房產(chǎn)續(xù)期需要當(dāng)下的智慧

以前總說，把現(xiàn)在不好解決的問題留待以后解決，這當(dāng)然是一種智慧。它隱含的意思是：未來環(huán)境會(huì)發(fā)生變化，后人會(huì)比前人更聰明。那么，當(dāng)事情已經(jīng)發(fā)生，必須要面對(duì)的時(shí)候，我們能不能根據(jù)環(huán)境變化拿出足夠的智慧來解決它呢？

溫州房屋產(chǎn)權(quán)到期續(xù)費(fèi)事件，把本來還可以再等一等的問題現(xiàn)在就引爆了。事情大家基本都了解了，溫州上世紀(jì)90年代出讓了一批土地使用權(quán)只有20年的住宅用地，現(xiàn)在到期了，要繳納巨額的費(fèi)用，差不多占到房產(chǎn)價(jià)格的三分之一。從事情曝出，直到現(xiàn)在，一直處于輿論焦點(diǎn)，有論者甚至認(rèn)為，這是2004年“私產(chǎn)入憲”以來，中國(guó)人對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)預(yù)期受到的最大的一次沖擊。

需要說明的是，中國(guó)絕大多數(shù)住宅用地使用權(quán)都是70年，溫州的案例極其罕見，背后有非常特殊的歷史原因。但這并不意味著與其他人無(wú)關(guān)，因?yàn)闊o(wú)論是從現(xiàn)實(shí)還是法律的角度出發(fā)，都會(huì)形成示范效應(yīng)。即便這次溫州案例特事特辦，房屋產(chǎn)權(quán)到期如何續(xù)期這個(gè)問題，也不能一直拖下去，人們需要對(duì)未來有確定的預(yù)期。從這個(gè)角度看，溫州此次事件未必是壞事。

還需要說明的是，此前各地的示范都是有問題的。早在溫州之前，青島、深圳都有類似案例，政府在收取一定費(fèi)用之后進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)續(xù)期，其依據(jù)是《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條的規(guī)定：“經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金?！钡@是1994年出臺(tái)的舊法，與2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》不一致，按“新法優(yōu)于舊法”的原則，不能成為地方政府制定續(xù)期標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。

追本溯源，需要回到2007年《物權(quán)法》的出臺(tái)，《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！钡绾巍白詣?dòng)續(xù)期”，沒說清楚，推給國(guó)務(wù)院了。根據(jù)人大法工委民法室編著的《物權(quán)法精解》，“續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和方法，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”而直到現(xiàn)在，國(guó)務(wù)院的規(guī)定也沒出來。事情的線索大致如此。

那么，當(dāng)初《物權(quán)法》制定的時(shí)候?yàn)槭裁匆扇∧：?chǎng)呢？立法者的解釋是這樣的：“絕大多數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期限為70年，如何科學(xué)地規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)人屆時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，目前還缺少足夠的科學(xué)依據(jù)，幾十年后，國(guó)家富裕了，是否還要收土地使用金，應(yīng)當(dāng)慎重研究，《物權(quán)法》以不作規(guī)定為宜。”前人把問題遺留下來了，我們要解決，關(guān)鍵就在于“科學(xué)依據(jù)”。從《物權(quán)法》發(fā)布到現(xiàn)在，9年過去了，當(dāng)下中國(guó)社會(huì)圍繞房產(chǎn)有哪些特征？

一、土地出讓金屢屢拍出天價(jià)，房?jī)r(jià)居高不下，以中國(guó)大城市目前的房?jī)r(jià)，完全可以在大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家同等地段買一套永久產(chǎn)權(quán)的房子。

二、房產(chǎn)成為中國(guó)家庭的主要資產(chǎn)，很多家庭傾其所有，就是一套房產(chǎn)，并且有巨額房貸需要在未來償還。

三、圍繞房產(chǎn)，新的稅制，比如房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅正在緊鑼密鼓地試點(diǎn)準(zhǔn)備之中。

四、人們普遍默認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)到期是一件無(wú)足輕重的事。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，絕大多數(shù)人傾向于未來會(huì)自動(dòng)免費(fèi)續(xù)期。如果認(rèn)為網(wǎng)絡(luò)調(diào)查不夠準(zhǔn)確，房地產(chǎn)市場(chǎng)更能說明問題：產(chǎn)權(quán)還剩40年的房子與還剩60年的房子，價(jià)格幾乎沒有差異。

五、地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴并未得到改善，而可以賣出的地越來越少，房屋存量總體而言已經(jīng)飽和，在很多地方甚至嚴(yán)重過剩。根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，去年我國(guó)土地出讓收入同比下降了21.6%。

大致如此，還有其他特征，不一一列舉。從上述內(nèi)容就可以看出，無(wú)論是從房?jī)r(jià)、家庭負(fù)擔(dān)、普遍民意還是稅制沖突的角度，房屋產(chǎn)權(quán)到期之后都不應(yīng)再繳納巨額土地出讓金，從維護(hù)土地公有制的角度，可以象征性繳納一點(diǎn)。相對(duì)合理的解決方案是：產(chǎn)權(quán)到期之后，改為每年征繳房產(chǎn)稅，這樣既可以避免重復(fù)征收，也能保證財(cái)政收入細(xì)水長(zhǎng)流，而不是一下子把未來幾十年的錢都給收來花了。

但從地方政府的角度，則正好相反，道理不言自明。按國(guó)家行政學(xué)院許正中教授說的，很多地方政府已經(jīng)準(zhǔn)備好了“一地四吃”：“一吃”土地出讓金，“二吃”轉(zhuǎn)讓住房所得20%的個(gè)人所得稅，“三吃”房地產(chǎn)稅，“四吃”遺產(chǎn)稅。未來如果能“再吃”一遍土地出讓金，當(dāng)然也不會(huì)拒絕。就拿溫州此次案例來說，如果只是按照當(dāng)初70年產(chǎn)權(quán)和20年產(chǎn)權(quán)的差額再加上利息補(bǔ)繳，可能根本不會(huì)成為新聞，雖然法律依據(jù)依然不足。這也就是為什么土地產(chǎn)權(quán)續(xù)期標(biāo)準(zhǔn)不能由地方政府制定的原因。

因此，這就需要頂層設(shè)計(jì)了，要么國(guó)務(wù)院出臺(tái)方案，要么人大重新釋法。其實(shí)這事情說難就難，說易也容易。收與不收？收多收少？這涉及千家萬(wàn)戶切身利益的政策的出臺(tái)，得聽人民的意見。