利率水平、住房?jī)r(jià)格與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的動(dòng)態(tài)變化

摘要：利用我國(guó)31個(gè)省、市、自治區(qū)的數(shù)據(jù)，通過(guò)構(gòu)建Panel-VAR模型，分東中西部三個(gè)地區(qū)實(shí)證了利率水平、住房?jī)r(jià)格與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的動(dòng)態(tài)關(guān)系。結(jié)果表明：在不同地區(qū)，利率水平、住房?jī)r(jià)格對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響都存在顯著差異，但是它們都不是影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)最為主要的因素，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更多的是受到來(lái)自自身慣性的支配。另外，由于住房?jī)r(jià)格主要受到國(guó)家宏觀(guān)政策的調(diào)控，因此人均GDP對(duì)它的作用十分微弱。根據(jù)研究結(jié)論，提出了相應(yīng)的政策建議，認(rèn)為利率政策應(yīng)該更多的考慮東部地區(qū)的需要，而國(guó)家需要對(duì)住房?jī)r(jià)格進(jìn)行更多的控制使其平穩(wěn)增長(zhǎng)，土地政策和戶(hù)籍制度的改革力度也需要加強(qiáng)。

關(guān)鍵詞：利率水平，住房?jī)r(jià)格，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，面板向量自回歸模型

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2016）05-0003-10 收稿日期：2016-04-10

1 緒論

改革開(kāi)放30多年，特別是自1998年起啟動(dòng)住房制度改革以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，并且日益成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中占比逐步增加，從1992年4.27%的水平提高到了2015年超過(guò)6%的水平。而在第三產(chǎn)業(yè)中的占比，房地產(chǎn)的生產(chǎn)總值在2015年底達(dá)到了12.74%（見(jiàn)圖1）。

而伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增速換擋，我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了較前期高速增長(zhǎng)的低速增長(zhǎng)。2015年，我國(guó)GDP同比增速已經(jīng)滑落到6.9%，這是自1992年鄧小平南巡講話(huà)以來(lái)的最低水平（見(jiàn)圖2）。而房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)已經(jīng)成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)能否維持穩(wěn)定增長(zhǎng)的關(guān)鍵。

為了經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和好轉(zhuǎn)，在2016年我國(guó)相繼出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)政策：2月2日，中國(guó)人民銀行聯(lián)合證監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，在不實(shí)施限購(gòu)的城市，對(duì)于居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款原則上降低首付款比例，從25%調(diào)整為20%。2月17日，人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合財(cái)政部發(fā)布通知，將職工住房公積金賬戶(hù)存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行，目前為1.50%。2月19日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局和住建部三部門(mén)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅：首套房、二套房因面積不同契稅有不同程度下調(diào)；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，由原差額征收營(yíng)業(yè)稅改為免征。北上廣深暫不實(shí)施部分稅收優(yōu)惠。而在2016年政府工作報(bào)告中也有“推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”等支持房地產(chǎn)發(fā)展的提法。另外，隨著“營(yíng)改增”改革的全面推出，房地產(chǎn)行業(yè)也作為最后一批試點(diǎn)，與建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)在5月1日納入試點(diǎn)范圍。房地產(chǎn)刺激政策在我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要時(shí)期密集出臺(tái)，也印證了房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要作用。

