房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算技巧探究

陳俊杰

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)在房屋開發(fā)建設(shè)時，土地成本占用的投資資金較多，在繳納土地增值稅之前，企業(yè)通過對相關(guān)稅收政策的充分分析，找到稅收優(yōu)惠政策的適用條件，在合理、合法的情況下，有效降低企業(yè)的賦稅負擔(dān)，對提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效率具有十分重要的作用。而在實際土地增值稅籌劃和清算方面，有一些比較成熟的實用技巧經(jīng)驗，有效學(xué)習(xí)這些技巧和經(jīng)驗，能夠有效降低成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收籌劃；土地增值稅；清算時機；財務(wù)管理

在房地產(chǎn)企業(yè)的整體納稅中，土地增值稅占了較大比重，土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得到的增值額度而征收的稅，從目前的納稅總體情況看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是重點的納稅群體。而房地產(chǎn)企業(yè)通過對國家征稅政策優(yōu)惠條件的深入研究，在符合稅法、經(jīng)濟法和公司法等相關(guān)法律的條件下，制定更加合理的納稅方案，通過對土地增值稅進行科學(xué)的籌劃和清算管理，可以降低一部分不必要賦稅成本。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的意義

第一，促進稅收法律的完善。房地產(chǎn)企業(yè)在對土地增值稅進行稅收籌劃時，會給國家的稅法機關(guān)部門提出一定的修改建議，從而不斷促進我國稅收法律法規(guī)制度的完善；第二，有利于國家的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)主動進行納稅籌劃，適應(yīng)土地增值稅優(yōu)惠政策，最終實現(xiàn)國家宏觀調(diào)控的政策目標；第三，提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤和效益。

二、土地增值稅籌劃和清算技巧措施分析

（一）掌握并利用稅收優(yōu)惠政策

在國家不斷加強對房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控的背景下，作為重要的調(diào)控政策手段，土地增值稅的征稅政策變化比較快，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要盡快熟悉并掌握國家相關(guān)稅收政策的變化形勢，并深入研究稅收優(yōu)惠的條件。對土地增值稅進行納稅籌劃，前提要充分掌握稅收政策的各個細節(jié)，并做好應(yīng)對措施。要注意千萬不可為了節(jié)稅、免稅，而違反國家稅法規(guī)定，更不能逃稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合理的納稅籌劃，設(shè)計并選擇納稅成本相對較低的繳納方式，并據(jù)此設(shè)計一套科學(xué)合理的清算技巧?，F(xiàn)階段我國的土地增值稅使用的累進稅率的方式，土地增值稅中有比較明確的優(yōu)惠條件，例如，當企業(yè)的增值稅率超過20%時，就不再適用優(yōu)惠稅收的相關(guān)條款，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)就可以根據(jù)實際納稅情況，進行綜合換算，找到更加符合企業(yè)的納稅方案。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時，如果項目獲得的利潤越高，則企業(yè)在繳納土地增值稅時所繳的稅額越大，而利潤越低，則相應(yīng)的土地增值稅納稅越少。從這個角度去分析，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)土地建設(shè)商品住宅時，如果能做到將房價賣的最低，同時繳納的土地增值稅也最少，在這種“臨界點”狀態(tài)下，獲得企業(yè)正常的利潤。按照國家稅法的收稅優(yōu)惠規(guī)定：增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。這其中的“20%的增值額”就是房地產(chǎn)企業(yè)可以進行稅收籌劃的“臨界點”。房地產(chǎn)企業(yè)在深入細致研究透徹土地增值稅進行納稅籌劃的“臨界點”后，進行合理的納稅籌劃，可以適當降低企業(yè)的納稅負擔(dān)。

（二）在不違犯稅收法律政策的情況下，適當延緩?fù)恋卦鲋刀惖那逅銜r點

對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中的土地，在繳納增值稅時，可以提前與當?shù)囟悇?wù)機關(guān)單位進行溝通，雙方達成一致的協(xié)議，讓稅務(wù)機關(guān)同意房地產(chǎn)企業(yè)合理的延后納稅要求。先期的納稅可以從納稅負擔(dān)相對較輕的項目開始，這樣對于同一個土地開發(fā)項目，先期的納稅負擔(dān)不至于太過沉重。還有，對于可以通過預(yù)征代清算的項目，房地產(chǎn)企業(yè)要盡力爭取，運用這種預(yù)征代清算方法，也可以在一定程度上降低企業(yè)的納稅負擔(dān)?？傊?，通過適當延緩?fù)恋卦鲋刀惣{稅的清算時間點，重要的一項就是注意做好溝通協(xié)商，保障延后納稅的時間不超過稅務(wù)機關(guān)的相關(guān)規(guī)定標準。

