淺談白銀時代的房地產(chǎn)經(jīng)營與管理

李澤晨

摘要：我國的房地產(chǎn)事業(yè)與中國經(jīng)濟一起經(jīng)歷了數(shù)十年的高速發(fā)展，在中國經(jīng)濟的組成部分中扮有著重要的地位。據(jù)國際貨幣基金的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)在中國國內(nèi)的生產(chǎn)總值中的比重已達到15%，由房地產(chǎn)帶動的固定資產(chǎn)投資占15%，同時房地產(chǎn)也帶動了15%的城市就業(yè)，并占到了銀行貸款總額的百分之20%。因此，在中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展業(yè)以進入到"白銀時代"的現(xiàn)在，做好房地產(chǎn)的經(jīng)營與管理，是我們當(dāng)前面臨的重要課題。

關(guān)鍵詞：白銀時代；房地產(chǎn)；經(jīng)營與管理

前言：中國的房地產(chǎn)事業(yè)伴隨著中國經(jīng)濟一路高歌猛進，在中國經(jīng)濟中扮演著重要的角色。而經(jīng)歷了數(shù)十年的高增長，中國經(jīng)濟已經(jīng)逐步進入了經(jīng)濟新常態(tài)，而房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，也與2014年告別了黃金時代，迎來了現(xiàn)在的白銀時代。白銀時代的房地產(chǎn)行業(yè)，競爭日趨激烈，且逐步轉(zhuǎn)向了去庫存的階段，因此其經(jīng)營與管理變得尤為重要，房地產(chǎn)企業(yè)誰做好了企業(yè)額經(jīng)營與管理，誰才能在日趨激烈的競爭中立于不敗之地。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前所面臨的形勢

我國的房地產(chǎn)行業(yè)最早出現(xiàn)在20世紀80年代，已經(jīng)經(jīng)歷了三十多年的發(fā)展，伴隨著中國城市化進程的日益加快，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了極大的發(fā)展。房地產(chǎn)在國家經(jīng)濟中的占比日益增加，逐步成為國家發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。與此同時，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控爭產(chǎn)也不斷出臺，其調(diào)控措施也越來越嚴格。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所面對的政策環(huán)境與市場環(huán)境越來越復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)只有在順應(yīng)國家政策及發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，進行符合市場化的運營管理調(diào)整，才能找到自身的市場定位，在日趨激烈的競爭中獲得生存與發(fā)展。

企業(yè)的經(jīng)營理念是其發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，對企業(yè)的經(jīng)營模式和管理方式都有很強的指導(dǎo)作用。白銀時代的房地產(chǎn)行業(yè)，面臨著去庫存的巨大壓力，其企業(yè)間的競爭將會愈加激烈，傳統(tǒng)的企業(yè)經(jīng)營管理模式已經(jīng)無法很好的適應(yīng)顯示的環(huán)境要求了，企業(yè)要生存就必須結(jié)合時代與行業(yè)的特征，不斷對自身的經(jīng)營管理做出調(diào)整，唯有與時代一同進步與轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)企業(yè)才能得到長久的可持續(xù)性的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的方向與措施

2.1注意加強財務(wù)管理的風(fēng)險控制因素

財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)生存與發(fā)展所面臨的首要風(fēng)險。首先，充足的現(xiàn)金流不僅是企業(yè)正常運營的基礎(chǔ)與前提，對房地產(chǎn)而言，也是其取得土地使用權(quán)的關(guān)鍵，是其工作開展的前提條件。但是，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨負債率過高的問題，在黃金時代，由于房價的不斷上漲，房地產(chǎn)企業(yè)即使負債拿地，也能通過房地產(chǎn)的銷售來掩蓋風(fēng)險，但房地產(chǎn)的白銀時代，房價的城市分化、區(qū)域分化日趨顯著，其資金的風(fēng)險也日趨增大，負債率過高必然成為白銀時代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的首要財務(wù)風(fēng)險。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好預(yù)算措施。目前很多企業(yè)仍然抱著一些錯誤的想法，認為只要拿到土地使用權(quán)，建好了樓房，就能實現(xiàn)銷售利潤。這在去庫存化的白銀時代，是與現(xiàn)實極不符合的。當(dāng)前的房地產(chǎn)庫存積壓已經(jīng)十分嚴重，且在房間方面，一線城市與二三線城市存在明顯分化，若不按照具體情況加以分析，做好房地產(chǎn)公司的預(yù)算管理制度，極易引起房地產(chǎn)公司的成本上升過快，銷售收入不達預(yù)期的情況，從而降低公司的償債能力，甚至可能出現(xiàn)資金鏈斷裂，引發(fā)公司的財務(wù)危機。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)要明確自身發(fā)展的經(jīng)營管理目標，加強財務(wù)管理的風(fēng)險控制，并積極引入最先進的成本管理核算評價體系，更新財務(wù)管理的控制模式，從而使企業(yè)財務(wù)管理形成良性發(fā)展。