2 文獻(xiàn)綜述

目前，住房?jī)r(jià)格與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系已經(jīng)被越來(lái)越多的學(xué)者所共識(shí)。顧云昌（1998）認(rèn)為房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著重要的拉動(dòng)作用。王國(guó)軍和劉水杏（2004）利用中國(guó)投入產(chǎn)出表和《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》的數(shù)據(jù)，利用投入產(chǎn)出模型對(duì)于中、美、日、英、澳的房地產(chǎn)行業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與行政機(jī)關(guān)、金融保險(xiǎn)業(yè)關(guān)系密切。張實(shí)桐等（2010）利用1996年1月-2010年4月的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：住房?jī)r(jià)格與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間存在明顯的正向互動(dòng)機(jī)制；方燕（2010）也指出：住房?jī)r(jià)格的變動(dòng)會(huì)受到宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的影響，同時(shí)，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)也會(huì)因住房?jī)r(jià)格的趨勢(shì)改變。唐志軍、徐會(huì)軍和巴曙松（2010）認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)通過(guò)財(cái)富效應(yīng)、預(yù)算約束效應(yīng)和成本效應(yīng)影響著消費(fèi)，從而對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著影響。譚政訓(xùn)和陳銘（2012）運(yùn)用PMG估計(jì)方法和Logit模型發(fā)現(xiàn)人均GDP是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的最重要因素。許憲春、賈海和李皎（2015）對(duì)于對(duì)于房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)做了系統(tǒng)研究，認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)生產(chǎn)和房地產(chǎn)消費(fèi)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)起到了重要作用，而房地產(chǎn)投資對(duì)于上游的鋼材、水泥、平板玻璃和房地產(chǎn)消費(fèi)對(duì)于消費(fèi)類(lèi)產(chǎn)品生產(chǎn)和銷(xiāo)售的行業(yè)有著重要影響。

然而，也有學(xué)者通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)過(guò)多依靠房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)存在一定的問(wèn)題。原鵬飛和馮蕾（2014）利用DCGE模型的模擬發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲盡管對(duì)于我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)和部分行業(yè)有著促進(jìn)作用，但是這種發(fā)展模型可能帶來(lái)居民收入分化加劇、居民收入增長(zhǎng)慢于政府等問(wèn)題，并且會(huì)擠占其他行業(yè)的發(fā)展空間。

另一方面，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格受貨幣政策，尤其是利率水平的影響也比較明顯，利率、貨幣政策和房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系也受到學(xué)者的關(guān)注。劉煜輝（2011）認(rèn)為經(jīng)濟(jì)中資金回報(bào)率，也即真實(shí)利率水平影響著消費(fèi)者對(duì)于租房和買(mǎi)房的抉擇，盡管收入增長(zhǎng)影響著房?jī)r(jià)上漲，但是房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度已經(jīng)大大超過(guò)了收入增長(zhǎng)，因此真實(shí)利率的低水平才是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的重要因素。郭娜和翟光宇（2011）通過(guò)VAR模型發(fā)現(xiàn)了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格和利率政策之間的關(guān)系，認(rèn)為利率政策并不能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有顯著影響，但是房地產(chǎn)價(jià)格沖擊對(duì)于利率政策卻有著顯著的正向影響。田建強(qiáng)（2012）利用VAR模型，研究了利率水平、貨幣供應(yīng)量和房地產(chǎn)價(jià)格之間的作用機(jī)制，并且發(fā)現(xiàn)利率對(duì)于另外兩者有正向作用，貨幣供應(yīng)量對(duì)于房?jī)r(jià)有正向作用，對(duì)于利率則有反向作用。顧海峰和張?jiān)?014）分析了貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)聯(lián)關(guān)系，并且分析了貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)制，利用格蘭杰因果檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)了利率是房地產(chǎn)價(jià)格的格蘭杰原因。

前人的研究為我們的探索提供了良好的借鑒，但是正如王成成等（2011）所評(píng)述的那樣，當(dāng)前針對(duì)住房?jī)r(jià)格和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的研究，大都嚴(yán)重依賴(lài)于時(shí)間序列分析而缺乏從面板數(shù)據(jù)層次的考慮；再者，眾多學(xué)者在這一過(guò)程的研究中基本忽視了利率水平的變化，顯然，利率的高低不僅影響了公眾購(gòu)房的熱情和需求，而且對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)和投資來(lái)說(shuō)也有著不可低估的作用。有鑒于此，本文選擇利率水平、住房?jī)r(jià)格和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的動(dòng)態(tài)變化為研究對(duì)象，通過(guò)構(gòu)建將時(shí)間序列和面板數(shù)據(jù)相結(jié)合的Panel-VAR模型，希望能夠真實(shí)展現(xiàn)兩個(gè)變量對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響程度，為這一領(lǐng)域的理論和實(shí)踐提供良好的補(bǔ)充和指導(dǎo)。

