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    營改增后房地產企業(yè)的稅負變化與因應之道

    2016-05-14 05:39:28唐麗
    財會學習 2016年8期
    關鍵詞:房地產企業(yè)稅負營改增

    唐麗

    摘要:2016年5月1日開始,我國全面推開營業(yè)稅改增值稅試點。為此,本文回顧了營改增的改革背景,分析了營改增后房地產企業(yè)的稅負變化,并從不同角度闡釋了房地產企業(yè)的因應之道。

    關鍵詞:營改增;房地產企業(yè);稅負;影響

    房地產行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產業(yè),實施營改增有利于降低房地產企業(yè)稅務負擔,也有利于穩(wěn)定房地產市場,為企業(yè)提供更為可靠的政策環(huán)境。但是,應對失策的話,企業(yè)稅負就可能大大增加,帶來巨大的資金壓力,嚴重影響企業(yè)的發(fā)展。房地產行業(yè)營改增已是大勢所趨,如何順應時代發(fā)展形勢,在變革中謀求發(fā)展,是企業(yè)需要深思和面對的問題。

    一、營改增的改革背景

    營改增就是把繳納營業(yè)稅改為征收增值稅,2012年,上海的交通運輸業(yè)以及部分服務業(yè)開始了營改增試點;同年8月試點范圍擴展到北京、江蘇、廣東等10個省區(qū)市;2013年試點擴展到全國,同時廣播、影視制作和發(fā)行也被納入試點;2014年鐵路運輸業(yè)、郵政通信業(yè)以及電信業(yè)被納入試點范圍;據(jù)粗略統(tǒng)計,2012年到2015年間,我國試點營改增已經(jīng)累計減稅5000多億元;2016年5月1日我國全面推開營業(yè)稅改增值稅試點,房地產行業(yè)將迎來重大的變革。營改增最大的變化在于改變了營業(yè)稅重復征稅、無法抵扣、無法退稅的弊病,實現(xiàn)了增值稅進項和銷項的抵扣,能有效降低企業(yè)稅負,完善我國財稅體制,這是我國供給側結構性改革的重頭戲,也與國際趨同。

    二、營改增后房地產企業(yè)的稅負變化

    (一)正面影響

    全面實施營改增有利于緩解房地產企業(yè)的稅收負擔,降低企業(yè)成本。筆者對一個住宅項目進行了具體測算,營改增之前,房地產企業(yè)的營業(yè)稅稅率為5%,綜合計算得出總稅負率為14.97%;營改增之后,按增值稅稅率11%計算,總稅負率為14.49%,可見,營改增后房地產企業(yè)的總體稅負率有所下降,而隨著整體抵扣鏈條的逐步完整,企業(yè)的稅負還會繼續(xù)下降。其次,營改增的實施,將推動房地產企業(yè)的優(yōu)勝劣汰,營改增改變了價格體系,實行層層抵扣,因此企業(yè)必須重新設計經(jīng)營流程,自覺調整內部架構,實施精細化管理,這有利于正規(guī)企業(yè)降低稅負。相反,運營不正規(guī)的企業(yè)難以適應,稅負反而會增加。

    (二)負面影響

    營改增之后的進項稅抵扣可能會加重企業(yè)的負擔,對整個行業(yè)的發(fā)展造成一定阻礙。房地產開發(fā)周期較長,項目預售之后就需要預繳稅款,卻要等到竣工結算之后才能取得進項發(fā)票,抵扣之后才能獲得進項稅款,結果企業(yè)所承擔的增值稅成本大大提高。房地產企業(yè)往往難以獲得足夠的建安成本增值稅發(fā)票,例如勞務費和部分建筑材料等就難以獲得增值稅發(fā)票,結果進項抵扣不足,造成企業(yè)資金短缺。另外,土地成本在房地產企業(yè)的成本結構中約占23%,按照現(xiàn)行法規(guī)政策,土地成本無法抵扣進項稅額,因此企業(yè)所承擔的稅負極有可能大大增加。營改增之后,賬務處理難度加大,房地產企業(yè)短時間內難以適應統(tǒng)一的稅收政策,稅負有可能大幅度上升,在房地產市場出現(xiàn)下滑趨勢之時,營改增改革可能讓房地產企業(yè)雪上加霜。

    三、營改增后房地產企業(yè)的因應之道

    (一)加強財務人員業(yè)務培訓

    財務人員是財務管理的核心人物,其工作水平直接了影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。目前我國的房地產企業(yè)在稅務管理方面還存在著不少問題,大部分企業(yè)還沒有樹立繳納增值稅的意識,所以必須轉變思維方式,全面適應稅收政策的轉變,為企業(yè)管理和發(fā)展提供保障。實施稅制改革后,發(fā)票管理、會計核算等財務工作都發(fā)生了很大變化,企業(yè)必須適應新政策、新形勢的要求,加強財務、稅務管理團隊建設,對會計人員進行增值稅稅務處理和增值稅使用培訓,不斷提高涉稅人員業(yè)務技能,熟悉新的稅收政策,使之更快、更好的適應新稅制。同時,積極引入經(jīng)驗豐富、財務能力出眾的財務管理人才,提升企業(yè)財務、稅務管理整體水平,為企業(yè)減少不必要的成本費用。

