房?jī)r(jià)上漲的“邏輯”變了嗎

劉旦

自去年以來(lái)，在中央去庫(kù)存大招的政策紅利下，北京、上海和深圳這3個(gè)一線城市房?jī)r(jià)上漲較快。一線城市不斷從需求端出臺(tái)政策給過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。在二線城市，以筆者所在的城市南昌為例，雖然屬于二線發(fā)展較弱城市，但去年以來(lái)，南昌樓市購(gòu)銷兩旺，庫(kù)存的去化速度非?？?，以南昌目前樓市熱點(diǎn)板塊區(qū)域九龍湖片區(qū)和朝陽(yáng)片區(qū)為例，2015年上半年，朝陽(yáng)新城片區(qū)的房?jī)r(jià)普遍在1萬(wàn)元以下，去年下半年，隨著該片區(qū)去化速度加快，可供出售房源減少，該區(qū)房?jī)r(jià)普遍提至1萬(wàn)元以上。但如果評(píng)估整個(gè)江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康程度，有數(shù)據(jù)顯示，江西省住宅庫(kù)存至少在9萬(wàn)套以上，市場(chǎng)庫(kù)存壓力仍然存在，尤其部分縣級(jí)城市樓盤(pán)，由于前期供應(yīng)過(guò)大，房地產(chǎn)去庫(kù)存將路漫漫其修遠(yuǎn)兮。綜上表象，房地產(chǎn)去庫(kù)存具有獨(dú)特的區(qū)域化特性，一、二線城市供求基本平衡，房?jī)r(jià)將平穩(wěn)上行;三、四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面較好，有人口導(dǎo)入的城市庫(kù)存壓力也能得到較快釋放，但總體看，受供求關(guān)系影響，三、四線城市還處在緩慢的去庫(kù)存的過(guò)程當(dāng)中;五、六線城市供過(guò)于求，去庫(kù)存將是一個(gè)長(zhǎng)期的任務(wù)，房?jī)r(jià)短時(shí)期很難樂(lè)觀。決定房?jī)r(jià)上漲的邏輯沒(méi)有變，基礎(chǔ)依然是供求關(guān)系，短期可能會(huì)受政策波動(dòng)影響明顯。

《南風(fēng)窗》2016年第8期封面

從需求因素看，去年中國(guó)新增貨幣總量達(dá)到GDP增速的兩倍，資金在用腳投票，有尋求更安全的投資標(biāo)的需求。一直以來(lái)，股市房市是人們配置資產(chǎn)的重要渠道，去年5月股災(zāi)后的一系列千股跌停極大地撼動(dòng)了投資者對(duì)A股的信心，而房市從長(zhǎng)周期的視角看，一直維持上漲趨勢(shì)，尤其是一線城市抗跌性非常強(qiáng)，成為資金首選的避風(fēng)港。

從供給來(lái)看，以上海為例，在過(guò)去多輪調(diào)控中，上海均沒(méi)有在供給側(cè)端發(fā)力，例如，2013年房?jī)r(jià)調(diào)控，土地供給目標(biāo)僅和2012年保持一致，同時(shí)，2014年的土地供給目標(biāo)還下降了30%，且從2011年以來(lái)呈現(xiàn)每年減少的趨勢(shì)。深圳的情況更為糟糕，深圳規(guī)土委公布的數(shù)據(jù)顯示，到2020年，深圳可供新增建設(shè)用地只有8平方公里，深圳土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線，廣東省國(guó)土資源廳總工程師楊林安曾公開(kāi)用“深圳每?jī)善椒矫淄恋?，就有一平方米水泥地”?lái)形容深圳土地所處的窘境。根據(jù)2016年1月深圳商報(bào)的數(shù)據(jù)，2015年深圳上市公司已達(dá)321家，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求提供了不竭的購(gòu)買(mǎi)力，供需不平衡將是一種常態(tài)，這種常態(tài)在政策的刺激下極有可能誘發(fā)房?jī)r(jià)的非理性過(guò)快上漲。

供求關(guān)系當(dāng)下依然是影響房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)，從過(guò)去一年的成交數(shù)據(jù)和成交價(jià)格看，“去庫(kù)存”速度與銷售價(jià)格基本是成反比的。從南昌2016年3月的數(shù)據(jù)顯示，“周成交”與“月成交”排名前三的樓盤(pán)，其均價(jià)都未超過(guò)1萬(wàn)元，而超過(guò)1萬(wàn)元的高價(jià)樓盤(pán)，銷售排名明顯靠后。這也從側(cè)面說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一個(gè)正常的行業(yè)市場(chǎng)。因此，在以去庫(kù)存為主基調(diào)的現(xiàn)階段樓市，需要開(kāi)發(fā)商“平價(jià)銷售”的理性思維，即使市場(chǎng)稍有回暖回升，開(kāi)發(fā)商也不能追逐短期利益而大幅漲價(jià);而應(yīng)顧全大局、維護(hù)市場(chǎng)持續(xù)回暖態(tài)勢(shì)，以理性銷售化解行業(yè)庫(kù)存壓力，推動(dòng)行業(yè)長(zhǎng)期輕松健康發(fā)展。

評(píng)《南風(fēng)窗》2016年第8期封面報(bào)道《探熱樓市》