（三）合理增加可扣除項目金額

通過增加扣除項目進行納稅籌劃，例如：房地產(chǎn)企業(yè)D開發(fā)的住宅項目，房屋售價1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為：200÷800=25%。土地增值稅：200×30%=60（萬元），營業(yè)稅：1000×5%=50（萬元），城市維護建設(shè)稅和教育費附加：50×（7% 3%）=5（萬元）。該房地產(chǎn)公司的利潤為：1000-800-60-50-5=85（萬元）。請?zhí)岢鲈撈髽I(yè)的納稅籌劃方案。

分析：房地產(chǎn)企業(yè)D對該房屋裝修，資金200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為：200÷1000=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅：1200×5%=60（萬元），城市維護建設(shè)稅和教育費附加：60×10%=6（萬元）。該房屋項目的利潤為：1200-1000-60-6=134（萬元）。運用這種方法降低納稅成本：134-85=49（萬元）。

（四）利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)房屋住宅時，有的情況下可以通過選擇合作伙伴進行減稅，國家在相關(guān)稅法中對此類有規(guī)定，按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，如果對土地建設(shè)項目進行開發(fā)，建成成品住宅，則在成品住宅出售時，需要按照一定的稅率繳納土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇合作開發(fā)伙伴時，要注意將這一點考慮進去，利用增值稅對征稅范圍的設(shè)定進行納稅籌劃。此外，還可以利用房地產(chǎn)的代建房進行節(jié)稅，房地產(chǎn)企業(yè)在代建房屋過程中，取得一定的代建費用，但是這種代建費用，僅屬于房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)輸出費用，而建成的房屋在沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況下，土地是不用繳納增值稅的。這種代建房屋的模式，需要房地產(chǎn)企業(yè)在考慮好最終的房屋用戶情況下，進行合理定向開發(fā)，從而在一定程度上實現(xiàn)節(jié)稅、減稅。

（五）在利息支付過程中進行納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在繳納土地增值稅時，可以運用貸款利息支付模式的不同進行納稅籌劃。一從現(xiàn)階段貸款利息扣除的限額方式來說，常用的如以下兩種方式：第一類，在商業(yè)銀行同類同期貸款利率中，按照可扣除的最大限度進行扣除；第二類，將利息費用和其他費用進行捆綁，整體上按照稅法規(guī)定的對房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)進行扣除。不同的利息支付方式，起到的實際節(jié)稅效果也不同，從而為房地產(chǎn)企業(yè)進行節(jié)稅提供了更大的選擇空間。在實際繳納增值稅時，企業(yè)可以將這種方式的扣除總費用進行比較，從而選擇更加節(jié)稅的方式。

例如，房地產(chǎn)公司A在開發(fā)某一地產(chǎn)項目時，花費1000萬元得到該土地的使用權(quán)，在后續(xù)的房屋建設(shè)以及周圍相關(guān)項目的配套資源完善方面花費投入資金1200萬元，A公司在該項目建設(shè)過程中，其財務(wù)費用可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息的利息支出共計200萬元，這筆費用的實際利率不高于商業(yè)銀行同期的貸款利率。請問房地產(chǎn)公司A在繳納稅款時，是不是需要提供金融機構(gòu)的證明？

分析：第一種情況，在不提供金融機構(gòu)證明的情況下，房地產(chǎn)公司A在繳納土地增值稅時能夠得到的扣費項目總額是：（1000 1200）×10%=220（萬元）；第二種情況，提供金融機構(gòu)證明，則房地產(chǎn)公司A扣除費用項目的總額是200 （1000 1200）×5%=310（萬元）。通過比較，很明顯的就能發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)公司A運用第二種納稅籌劃方式更加有利。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)在投資開發(fā)建設(shè)商品房時，土地增值稅占到開發(fā)成本的很大一部分，由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資開發(fā)周期較長，資金使用壓力較大，如何在不違犯稅法的前提下，綜合對比分析納稅政策及納稅方式，降低土地增值稅的納稅負擔(dān)，對于提高房地產(chǎn)公司的資金使用效率，降低工程項目建設(shè)成本，具有一定的作用。同時，通過合理節(jié)稅可以為房地產(chǎn)企業(yè)加大對質(zhì)量管理投資、完善相關(guān)配套設(shè)施、提高項目建設(shè)品質(zhì)提供更大的空間。

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（作者單位：遼寧大學(xué)）