西部地區(qū)房?jī)r(jià)波動(dòng)的區(qū)域特征分析

【摘要】房?jī)r(jià)機(jī)制是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)資源進(jìn)行優(yōu)化配置最重要的機(jī)制，是房地產(chǎn)市場(chǎng)其他機(jī)制運(yùn)行的核心，西部地區(qū)房?jī)r(jià)的形成和影響因素復(fù)雜，并有其內(nèi)在的特殊性。想要研究西部地區(qū)房?jī)r(jià)波動(dòng)的區(qū)域特征，我們就要把它與東部、中部和全國(guó)平均房?jī)r(jià)進(jìn)行比較分析。

【關(guān)鍵詞】西部地區(qū) 房?jī)r(jià)波動(dòng) 區(qū)域特征

一、前言

房?jī)r(jià)的全稱是房地產(chǎn)價(jià)格，它是土地價(jià)格和房屋建筑價(jià)格的統(tǒng)一體，是兩者綜合價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。房?jī)r(jià)是由房地產(chǎn)供給的稀缺性、有效需求和它所帶來(lái)的效用相互作用決定的。我們選取了2002年到2013年我國(guó)東中西部以及全國(guó)的平均房?jī)r(jià)作為研究對(duì)象，并對(duì)各自的增長(zhǎng)率進(jìn)行了計(jì)算并加以比較分析，以此研究西部地區(qū)房?jī)r(jià)波動(dòng)的區(qū)域特征。

二、我國(guó)東中西部以及全國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)比較分析

（一）東部地區(qū)房?jī)r(jià)波動(dòng)

根據(jù)圖1可以看出，2002年到2013年期間，東中西部地區(qū)房?jī)r(jià)及全國(guó)平均房?jī)r(jià)均呈現(xiàn)逐年上漲趨勢(shì)，東部地區(qū)的平均房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中西部地區(qū)，并且差距在不斷增大。2002年?yáng)|部地區(qū)房?jī)r(jià)為2760元/平方米，比中部地區(qū)每平方米高1258元，比西部地區(qū)每平方米高1170元，到了2013年?yáng)|部地區(qū)房?jī)r(jià)上漲到9413元/平方米，比中部地區(qū)每平方米高4707元，比西部地區(qū)每平方米高4851元東部地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度相對(duì)于其他地區(qū)來(lái)講處于較高水平，在2005年達(dá)到增長(zhǎng)速度最大值，增長(zhǎng)率為25%，除了在2008年增長(zhǎng)速度大幅降低之外，2010年之前都保持著快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，2010年之后東部地區(qū)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度開始大幅放緩，增長(zhǎng)速度最低出現(xiàn)在2012年，為1.23%?？傮w來(lái)講，東部地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度波動(dòng)較大。

（二）中西部地區(qū)房?jī)r(jià)波動(dòng)

特別值得我們注意的是，中西部地區(qū)平均房?jī)r(jià)不管是在絕對(duì)值上，還是在相對(duì)值增長(zhǎng)速度上，兩地區(qū)的變化趨勢(shì)基本一致。中西部地區(qū)房?jī)r(jià)均呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢(shì)，但是仔細(xì)比較可以發(fā)現(xiàn)，西部地區(qū)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度略低于中部地區(qū)，但是比中部地區(qū)波動(dòng)更小，相對(duì)比較平穩(wěn)。整體來(lái)說(shuō)，中部地區(qū)和西部地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度在2010年之前都有較大的上下波動(dòng)，2010年之后均出現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)。中部地區(qū)2010年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度達(dá)到最快，為18%，最慢的年份是2003年，增長(zhǎng)率為5.23%。西部地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度最快的是2007年，增長(zhǎng)率是17%，增長(zhǎng)速度最慢的是2003年，增長(zhǎng)率是0.14%。西部地區(qū)平均房?jī)r(jià)低于全國(guó)平均房?jī)r(jià)水平，并且還存在一定的差距。對(duì)西部地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率和全國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率進(jìn)行比較，2006年以前，西部地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率低于全國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率，之后增長(zhǎng)迅猛，并于2007年以17%的增長(zhǎng)率超過(guò)全國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率，2008年受金融危機(jī)的影響西部地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度放緩，但是仍以8.7%的速度增長(zhǎng)，之后增長(zhǎng)率連續(xù)三年維持在12%以上，到2012年開始增長(zhǎng)速度又開始逐漸放緩。

（三）全國(guó)平均房?jī)r(jià)波動(dòng)

全國(guó)平均房?jī)r(jià)低于東部地區(qū)房?jī)r(jià)，但高于中西部地區(qū)房?jī)r(jià)，并且呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢(shì)，除了2008年受全球金融危機(jī)影響房?jī)r(jià)有小幅度下降以外，整體上還是處于上升趨勢(shì)，2008年之后全國(guó)平均房?jī)r(jià)的上漲速度加快，2009年開始增長(zhǎng)速度大幅降低，并維持在一個(gè)與之前相比較低但是比較穩(wěn)定的水平上。全國(guó)平均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度最快的是2009年，增長(zhǎng)率是23%，增長(zhǎng)速度最慢的是2008年，出現(xiàn)負(fù)值，為-1.65%。

