2016下半年樓市展望

倪鵬飛　丁如曦

如果說2015-2016年是政策刺激下的上升之年，2016-2017年可能是首次出現(xiàn)的在政策刺激下的調(diào)整之年

市場將迎來一個短期調(diào)整

2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場可能會迎來一個短期調(diào)整。持續(xù)的政策刺激與有力的制度變革的力度，將決定調(diào)整幅度以及時間的提前或者延后。調(diào)整可能遲到，但不會缺席。

市場將從“少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷”轉(zhuǎn)向兩極分化進(jìn)一步加劇。東部城市、一二線城市和經(jīng)濟(jì)、交通、環(huán)境好的大都市周邊城市以及三線中心城市將升溫，其他三四線及以下城市將持續(xù)較冷。如果分城施策執(zhí)行不到位，2016年全年市場分化將加劇。2016年全年，庫存增加預(yù)計(jì)從三四線以下城市繼續(xù)向二三線城市蔓延，房價上漲從一二線城市向三線城市擴(kuò)散。

1.基于華房指數(shù)對房地產(chǎn)趨勢的預(yù)測。華房價格指數(shù)最新預(yù)測預(yù)警結(jié)果顯示，在整體經(jīng)濟(jì)趨勢沒有重大變化和沒有重要政策出臺的前提下，從2016年下半年至2017年第二季度的預(yù)測時間段內(nèi)，房價增幅或?qū)⒒芈洌ㄒ妶D1）。

華房投資指數(shù)最新預(yù)測預(yù)警結(jié)果顯示，房地產(chǎn)投資增長幅度或?qū)②吘彛?017年或?qū)⒊霈F(xiàn)調(diào)整（見圖2）。

另外，2016全年（按商品住宅銷售增長率至少20%的增幅推算）全國商品住宅銷售面積有望達(dá)到歷年的最高水平，超過13.5億平方米。

2.基于房地產(chǎn)周期經(jīng)驗(yàn)對未來趨勢判斷。本世紀(jì)以來，中國房地產(chǎn)周期時間多為2-3年，上升期1年左右（包括2009年刺激下的上升期）。受政策調(diào)控影響，加上預(yù)期相應(yīng)變化，居民真實(shí)需求推遲或者提前釋放，投資及投機(jī)也如影隨形，房地產(chǎn)市場短期上下波動。

2013年是中國房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)折之年。2013年之前10多年，每次出現(xiàn)的調(diào)整都是在政策打壓下的結(jié)果，每次出現(xiàn)的反彈都是市場自動反彈（除2009年外）；2013年及以后的調(diào)整是在沒有任何干預(yù)的情況下房地產(chǎn)市場的自發(fā)調(diào)整。2015年市場無力自動反彈，是在政策刺激下的反彈。

本輪周期從2015年下半年開始轉(zhuǎn)升，上升期在2016年中結(jié)束達(dá)到1年，盡管有刺激，下半年調(diào)整不可避免，到2017年下半年完成一個周期。如果說2015-2016年是政策刺激下的上升之年，2016-2017年可能是首次出現(xiàn)的在政策刺激下的調(diào)整之年。

3.基于影響因素變化對未來趨勢預(yù)判。2015年下半年以來，房地產(chǎn)市場從緩慢到迅速好轉(zhuǎn)，有制度變革因素作用，但政策因素是主要的。盡管政策刺激還要繼續(xù)，如果在相關(guān)制度沒有改變的情況下，從供給看，受市場回暖資金壓力減少和預(yù)期影響，在庫存大量積壓的同時，新投資可能在2016年形成大規(guī)模新供給。從需求看，城市存量人口的消費(fèi)需求，在2015下半年到2016年上半年得到了階段性釋放。城市內(nèi)外投資投機(jī)需求將決定于未來市場形勢，而城市增量人口剛性需求將決定于制度變革強(qiáng)度。如果沒有制度變革，潛在需求難以釋放，短期調(diào)整難以避免。如果實(shí)施有效的制度改革，房地產(chǎn)市場調(diào)整可以延遲和減緩。

調(diào)控政策總體穩(wěn)妥

本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺總體穩(wěn)妥，從而使市場和投資從緩慢到快速回升，去庫存成效明顯。中間政策調(diào)整的時機(jī)、力度總體把握比較得當(dāng)，個別城市的過熱得到控制，正在趨向“軟著陸”。但調(diào)控中也出現(xiàn)了一些問題，未來調(diào)控政策還有可改進(jìn)的空間。

1.國家宏觀層面政策。首先，宏觀政策在先期效果不明顯的情況下，連續(xù)加碼力度稍大，尤其是首付下調(diào)、二套房認(rèn)定等政策稍有寬松；其次，預(yù)期管理還不夠成熟，相對市場預(yù)期變化顯得被動；再次，宏觀政策層面沒有考慮到城市之間的聯(lián)動關(guān)系，沒有相應(yīng)出臺更為明確的針對一、二、三、四線城市不同的指導(dǎo)性政策意見；最后，有關(guān)住房供給的制度和政策意見還不夠清晰。

