鶯、張安錄（2007）以武漢市為例，運(yùn)用條件價(jià)值評(píng)估法對(duì)武漢市居民進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查，根據(jù)受訪居民對(duì)各類型農(nóng)地保護(hù)的平均支付意愿，乘以武漢市全體居民得出武漢市農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值[13]。

（3）基于農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值的征地補(bǔ)償方法評(píng)析?；谵r(nóng)地社會(huì)效益的成本替代法，通過(guò)具有替代功能的價(jià)值測(cè)算，估算出農(nóng)地的非市場(chǎng)價(jià)值。但由于替代成本并不等同于農(nóng)地的非市場(chǎng)價(jià)值，往往會(huì)忽視消費(fèi)者個(gè)人偏好和替代物本身的變化，所以估算出來(lái)的價(jià)值會(huì)與農(nóng)地的實(shí)際價(jià)值產(chǎn)生偏差[14]。其次，由于農(nóng)地的生態(tài)效應(yīng)很難找到相應(yīng)的替代品，所以成本替代法在農(nóng)地的生態(tài)價(jià)值評(píng)估中運(yùn)用的不多。

基于農(nóng)地生態(tài)效益的條件價(jià)值評(píng)估法較多運(yùn)用于環(huán)境資源價(jià)值評(píng)估領(lǐng)域。條件價(jià)值評(píng)估法適用于無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制或替代市場(chǎng)的資源價(jià)值評(píng)價(jià)，但由于條件價(jià)值評(píng)估法是建立在一系列假設(shè)條件基礎(chǔ)上，所以設(shè)計(jì)一份將假想市場(chǎng)交易情況與實(shí)際市場(chǎng)交易相符合的調(diào)查問(wèn)卷十分重要，同時(shí)由于調(diào)查結(jié)果十分依賴調(diào)查方案的設(shè)計(jì)和調(diào)查對(duì)象等因素，所以調(diào)查結(jié)果主觀性較強(qiáng)。

3 結(jié)語(yǔ)

我國(guó)關(guān)于征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的研究重點(diǎn)是征地補(bǔ)償內(nèi)容等定性研究，且由于農(nóng)地市場(chǎng)起步晚、發(fā)展緩慢，所以征地補(bǔ)償?shù)难芯總?cè)重點(diǎn)在于農(nóng)地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出計(jì)算值和社會(huì)保障價(jià)值上，關(guān)于農(nóng)地非使用價(jià)值的評(píng)估較少。筆者認(rèn)為基于土地的財(cái)產(chǎn)價(jià)值和我國(guó)城市化和工業(yè)化的需求，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該包括農(nóng)地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值、社會(huì)保障價(jià)值、部分土地增值收益和部分生態(tài)景觀價(jià)值。運(yùn)用收益還原法和成本替代法對(duì)農(nóng)地經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值和社會(huì)保障價(jià)值進(jìn)行測(cè)算，補(bǔ)償被征地農(nóng)民的直接損失。補(bǔ)償部分土地增值收益的原因在于，土地的增值往往是由于政府行為作用的結(jié)果，如土地利用規(guī)劃或基礎(chǔ)設(shè)施的投入等原因?qū)е峦恋氐脑鲋?，但由于這種增值是建立在集體放棄所有權(quán)的基礎(chǔ)上，所以應(yīng)該給予被征地方一定比例的土地增值收益作為補(bǔ)償。農(nóng)地的生態(tài)景觀價(jià)值的補(bǔ)償應(yīng)該是保護(hù)行為人征地前對(duì)生態(tài)維護(hù)的成本補(bǔ)償和農(nóng)地生態(tài)價(jià)值全國(guó)水平上的人均價(jià)值補(bǔ)償?shù)目偤汀?/p>

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[12]蔡銀鶯，張安錄.農(nóng)地生態(tài)與農(nóng)地價(jià)值關(guān)系[M].北京：科學(xué)出版社，2010.

[13]蔡銀鶯，張安錄.武漢市農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估[J].生態(tài)學(xué)報(bào)，2007，27（2）：763-773.

[14]蔡銀鶯，張安錄.武漢市農(nóng)地資源價(jià)值估算[J].生態(tài)學(xué)雜志，2007，26（3）：422-427. （責(zé)編：徐煥斗）