布魯塞爾的物業(yè)管理特色

劉少才

布魯塞爾是比利時最大的城市，更為巧合的是，布魯塞爾距巴黎、阿姆斯特丹、波恩、盧森堡、倫敦的距離幾乎相同，所以被人們稱謂“歐洲首都”。這里還是歐盟和北大西洋公約組織總部及國際原子能機構(gòu)所在地，同時有700多個國際組織和100多個外交使團在這里設(shè)立總部或辦事處，及超過1000個官方團體的日常會議舉辦城市。也因為這個原因，布魯塞爾的居民中有27%是外國人，使它成為一個真正意義上的國際化城市。這個城市有很多特色，物業(yè)管理就是其中之一。

建筑特色——沒有兩棟相似的建筑相鄰

旅游大巴駛進布魯塞爾市區(qū)，導游就告訴大家要仔細看這里的建筑，相鄰的建筑都不一樣。的確，就是主街道兩側(cè)的建筑，不論是民宅還是商家或?qū)懽謽腔蜣k公樓，都沒有一樣造型的，造型各異不說，高矮顏色也不相同。

原來，布魯塞爾這座城市講究對比的景致來提升城市的檔次和設(shè)計人員的素質(zhì)，一方面要讓城市亮麗起來，另一方面不會讓設(shè)計人員躺在功勞簿上睡大覺，所以制定了“禁止兩棟相似的建筑物毗鄰而立”的法律。

布魯塞爾新城區(qū)看到的建筑物都是各有特色，就是當?shù)鼐用褚埠茈y說是什么流派。這些建筑的材料也正是比利時倡導的新型節(jié)能、環(huán)保建筑材料。

比利時的建筑業(yè)比較發(fā)達，在建筑節(jié)能方面也走得比較靠前。不少建筑公司建樓時，除了使用加厚外墻保溫層、利用“斷橋”式窗框、使用中間充惰性氣體的中空玻璃等歐洲比較普及的技術(shù)外，在利用太陽能、采集雨水、中水（淋浴等生活用水的二次利用幅環(huán)等方面也做得很精心。

古建筑是人類的財富，一不小心還能成為世界文化遺產(chǎn)。然而人類社會總是飛速向前發(fā)展，人們的思維不可能老是停留在一個“古”字上，社會總是在日新月異，不可能永遠的一成不變。比利時首都布魯塞爾的新建筑即便是樓挨著樓，不論怎么相聯(lián)，不論怎么親密無間，都沒有一樣的臉譜，這在歐洲是獨一無二的。

在布魯塞爾，熱愛、保護自己的傳統(tǒng)文化，將城市建筑當作為藝術(shù)品來善待早已成為共識，所以，在這城市有典型的巴洛克等藝術(shù)的老風格建筑，也有多姿多彩的新風格建筑。那些新風格的建筑統(tǒng)稱為現(xiàn)代建筑，就是那些很有特色，大街小巷的高樓都是不同式樣的建筑，也就是樓挨著樓但絕不允許一樣的設(shè)計，真可謂五花八門獨具匠心，這些均被稱為現(xiàn)代化建筑。在西歐旅游，人們對像意大利羅馬的古建筑無不稱奇，其實從西歐轉(zhuǎn)了一圈再看布魯塞爾的現(xiàn)代化建筑，的確也很有特色，的確與眾不同。

布魯塞爾現(xiàn)代化建筑的興起，始于建筑師維克多-奧爾塔，維克多-奧爾塔1861年出生于比利時的根特古城。他的現(xiàn)代建筑理念是：應該很好的與周圍環(huán)境融合在一起，成為一個相互諧調(diào)的整體，而不應像傳統(tǒng)建筑一樣拘泥于建筑形式。在歐洲，維克多-奧爾塔設(shè)計的城市建筑被認為是人類非凡創(chuàng)造力的杰出表現(xiàn)，代表了新藝術(shù)運動的最高表現(xiàn)形式，對其后的藝術(shù)和建筑產(chǎn)生了深遠的影響。布魯塞爾以后的建筑師們受他建筑新藝術(shù)的影響，以后的建筑物才出現(xiàn)樓挨著樓而非一樣圖紙設(shè)計建筑歷程。