三、西部地區(qū)房?jī)r(jià)波動(dòng)特征

西部地區(qū)房?jī)r(jià)波動(dòng)有以下幾個(gè)特征：

（一）房?jī)r(jià)不斷上漲

房地產(chǎn)是人們生活和生產(chǎn)的基本資料，也是物質(zhì)財(cái)富的一種重要表現(xiàn)方式，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)結(jié)果就是房?jī)r(jià)的上漲。首先，在正常使用的情況下，土地具有永久性，可以長(zhǎng)期使用。房屋屬于土地的地上建筑物，一旦建成，至少可以使用數(shù)十年，因此房地產(chǎn)具有耐用性。其價(jià)值不會(huì)隨著時(shí)間的推移而迅速降低，反而具有不斷增值的特征。其次，房地產(chǎn)在我們生活中扮演著不可或缺的角色，能夠滿足我們居住、娛樂(lè)、生產(chǎn)等需要。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的主要生產(chǎn)要素，土地的有限性是由其空間上的不可轉(zhuǎn)移和數(shù)量上的有限性決定的，想要大規(guī)模的開發(fā)房地產(chǎn)存在一定的限制。由于人口的持續(xù)增加和人民生活水平的不斷提高，而土地的供給又是極其有限的，會(huì)使得用地矛盾更加突顯，地價(jià)的提高將會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。最后，隨著物價(jià)水平的不斷上漲，會(huì)導(dǎo)致取得土地使用權(quán)的費(fèi)用和建筑成本、人工成本的增加，而這些費(fèi)用成本都將在房屋出售的價(jià)格里得以彌補(bǔ)，所以房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出不斷上漲的態(tài)勢(shì)。

（二）房?jī)r(jià)明顯的地區(qū)差別

房地產(chǎn)很難像其他普通商品那樣進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范的定價(jià)，價(jià)格的地區(qū)差別在一定范圍內(nèi)是合理的。對(duì)于任何一塊土地來(lái)講，它都有一定的空間位置，而房屋始終建設(shè)在一定的土地上，房地產(chǎn)作為房產(chǎn)和地產(chǎn)的綜合體也具有固定性。其所處的地理位置決定了這種商品的區(qū)域異質(zhì)性，因此價(jià)格也各不相同。由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，不能移動(dòng)，所以房地產(chǎn)一般不像其他商品那樣區(qū)分產(chǎn)地和銷地。地理位置對(duì)房?jī)r(jià)的影響很大，這樣的差別主要體現(xiàn)在不同地區(qū)、不同城市之間的房?jī)r(jià)差異。一般來(lái)說(shuō)，相同大小同等裝潢的房屋，東部地區(qū)房?jī)r(jià)高于中西部地區(qū)，大城市房?jī)r(jià)高于小城市，沿海城市房?jī)r(jià)高于內(nèi)陸城市，例如北京、上海等城市的房?jī)r(jià)高于武漢、合肥等城市的房?jī)r(jià)，海南、福建的房?jī)r(jià)高于貴陽(yáng)、南寧的房?jī)r(jià)。另外，即使在同一城市，根據(jù)地段的好與壞，房?jī)r(jià)差異也比較大。

（三）房?jī)r(jià)影響因素的復(fù)雜性

房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，就決定了房?jī)r(jià)的波動(dòng)會(huì)對(duì)眾多部門產(chǎn)生影響，反過(guò)來(lái)，不同產(chǎn)業(yè)也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。我們的貨幣政策、財(cái)政政策等宏觀調(diào)控政策一般都是在全國(guó)范圍內(nèi)同等實(shí)施，理論上說(shuō)各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到的影響應(yīng)該是一樣的，但是實(shí)際中不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況差異巨大，這就說(shuō)明影響房?jī)r(jià)的因素是多方面多渠道的，并且十分的復(fù)雜。各個(gè)地區(qū)的人口數(shù)量、土地政策、收入水平、物價(jià)水平等都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。比如西部地區(qū)房?jī)r(jià)比東部地區(qū)房?jī)r(jià)低很多，但是西部地區(qū)人口數(shù)量比東部地區(qū)少、收入水平比東部地區(qū)低，影響西部地區(qū)房?jī)r(jià)波動(dòng)的因素以及影響程度與其他地區(qū)不完全相同，因此不能將調(diào)控其他地區(qū)房?jī)r(jià)的措施硬搬到西部地區(qū)，而是應(yīng)該結(jié)合西部地區(qū)的實(shí)際情況。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)也和其他一般商品一樣，其價(jià)格的高低直接影響著供給和需求，房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)商品的貨幣表現(xiàn)形式，是調(diào)節(jié)供求均衡強(qiáng)有力的杠桿。我國(guó)在改革開發(fā)之前，城鎮(zhèn)住房采取的方針政策是國(guó)家統(tǒng)包、福利制和低租金。百姓自己不允許買房和建房，不存在所謂的房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)然也就沒(méi)有房?jī)r(jià)可言，因此那個(gè)時(shí)候的房?jī)r(jià)對(duì)房地產(chǎn)的供給和需求沒(méi)有什么影響。在改革開放以后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸慢慢形成，房?jī)r(jià)的導(dǎo)向和影響作用日益突顯。

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作者簡(jiǎn)介：鄧成成（1991-），女，漢族，貴州大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院2013級(jí)碩士研究生，研究方向：金融學(xué)。