2.2加強企業(yè)人力資源管理與整合

人才是企業(yè)發(fā)展的核心競爭力。在房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的現(xiàn)在，只有把握專業(yè)的人才資源，才能為企業(yè)的發(fā)展提供不竭動力。因此，加強企業(yè)人力資源管理與整合，是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的現(xiàn)實問題。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與管理中，一方面，要積極的引進先進的人才，并根據(jù)他們的自身特點和職位特性，將他們安排在適宜的崗位上，讓他們?yōu)槠髽I(yè)的發(fā)展實現(xiàn)自我價值。另一方面，企業(yè)要完善其培訓(xùn)制度和相應(yīng)的升遷制度，只有這樣才能使員工的個人發(fā)展與企業(yè)的發(fā)展相統(tǒng)一，才能為企業(yè)的長遠發(fā)展做好相應(yīng)的人才儲備。與此同時，企業(yè)做好人才的培養(yǎng)的，還需做好人才的激勵機制，實現(xiàn)"培養(yǎng)出，留得下"。這方面就需要為企業(yè)的專業(yè)人才提供全面的深造機會，提升其晉升的空間，建立科學(xué)可行的人家激勵機制是留住人才的制度性保障。激勵機制的內(nèi)容通常包括薪酬制度的完善、獎勵機制的規(guī)范和員工福利的制度化等。唯有通過制度化的措施強化員工激勵機制，才能提高員工工作的積極性與歸屬感，使員工的個人發(fā)展與企業(yè)的發(fā)展得到統(tǒng)一。

2.3根據(jù)時代特點進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

財務(wù)的規(guī)范化管理和人力資源的優(yōu)化配置，是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與管理的重點問題，是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)性條件。在此基礎(chǔ)之上，企業(yè)要想在日益激烈的競爭中脫穎而出，還需要把握時代的脈搏，做好相應(yīng)的變革。

白銀時代的房地產(chǎn)行業(yè)，不僅面對去庫存的強大壓力，且政策方面對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控措施也越來越嚴苛。這對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了太多的不確定因素，房地產(chǎn)企業(yè)要在這樣的情況下得以生存與發(fā)展，就必須根據(jù)時代特點進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

根據(jù)時代特點進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，就必須摒棄傳統(tǒng)的以"買地賣房"為主導(dǎo)的傳統(tǒng)經(jīng)營管理模式，并根據(jù)當(dāng)前的形式，對房地產(chǎn)企業(yè)今后的發(fā)展做出科學(xué)的規(guī)劃，對現(xiàn)存的一些制度和發(fā)展戰(zhàn)略做出及時的調(diào)整，以適應(yīng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，不斷創(chuàng)新和挖掘出符合時代特色，符合企業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型之路。在經(jīng)營方面，要不斷挖掘消費者的深層次需求，實行差異化的房地產(chǎn)經(jīng)營策略，同時優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)品的全程服務(wù)，為房地產(chǎn)企業(yè)的品牌創(chuàng)建打下良好基礎(chǔ)，實現(xiàn)企業(yè)的差異化與品牌化經(jīng)營。在管理方面，要做好各個方面的制度強化，以優(yōu)化企業(yè)各個方面的資源配置，達到降低成本、提高效率的目的。

結(jié)語：房地產(chǎn)在我國的經(jīng)濟整體中占有重要地位。在我國經(jīng)濟進入新常態(tài)、房地產(chǎn)行業(yè)也進入到白銀時代的當(dāng)下，做好房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與管理，不僅是企業(yè)的內(nèi)在要求，也對穩(wěn)定中國經(jīng)濟、促進我光房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展，有著積極的作用。

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