基于供應(yīng)鏈管理分析商業(yè)地產(chǎn)工程成本

摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，城市生活環(huán)境和水平的不斷提高，人們對(duì)于日常的吃穿住行更加的講究。如何根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際需求和國(guó)家的相關(guān)政策導(dǎo)向快速發(fā)展，成為每一位房地產(chǎn)商或者房地產(chǎn)公司所關(guān)心的問(wèn)題，更是關(guān)系的城市社會(huì)發(fā)展的問(wèn)題。供應(yīng)鏈管理是基于市場(chǎng)的供求關(guān)系進(jìn)行分析市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，進(jìn)而進(jìn)行商業(yè)投資活動(dòng)。本文主要介紹供應(yīng)鏈的相關(guān)理論知識(shí)，然后，利用供應(yīng)鏈管理理論為房地產(chǎn)行業(yè)工程成本控制提出一些切實(shí)可行的解決策略，促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)、快速發(fā)展。

關(guān)鍵詞：供應(yīng)鏈管理；商業(yè)地產(chǎn)；工程管理；成本控制

近年來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，農(nóng)村人口大量涌入城市，使得城市的住房問(wèn)題日益嚴(yán)重，看準(zhǔn)商機(jī)的地產(chǎn)投資人加大了投資力度，各種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了一個(gè)前所未有的發(fā)展機(jī)遇。雖然過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，獲得了良好的市場(chǎng)環(huán)境，但是隨著其快速發(fā)展，其發(fā)展模式出現(xiàn)了一些問(wèn)題，加之勞動(dòng)力成本增加和國(guó)家政策的改變，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展陷入了“危機(jī)”。因此，進(jìn)行工程成本管理成為目前房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)快速、平穩(wěn)發(fā)展的關(guān)鍵。處理好房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)之間的利益關(guān)系，保證房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展。

一、供應(yīng)鏈管理概述

（一）供應(yīng)鏈概念

供應(yīng)鏈這一詞語(yǔ)最早出現(xiàn)在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中，西方發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究的比較多。改革開(kāi)放之后，隨著國(guó)外更多資本進(jìn)入我國(guó)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，開(kāi)始有更多的專(zhuān)家學(xué)者開(kāi)始研究經(jīng)濟(jì)學(xué)。現(xiàn)代對(duì)于供應(yīng)鏈的普遍認(rèn)識(shí)是，供應(yīng)鏈（Supply Chain）是某一企業(yè)根據(jù)自己在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中所處的位置，分析其上下游企業(yè)與之的利益關(guān)系，如何利用上游企業(yè)得到原料、設(shè)備、服務(wù)，通過(guò)自身轉(zhuǎn)化成為有價(jià)值的產(chǎn)品，然后提供給下游企業(yè)的過(guò)程，這一過(guò)程涉及到了信息、資本、產(chǎn)品、服務(wù)的提供與銷(xiāo)售的完整鏈?zhǔn)搅鲃?dòng)過(guò)程，因此被稱(chēng)為供應(yīng)鏈。這種鏈?zhǔn)浇Y(jié)構(gòu)可以便于企業(yè)更好的實(shí)現(xiàn)成本的控制和管理，提高企業(yè)的利潤(rùn)，獲得更大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此被西方國(guó)家企業(yè)廣發(fā)采用，但是這種管理方法在我國(guó)還處于起步階段，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式符合供應(yīng)鏈管理的要求，而且這一管理理念在發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用的十分成熟，因此希望在我國(guó)能夠得到應(yīng)用，解決當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的困境。

（二）供應(yīng)鏈的特點(diǎn)

（1）增值性。供應(yīng)鏈?zhǔn)且粋€(gè)鏈?zhǔn)浇Y(jié)構(gòu)，從最初級(jí)的原料到最后的產(chǎn)品，中間加入了各種加工和服務(wù)。不同的產(chǎn)品在其形成過(guò)程中的不同階段進(jìn)行增值，達(dá)到進(jìn)入市場(chǎng)的要求之后進(jìn)入市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)企價(jià)值。一些產(chǎn)品形成過(guò)程只經(jīng)歷一次加工或者服務(wù)，其增值一次，但是有一些產(chǎn)品是在加工過(guò)程中，每一階段都有增值，可以根據(jù)不同需求在不同的階段進(jìn)行銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)企價(jià)值。

