建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)理論研究

秦小樂(lè)

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建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)理論研究

秦小樂(lè)

摘要：我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的設(shè)立是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中的一種重要民事法律制度，而共有權(quán)更有著重要的價(jià)值意義，盡管該制度已在相關(guān)立法中做出了規(guī)定，但規(guī)定較為籠統(tǒng)，不利于實(shí)踐中的操作。故本文從共有權(quán)的基本理論引入，在此基礎(chǔ)上，分析共有權(quán)在客體、權(quán)利、救濟(jì)等方面存在的問(wèn)題，并借鑒國(guó)外的理解和經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)具體問(wèn)題提出自己的見(jiàn)解。

關(guān)鍵詞：建筑物區(qū)分所有權(quán)；共有權(quán)；法律救濟(jì)

作為一項(xiàng)重要的民事法律制度，建筑物區(qū)分所有權(quán)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際效用和經(jīng)濟(jì)價(jià)值發(fā)揮著重要作用，其實(shí)施的好壞影響著交易秩序，縱觀現(xiàn)行法對(duì)該制度尤其是對(duì)建筑物區(qū)分共有權(quán)(下文未特別說(shuō)明均簡(jiǎn)稱(chēng)“區(qū)分共有權(quán)”)的規(guī)定，原則性較強(qiáng)，較為分散，基于其特殊性，易產(chǎn)生歧義，實(shí)務(wù)中審判人員很難依具體條文作出裁判，影響法的適用性，鑒于此，必須厘清區(qū)分共有權(quán)的相關(guān)理論，使區(qū)分所有權(quán)制度發(fā)揮其應(yīng)有功能。

一、區(qū)分共用權(quán)概述

沒(méi)有共有部分就沒(méi)有共有權(quán)，區(qū)分共有權(quán)在建筑物區(qū)分所有權(quán)中處于核心地位，指區(qū)分所有權(quán)人依照法律或規(guī)約的規(guī)定，對(duì)共有部分享有的占有、使用和收益的及一定限制的處分權(quán)利。①區(qū)分共有權(quán)具有自身獨(dú)特性，體現(xiàn)在：共有權(quán)人數(shù)量及身份的復(fù)合性；客體范圍的廣泛性；內(nèi)容的多樣性；法律關(guān)系的復(fù)雜性；不得隨意請(qǐng)求共有部分及對(duì)專(zhuān)有權(quán)變動(dòng)的附隨性。

關(guān)于區(qū)分共有權(quán)的性質(zhì)，有共同共有說(shuō)、按份共有說(shuō)、總有說(shuō)、新型共有說(shuō)四種。共同共有說(shuō)強(qiáng)調(diào)共有部分所有權(quán)由全體權(quán)利人不按份額地享有，同時(shí)對(duì)于潛在份額，不能隨意請(qǐng)求分割。按份共有指數(shù)人按其應(yīng)有部分，對(duì)權(quán)利客體共同享有所有權(quán)?？傆姓f(shuō)認(rèn)為，成員和非法人團(tuán)體形成共有關(guān)系；權(quán)利人依法行使自己對(duì)共有部分的權(quán)利，但這里的共有跟一般的按份共有不同。王利明提出的新型共有說(shuō)，是與傳統(tǒng)共同共有和按份共有都不相同的一種新的共有方式，建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有常采取法定共有的方式，且與專(zhuān)有部分不能被分割。

本文采新型共有說(shuō)。共同共有說(shuō)沒(méi)有明確共有部分的收益、管理費(fèi)分配規(guī)則，無(wú)論采均分還是均攤都會(huì)對(duì)其中一方不公，不符私法的制定目的。按份共有說(shuō)最難解決的是共有權(quán)人如何對(duì)建筑物中那些難以分割的共用部分(如電梯、樓梯等)行使使用權(quán)?？傆姓f(shuō)使區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共有部分的收益分配和責(zé)任承擔(dān)缺乏合理的依據(jù)。而新型共有說(shuō)更合理，共有權(quán)兼具按份共有和共同共有的特征，又有不同于二者的特殊共有形式，應(yīng)將其作為一種單獨(dú)的新型共有權(quán)來(lái)看待，區(qū)別原有的傳統(tǒng)觀念，針對(duì)個(gè)別問(wèn)題做出適當(dāng)調(diào)整，以適應(yīng)現(xiàn)實(shí)生活的經(jīng)濟(jì)復(fù)雜性。

