房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范

楊琳

【摘要】隨著近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展擴(kuò)大，新的稅務(wù)政策也在5月1日開(kāi)始實(shí)施，對(duì)于如何有效的防范房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該引起重視。隨著人民生活水平的不斷提高，對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求和改善需求都在不斷增長(zhǎng)；同時(shí)由于國(guó)家宏觀政策以及地方政府的微觀調(diào)控，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處在不斷的變化之中，對(duì)于能否順利達(dá)到企業(yè)預(yù)計(jì)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)股東價(jià)值顯得尤為重要。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 風(fēng)險(xiǎn)分類 風(fēng)險(xiǎn)防范

一、風(fēng)險(xiǎn)研究的目的

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、融資金額大、效益風(fēng)險(xiǎn)高的行業(yè)。一方面我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的管控和保障制度還處在完善的過(guò)程中；另一方面目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)分依賴于銀行信貸，無(wú)形中增加了銀行環(huán)節(jié)的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。如果在這個(gè)時(shí)候企業(yè)忽視財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)，即時(shí)企業(yè)的盈利能力再?gòu)?qiáng)，那么就可能會(huì)造成企業(yè)資金鏈的斷裂，甚至是破產(chǎn)。

所以需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從自身的角度出發(fā)，從日常的活動(dòng)中進(jìn)行監(jiān)督，才能及時(shí)的發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略。其中企業(yè)的日?；顒?dòng)不僅僅是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)該貫穿于籌資、投資、建造、運(yùn)營(yíng)整個(gè)階段。這樣才能有效的防患于未然。

二、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類

1.資金風(fēng)險(xiǎn)

由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)起步比國(guó)外晚，在融資方式上也較國(guó)外不成熟。目前我國(guó)國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要是通過(guò)銀行的信貸，而銀行的信貸往往取決于銀行的貸款利率，這一因素是隨國(guó)家政策變化而變化的。雖然目前這一階段貸款利率出在一個(gè)較低水平，但回顧往年的利率變化，一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)承擔(dān)很大的資金成本。另外影響房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)關(guān)鍵因素是要保持資金的流動(dòng)性，只有足夠的流動(dòng)資金來(lái)支撐，才能維持企業(yè)的繼續(xù)發(fā)展，而決定這一因素的是房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷能力和當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)銷售環(huán)境，后者具有一定的不確定性。所以一旦企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，隨之而來(lái)的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的連續(xù)性投資活動(dòng)來(lái)說(shuō)，在之前的老項(xiàng)目未完全消化之前，是很難再通過(guò)銀行進(jìn)行信貸融資的。雖然目前有房地產(chǎn)信貸，房地產(chǎn)信貸投資基金等方式，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)去嘗試的不多，更多的會(huì)是通過(guò)民間資本來(lái)融資，這樣無(wú)疑是加重了企業(yè)的資金成本，制造了企業(yè)破產(chǎn)的隱患。

2.管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是支撐我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)于拉動(dòng)地方稅收收入也是一個(gè)重要環(huán)節(jié)。所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制是非常有必要的。如果企業(yè)認(rèn)為只要完成了前期的融資工作，就有了推動(dòng)企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定現(xiàn)金流，忽視了財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)，那么在企業(yè)運(yùn)營(yíng)后期，必然會(huì)造成一系列的問(wèn)題。

同時(shí)雖然大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)按要求進(jìn)行稅務(wù)和會(huì)計(jì)方面的審計(jì)工作，但審計(jì)工作最多只是事后的檢查和對(duì)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)控制，對(duì)于一些影響到企業(yè)現(xiàn)金流正常流轉(zhuǎn)的因素，我們需要的是及時(shí)發(fā)現(xiàn)并盡快采取對(duì)應(yīng)措施，這樣企業(yè)才能健康的運(yùn)行下去。所以如果不能不斷的完善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度，那么就可能體現(xiàn)不出房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，給企業(yè)的投資決策造成影響。

三、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

1.融資方式的創(chuàng)新

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式還是比較單一的，很多是直接或者間接的通過(guò)銀行的信貸來(lái)實(shí)現(xiàn)。而通過(guò)這種方式來(lái)進(jìn)行融資的風(fēng)險(xiǎn)日益顯露出來(lái)，銀行成為了最后一道防線。所以我們要探求一條適合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的道路。例如可以采用債務(wù)融資、房地產(chǎn)信托、REITs等比較成熟的方式。

其中房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一種融資方式，相對(duì)于其他的融資方式，具備的一定的針對(duì)性和專業(yè)性。一方面，REITs并不是通過(guò)債權(quán)來(lái)融資，這樣就大大降低了企業(yè)的負(fù)債率，減少了的企業(yè)負(fù)擔(dān)。同時(shí)還可以避免由于銀行信貸融資所帶來(lái)的信貸抵押風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檫@種方式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)始終保持著控制經(jīng)營(yíng)權(quán)。另一方面，對(duì)于一般的信托產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)信托投資基金具有很強(qiáng)的目的性，是專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而設(shè)計(jì)的一種方式。其中最重要的是可以保持企業(yè)對(duì)資產(chǎn)的控制權(quán)。

2.加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，看一個(gè)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展，不單單是看企業(yè)目前的資金保有量有多少，而是看企業(yè)是否能保持一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的資本結(jié)構(gòu)。除了前期融資方式的選擇，還需要在后期企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的過(guò)程中，從財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，保證企業(yè)目前以及將來(lái)的現(xiàn)金流都能正常流轉(zhuǎn)。

而財(cái)務(wù)管理的管控應(yīng)該是一個(gè)貫穿整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理控制活動(dòng)，包括從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的預(yù)算控制，到項(xiàng)目建設(shè)中的調(diào)整控制，以及項(xiàng)目完工后銷售時(shí)期的跟蹤控制。同時(shí)也要考慮國(guó)家相關(guān)政策制度的出臺(tái)對(duì)整個(gè)行業(yè)的影響。例如，今年5月1日將在全國(guó)正式推行營(yíng)改增制度，在土地契稅、購(gòu)買(mǎi)建筑材料、以及房地產(chǎn)銷售階段的稅收制度都有一定的變化，房地產(chǎn)企業(yè)一定要對(duì)于這種變化，及時(shí)預(yù)估對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案，使企業(yè)順利地完成從營(yíng)業(yè)稅到增值稅的過(guò)渡。

除了財(cái)務(wù)管理方面的控制外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以通過(guò)可行

性研究報(bào)告來(lái)預(yù)估整個(gè)項(xiàng)目周期的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究

報(bào)告是反映項(xiàng)目在研發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售等等環(huán)節(jié)成本效益的

報(bào)告。如果企業(yè)可以及時(shí)根據(jù)當(dāng)前的狀況調(diào)整項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)成本

效益，那么可以在很大程度上避免一些風(fēng)險(xiǎn)。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目都具有很長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中保持企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)定是一項(xiàng)重要的工作。在這期間企業(yè)會(huì)同時(shí)受到來(lái)自宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理制度的影響。在目前大部分地區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策來(lái)維持房?jī)r(jià)的穩(wěn)步發(fā)展。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)要做好對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范工作。一方面要加強(qiáng)對(duì)融資成本的控制，拓寬對(duì)融資方式的選擇，借鑒國(guó)外一些成熟的多元化融資方式；另一方面要提高對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)識(shí)，尤其是對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的控制。這樣才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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