3 模型及實(shí)證分析

3.1 Panel-VAR模型

為了更好地揭示利率水平、住房?jī)r(jià)格與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間的互動(dòng)關(guān)系，本文采用面板數(shù)據(jù)向量自回歸（Panel Data Vector Auto Regression，簡(jiǎn)稱(chēng)Panel-VAR）來(lái)進(jìn)行實(shí)證。

Panel-VAR模型最早可見(jiàn)于Holtz-Eakin（1988）的文章。隨后，這一方法在Love（2006）等人的基礎(chǔ)上得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。目前，越來(lái)越多的學(xué)者已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注到Panel-VAR的運(yùn)用和推廣，它作為一種多元、系統(tǒng)、靈活的分析框架，能夠在回歸方程中把所有的變量滯后項(xiàng)都包括在考察的范圍之內(nèi)。同時(shí)，該模型涵蓋了時(shí)間序列模型和面板數(shù)據(jù)模型的雙重優(yōu)勢(shì)，既突顯了普通面板數(shù)據(jù)模型的時(shí)間效應(yīng)和個(gè)體效應(yīng)，又可以分析不同外生沖擊對(duì)內(nèi)生變量帶來(lái)的動(dòng)態(tài)影響，是當(dāng)前定量分析面板數(shù)據(jù)型指標(biāo)間動(dòng)態(tài)關(guān)系較為理想的工具。

考慮到本文所采用的樣本數(shù)據(jù)的容量并不太大，為了避免因自由度的減少而對(duì)參數(shù)估計(jì)造成困難，本文在內(nèi)生變量滯后期的階數(shù)選擇為1，具體形式如下：

這里，是基于面板數(shù)據(jù)的3×1的變量向量，、、分別指代利率、房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。其中，i是各省、市、自治區(qū)，t為時(shí)間年份；表示3×1的個(gè)體效應(yīng)向量，代表3×1的時(shí)間效應(yīng)向量；是3×1的參數(shù)系數(shù)矩陣，為擾動(dòng)項(xiàng)并滿(mǎn)足。最終，本文的Panel-VAR系統(tǒng)可以由3個(gè)方程構(gòu)成，第m（m=1，2，3）個(gè)方程表示為。

3.2 變量的選擇和數(shù)據(jù)的來(lái)源

為了運(yùn)用上文中給出的Panel-VAR模型來(lái)分析利率水平、住房?jī)r(jià)格和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的動(dòng)態(tài)關(guān)系，筆者收集了全國(guó)31個(gè)省、市、自治區(qū)2000-2011年的面板數(shù)據(jù)，選擇的指標(biāo)包括5年期以上貸款的基準(zhǔn)利率（Rate）、商品房銷(xiāo)售價(jià)格（Price）以及人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）。

第一，5年期以上貸款的基準(zhǔn)利率（Rate）?？紤]到房地產(chǎn)的行業(yè)特性，這個(gè)資金密集型的行業(yè)需要信貸政策的大力支持。因?yàn)榻^大多數(shù)居民在購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)候均需要銀行貸款，并且按揭的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)10-20年之久，所以，利率水平，特別是長(zhǎng)期利率水平對(duì)于住房?jī)r(jià)格來(lái)說(shuō)有著十分重要的作用。本文選用5年期以上貸款的基準(zhǔn)利率（Rate）來(lái)反映它對(duì)住房供求的影響，最后結(jié)合數(shù)量級(jí)匹配原則，將利率水平擴(kuò)大100倍處理仍用Rate表示。

