對廠房出租安全管理問題的探索

陳新耕

嘉興市二輕工業(yè)合作聯(lián)社在企業(yè)改制的大潮中，下屬近百家企業(yè)破產(chǎn)或解散，企業(yè)破產(chǎn)或解散后，存在著較多的空置房屋，為了彌補(bǔ)在企業(yè)破產(chǎn)或解散時(shí)人員分流安置的資金缺口，清算組將所空置的房屋進(jìn)行出租。承租人有的用于個(gè)體經(jīng)營，有的用于倉儲(chǔ)。由于嘉興市二輕聯(lián)社本身的經(jīng)濟(jì)總量小、不僅承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任，同時(shí)還擔(dān)負(fù)著“小、窮、虧”企業(yè)改制后解決一系列遺留問題，所有這一切均需一定的資金支持，故對這部份破產(chǎn)或解散企業(yè)遺留的空置廠房存在“只管租金收入，對維護(hù)保養(yǎng)卻缺少有效投入”的現(xiàn)象，雖然現(xiàn)在的二輕工業(yè)合作聯(lián)社還承擔(dān)著一定的社會(huì)責(zé)任，但其本身卻是已改制成企業(yè)，自負(fù)盈虧，客觀上對這部份出租房的投入有一定的難度，同時(shí)承租方特別是小規(guī)模生產(chǎn)經(jīng)營的承租人，安全意識(shí)談，管理混亂，在業(yè)務(wù)量擴(kuò)展時(shí)，場地不夠時(shí)，亂搭亂建由此產(chǎn)生。加上這部份承租戶，處在小本經(jīng)營，在安全生產(chǎn)投入上，能省則省，普遍存在著較大的安全隱患，極易造成突發(fā)性安全事故的發(fā)生。特別是《新安全法》的實(shí)施，對出租方的安全管理提出了更高的要求和承擔(dān)更大的責(zé)任?，F(xiàn)就對廠房出租安全管理問題探索幾點(diǎn)：

一、嘉興市二輕聯(lián)社出租廠房管理的特點(diǎn)及難點(diǎn)

（一）二輕聯(lián)社出租房管理的特點(diǎn)

1.廠房、設(shè)施的產(chǎn)權(quán)形式多元化。

由于二輕集體企業(yè)小、窮、虧，所屬廠房有的有產(chǎn)權(quán)證、有的沒有相關(guān)權(quán)證，而土地均為行政劃撥，土地證因歷史原因，有的沒有辦理土地地權(quán)證，土地權(quán)屬不明。有的廠房在企業(yè)破產(chǎn)前因欠水、電費(fèi)，有關(guān)水、電供應(yīng)均已切斷，破產(chǎn)解散后，清算組將水電設(shè)施拍賣變現(xiàn)，造成現(xiàn)有的水電設(shè)施由承租方自行申請辦理，水電設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸承租方的現(xiàn)象比比皆是。即使有相關(guān)權(quán)證，在企業(yè)破產(chǎn)和解散后，因種種原因，并沒有辦理相關(guān)過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)仍屬原企業(yè)。

2.廠房保養(yǎng)維護(hù)基本沒有投入，出租的工業(yè)廠房老化磨損快。

由于二輕企業(yè)原本就是鐵、木、竹等加工行業(yè)發(fā)展而成，隨著市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其本身的廠房不能符合現(xiàn)代工業(yè)的發(fā)展需要，再加上生產(chǎn)不景氣，進(jìn)入破產(chǎn)、解散前廠房早已破舊不堪，破產(chǎn)后清算組又沒有多余的資金維修廠房，廠房的維修保養(yǎng)由承租人負(fù)責(zé)，而承租人由于產(chǎn)權(quán)關(guān)系和資金投入問題，只求過得去，是不可能為廠房的維護(hù)保養(yǎng)盡心盡職的。

3.企業(yè)主口頭重視安全生產(chǎn)，實(shí)際生產(chǎn)卻往往忽視安全，承租企業(yè)的大多數(shù)工人的素質(zhì)較低。承租方由于企業(yè)規(guī)模偏小、大多屬起步階段，所招收的員工（有的是家庭成員）基本上沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，工人的素質(zhì)普遍較低，企業(yè)主和員工對生產(chǎn)安全的意識(shí)不強(qiáng)。

4.承租企業(yè)所租的廠房內(nèi)機(jī)械及貨物藏量過多可能超出樓面結(jié)構(gòu)的承載標(biāo)準(zhǔn)，公用地方及走通道經(jīng)常堆放雜物。承租方為了減少生產(chǎn)支出成本，盡可能減少租用面積，生產(chǎn)場地?fù)頂D、貨物堆放過多，對安全管理增加難度。

5.承租企業(yè)的機(jī)器開動(dòng)時(shí)震蕩噪音對環(huán)境產(chǎn)生磁擾、升降機(jī)使用頻繁，機(jī)械損耗較大。廠房內(nèi)存儲(chǔ)易燃物品及材料多，火警危險(xiǎn)性高。

