保經(jīng)濟增長政策目標下房地產(chǎn)市場走勢分析

【摘要】數(shù)據(jù)顯示，自2014年以來，中國經(jīng)濟增長出現(xiàn)了明顯下行趨勢，2014年中國經(jīng)濟開始步入中高速增長的新常態(tài)，經(jīng)濟增速放緩，GDP增長僅為7.4%，為24年來的新低。2015年GDP增速目標下調(diào)至7%左右。在經(jīng)濟下行壓力較大的背景下，房地產(chǎn)投資大幅下降，房地產(chǎn)市場疲軟，房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟的貢獻不斷下降。為了在新常態(tài)下保持經(jīng)濟的增長，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的促進作用，自2014年下半年以來，政府頒布實施了一系列促進房地產(chǎn)發(fā)展的利好政策，特別是“9·30新政”、“3·30新政”等，涉及刺激房地產(chǎn)市場的一系列實質(zhì)性內(nèi)容。此外，四次降息、三次降準，以及各地提高公積金貸款額度及放寬使用限制等政策，均對我國房地產(chǎn)市場回暖起到實際的推動作用。本文首先介紹保經(jīng)濟增長目標選擇的背景，然后分析在保經(jīng)濟增長政策目標下房地產(chǎn)政策的選擇，最后對房地產(chǎn)市場近期走勢和未來發(fā)展作簡要分析。

【關(guān)鍵詞】保經(jīng)濟增長 走勢分析 房地產(chǎn)市場

2014年以來，中國經(jīng)濟增長出現(xiàn)了明顯下行趨勢，在此大背景下，房地產(chǎn)投資增幅大幅度下降，房地產(chǎn)市場疲弱，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻下降。為了遏制經(jīng)濟下行趨勢，保障經(jīng)濟平穩(wěn)增長，政府自2014年下半年來出臺了一系列促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策。這些政策對我國房地產(chǎn)市場回暖起到實際的推動作用，同時也對保證經(jīng)濟增長速度起到了一定的作用。

一、保經(jīng)濟增長目標選擇的背景

2015年，中國政府將GDP增長目標確定為7%左右。繼2012年后，政府再次下調(diào)經(jīng)濟增長目標，盡管經(jīng)濟增速目標下調(diào)，但完成也并非易事。目前經(jīng)濟下行壓力仍然較大，發(fā)展中面臨的各種矛盾不斷深化。2014年中國經(jīng)濟開始步入新常態(tài)，增速換擋，GDP同步增長7.4%，為24年來的新低。2015年GDP增速目標下調(diào)至7%左右。李克強總理稱，隨著服務(wù)業(yè)比重上升、小微企業(yè)增多和經(jīng)濟體量增大，7%左右的速度可以實現(xiàn)比較充分的就業(yè)。從現(xiàn)實情況來看，短期穩(wěn)定經(jīng)濟的關(guān)鍵仍是投資，投資的三大重點領(lǐng)域制造業(yè)、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成為穩(wěn)定經(jīng)濟的關(guān)鍵。房地產(chǎn)業(yè)下行趨勢明顯，政府迫切需要出臺新的房地產(chǎn)政策，以確保經(jīng)濟的平穩(wěn)增長。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月回落

數(shù)據(jù)顯示，自2013年5月以來，房地產(chǎn)投資增速逐月回落，已從2013年5月的百分之二十以上回落到2015年5月的百分之五點一，投資增速回落十分明顯。

（二）房屋新開工面積回落而房屋竣工面積持續(xù)增長

數(shù)據(jù)顯示2015年以來，房地產(chǎn)竣工面積、新開工面積均出現(xiàn)了負增長，房地產(chǎn)施工面積增長也不斷下降，與2013年相比，房地產(chǎn)業(yè)形勢依然不容樂觀。

（三）土地購置面積持續(xù)大幅下降

2015年以來，土地購置面積、土地成交價款均出現(xiàn)了負增長，土地成交價款的減少，對依靠土地財政的部分地方政府帶來了較大的壓力。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速持續(xù)回落

進入2015年以來，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增速保持在較低水平，2月份甚至出現(xiàn)了負增長。房地產(chǎn)投資資金來源的持續(xù)走低，表現(xiàn)出逐利的資本市場并不看好房地產(chǎn)業(yè)，資本流向利潤更高的行業(yè)，比如股市等。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)處于低位