第二，商品房銷(xiāo)售價(jià)格（Price）（單位：元/平方米）。作為衡量房地產(chǎn)價(jià)格的重要指標(biāo)，本文選用了商品房銷(xiāo)售價(jià)格（Price）。由于新建商品房依然是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的主體，因此，在使用這一指標(biāo)的時(shí)候去除掉了二手房市場(chǎng)價(jià)格對(duì)它的影響；再者，普通新建商品房的價(jià)格才能夠真實(shí)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征，而各種廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的價(jià)格由于涉及到過(guò)多的非市場(chǎng)因素而不予考慮。

第三，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的人均水平（GDP）（單位：元）。人均GDP是評(píng)價(jià)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)鍵指標(biāo)，它是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)人民收入能力的基本體現(xiàn)，同時(shí)也是衡量居民購(gòu)買(mǎi)住房能力的重要因素，而且還是維持商品房投資穩(wěn)定增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿ΑＲ话阏f(shuō)來(lái)，這個(gè)變量的水平越高，公眾購(gòu)房的能力越強(qiáng)，預(yù)計(jì)這一變量對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響為正效應(yīng)。

第四，為了減小因使用面板數(shù)據(jù)而帶來(lái)的異方差性問(wèn)題，同時(shí)保證其時(shí)間序列性質(zhì)不發(fā)生改變的前提下盡量使其趨勢(shì)線(xiàn)性化，在進(jìn)行實(shí)證分析的時(shí)候?qū)ι唐贩夸N(xiāo)售價(jià)格和人均GDP的原始數(shù)據(jù)采取了對(duì)數(shù)處理（分別以L(fǎng)n（Price）、Ln（GDP）表示）。此外，本文所用的全部數(shù)據(jù)，來(lái)源于中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)、《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站和中國(guó)人民銀行網(wǎng)站。

4 實(shí)證分析

我國(guó)領(lǐng)土廣闊、人口眾多，各個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、發(fā)展模式、消費(fèi)習(xí)慣、投資方向等都各有特點(diǎn)，不同地區(qū)之間的發(fā)展?fàn)顩r也存在明顯的差異性和不平衡性。因此，為了確保本文結(jié)論的準(zhǔn)確性和可靠性，根據(jù)《國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒》的劃分方式，將樣本為東部、中部和西部地區(qū)分別進(jìn)行實(shí)證研究。其中東部的省、市、自治區(qū)包括：北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、廣西、海南；屬于中部地區(qū)的有：山西、內(nèi)蒙古、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南；以及西部地區(qū)：重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆。

在利用Panel-VAR模型進(jìn)行實(shí)證之前，首先考查變量的平穩(wěn)性以及變量之間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，以避免偽回歸現(xiàn)象的干擾。這里，通過(guò)ISP面板單位根檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)Rate是平穩(wěn)序列，而Ln（Price）和Ln（GDP）一階單整，進(jìn)一步利用Johansen面板協(xié)整檢驗(yàn)來(lái)觀(guān)察變量的協(xié)整關(guān)系（見(jiàn)表1）。

從表1可見(jiàn)，Johansen協(xié)整檢驗(yàn)的結(jié)果拒絕了Rate、Ln（Price）和Ln（GDP）不存在協(xié)整關(guān)系的原假設(shè)，但不能拒絕最多存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系的零假設(shè)，因此，三個(gè)變量之間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系。進(jìn)一步地，我們分東、中、西三個(gè)地區(qū)，對(duì)三個(gè)變量利用Panel-VAR模型進(jìn)行估計(jì)（見(jiàn)表2）。