（2）動(dòng)態(tài)性。供應(yīng)鏈的實(shí)時(shí)性極強(qiáng)，不但受到下游企業(yè)的銷(xiāo)售狀況的影響，也受到上游原材料和服務(wù)提供的影響，它不是一成不變，需要管理者隨時(shí)掌握上下游企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況以及原料的供應(yīng)與產(chǎn)品的銷(xiāo)售情況。只有實(shí)時(shí)掌握相關(guān)信息，才能實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的科學(xué)管理，便于控制企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。

（3）復(fù)雜性。供應(yīng)鏈上連接的企業(yè)是不同類(lèi)型的企業(yè)，企業(yè)的業(yè)務(wù)、管理等等都各異，這就導(dǎo)致供應(yīng)鏈關(guān)系變得十分復(fù)雜，因此如何協(xié)調(diào)供應(yīng)鏈上企業(yè)之間的合作關(guān)系成為供應(yīng)鏈管理的核心內(nèi)容。一些產(chǎn)品的供應(yīng)鏈不僅涉及到國(guó)內(nèi)不同地域之間的合作，而且也可能涉及到與國(guó)外企業(yè)的合作，尤其在經(jīng)濟(jì)全球化深入發(fā)展的今天，這樣的供應(yīng)鏈更為常見(jiàn)，就會(huì)涉及到不同文化的碰撞，同時(shí)供應(yīng)鏈不是單一的信息流同時(shí)傳輸物流、服務(wù)流等各種類(lèi)型信息使供應(yīng)鏈異常復(fù)雜。

（4）交叉性。不同的供應(yīng)鏈可以通過(guò)中間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行交叉，同一個(gè)企業(yè)既可以成為上游企業(yè)，也可以成為下游企業(yè)，通過(guò)供應(yīng)鏈的相互交叉，就可以形成供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)，使得供應(yīng)鏈更為復(fù)雜。通過(guò)供應(yīng)鏈形成的供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)極大發(fā)揮供應(yīng)鏈的價(jià)值，提高了供應(yīng)鏈管理的效率。

（5）服務(wù)性。供應(yīng)鏈在企業(yè)管理中的應(yīng)用主要是以本企業(yè)作為核心企業(yè)，通過(guò)研究企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)狀況，同時(shí)重點(diǎn)分析供應(yīng)鏈上下游企業(yè)的各種變動(dòng)對(duì)于本企業(yè)的影響。供應(yīng)鏈管理就是為那些有產(chǎn)品或者服務(wù)需求的人群進(jìn)行服務(wù)，這是供應(yīng)鏈形成的根本原因池是推動(dòng)供應(yīng)鏈發(fā)展的動(dòng)力。供應(yīng)鏈為更好的發(fā)展就必須具備服務(wù)性，以市場(chǎng)需求作為發(fā)展目標(biāo)并隨著市場(chǎng)需求變動(dòng)不斷改進(jìn)。

（三）商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈工程成本管理

通過(guò)將成本管理的相關(guān)理論應(yīng)用于供應(yīng)鏈管理中形成了供應(yīng)鏈成本管理，是統(tǒng)籌了供應(yīng)鏈運(yùn)行過(guò)程中，產(chǎn)品從原料到最后成為產(chǎn)品銷(xiāo)售出去的全過(guò)程，供應(yīng)鏈成本就是在供應(yīng)鏈運(yùn)行過(guò)程中所產(chǎn)生的所有的費(fèi)用，包括研發(fā)費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、生產(chǎn)設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用、管理費(fèi)用、原材料的采購(gòu)費(fèi)用、加工費(fèi)用、服務(wù)費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用、分銷(xiāo)費(fèi)用等等為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值而產(chǎn)生的所有費(fèi)用。基于本企業(yè)的供應(yīng)鏈成本管理，從原材料的供應(yīng)開(kāi)始到產(chǎn)品最終在市場(chǎng)上分銷(xiāo)和銷(xiāo)售，它反映了產(chǎn)品在生產(chǎn)過(guò)程中，供應(yīng)鏈上企業(yè)之間的成本控制戰(zhàn)略，供應(yīng)鏈的每個(gè)節(jié)點(diǎn)企業(yè)努力降低成本，實(shí)現(xiàn)自己企業(yè)利潤(rùn)的最大化。而供應(yīng)鏈各節(jié)點(diǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)成本的最小化，整個(gè)供應(yīng)鏈就實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)的最大化。