2.一二線城市政策。首先，沒有嚴(yán)格執(zhí)行“分城施策”的宏觀調(diào)控政策，故意執(zhí)行去庫存政策，一線城市限購執(zhí)行不力，導(dǎo)致一二線城市出現(xiàn)市場投機(jī)和恐慌，也吸引了三四線城市的需求，影響了去庫存；其次，市場監(jiān)管沒有及時跟上；最后，土地供應(yīng)及住房供應(yīng)政策調(diào)整較為滯后和被動。

3.三四線城市政策。首先，受財(cái)政壓力和經(jīng)濟(jì)增長影響，沒有嚴(yán)格執(zhí)行去庫存政策，在庫存大幅增加的情況下，政府仍在積極供應(yīng)土地，促進(jìn)住房開工，導(dǎo)致非重點(diǎn)城市投資高于重點(diǎn)城市投資；其次，有關(guān)釋放需求、調(diào)整供給的具有含金量的制度性政策出臺不多。

政策建議：確保短期平穩(wěn)回落

1.政策目標(biāo)。未來的政策總體目標(biāo)：力爭住房市場短期內(nèi)平穩(wěn)回落，避免劇烈調(diào)整，確保住房市場長期可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。具體目標(biāo)有五個：

（1）促進(jìn)庫存持續(xù)減少。盡管過去一年銷售增幅加速提升，房地產(chǎn)去庫存取得明顯進(jìn)展，但是庫存總量仍然比較大，新增供給規(guī)?？捎^，去庫存尤其是三四線及以下城市需要把去庫存作為一個長期目標(biāo)。

（2）確保房價平穩(wěn)運(yùn)行。房地產(chǎn)特性決定價量一般保持同漲同落的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)去庫存需要房價平穩(wěn)并略有增長。尤其一二線城市把住房市場作為地價、房價的風(fēng)向標(biāo)，也需要保持適度增長，大起大落不利于三四線城市去庫存。

（3）力爭投資實(shí)現(xiàn)中速增長。在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大的背景下，保持房地產(chǎn)投資適度增長仍然十分重要。鑒于房地產(chǎn)市場整體形勢和下半年投資后勁不足的趨勢，未來投資應(yīng)力爭實(shí)現(xiàn)增幅在6%-10%之間，這既有利于經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，也為改革及轉(zhuǎn)型留有空間，也能夠有利于去庫存長期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

（4）扭轉(zhuǎn)供需空間錯配。供需空間錯配是導(dǎo)致一二線城市市場火爆，三四線及以下城市庫存不降反增的主要原因。因此，需要將扭轉(zhuǎn)供需空間錯配作為調(diào)控的一個重要目標(biāo)。

（5）防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)。中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要在開發(fā)企業(yè)，在市場波動形勢和市場出清過程中，需要防范房企資金鏈脆弱導(dǎo)致信用違約風(fēng)險(xiǎn)。

2.施策原則。實(shí)現(xiàn)以上目標(biāo)，一方面，要繼續(xù)實(shí)施逆周期的宏觀調(diào)控政策，另一方面，加快相關(guān)領(lǐng)域的改革，以便釋放更多合理的新需求，并調(diào)整供給以匹配新需求。為此，應(yīng)該確立如下政策原則：

（1）采取“細(xì)水長流”調(diào)控策略，保持調(diào)控有“溫度”可持續(xù)。針對下半年和明年可能出現(xiàn)的市場短期調(diào)整，需要繼續(xù)實(shí)施刺激政策，但不宜再頻施“一攬子猛劑”。應(yīng)把握貨幣、財(cái)稅、土地等政策的出臺時機(jī)、節(jié)奏和力度，協(xié)調(diào)搭配，采取陸續(xù)出臺、細(xì)水長流的辦法。

（2）實(shí)施前瞻性引導(dǎo)調(diào)控政策，主動發(fā)聲引導(dǎo)市場預(yù)期。鑒于預(yù)期在房地產(chǎn)市場中具有關(guān)鍵作用，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控要實(shí)行前瞻性導(dǎo)引調(diào)控政策，在準(zhǔn)確預(yù)測宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場未來若干月份趨勢的基礎(chǔ)上，主動提前發(fā)出政策調(diào)整信號和姿態(tài)，引導(dǎo)預(yù)期向著調(diào)控希望的目標(biāo)變化。針對突發(fā)事件引起的預(yù)期變化，政府部門要做出及時回應(yīng)，以穩(wěn)定預(yù)期。

（3）實(shí)施適度超前的調(diào)控策略，適時或提前出臺相關(guān)政策。針對宏觀政策和制度變革效應(yīng)具有滯后性且變化強(qiáng)度存在差異，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應(yīng)避免當(dāng)期政策調(diào)控當(dāng)期或下期市場的作法。應(yīng)該根據(jù)經(jīng)驗(yàn)研究確定政策工具變量的滯后期限，通過對未來若干時期的市場形勢形成的準(zhǔn)確預(yù)判，適時或提前若干期出臺政策，使政策工具能在最佳滯后效應(yīng)時點(diǎn)上發(fā)揮作用。