從表2可見(jiàn)，首先，東中西部地區(qū)Rate（t-1）對(duì)Ln（GDP）（t）的影響均為顯著，東部地區(qū)為-2.423，而中部地區(qū)和西部地區(qū)均為正數(shù)，分別是1.727和1.274，前者略高于后者；其次，不管是東部地區(qū)、中部地區(qū)、還是西部地區(qū)，Ln（Price）（t-1）對(duì)Ln（GDP）（t）的影響都是正向效應(yīng)，但是東部最低（0.372）、中部次之（0.748）、西部最高（0.897）。再次，上一期的對(duì)當(dāng)前的依然有顯著效果，東部為3.571、中部為2.867、西部只有2.345。此外，應(yīng)該值得注意的是，無(wú)論是東部、中部還是西部，Ln（GDP）（t-1）對(duì)Ln（Price）（t）的影響數(shù)值都較?。ㄔ?.01以下），且其統(tǒng)計(jì)意義不顯著。

5 結(jié)論

本文利用全國(guó)31個(gè)省、市、自治區(qū)2000年以來(lái)的數(shù)據(jù)，通過(guò)構(gòu)建Panel-VAR模型，實(shí)證檢驗(yàn)了利率水平、住房?jī)r(jià)格與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間的相關(guān)關(guān)系，結(jié)果表明：

第一，利率水平對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響在不同地區(qū)存在明顯差異。在東部地區(qū)，利率水平對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響為負(fù)，但是在中部和西部地區(qū)這一影響為正，并且前者略高于后者。這說(shuō)明，在東部地區(qū)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)程度較高，私營(yíng)資本和國(guó)外資本活躍，隨著利率水平的上漲，會(huì)造成較大的“擠出效應(yīng)”而使得國(guó)民經(jīng)濟(jì)受到?jīng)_擊；但是在中部和西部地區(qū)，其經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)程度和市場(chǎng)的完善程度遠(yuǎn)不及東部地區(qū)，私營(yíng)資本和國(guó)外資本也不像東部地區(qū)那么活躍。因此，在這種情況之下，中部和西部地區(qū)的國(guó)家主導(dǎo)投資依然是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿?，而利率水平與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正相關(guān)關(guān)系，背后反映的也是國(guó)家主導(dǎo)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同向變化趨勢(shì)。

第二，不管是在東部、中部和西部地區(qū)，住房?jī)r(jià)格與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)都是正向關(guān)系，但是東部地區(qū)的效應(yīng)較小，西部地區(qū)的效應(yīng)較大，中部地區(qū)的效應(yīng)中等。這表明，從全國(guó)范圍來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)都已經(jīng)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。但是，在東部地區(qū)引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素較多，除了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之外，服務(wù)經(jīng)濟(jì)、信息經(jīng)濟(jì)以及新能源經(jīng)濟(jì)、高科技經(jīng)濟(jì)等都是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的源泉，因此，在東部地區(qū)，住房?jī)r(jià)格與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的相關(guān)性較弱。而在西部地區(qū)和中部地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一、經(jīng)濟(jì)成分較少，在短期之內(nèi)除了依靠房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)跑?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展以外，很難再通過(guò)其他經(jīng)濟(jì)成分有效促進(jìn)國(guó)民收入的增加，因此，住房?jī)r(jià)格與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的相關(guān)性較東部來(lái)說(shuō)顯得較強(qiáng)。

第三，無(wú)論是利率水平也好、住房?jī)r(jià)格也罷，都不是影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)最為主要的因素，而當(dāng)期的人均GDP更多的是受到來(lái)自上一期的人均GDP的影響。也即，伴隨中國(guó)改革開(kāi)放30年成功經(jīng)驗(yàn)的不斷積累，我國(guó)各個(gè)產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的軌道，整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著較強(qiáng)的慣性而不容易因?yàn)槠渌?jīng)濟(jì)因素的改變而發(fā)生劇烈變化，而這個(gè)經(jīng)濟(jì)慣性，既包含了我國(guó)的政治制度、經(jīng)濟(jì)體制、發(fā)展模式，也涵蓋了國(guó)內(nèi)的環(huán)境、國(guó)際的形勢(shì)等。這啟示我們，要想在2050年實(shí)現(xiàn)人均GDP達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，不能夠單單依靠房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、資源經(jīng)濟(jì)來(lái)達(dá)到目標(biāo)，應(yīng)該通過(guò)政治、經(jīng)濟(jì)、國(guó)內(nèi)、國(guó)外等各種途徑、多管齊下，努力提高每一階段的人均GDP水平，這樣才能充分利用經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的慣性，快速使我國(guó)邁進(jìn)工業(yè)化和信息化的大門(mén)。