二、區(qū)分共用權(quán)的客體與內(nèi)容

(一)客體范圍的界定

我國(guó)關(guān)于區(qū)分共有權(quán)的規(guī)定集中在《物權(quán)法》、《住宅共用部分共用設(shè)施維修基金管理辦法》、《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》等法律中，采列舉加排除的方法，依法律規(guī)定，客體范圍包含：基礎(chǔ)建筑結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、綠地、公共設(shè)施及附屬部分、物業(yè)服務(wù)用房、建筑物及附屬設(shè)施的維修基金(鑒于篇幅限制，這里只研究一般情形的客體范圍，至于停車(chē)位、綠地及樓頂平臺(tái)等特殊范圍暫不探討)。但我國(guó)不同法律之間存在分歧，包括重法定輕約定、重概念輕關(guān)系、重一般輕特殊等，還有部分特殊共有部分的權(quán)利歸屬不明等，這些都不利于復(fù)雜地形下建筑物實(shí)際問(wèn)題的解決。

對(duì)此，可借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，采排除法、列舉法及推定法結(jié)合的混合式確定共用部分范圍，按共用部分的性質(zhì)分為法定與約定共用部分，這些改變?cè)诔址輽?quán)人進(jìn)行使用時(shí)使用費(fèi)的支付、各區(qū)分所有權(quán)人的區(qū)分所有權(quán)份額比例計(jì)算、約定共用部分通過(guò)約定變更為專(zhuān)有部分的方式及程序、修繕費(fèi)用及其他費(fèi)用的負(fù)擔(dān)等方面都有重要價(jià)值。

(二)區(qū)分共有權(quán)的內(nèi)容

區(qū)分共有權(quán)是權(quán)利人對(duì)共有部分享有的占有、使用和收益的權(quán)利，包括使用權(quán)、收益權(quán)、管理權(quán)、物上請(qǐng)求權(quán)。使用權(quán)是指各共有權(quán)人對(duì)于共有部分，可按其用法予以使用，包括共同使用和輪流使用。收益權(quán)指各權(quán)利人依管理規(guī)約或共有部分的持份，獲得共有部分所生利益的權(quán)利。②管理權(quán)指共有權(quán)人為維護(hù)共有部分的完整和應(yīng)有的機(jī)能，對(duì)其進(jìn)行管理或者經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，包括修繕管理權(quán)和改建、重建權(quán)，而我國(guó)法律對(duì)重建中業(yè)主權(quán)益的調(diào)整、重建實(shí)施主體等都沒(méi)有規(guī)定，可謂明顯的立法漏洞。

權(quán)利、義務(wù)密不可分，權(quán)利人享有權(quán)利的同時(shí)必然負(fù)擔(dān)著某種義務(wù)。一般來(lái)說(shuō)，共有權(quán)人的義務(wù)包括：按照共有部分本來(lái)用途使用、分擔(dān)共同負(fù)擔(dān)和費(fèi)用、合理注意義務(wù)等。然《物權(quán)法》未明確區(qū)分所有權(quán)人對(duì)管理費(fèi)用交納、使用、監(jiān)督等具體細(xì)節(jié)，應(yīng)盡快完善管理費(fèi)用公示、業(yè)主查詢、催費(fèi)繳納、收費(fèi)減免等制度，并制定配套實(shí)施細(xì)則。關(guān)于維修資金，《物權(quán)法》同樣沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定，針對(duì)這些立法空白，我們亟需進(jìn)行補(bǔ)充完善。

三、區(qū)分共用權(quán)的法律保護(hù)