布魯塞爾是一座擁有1000多年歷史的古城市，城內(nèi)不乏有哥特式、文藝復興式、路易十四式等古建筑，游人至此，宛如置身于中世紀的氣氛包圍之中。到了布魯塞爾的市中心大廣場可以說是古建筑最集中的地方。100多年前，法國大文豪雨果曾稱贊它是“世界上最美麗的廣場”。

物業(yè)管理特色——24小時隨叫隨到

在布魯塞爾行走，不論是新建筑還是老建筑，總體看起來就是沒有舊建筑，就是那些文物級的老建筑，外立面經(jīng)過保養(yǎng)粉刷，也與新建筑無異，有些老建筑只能從造型上判斷。這一切的功勞與當?shù)氐奈飿I(yè)管理是分不開的。

帶著物業(yè)管理這個問題請教“地導”（當?shù)氐娜A人導游），他向我講解布魯塞爾物業(yè)，讓我很驚訝，他說布魯塞爾的物業(yè)不屬于政府行為，只要你有能力，一個人都可以開一家物業(yè)公司，不需要注冊資金，前提是你得有能力，不能是皮包公司，必須接受物業(yè)總公司指導，必須如實納稅。法律規(guī)定，有10套以上住房的公寓樓就必須交給物業(yè)公司來管理。一些“夫妻店”式的小物業(yè)公司通常接手這類樓房，事情少，當然掙錢也少。別看掙錢不多，但你既然注冊了公司，就要為此負責，遇到突發(fā)事件，就根本沒休息時間，物業(yè)管理這一行是全天候職業(yè)，24小時為戶主服務(wù)，必須做到隨叫隨到，只有業(yè)主滿意了，公司才能生存和發(fā)展。所有的公寓樓、居民住宅區(qū)都有物業(yè)管理公司的聯(lián)系電話。業(yè)主有事找物業(yè)公司，你不接電話都不行。

物業(yè)從業(yè)人員特色——必有相關(guān)專業(yè)的高學歷

隨著社會的發(fā)展，政府對建筑環(huán)境質(zhì)量要求高，人們對物業(yè)管理行業(yè)的要求比以前嚴了。近幾年，可不像以前了，以前你想掙錢，謀個職業(yè)，開個物業(yè)公司，只要遞交申請，考核合格后，上級有關(guān)部門就會發(fā)你執(zhí)照，掛牌營業(yè)，分管管理區(qū)?，F(xiàn)在不行了，從1993年開始，比利時有關(guān)部門出臺了新規(guī)定，物業(yè)管理從業(yè)人員必須上過大學，必須是相關(guān)專業(yè)的畢業(yè)生，比如財會、幾何或建筑專業(yè)。有了文憑只是第一步，還要參加職業(yè)培訓，然后實習，在得到房產(chǎn)專業(yè)學會的認可后方有資格干這行。獲得認可也不是一勞永逸，從業(yè)人員每年要交納350歐元接受“繼續(xù)教育”，學習新的法規(guī)政策。難怪筆者看在布魯塞爾沒有舊建筑，原來都是內(nèi)行人保養(yǎng)的杰作。

開物業(yè)公司，掙著業(yè)主的錢，得為業(yè)主服務(wù)?！暗貙А闭f：“業(yè)主才是物業(yè)公司的上帝。業(yè)主打電話求你，你不馬上到場，叉提不出正當?shù)睦碚?，業(yè)主就要投訴你，那樣等著你的麻煩事就多了?！薄暗貙А闭f，他家那一片有30多棟樓，2000多名居民，管他們這片的物業(yè)公司算老板在內(nèi)只有5個人。老板、會計、秘書（辦公室主任），可見老板也是職工。干活時，5個人人手不夠時，就得臨時請臨時工，業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)都很滿意。

從業(yè)人員素質(zhì)特色——培訓在先

要是在我們國內(nèi)幾個人組成的小公司還能干大事嗎？人們肯定會發(fā)出這樣的置疑，事實上，這正是國情不同的所在，比利時10人以下的小公司（屬中小型企業(yè)）或家族式公司成為比利時住宅物業(yè)管理與服務(wù)領(lǐng)域的主體。