（二）管理的難點(diǎn)

1.由于企業(yè)破產(chǎn)或解散前，已斷電斷水多年，進(jìn)入清算后，將原有用電設(shè)施均已拆除變現(xiàn)，出租后，其用電、用水各承租人各顯神通，自行解決，存在著水、電設(shè)施產(chǎn)權(quán)多元狀態(tài)，增加了管理難度。

2.由于一方面承租人對生產(chǎn)設(shè)備的安裝、造成對房屋的損壞，有的甚至對房屋帶來結(jié)構(gòu)上的變化。另一方面房屋本身年久，不堪重負(fù)。

3.一個(gè)廠區(qū)內(nèi)承租戶多、雜而亂，造成消防點(diǎn)多面廣。例：有的承租人在承租房內(nèi)外存儲(chǔ)易燃易爆物品和有害的危險(xiǎn)品：有的電線亂拉亂接：出租區(qū)域內(nèi)交通工具和人員雜而多等等。這些都給安全管理工作帶來難度。

二、出租廠房在安全管理存在的關(guān)鍵問題

（一）承租方在生產(chǎn)經(jīng)營上安全生產(chǎn)意識(shí)淡薄

一是雖然在簽訂房屋租賃合同時(shí)，租賃合同上有明確各自的安全職責(zé)，但鑒于當(dāng)時(shí)的特殊條件，在出租時(shí)沒有考慮到承租方生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的性質(zhì)以及生產(chǎn)過程中是否存在的危險(xiǎn)性等因素，只考慮經(jīng)濟(jì)收益，盡快出租，客觀上存在著盲目出租現(xiàn)象。二是承租方不考慮租賃的廠房是否符合其生產(chǎn)要素，一味追求經(jīng)濟(jì)效益最大化。此外承租我二輕企業(yè)廠房的大多是個(gè)體企業(yè)，處于起步和原始資本積累階段，在安全生產(chǎn)上的投入基本沒有。三是這些剛起步的企業(yè)借口需要當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門給予扶持和“政策上優(yōu)惠”等，故在日常安全檢查時(shí)，有關(guān)檢查單位也僅僅進(jìn)行口頭警告，行政執(zhí)法下不了手，安全生產(chǎn)綜合治理措施乏力，這也在一定程度上助長了承租方業(yè)主更加輕視安全生產(chǎn)。

（二）安全生產(chǎn)責(zé)任制落實(shí)不到位

一是出租方對不符安全生產(chǎn)的企業(yè)一無行政執(zhí)法權(quán)。二因水、電產(chǎn)權(quán)由承租人掌控，沒有對企業(yè)主有任何制約。只能經(jīng)常督促承租的企業(yè)主對廠房的安全管理責(zé)任，而對承租企業(yè)日常的安全生產(chǎn)僅僅在形式上與承租方簽訂安全生產(chǎn)管理協(xié)議。

二是承租方業(yè)主沒有依法落實(shí)安全生產(chǎn)主體責(zé)任，只重視抓生產(chǎn)和抓銷售工作。致使安全生產(chǎn)責(zé)任制落實(shí)達(dá)不到要求。

（三）出租房的安全存在“先天不足”問題

出租方將有安全隱患的房屋繼續(xù)出租或讓承租人自行維修后出租，存在著“先天不足”。另一方面承租方擅自把廠房進(jìn)行分隔、搭建違章簡易棚等造成安全間距不足、安全通道不暢等事故隱患。

（四）承租方在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中安全生產(chǎn)上投入不夠

承租方在安全生產(chǎn)上舍不得投入，不懂得“花錢買平安”這個(gè)道理。有的不但機(jī)器設(shè)備陳舊，而且生產(chǎn)工藝落后，事故隱患普遍存在。還有的承租人改變生產(chǎn)性質(zhì)和工藝流程導(dǎo)致廠房耐火等級(jí)不符合要求。

（五）未制定安全管理制度或不夠完善安全管理制度

其管理水平和人員素質(zhì)的因素，承租方未制定安全管理制度，沒有安全管理工作臺(tái)帳，更沒有應(yīng)急救援措施。甚至沒有對從業(yè)人員組織工安全生產(chǎn)教育和培訓(xùn)和相應(yīng)的勞動(dòng)保護(hù)用品。有的雖然有點(diǎn)安全管理制度，但過于籠統(tǒng)空洞，注重于形式主義，只是掛在墻上、說在嘴上，而沒有落實(shí)在具體的行動(dòng)中，制度多半落空，形同虛設(shè)，