商業(yè)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈也不例外，也分為上游企業(yè)、下游企業(yè)和商業(yè)房地產(chǎn)商這三大部分，所以從供應(yīng)鏈的角度看商業(yè)地產(chǎn)，可以將其工程成本劃分為上游供應(yīng)鏈成本，商業(yè)地產(chǎn)商成本和供應(yīng)鏈下游成本。商業(yè)地產(chǎn)上游成本主要來(lái)源于房地產(chǎn)項(xiàng)目的準(zhǔn)備階段產(chǎn)生的費(fèi)用，包括土地開(kāi)發(fā)成本、資本成本等；商業(yè)地產(chǎn)商的成本指的是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段，包括房地產(chǎn)建設(shè)和安裝成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理成本和開(kāi)發(fā)成本，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈下游成本是指房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段產(chǎn)生的成本，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)運(yùn)行成本、物業(yè)管理成本。

二、商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理工程成本控制策略

（一）地產(chǎn)供應(yīng)鏈上游成本控制策略

商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈上游成本主要包括：土地開(kāi)發(fā)成本、資金利用成本、勘察成本、設(shè)計(jì)成本、咨詢(xún)成本等，土地開(kāi)發(fā)成本與資金利用成本是商業(yè)地產(chǎn)成本主要關(guān)注的對(duì)象，其占到供應(yīng)鏈上游成本的一半以上，因此，重點(diǎn)討論這兩項(xiàng)成本控制的策略。

（1）土地開(kāi)發(fā)成本控制。目前我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)中對(duì)土地的壟斷現(xiàn)象十分普遍，地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)放程度不高使得土地的利用成本難以控制。土地成本主要受?chē)?guó)家和當(dāng)?shù)卣暮暧^政策影響，也會(huì)受到當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的影響。目前對(duì)于土地用于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)沒(méi)有明確的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。因此，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)了解開(kāi)發(fā)當(dāng)?shù)氐母黜?xiàng)土地政策，以及招商引資的優(yōu)惠政策，切實(shí)利用好優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本控制。

（2）資金利用成本的控制?？刂品康禺a(chǎn)的資金利用成本主要從降低負(fù)債率、降低貸款利率、縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期、提高資金回收利用效率方面考慮。在貸款初期，盡量通過(guò)商業(yè)談判，降低貸款的利率，保證資金利用成本在可控的范圍內(nèi)，不能只為了能夠貸款，貸款利率高出企業(yè)的實(shí)際承擔(dān)能力。通過(guò)自籌、融資等方式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的籌資，減少企業(yè)的負(fù)債情況。采用新的管理方法或者施工采用新工藝、新技術(shù)、新產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)企業(yè)縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周期，降低企業(yè)償還的貸款利息。實(shí)行分階段開(kāi)發(fā)，對(duì)于已開(kāi)發(fā)完成的商業(yè)地產(chǎn)及時(shí)的銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，降低企業(yè)因?yàn)槿狈Y金流而產(chǎn)生的各種問(wèn)題。

（二）地產(chǎn)工程供應(yīng)鏈本企業(yè)成本控制策略

本企業(yè)成本主要包括建筑安裝成本、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身管理成本和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的開(kāi)發(fā)成本三部分，本企業(yè)成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身管理成本中的管理費(fèi)用。管理水平的高低直接決定了管理費(fèi)用的開(kāi)支，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按崗位合理配置管理人員。各部門(mén)和員工都應(yīng)是成本形成的影響者和成本管控的參與者，讓每個(gè)人在工作中時(shí)刻注意節(jié)約成本，使企業(yè)各項(xiàng)成本要素都得到充分的管理。

（三）地產(chǎn)工程供應(yīng)鏈下游成本控制策略

在下游成本控制的關(guān)鍵是企業(yè)銷(xiāo)售成本。銷(xiāo)售渠道的選擇決定了營(yíng)銷(xiāo)的節(jié)本策略，銷(xiāo)售成本是下游企業(yè)成本的主要組成部分。銷(xiāo)售策略是否合理，企業(yè)的業(yè)務(wù)水平和企業(yè)的盈利能力都是影響銷(xiāo)售成本的主要因素。為了提高企業(yè)的銷(xiāo)售能力，降低銷(xiāo)售成本，通過(guò)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售人員，制定合理的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，通過(guò)各種宣傳本地區(qū)的特點(diǎn)，努力贏得最大的銷(xiāo)售利潤(rùn)。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入大、成本控制難度大等問(wèn)題，本文主要利用供應(yīng)鏈管理理論對(duì)商業(yè)地產(chǎn)工程成本控制進(jìn)行了分析，提出了一些商業(yè)地產(chǎn)工程成本控制策略。

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作者簡(jiǎn)介：

姜?，|，男，中國(guó)人民大學(xué)在職研究生，技術(shù)經(jīng)濟(jì)及管理，項(xiàng)目管理方向。

（作者單位：金融街惠州置業(yè)有限公司）