    (二)提高財務核算管理水平

    會計核算機制包括了信息收集、整理分析、明細核算等,房地產企業(yè)必須健全會計核算制度,完善會計核算體系,不斷提高會計核算的質量,通過全面、準確的會計核算和財務管理來提高稅務處理能力。企業(yè)要完善財務核算內容,會計核算科目應包含基本的進項稅額、已交稅金、減免稅款、銷項稅額、進項稅額轉出、轉出未交增值稅和轉出多交增值稅等欄目,使各稅收款項能夠更加清晰。在具體工作中要完善賬務處理流程,嚴格按照會計核算程序開展稅務籌劃,加強項目成本核算以及竣工結算,及時對進項稅進行認證和抵扣。同時,必須加強發(fā)票的認證和收集,保證原始依據(jù)的合法合規(guī),避免發(fā)票流失等問題,確保賬實相符,提高會計核算的準確性,防止由于進項稅無法抵扣而造成的不必要損失。

    (三)重視對于供應商的管理

    實施營改增政策后,企業(yè)可以利用買房送裝修等營銷策略,合理控制稅負,充分利用營改增政策緩解企業(yè)經(jīng)營壓力。企業(yè)必須重點關注增值稅進項稅抵扣和土地增值稅,做好增值稅發(fā)票的收集和整理工作,特別是在采購環(huán)節(jié),一定要加強供應商管理,優(yōu)選資質正規(guī)并且能夠提供足額增值稅發(fā)票的建筑安裝企業(yè),取得對應的增值稅專用發(fā)票,確保進項稅的抵扣,使企業(yè)各項期初增值稅進項稅額得到抵扣,減少不必要的資金支出。上游建筑安裝業(yè)務是房地產企業(yè)進項稅額的主要來源,企業(yè)可以剝離建筑業(yè)務,獲得更多的進項增值稅發(fā)票,以減輕稅負。在全新的營改增政策之下,企業(yè)要加強對稅收管理模式的調整,利用營改增提高企業(yè)整體收益,為企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展提供更為可靠的支持。

    (四)落實財務稅務內部控制

    房地產要加強對營改增相關政策的研究和解讀,增強自身的稅收意識,確定全新的財務、稅務管理重點,進一步加強稅收管理。首先,企業(yè)要優(yōu)化部門設置,進一步完善崗位管理制度,明確崗位職責,真正做到責任到人。其次,根據(jù)稅收政策變化積極調整經(jīng)營流程,規(guī)范經(jīng)營行為,做好稅制銜接,在憑證認證、管理和計算等方面加強管理,采購部門要轉變思維方式,重視對于供應商的管理,以適應新的稅收政策的轉變。另外,優(yōu)會計處理流程,加強對企業(yè)財務、稅務數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和管理,反思、彌補稅務漏洞,規(guī)范增值稅發(fā)票的開具、保管行為,各項財務和稅務材料必須留存,以減小企業(yè)的法律風險。

    (五)積極開展稅收籌劃工作

    房地產企業(yè)要與稅務機關建立順暢的溝通關系,及時獲取最新的稅收政策信息,掌握納稅工作中的注意事項,并根據(jù)自身特點,適時調整經(jīng)營策略,梳理企業(yè)的所有進項稅額,積極、科學、合理地開展避稅工作:(1)利用好納稅人身份。“營改增”之后,對于小規(guī)模納稅人來說,如果進項稅超過了當期銷售額的8%,稅負反而更重,所以這時房地產企業(yè)申請成為一般納稅人更為有利。(2)取得增值稅專用發(fā)票。在采購工作中,要選擇一般納稅人作為供應商,采購材料要求開具增值稅專用發(fā)票;如果購貨對象是小規(guī)模納稅人,不能抵扣或者抵扣很低,就可以要求價格折扣多一些。采取批量采購或集中采購的方法,這樣既可以保證高質量和低價格,還能獲取增值稅專用發(fā)票。(3)利用稅率差異。建筑業(yè)的稅率是 11%,而一般物資的稅率是 17%,房地產企業(yè)應積極利用這種稅率差異,獲得盡量多的抵扣。(4)項目外包。部分環(huán)節(jié)無法獲得進項稅額抵扣,就可以外包出去,進行稅負轉移。(5)利用時間差異。盡快取得進項稅發(fā)票,盡量延遲開出銷售發(fā)票,有利于及時抵扣,推遲繳稅。(6)爭取優(yōu)惠政策。增值稅的減免稅政策相對較多,企業(yè)應熟練掌握國家政策,例如環(huán)保相關的優(yōu)惠政策,以爭取各種優(yōu)惠。

    四、結語

    營改增對于房地產企業(yè)是一把“雙刃劍”,有效利用起來就可以規(guī)范自身經(jīng)營行為,實現(xiàn)結構轉型,駛入可持續(xù)發(fā)展的“快車道”。但是,應對失策的話,企業(yè)稅負就可能大大增加,帶來巨大的資金壓力,嚴重影響企業(yè)的發(fā)展。所以,房地產企業(yè)必須提前做好準備,認真研究和分析營改增政策內涵,梳理業(yè)務流程,優(yōu)化管理架構,加強財務、稅務內部控制,以降低企業(yè)稅收負擔,更好地應對市場挑戰(zhàn),推動企業(yè)穩(wěn)步、快速發(fā)展。

    參考文獻:

    [1]黃翠玲.淺議“營改增”對企業(yè)稅收的影響[J].現(xiàn)代商業(yè),2012(21).

    [2]周啟光.房地產行業(yè)的增值稅立法改革研究[D].中國政法大學,2012.

    [3]陳玉嬌.試論“營改增”對房地產企業(yè)財務管理的影響[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息,2015(02).

    (作者單位:深圳市聯(lián)建投資發(fā)展有限公司)

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