比利時物業(yè)管理的為什么好？給外國人的印象，街上為什么看不到舊建筑？原來比利時從事住宅物業(yè)管理和服務(wù)的公司很多，市場競爭非常激烈，為了減少成本、降低消耗，多數(shù)物業(yè)公司并不配備屬于自己的清潔、綠化、安全、水電維修等專業(yè)人員，而是在服務(wù)市場上選擇專業(yè)公司建立合作關(guān)系或簽訂服務(wù)合同，以保證物業(yè)服務(wù)的時效性與高質(zhì)量，其好處是讓住宅物業(yè)公司在經(jīng)營活動中節(jié)省了大量日常開支。

不過，比利時對物業(yè)管理與服務(wù)公司的人員素質(zhì)有較高的要求，經(jīng)理不僅必須具有大學學歷，而且還要經(jīng)過物業(yè)管理、電腦、財會、建筑、水電、環(huán)衛(wèi)、綠化等方面的基礎(chǔ)訓練，在得到物業(yè)專業(yè)協(xié)會的認可后才有資格從事這個行當，而且每年還必須接受一定時間的在職培訓。

物業(yè)公司必須保證公共使用面積范圍內(nèi)的公共設(shè)施處于良好狀態(tài)，包括建筑物內(nèi)、外各種管道和線路的正常使用，即便是業(yè)主住宅內(nèi)的“自理部分”出現(xiàn)故障，也可以要求物業(yè)服務(wù)公司找專業(yè)人員修理。出現(xiàn)物業(yè)糾紛可以通過“協(xié)會”商議解決，也可通過民事訴訟裁定。

對中國人來，凡事最關(guān)心的都費用，而據(jù)“地導”說，雖然物業(yè)收費有些彈性，但也不是滿天要價，還是有一定的標準的。房產(chǎn)專業(yè)協(xié)會對物業(yè)收費標準規(guī)定了指導性意見，物業(yè)公司可以在一定的范圍內(nèi)，通過與業(yè)主的協(xié)商自行掌握收費標準，費用按月計算。物業(yè)公司的收入來自業(yè)主支付的管理費，那就要百分之百地滿足業(yè)主的合理要求，業(yè)主滿意度高，物業(yè)公司才能有更多的利潤。

國家宏觀上對房屋管理特色——所有房屋都要征物業(yè)稅

在比利時，所有的房屋都要征物業(yè)稅，這與物業(yè)管理費是兩個概念。在比利時，對于普通老百姓來說，這個稅還是相當大的一筆支出。因此，一般買房都是自住，很少有炒樓花的。從一條國家級的規(guī)定看，房地產(chǎn)業(yè)自然就比較穩(wěn)定，房價不會大起大落，不會直接影響民眾的日常生活。

對于住宅，分新房和二手房兩種情況。對于新房，買房的第一年，要收取增值稅，統(tǒng)一為住房市場價格的21%。這個稅由開發(fā)商或房產(chǎn)擁有者交納，一般也就含在房價里面了。另外，對于住滿5年以上的老房子，如果要進行大裝修，也要收取增值稅，價格為裝修材料費及人工費的6%。

在比利時，新建房很少，人們一般都是買賣二手房，而新房到第二年起也就是二手房了。對于二手房的物業(yè)稅是這樣征收的：所有住宅都被看做是有出租收入的房產(chǎn)，也就是說，只要是住宅，不管你是自住，還是出租給別人，都要對業(yè)主收取物業(yè)稅。各大區(qū)都有一個叫做物業(yè)稅管理處的部門，在每年的固定日期，這個部門會綜合你房子的大小、條件等情況，對你的房產(chǎn)在一年12個月的出租收入進行“估價”，然后，業(yè)主必須交納這個估價的30%到50%，作為物業(yè)稅。自住房或者是沒有出租的空房相同對待。每年交一次。至于究竟是30%還是50%，要根據(jù)你房子的地段來決定。如位置相對好200平方米的房子，一年交物業(yè)稅4000歐元，要是用國內(nèi)的收入比，如同天文數(shù)字一般。