第四，應(yīng)該注意到的是，在東部、中部以及西部地區(qū)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響都微乎其微。這個(gè)結(jié)論是讓我們饒有興趣的。一般說(shuō)來(lái)，隨著人民收入的不斷增加，人民生活的不斷富裕，公眾對(duì)住房的需求也會(huì)更加旺盛，造成供不應(yīng)求的局面自然也會(huì)使得住房的價(jià)格有所上漲。但是，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，即使近年來(lái)人均收入增速有所上漲，目前我國(guó)居民的收入水平還比較低下，微薄的工資與高昂的房?jī)r(jià)比起來(lái)依舊微不足道。因此，為了穩(wěn)定人民的生活、實(shí)現(xiàn)社會(huì)的和諧，我國(guó)的住房?jī)r(jià)格已經(jīng)不再是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的直接反映，而更多的是受到來(lái)自政府、央行、財(cái)政部和住建部的宏觀(guān)調(diào)控。

6 政策建議

首先，在進(jìn)行利率政策的制定時(shí)要考慮到東西中部差異。由于中西部地區(qū)私營(yíng)資本和國(guó)外資本的份額較少，而國(guó)有資本的份額較大，這也就決定了，我國(guó)在制定利率政策時(shí)，需要更多的考慮東部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)影響，尤其是利率對(duì)于房地產(chǎn)的影響。

其次，從住房?jī)r(jià)格和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正向關(guān)系來(lái)看，對(duì)于住房?jī)r(jià)格需要一定程度的管控，但是為了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房?jī)r(jià)的合理上升是必要的，而如何控制房地產(chǎn)價(jià)格合理穩(wěn)定的上漲，也是中央政府有關(guān)部門(mén)和各地方政府部門(mén)的首要問(wèn)題。

最后，需要加強(qiáng)配套制度的改革。我國(guó)住房?jī)r(jià)格受到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響微乎其微，這與我們通常的理解不同。主要原因是我國(guó)相關(guān)配套政策存在問(wèn)題，而使得住房?jī)r(jià)格對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響機(jī)制出現(xiàn)問(wèn)題，房地產(chǎn)價(jià)格更多是通過(guò)是由于土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的高漲導(dǎo)致；另外，在一線(xiàn)城市的戶(hù)籍制度也給住房?jī)r(jià)格的不合理高位帶來(lái)負(fù)面影響。國(guó)家層面應(yīng)該改革戶(hù)籍制度，尤其是對(duì)于一線(xiàn)城市的戶(hù)籍制度；而地方層面則要合理的供給土地，同時(shí)也要對(duì)于一級(jí)市場(chǎng)土地價(jià)格的管制，對(duì)于“囤積居奇”等利用房地產(chǎn)價(jià)格上漲獲取暴利的開(kāi)發(fā)商予以適當(dāng)管制和加強(qiáng)稅收控制。

通過(guò)這些利率政策、土地政策和戶(hù)籍制度改革以及國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀(guān)調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)可以借著當(dāng)前的利好政策，快速有效的帶領(lǐng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)走出目前的增長(zhǎng)困境，實(shí)現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)有效的增長(zhǎng)過(guò)渡。

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作者簡(jiǎn)介：

黃錦濤，南開(kāi)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院國(guó)際經(jīng)濟(jì)研究所博士研究生（在讀），研究方向?yàn)閲?guó)際金融、跨國(guó)公司投資。