淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)金融創(chuàng)新與優(yōu)化

胡思祥

摘要：隨著時(shí)代的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也在不斷地發(fā)展當(dāng)中。原有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資模式已經(jīng)不能滿足現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的需求；因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資需要得到創(chuàng)新與優(yōu)化。文章將通過(guò)簡(jiǎn)單的探討分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的同時(shí)，提出一些改進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資創(chuàng)新的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)企業(yè)；融資；創(chuàng)新優(yōu)化，建議

一、引言

面對(duì)現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有不斷地創(chuàng)新、完善融資方面，才能在這個(gè)市場(chǎng)中穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)的存在下去。好的融資創(chuàng)新優(yōu)化可以促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還存在許多的不足，只有改進(jìn)完善后才能更好的進(jìn)行工作。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資創(chuàng)新方式

（一）非銀行機(jī)構(gòu)融資

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用公開(kāi)市場(chǎng)得到融資的方式十分的不適用，在銀行的高標(biāo)準(zhǔn)信貸條件下舉步維艱；所以非銀行融資成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最為重要的一種融資方式。例如，信托資金、私募地產(chǎn)基金、民間金融機(jī)構(gòu)就是其中最為常見(jiàn)的非銀行融資組織。

（二）海外市場(chǎng)融資

因?yàn)樵谥袊?guó)大陸融資條件苛刻的原因，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛跑到國(guó)外通過(guò)股票、債券的方式進(jìn)行融資。不論是哪種融資方式，市場(chǎng)影響力及信用等級(jí)都是你能否成功融資及融資額度的關(guān)鍵，因此許多國(guó)內(nèi)一線的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都選擇去海外進(jìn)行融資。

（三）創(chuàng)新后的銀行融資

因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接從銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行借貸的條件苛刻，許多的企業(yè)都不能達(dá)到要求，所以創(chuàng)新后的融資方法就此出現(xiàn)。大部分人熟悉的是銀信合作，即銀行通過(guò)信托理財(cái)產(chǎn)品的方式曲線為企業(yè)提供貸款。但是，這個(gè)方法因?yàn)橐恍┰蚝髞?lái)也不適用了。接著又出現(xiàn)了銀證信合作及過(guò)渡性資金等方式。前者是指銀行發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品后將所籌資金交由證券公司，再由證券公司經(jīng)過(guò)一系列操作之后再交由信貸公司，最后投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。后者是指先成立房地產(chǎn)信托計(jì)劃，再由銀行籌集資金受讓該受托計(jì)劃的受益權(quán)。這些方式都是在銀信合作的基礎(chǔ)之上創(chuàng)新得到的。

三、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的影響

（一）商品房增多的同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲

房地產(chǎn)創(chuàng)新帶來(lái)的最直接的影響就是在商品房不斷增多的同時(shí)，房?jī)r(jià)也在不斷地上漲。商品房不斷增加是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商受到調(diào)控政策的影響很少，特別是對(duì)于大型的開(kāi)發(fā)商。房?jī)r(jià)上漲是因?yàn)椋旱谝?，在生產(chǎn)者主權(quán)的市場(chǎng)下，供給決定了需求，再加上開(kāi)發(fā)商通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、廣告的宣傳作用，使得對(duì)商品房的需求增多導(dǎo)致房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。第二，因?yàn)樯a(chǎn)者在房?jī)r(jià)上的決定性作用，使得市場(chǎng)定價(jià)主要以生產(chǎn)者為主。

（二）創(chuàng)新帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)加劇

房地產(chǎn)創(chuàng)新也會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)加劇。在各種的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的格局下，開(kāi)發(fā)商僅僅通過(guò)宣傳、游說(shuō)的方式以求拉動(dòng)需求，但是實(shí)際效果并不明顯。只有解決了二套房和多套房購(gòu)房者的資金缺口才能有效的拉動(dòng)需求。在這部分購(gòu)房者滿足自己的需求后就不會(huì)在進(jìn)行購(gòu)房的行為，那么增加了的供給將大量積壓；在這個(gè)時(shí)候，有的開(kāi)發(fā)商為了盡可能的減少損失會(huì)進(jìn)行恐慌性拋售。

