論不動產物權的善意取得

摘要：不動產善意取得是指受讓人出于對于登記證書的信賴而與實際上的無權處分不動產的讓與人交易，假如受讓人在取得該不動產時乃是出于善意，則其可以取得該不動產的所有權，原不動產的實際所有人不能要求其返還原物。善意取的制度構建目的乃是在所有權和交易安全之間尋得恰當之平衡點，保障善意第三人的合法權益。本文將簡單介紹不動產物權的善意取得。

關鍵詞：不動產物權；善意取得；物權變動

中圖分類號：D923.2文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2016）23-0192-02

作者簡介：楊錫武（1972-），男，湖南沅陵人，碩士，吉首大學張家界學院，講師。

善意制度的構建乃是在商品經濟發(fā)展到一定程度上產生的一種交易規(guī)則，其價值天平的兩端乃是所有權之保護和交易安全之保障，近代以來大陸法系和英美法系民法一項十分重要的法律制度。動產領域的善意取得乃是長久以來的傳統(tǒng)和經驗，也是學界的共識，但是在不動產領域，善意取得卻存在著許多的爭議。從善意取得的概念到善意取得的構成要件，再到善意取得的適用范圍，學界對于此問題的討論非常之多，本文擬探討這一問題。

一、善意取得的概念

一般認為，民法中善意取得制度系以日耳曼法中“以手護手”原則為發(fā)端的。①即“交給占有之手，而且僅該手，必須對物的返還承擔擔保?！卑凑沾朔N原則，任意一個把自己動產交給他人者，只能向他人請求返還，而如果他人將其動產轉讓給第三人，則僅僅只能向該他人請求損害賠償，不得向第三人請求返還其動產。

善意取得標可以為動產乃是學界共識，但在不動產物權領域是否適用該原則還存在著爭議，其最重要的原因乃是不動產和動產所有權轉移之方式不同。動產所有權的轉移往往在交付之時成立，而不動產物權，根據現代以來的民法理論，則僅僅在登記簿上進行登記之后才可以進行轉移。而近代以來國家主義的傾向使得不動產物權的轉移登記可能出現錯漏這一可能性被法學家們所忽視，或者視而不見。當然，不動產物權善意取得制度的發(fā)展過程當中的多次論戰(zhàn)使得反對不動產物權善意取得制度的呼聲和理由更加充分，遠非忽視登記簿錯漏和國家主義傾向所可以解釋和掩蓋。

所謂動產物權的善意取得，系指以動產物權的移轉或設定為目的。而善意受讓動產的交付，除法律另有規(guī)定外，縱為移轉或設定的占有人無移轉或設定的權利，受移轉或設定的占有人，仍取得其權利。②

動產善意的合理性根基來自于動產物權變動的公式方法乃是其占有外觀，其具有極強的公信力。依此方法推論，不動產登記具有更強的公信力，更有適用善意取得的理由。但是，由于不動產登記當中的錯誤與遺漏，出現了權利與表象并不一致的情況，也就是說，存在著不動產善意受讓人因信賴不動產登記簿而進行交易的可能性。這就是不動產的善意取得的由來和概念。

二、善意取得的構成要件

《物權法》第106條第1款規(guī)定了善意取得的構成要件，不動產的善意取得的構成要件則包括下列幾項。

（一）受讓人基于法律行為取得不動產物權

善意取得制度系在于保護交易的安全，因此受讓人須基于法律行為取得不動產物權方受保護。亦即，受保護者僅限于因交易引起的不動產物權變動，任何非交易性質的取得，如直接依法律規(guī)定（如繼承、征收）而取得不動產物權，均不適用善意取得制度。

（二）受讓人受讓不動產物權時為善意

所謂“善意”，指受讓人無重大過失地不知不動產登記簿記載的物權關系與真實的物權關系不一致?；诓粍赢a登記的公信力，信賴不動產登記簿記載的受讓人，推定為善意。判斷善意的時點，有申請登記時、登記完畢時等不同意見。但通說認為，應將判斷受讓人是否為善意的時點確定在記載于不動產登記簿之時。③

（三）受讓人受讓不動產物權應支付合理的價格

我國《物權法》于第106條規(guī)定，只有在標的物“以合理的價格轉讓”時，受讓人才能依善意取得取得其所有權。也就是說，受讓人只有在支付合理對價的情形下方可主張善意取得。價格合理中的“價格”，應解釋為原則上必須實際支付，如果僅僅是達成了協(xié)議或合同約定了合理的價格，不能認為已經符合了善意取得的構成要件之一的“以合理的價格轉讓”。④

但是，什么是合理價格還需要進一步的討論。在傳統(tǒng)民法當中，對于善意取得僅僅要求支付對價，而不要求所支付的價格是合理的。本文作者認為，既然立法者在物權法106條作出此種構造，必定是具有其立法目的。因此，界定“合理價格”，也就是說，“合理價格”的標準的探討是必要的。筆者以為，在不動產流轉和市場經濟的大環(huán)境下，我國物權法所謂的“合理價格”應當是參照市場價格，并且應當是當事人所覺得合理合情的價格。

（四）不動產物權已經轉移

不動產物權的轉移是指不動產已經登記在受讓人名下或不動產已經交付給受讓人。《物權法》第106條第1款第（三）規(guī)定：“轉讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人”。依此規(guī)定，對于不動產物權的存在與變動，無論法律是否將登記作為物權變動的生效要件，均可成立善意取得。

此款同時規(guī)定了不動產和動產的善意取得的要件，對于不動產來說，轉移登記是生效要件，而對于動產來說，交付則是其生效要件。

三、善意取得的法律后果

無權處分行為符合前述構成要件的，即發(fā)生善意取得的效果。善意取得的效果包括以下兩個方面。

（一）受讓人取得標的物的所有權等物權

具備善意取得的要件時，受讓人即可取得標的物的所有權等物權。此項依法律規(guī)定而取得所有權等物權，性質上為原始取得，具有終局性、確定性，原所有人或他物權人不僅不得主張任何物權請求權，而且也不得向受讓人主張不當得利的返還。⑤

不動產物權當中的他物權也可能發(fā)生善意取得的問題。我國《物權法》并未明確規(guī)定哪些“其他物權”可以適用善意取得，理論上，抵押權、質權都可以適用善意取得。

（二）原所有人可以向出讓人主張權利

原所有權人已經喪失了所有權，但其權益不容漠視，其財產損失應當有具有過錯或者惡意的出讓人進行賠償或補償，其可以要求出讓人視情況承擔違約責任、損害賠償、不當得利返還等。⑥

四、結論

不動產的善意取得制度是一個非常值得關注的問題。世界各國對于該問題規(guī)定各不相同，其在理論上還有非常大的可以挖掘的深度。尤其是我國正在籌備制定民法典之際，不動產物權的善意取得，尤其是與其相關的物權行為的獨立性與無因性的理論，注定將會成為我國民法典制定過程當中非常重要的并被廣泛討論的一個問題。筆者對于該問題做了一個相當簡短而粗陋的介紹，希望可以對于以后的讀者乃至于研究者稍有裨益。

[注釋]

①梁慧星主編.中國物權法研究（上）[M].北京：法律出版社，1998，6：474.

②傅穹，彭誠信編.物權法專題初論[M].長春：吉林大學出版社，2001，03：183.

③崔建遠.物權法[M].北京：中國人民大學出版社，2009：86.

④<物權法>106條.

⑤陳華彬.民法物權論[M].北京：中國法制出版社，2010：291.

⑥謝在全.民法物權論（上冊）[M].北京：中國政法大學出版社，1989.