（4）實(shí)施分城施策的調(diào)控政策，同時要求城市間調(diào)控協(xié)同配合。城市間的市場形勢既相互區(qū)別又相互影響，解決供需空間錯配的問題，一要分城施策：一二線與三四線及以下城市應(yīng)采取完全相反的政策措施；二要協(xié)同作戰(zhàn)：作為風(fēng)向標(biāo)，要保持一線城市市場平穩(wěn)，防止一二線城市過度冷熱，帶動三四線城市去庫存。

（5）加快政策主導(dǎo)向制度主導(dǎo)調(diào)控的轉(zhuǎn)變，讓制度改革釋放新需求。在當(dāng)前宏觀環(huán)境和房地產(chǎn)發(fā)展階段中，僅憑單一的調(diào)控政策工具已難以實(shí)現(xiàn)綜合性目標(biāo)，隨著政策刺激作用邊際遞減，只有通過改革才能一方面釋放出新的需求，另一方面促進(jìn)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)調(diào)整。通過調(diào)控轉(zhuǎn)型和工具替換，以相關(guān)改革促進(jìn)房地產(chǎn)的可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

3.對策措施。（1）金融政策：前瞻性采取降息降準(zhǔn)政策，差別化調(diào)整首付比例等。配合確保6.5%以上的增長底線，2016下半年可再繼續(xù)實(shí)施一到兩次的降準(zhǔn)和降息，同時通過定向操作如SLF、MLF以及PSL與常規(guī)操作相結(jié)合的方式保持流動性寬裕；針對市場過熱的部分城市，應(yīng)主要采取金融信貸等經(jīng)濟(jì)手段，不宜出臺限購等力度過猛的行政政策，實(shí)施溫和抑制逐步降溫，使其實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，避免用力過猛導(dǎo)致“硬著陸”；對一線及二線熱點(diǎn)城市，提升首付比例和貸款利率，遏制投機(jī)投資炒作。對于三四線及以下城市，加大公積金貸款力度，提高公積金的覆蓋范圍。

（2）財(cái)稅政策：采取差別化的住房交易稅政策及房產(chǎn)稅試點(diǎn)推廣。對于一線及二線熱點(diǎn)城市，取消交易稅減免的優(yōu)惠政策；對于三四線及以下城市，住房交易稅優(yōu)惠政策不變，同時延長地方財(cái)政補(bǔ)貼政策執(zhí)行時間區(qū)間；抓住目前機(jī)會，在一線城市和熱點(diǎn)二線城市開征房產(chǎn)稅。

（3）土地政策：按照土地與人口掛鉤要求，統(tǒng)籌調(diào)整城市土地供應(yīng)政策，助力扭轉(zhuǎn)住房供需空間錯配。對于一線及二線熱點(diǎn)城市，增加建設(shè)用地（包括住房建設(shè)用地）供應(yīng)指標(biāo)，提高住房容積率，在商改住的基礎(chǔ)上，實(shí)施工改住，調(diào)整工業(yè)用地的功能；對于三四線及以下城市，減少和限制土地供給，使城市建設(shè)用地及住房供給與其人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等基本面需求保持動態(tài)匹配。

（4）行政政策：完善行政調(diào)控政策，加強(qiáng)市場監(jiān)測和管理。針對房價等指標(biāo)超出正常范圍一定程度，應(yīng)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)提示制度，根據(jù)異常程度確定不同的風(fēng)險(xiǎn)提示層級；實(shí)施城市與國有企業(yè)雙約談的制度，對房價地價超過合理范圍的，要向具有政府背景的市場參與方實(shí)施主管部門約談；加強(qiáng)對一線和二線重點(diǎn)及熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場的監(jiān)測和管理；總結(jié)和推廣蘇州等地經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行房價漲停板制度、土地拍賣熔斷制等。

（5）制度變革：加快進(jìn)行相關(guān)制度改革，以便盡快發(fā)力，防止市場大幅調(diào)整。第一，借鑒曾經(jīng)的藍(lán)印戶口制度，將購房住戶納入居住證覆蓋人群。第二，探索實(shí)施商品房共有產(chǎn)權(quán)制度，實(shí)施住房產(chǎn)權(quán)分割出售。第三，建立普惠住房金融制度，實(shí)現(xiàn)政策性和商業(yè)性覆蓋農(nóng)民工群體。第四，允許和鼓勵農(nóng)民工轉(zhuǎn)讓土地承包權(quán)，出售和出租住房。第五，改進(jìn)地級以下城市的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)城市間均等化。第六，加快國有企業(yè)改革，讓其盡快退出競爭性房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。

（作者單位為中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院）