（三）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不明顯

許多的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新都避開(kāi)了政府的宏觀調(diào)控，政府的調(diào)控政策僅僅在銀行等機(jī)構(gòu)起到了一定的作用；不能排除部分銀行參與房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的可能。這樣的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在很大的程度上削弱了政府政策的作用，使得政府制定部門(mén)的調(diào)控目標(biāo)總是難以實(shí)現(xiàn)。對(duì)于人們來(lái)說(shuō)，這是十分嚴(yán)重的影響，因?yàn)檫@會(huì)使得人們不再相信政策，這樣下去政策作用將會(huì)更加的削弱。

四、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的理論邏輯

生產(chǎn)者主權(quán)市場(chǎng)下，因?yàn)樯a(chǎn)者是集中的、有組織的機(jī)構(gòu)，而消費(fèi)者是分散的存在，在這樣的市場(chǎng)格局中，消費(fèi)者在房子的開(kāi)發(fā)中沒(méi)有絲毫的影響力，從買(mǎi)地到竣工都是由開(kāi)發(fā)商一手完成的。對(duì)于這種現(xiàn)象，在我國(guó)十分普遍。因此，房產(chǎn)價(jià)格就主要由生產(chǎn)者所決定，再加上房地產(chǎn)商雖然多，但是在某一個(gè)特定的區(qū)域都有壟斷經(jīng)營(yíng)的趨勢(shì)，所以在房?jī)r(jià)上由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商決定。即使政府實(shí)施了相應(yīng)的金融調(diào)控政策，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依舊有方法來(lái)承擔(dān)較高的成本，實(shí)現(xiàn)較多的盈利。在生產(chǎn)者主權(quán)市場(chǎng)下，如果之前的利益不足以承擔(dān)成本，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì)通過(guò)提高房?jī)r(jià)來(lái)緩解部分成本壓力，以保證自己的效益。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以隨意的將財(cái)務(wù)成本轉(zhuǎn)移到商品房的價(jià)格中，以此來(lái)避免自身的虧損。那么理論上來(lái)說(shuō)，只要還有上升空間，在沒(méi)有透支消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力的情況下，繼續(xù)上升財(cái)務(wù)成本都是可以接受的。這一尋租機(jī)制能夠使得開(kāi)發(fā)商保持較高的信用等級(jí)，有著較強(qiáng)的財(cái)務(wù)成本承擔(dān)能力。這在解決開(kāi)發(fā)商融資問(wèn)題的同時(shí)，也使得借貸方較之前能夠獲得更多的利益。

五、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新優(yōu)化建議

（一）調(diào)整宏觀調(diào)控政策

基于房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)生產(chǎn)者主權(quán)市場(chǎng)的前提下，宏觀調(diào)控應(yīng)該著重于加強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期管理。雖然，在近幾年來(lái)政府通過(guò)保障房的建設(shè)來(lái)增加民居住房選擇，但是在這之中存在兩個(gè)重要的問(wèn)題：第一，因?yàn)楸Ｕ戏拷ㄔO(shè)要保證各個(gè)地區(qū)平均分配的原則，所以對(duì)于一些三、四線的城市保障房充足，更有一些少數(shù)民族地區(qū)保障房過(guò)剩，但是對(duì)于那些一、二線城市人口高度集中的地方卻是嚴(yán)重不足，往往是能夠買(mǎi)房卻無(wú)房可買(mǎi)，這對(duì)于購(gòu)房者的生活和工作都造成了很多的不便，加大了他們的生活成本。第二，在保障房建設(shè)、出售的過(guò)程中，質(zhì)量無(wú)法保證，購(gòu)房者資質(zhì)不符合購(gòu)買(mǎi)要求。對(duì)于以上問(wèn)題，政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)該加大對(duì)于一、二線城市保障房上的供給，特別是對(duì)于那些人口高度集中的中心地區(qū)。可以采取土地出讓配比策略，在給開(kāi)發(fā)商出讓一塊地的同時(shí)，開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的保障房。這不僅緩解了保障房供給的壓力，還對(duì)普通商品房的價(jià)格起到了限制的作用。