三、廠房出租安全管理問題與措施

（一）強(qiáng)化服務(wù)，注重指導(dǎo)。

我們應(yīng)堅(jiān)持“服務(wù)于承租企業(yè)，承租企業(yè)的安全即是我出租方的安全”和“以人為本”的原則，進(jìn)一步樹立為承租企業(yè)的服務(wù)意識(shí)，切實(shí)轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，做到出租方和承租方“雙贏”。充分利用二輕聯(lián)社在行政管理和安全管理上的優(yōu)勢，為企業(yè)排憂解難，對承租企業(yè)主和從業(yè)人員進(jìn)行相應(yīng)的安全知識(shí)培訓(xùn)，發(fā)揮橋梁和紐帶作用。

1.出租方是對出租廠房的第一安全責(zé)任人。

出租方對出租區(qū)域的公共部位要完善其消防設(shè)施及對消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)。做好對出租房屋的結(jié)構(gòu)安全和保養(yǎng)維護(hù)，不得出租不具備安全生產(chǎn)條件的廠房，消除“先天不足”的現(xiàn)象。

2.應(yīng)結(jié)合出租廠房的安全狀況實(shí)際，從軟件和硬件建設(shè)兩方面人手，有條件時(shí)應(yīng)回購水電使用權(quán)，解決廠房、設(shè)施產(chǎn)權(quán)多元性。

3.租賃前做好對承租人的考察，充分了解承租人對房屋使用的用途，確認(rèn)廠房是否滿足生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的安全要求，不得隨意改變、破壞承租廠房的建筑結(jié)構(gòu)。堅(jiān)決從源頭上消除“先天不足”事故隱患的滋生。

（二）利用二輕聯(lián)社在行政管理和安全管理上的優(yōu)勢，著力提高出租方和承租方的安全生產(chǎn)意識(shí)

通過上門宣傳、幫助培訓(xùn)等多種形式，向承租業(yè)主宣傳安全生產(chǎn)法律法規(guī)知識(shí)以及違法的成本和代價(jià)，使其真正意識(shí)到安全生產(chǎn)的重要性和必要性，做到依法安全生產(chǎn)。

（三）積極配合地方政府做好安全生產(chǎn)管理工作

出租方和承租方各自的安全責(zé)任要明確，齊抓共管，建立健全安全生產(chǎn)責(zé)任機(jī)制。

按照安全屬地管理原則，督促承租業(yè)主與屬地政府簽訂安全生產(chǎn)綜合治理協(xié)議：做到出租方和承租方的安全管理責(zé)任明確。

對同一區(qū)域和場所范圍內(nèi)有多家承租業(yè)主的，出租人應(yīng)對區(qū)域內(nèi)的安全工作進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理，指派專職管理人員，加強(qiáng)對各承租人涉及廠房安全行為的監(jiān)督和檢查，督促落實(shí)各方對廠房的安全管理責(zé)任。

（四）加強(qiáng)檢查，定期和不定期的組織日常安全檢查。

出租方和承租方共同對廠房結(jié)構(gòu)安全、業(yè)主的用電、用水、特種設(shè)備、機(jī)械設(shè)備安全等要定期和不定期組織日常檢查，每次檢查結(jié)果進(jìn)行記錄，做好臺(tái)帳，仔細(xì)檢查、不留死角。特別是對老舊廠房的安全結(jié)構(gòu)檢查，必要時(shí)應(yīng)委托有資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行安全評(píng)估和鑒定。確認(rèn)存在危房隱的，應(yīng)立即停止使用。加強(qiáng)自查自糾的力度，對排查出來的安全隱患，應(yīng)立即制定整治方案，徹底予以整改，確保隱患整改落實(shí)到位。

（五）實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，做好備案，探索出出租廠房安全管理的長效機(jī)制

首先，對實(shí)施出租的房屋進(jìn)行排查，分類登記造冊。及時(shí)掌握出租廠房的基本情況，例房屋面積、結(jié)構(gòu)、安全等級(jí)、適用范圍等。第二對出租合同及承租方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件備案，對承租方要求明確安全責(zé)任管理人，對業(yè)主、安全管理人的聯(lián)系方式登記備案。第三采取有效措施，依法規(guī)范出租行為。第四加強(qiáng)安全動(dòng)態(tài)監(jiān)管。逐步建立起“管理自主、隱患自除、責(zé)任自負(fù)”的出租廠房安全管理長效機(jī)制。

針對我二輕聯(lián)社現(xiàn)有出租的廠房其企業(yè)規(guī)模小、行業(yè)雜、布點(diǎn)分散的特點(diǎn)，在安監(jiān)、消防、工商等有關(guān)部門的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，充分發(fā)揮職能作用，堅(jiān)持齊抓共管，形成整體合力。并應(yīng)實(shí)行嚴(yán)格的安全準(zhǔn)入制度，凡是不符合安全要求的，在出租時(shí)嚴(yán)格把關(guān)，做到“寧空不租”，從源頭上消除“先天不足”事故隱患的滋生。

只有深刻認(rèn)識(shí)到廠房安全管理問題的嚴(yán)重性，才能防患于未然，落實(shí)安全管理，確保安全生產(chǎn)作業(yè)。

（作者單位：嘉興市二輕工業(yè)合作聯(lián)社投資管理部）