自2013年5月至2015年5月國房景氣指數(shù)持續(xù)走低。

（六）房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額大幅度下降

自2014年10月以來，商品住宅銷售額、銷售面積增長持續(xù)下降，但2015年2月至5月，商品住宅銷售額、銷售面積有上升趨勢。

（七）大部分城市房價出現(xiàn)環(huán)比下降

2013年5月至2014年10月百城住宅價格指數(shù)持續(xù)下降，2014年11月至2015年5月百城住宅價格指數(shù)有所回升。百城住宅價格指數(shù)的回升表現(xiàn)出近期房地產(chǎn)市場逐步好轉(zhuǎn)。

從以上房地產(chǎn)市場供需各項指標看，房地產(chǎn)市場供給過剩，需求不足的矛盾比較突出，房地產(chǎn)市場運行疲弱。在房地產(chǎn)投資增速快速回落，土地出讓面積大幅下降、商品房銷售困難以及房價平穩(wěn)回落的背景下，中央和地方政府為了促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，出臺了一系列促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策。一系列政策的出臺對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場起到了一定的促進作用，特別是2015年以來住宅銷售額和銷售面積出現(xiàn)上漲趨勢，百城住宅價格指數(shù)環(huán)比也出現(xiàn)了上漲態(tài)勢，這些指標的好轉(zhuǎn)，顯示了2015年以來房地產(chǎn)市場有走向好轉(zhuǎn)的趨勢。

二、保經(jīng)濟增長目標的房地產(chǎn)政策

2014年以來，我國經(jīng)濟結(jié)束了高速增長的趨勢，開始進入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了明顯的下行趨勢，房地產(chǎn)各項指標明顯下滑。在此背景下，政府通過調(diào)整貨幣政策、放松限購、加快棚戶區(qū)改造等一系列措施提振房地產(chǎn)市場。

在2014年至2015年國家和地方政府出臺了一系列的促進房地產(chǎn)發(fā)展的政策，各地陸續(xù)放寬公積金貸款政策，限購政策也不斷松綁，部分地方政府通過財政資金支持居民自住房需求，中央銀行也多次降準降息，對房地產(chǎn)業(yè)資金支持不斷增大。一系列房地產(chǎn)利好政策的出臺，有效促進了房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

（一）公積金政策的調(diào)整

在房地產(chǎn)市場不斷下行的趨勢下，各省紛紛調(diào)整了住房公積金政策。政府希望通過公積金政策的調(diào)整以達到支持自主型住房需求，發(fā)揮公積金住房的保障作用。各地分別從貸款繳費年限、首套房公積金貸款比例等方面調(diào)整公積金政策，部分城市實現(xiàn)了公積金的繳存互認。

（二）各地限購政策不斷松綁

截至2014年底，全國除北京、上海、廣州、深圳等一線城市外，其他城市均已對限購政策做了調(diào)整。部分城市由限購轉(zhuǎn)向全面放開。部分城市堅持定向放松限購政策，對于取消限購的房屋類型、城市區(qū)域分別限定。

（三）地方加大財稅支持鼓勵自住需求

在庫存壓力增大，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行的背景下，各地紛紛通過多種財政和稅收手段刺激市場需求。部分城市實施契稅減免政策，對金融機構(gòu)實際發(fā)放符合條件的貸款給予財政補助。不少城市調(diào)整了普通住宅的標準，而普通住宅的標準則與各類購房優(yōu)惠政策和契稅標準等息息相關(guān)。

（四）央行多次降準、降息

進入2015年以來，中國人民銀行已經(jīng)多次降準降息。中國人民銀行于2015年2月4日，2015年4月20日分別降準0.5個百分點和1個百分點。2015年2月28日，2015年5月11日又分別下調(diào)存貸款基準利率0.25個百分點。當前，金融機構(gòu)一年期存款和貸款基準利率已分別降為2.25%和5.1%。不斷寬松的貨幣政策為降低房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本，刺激居民購房需求起到了巨大的促進作用，近期房地產(chǎn)相關(guān)指標的不斷好轉(zhuǎn)也證明了這一點。