另外，在保障房的選址、規(guī)劃、施工、出售的過(guò)程中，要加大打擊力度，避免一些違規(guī)的行為的出現(xiàn)。在宏觀調(diào)控中，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期管理也是一個(gè)重要的管理思路，要強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)供給不斷增加和多樣化的預(yù)期，強(qiáng)化投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，房地產(chǎn)主管部門(mén)和宣傳部門(mén)應(yīng)該定期發(fā)布全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)，特別是在風(fēng)險(xiǎn)提示性數(shù)據(jù)方面上，并且加強(qiáng)宣傳力度。加強(qiáng)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售部門(mén)，嚴(yán)格打擊不實(shí)宣傳。

（二）調(diào)整銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸的管理

表面上看，現(xiàn)在的房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策已經(jīng)有了很好的成效，可以有效的控制風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)模。但是，實(shí)際上的結(jié)果一點(diǎn)也不樂(lè)觀。部分銀行通過(guò)其它中間機(jī)構(gòu)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行融資或者通過(guò)其他方式為購(gòu)房者提供借貸，其實(shí)質(zhì)上還是為房地產(chǎn)供需雙方融資，并且在成本不斷上升的同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有降低。所以，在信貸管理方面銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸應(yīng)該進(jìn)行一定的調(diào)整。在管理上，銀行可以將“風(fēng)險(xiǎn)回避”的策略改為“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移”的策略。即銀行適度的放松借貸的條件，在通過(guò)資產(chǎn)證券化將不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的信貸轉(zhuǎn)移出去，這樣就可以有效的降低融資成本，在削減房?jī)r(jià)上漲可能的同時(shí)降低購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)監(jiān)管非銀行借貸機(jī)構(gòu)及民間借貸機(jī)構(gòu)

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資來(lái)說(shuō)，非銀行借貸機(jī)構(gòu)和民間借貸機(jī)構(gòu)起著十分重要的作用；首先，這些機(jī)構(gòu)相對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)管理得比較寬松，更有機(jī)會(huì)從事高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)；其次，有效的增加了供需雙方的融資渠道，減少了對(duì)銀行的依賴。所以，對(duì)于這些機(jī)構(gòu)應(yīng)該合理的利用而不是叫停。首先，應(yīng)該明確管理的主體；目前，銀行、證券公司等都有相應(yīng)的管理部門(mén)，而其他一些非銀行類機(jī)構(gòu)則主要?dú)w政府部門(mén)管理。在這些機(jī)構(gòu)的管理上，應(yīng)該明確管理總體，進(jìn)行規(guī)范專業(yè)化的管理。其次，應(yīng)該完善相應(yīng)的法律法規(guī)，加快新型金融機(jī)構(gòu)的立法及相關(guān)規(guī)定的擬定。最后，加強(qiáng)對(duì)各類機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，提高他們的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，使其能夠在開(kāi)發(fā)商融資中起到更大的作用。

六、結(jié)語(yǔ)

就目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在金融方面的問(wèn)題來(lái)說(shuō)，創(chuàng)新優(yōu)化可以有效地解決。我們需要在現(xiàn)有的融資模式下，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，并且結(jié)合現(xiàn)有的法律法規(guī)對(duì)現(xiàn)有的融資進(jìn)行創(chuàng)新優(yōu)化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資與銀行等貸款機(jī)構(gòu)及購(gòu)房者之間有著密切的關(guān)系，所以要弄清雙方之間的關(guān)系，通過(guò)改進(jìn)現(xiàn)有的融資方式在提高自身效益的同時(shí)，造福社會(huì)。

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（作者單位： 鄭州市鄭汴開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司）