當(dāng)共有權(quán)人的合法權(quán)益遭受侵害時(shí)，訴權(quán)主體可以向法院提起訴訟。我國(guó)法律專(zhuān)門(mén)規(guī)定了發(fā)生區(qū)分共有權(quán)的侵權(quán)行為時(shí)業(yè)主的權(quán)益維護(hù)方式，主要體現(xiàn)在《物權(quán)法》第83條及《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第14條中。根據(jù)上述法律規(guī)定，權(quán)利人的合法權(quán)益遭受侵害時(shí)，可采公力及私力救濟(jì)的處理方式，公力救濟(jì)下，業(yè)主可依相關(guān)法律，就侵害自己合法權(quán)益問(wèn)題向法院提起訴訟；私力救濟(jì)下，業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)依照規(guī)約和法律規(guī)定，請(qǐng)求賠償損失、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、停止侵害；由此可知，首先，請(qǐng)求權(quán)主體僅限于業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)。其次，具體的權(quán)益救濟(jì)方式包括賠償損失、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、停止侵害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無(wú)效幾種。

然這項(xiàng)規(guī)定的實(shí)際操作性不強(qiáng)，據(jù)調(diào)查很多業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主大會(huì)的職責(zé)權(quán)限并不清楚，甚至不知道這一團(tuán)體的存在，這時(shí)業(yè)主的共有權(quán)受侵害時(shí)，又如何能期望他們向業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主大會(huì)尋求幫助呢？此外，業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主大會(huì)也極有可能成為侵害區(qū)分共有權(quán)的主體，這種情形下，唯一的救濟(jì)途徑就是業(yè)主向法院起訴，但這對(duì)單個(gè)業(yè)主來(lái)說(shuō)，不僅耗費(fèi)物力、財(cái)力，只因舉證困難這一點(diǎn)他們極有可能會(huì)放棄這一救濟(jì)途徑，此時(shí)，法律規(guī)定就成了一紙空文，沒(méi)有任何價(jià)值意義。本文主張，鑒于區(qū)分共有權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，它屬于民法的規(guī)范范疇，體現(xiàn)出當(dāng)事人的意思自治，為彌補(bǔ)公力救濟(jì)的不足，一定條件下，應(yīng)賦予業(yè)主采私力救濟(jì)的權(quán)利，這一私力救濟(jì)尤其應(yīng)適用于個(gè)別業(yè)主因不合理行使專(zhuān)有權(quán)而侵害共有權(quán)的行為。此外，針對(duì)嚴(yán)重違反規(guī)定的專(zhuān)有部分所有權(quán)是否可被拍賣(mài)問(wèn)題，可借鑒瑞士和德國(guó)做法，依法院裁判，對(duì)違反者的專(zhuān)有部分賦予其他業(yè)主拍賣(mài)的權(quán)利，以彌補(bǔ)現(xiàn)行間接方式效果不明顯的缺陷，當(dāng)然在適用時(shí)要賦予嚴(yán)格的條件。同樣，對(duì)于救濟(jì)方式，也應(yīng)予以適當(dāng)程度的擴(kuò)大，可借鑒國(guó)外的強(qiáng)制出讓制度；剝奪居住權(quán)制度；優(yōu)先權(quán)制度等。

比較而言，我國(guó)對(duì)區(qū)分共有權(quán)的保護(hù)多采取間接及原則性規(guī)定，方式較緩和，只針對(duì)一般侵權(quán)行為，自然其效果也就大打折扣，使區(qū)分共有權(quán)糾紛不能妥善解決，也為那些隱而未現(xiàn)的侵權(quán)行為制造了“溫床”，而國(guó)外大多數(shù)國(guó)家都對(duì)此規(guī)定了強(qiáng)制性手段，所以，我們須借鑒國(guó)外的成熟經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)實(shí)際，及時(shí)糾正和彌補(bǔ)現(xiàn)行法的不足，制定更為完善的立法，如制定建筑物區(qū)分所有權(quán)單行法，以實(shí)現(xiàn)區(qū)分共有權(quán)的應(yīng)有價(jià)值。(作者單位：華中師范大學(xué))

參考文獻(xiàn)：

[1]陳華彬.民法物權(quán)論.中國(guó)法制出版社,2007年版，第235頁(yè).

[2]陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán).中國(guó)法制出版社,2011年版，第132頁(yè).

作者簡(jiǎn)介：秦小樂(lè)(1992-)，女，漢族，河南許昌人，研究生，華中師范大學(xué)，民商法。