（五）“9.30”、“3.30”新政

2014年9月30日中國人民銀行發(fā)布《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》。通知的基調(diào)明確“積極支持居民家庭合理的住房貸款需求”。首套房最低首付比例為30%，貸款最低利率為基準利率的0.7倍，同時央行也明確支持改善住房的貸款支持力度。2015年3月30日，財政部、國家稅務(wù)總局、中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會又出臺了一系列刺激房地產(chǎn)市場的政策。例如首套房首付最低將為20%，個人轉(zhuǎn)讓兩年以上住房免征營業(yè)稅。一系列利好消息的出臺顯示了政府穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的決心，房地產(chǎn)回暖趨勢逐漸明朗。

三、房地產(chǎn)市場的近期走勢和未來發(fā)展

在保經(jīng)濟增長政策目標下，政府出臺了一系列促進房地產(chǎn)發(fā)展的政策，這些政策的出臺也在無形之中對房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該抓緊時間“調(diào)結(jié)構(gòu)”，做“升級”，把握機遇，促進行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。在經(jīng)濟換擋加速，進入新常態(tài)后，房地產(chǎn)等支柱產(chǎn)業(yè)將會受益。政府要求金融更好的服務(wù)經(jīng)濟實體，預(yù)期融資環(huán)境進一步寬松。去行政化是本屆政府執(zhí)政的主旋律，樓市政策有望進一步延續(xù)市場化格局。隨著政府支持改善性住房需求，將帶動新一輪開發(fā)投資增長。

（一）房地產(chǎn)業(yè)正從持續(xù)一年的下滑中復蘇

2015年上半年，經(jīng)濟仍處在下行趨勢中，房地產(chǎn)業(yè)在不同城市間出現(xiàn)了明顯的分化。政府為穩(wěn)定經(jīng)濟增長，促進消費需求出臺了一系列政策，房地產(chǎn)業(yè)也逐漸顯現(xiàn)出復蘇的趨勢。央行多次降準降息，信貸門檻不斷降低，地方政府加大財政補貼，方式公積金貸款，積極支持居民的基本住房需求，眾多利好消息的刺激下，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)回暖的趨勢已基本確立。數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，50個代表城市住宅月均成交約2600萬平方米，同比增長25.5%，絕對量創(chuàng)2010年以來同期最高水平。城市月均商品住宅成交面積達到2089萬平方米，同比增長2.6%。第二季度，住宅成交面積進一步提高。5月代表城市住宅成交達到3191萬平方米，6月成交數(shù)量進一步走高，成交超過3400萬平方米，接近去年12月的歷史單月最高水平。

（二）成交復蘇，一、二線城市房價上漲，分化嚴重

隨著股市波動的加劇，部分投資者選擇從股市中離場，并將資金投資于房地產(chǎn)市場。政府的政策也轉(zhuǎn)向以穩(wěn)定為主基調(diào)，購房者的購房行為趨于理性。國際評級機構(gòu)Moodys將中國房地產(chǎn)業(yè)的展望從負面調(diào)整為穩(wěn)定。一線城市和部分熱門二線城市樓市成交不斷回暖，三、四線城市則對房地產(chǎn)業(yè)利好政策并不敏感，庫存壓力依然較大，短期內(nèi)難以走出困境。

北上廣深四個一線城市新房和二手房價格環(huán)比平均分別上漲3.0%和3.8%，最高漲幅分別為6.7%和6.3%。來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示上半年一線城市房價已累計上漲5.17%，二、三線城市則分別下跌0.75%、1.25%。

總的來說，政府對房地產(chǎn)業(yè)的刺激政策從房地產(chǎn)庫存、商品房成交價格來看，對一二線城市影響相對較大，而三四線城市房地產(chǎn)業(yè)下行趨勢仍然顯著。預(yù)計近期商品房成交復蘇，一線城市及熱門二線城市房價逐步升溫，三四線城市房地產(chǎn)市場形勢依然嚴峻，不同地區(qū)間房地產(chǎn)市場分化加劇。

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作者簡介：李江鵬（1989-），男，漢族，河南汝州人，廣西大學商學院14級政治經(jīng)濟學碩士，研究方向：市場經(jīng)濟。