尷尬的“商改租”

近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“地王”總是繞不開(kāi)的話題。然而除了土地?zé)?，“商改租”最近也備受大家關(guān)注。

6月3日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）。最引人關(guān)注的一條內(nèi)容當(dāng)屬關(guān)于“商業(yè)用房可改為租賃住房”的意見(jiàn)。

對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心企業(yè)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)陳晟在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，“‘商改租’可以再增加一些好地段或區(qū)域的出租房數(shù)量，同時(shí)能夠?qū)σ恍┑托У纳虡I(yè)進(jìn)行相關(guān)改造進(jìn)而降低一些資產(chǎn)的沉淀和庫(kù)存?！?/p>

結(jié)構(gòu)性方法解商業(yè)地產(chǎn)之困

在今年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇2016（第十三屆）年會(huì)上，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示：“商業(yè)用房的庫(kù)存相較住宅用房更加嚴(yán)重。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前商業(yè)用房的待售面積是2.7億平方米，住宅待售面積是4.5億平方米。一年的房地產(chǎn)銷售量12.8億平方米，當(dāng)中11.1億平方米是住宅，只有1.7億平方米是商業(yè)用房，從待售和銷售情況來(lái)看，住宅遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于商業(yè)地產(chǎn)，但是庫(kù)存當(dāng)中35.7%是商業(yè)用房，這個(gè)比例很高。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)也表示，商業(yè)用房本身庫(kù)存規(guī)模較大，而且很多時(shí)候?qū)儆谝?guī)劃失誤的結(jié)果，即在土地出讓的時(shí)候一定要附近類似25%的商業(yè)配套，所以導(dǎo)致最后消化比較困難。

現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)很難再規(guī)劃，只能說(shuō)未來(lái)的商業(yè)規(guī)劃要引起警覺(jué)，減少商業(yè)區(qū)和商鋪的供應(yīng)量，規(guī)劃商業(yè)的時(shí)候要考慮商業(yè)存貨的可能性。

在樓市“去庫(kù)存”的大背景下，房地產(chǎn)庫(kù)存結(jié)構(gòu)性問(wèn)題也逐漸暴露。其實(shí)，《意見(jiàn)》提出的培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，允許商業(yè)用房改為租賃住房，無(wú)疑正是用結(jié)構(gòu)性方法解決樓市結(jié)構(gòu)性難題的有益嘗試。

一方面，這能減輕商業(yè)用房的庫(kù)存壓力。當(dāng)前樓市分化特征明顯，不僅表現(xiàn)為三四線城市住宅去庫(kù)存壓力遠(yuǎn)大于一二線城市，也體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的去庫(kù)存壓力遠(yuǎn)大于住宅市場(chǎng)。截至5月末，商品房待售面積比4月末減少521萬(wàn)平方米，可減少的主要是住宅，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積反而增加了105萬(wàn)平方米。

另一方面，這也能彌補(bǔ)住房租賃市場(chǎng)的短板。目前我國(guó)租賃市場(chǎng)涉及人口在1億人以上，規(guī)模逾萬(wàn)億元，但大城市內(nèi)房屋租賃供不應(yīng)求且秩序相對(duì)混亂的局面沒(méi)有得到緩解，亟須機(jī)構(gòu)租賃者將市場(chǎng)做大做強(qiáng)。

市場(chǎng)和政策尚存曖昧期

《意見(jiàn)》出臺(tái)近一個(gè)月，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者走訪多個(gè)商業(yè)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，以6月租賃情況來(lái)看，政策的利好尚未立即傳遞至市場(chǎng)。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪了多位開(kāi)發(fā)商的相關(guān)負(fù)責(zé)人，大部分開(kāi)發(fā)商對(duì)此回應(yīng)比較平淡。究其原因，一是不愿為自己貼上銷售不好庫(kù)存很高的標(biāo)簽。二是具體細(xì)則仍未出臺(tái)，對(duì)于如何實(shí)施租賃的方案也不明確，當(dāng)然，最主要的還是利益問(wèn)題，租房收益低，周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，不如賣房資金回籠快。三是租賃市場(chǎng)主體對(duì)政策敏感性相對(duì)較弱。所以，當(dāng)前對(duì)于“商改租”政策的態(tài)度，目前更多的也只是保持關(guān)注。

不過(guò)，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)去化難、庫(kù)存高，以及一二線城市人口住房需求的旺盛，也為“商改租”提供了廣闊的市場(chǎng)藍(lán)海，而且，國(guó)務(wù)院一個(gè)月之內(nèi)兩次發(fā)聲，也透露出政府施行購(gòu)租并舉政策的決心。

“商改租”勢(shì)必要改變規(guī)劃和房屋結(jié)構(gòu)，重新隔斷出租，這無(wú)疑是對(duì)以往住房市場(chǎng)嚴(yán)格規(guī)定的一次讓渡。嚴(yán)躍進(jìn)也表示，租賃住房目前主要是一些長(zhǎng)租公寓和社會(huì)房源，新房房源用作租賃業(yè)務(wù)的還不多?！吧谈淖狻睂⑹沟么祟惙吭丛黾樱梅科笤跇I(yè)態(tài)轉(zhuǎn)化方面有更大的自由度。

對(duì)此，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者也采訪了部分有租賃需求的市民，其中部分市民認(rèn)為，由于當(dāng)初設(shè)計(jì)非居住用途，商業(yè)用房改為租賃住房可能會(huì)有諸多不便。也有市民認(rèn)為，一般商業(yè)用房位置較好、交通便利，如果租金合適，該類產(chǎn)品值得期待。

“開(kāi)發(fā)商的難點(diǎn)在于產(chǎn)品改造之后是否受到租賃市場(chǎng)的歡迎，如果不出售，那么資金回籠僅僅依賴租金收入是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。而政府部門(mén)則希望將其和去庫(kù)存等戰(zhàn)略進(jìn)行結(jié)合，但也會(huì)發(fā)現(xiàn)可能不一定能夠銜接上?！睂?duì)目前政策支持市場(chǎng)不溫不火的曖昧期，嚴(yán)躍進(jìn)向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者解釋道?！白饪涂赡芤P(guān)心相應(yīng)的租金問(wèn)題，比如說(shuō)改造后的商業(yè)項(xiàng)目是否增加了成本，進(jìn)而轉(zhuǎn)嫁到此類租賃群體身上?！?/p>

加緊具體細(xì)則出臺(tái)

《意見(jiàn)》規(guī)定，允許改建房屋用于租賃，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租，改造中不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。

然而，在發(fā)展“商改租”的過(guò)程中，政策還有更多細(xì)節(jié)有待明確。比如，改為租賃住房后，租賃時(shí)間年限可有多長(zhǎng)？對(duì)已建成、在建和將建商業(yè)用房的改造有何指引？中國(guó)房地產(chǎn)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，國(guó)家的主題思路出臺(tái)，除了加強(qiáng)監(jiān)管之外，落實(shí)到地方，還需要地方政府結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，因城施策。

中山大學(xué)教授、城市規(guī)劃專家袁奇峰指出，土地出讓的前提是依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，而“控規(guī)”規(guī)定了開(kāi)發(fā)容量、居住人口數(shù)，“潛臺(tái)詞”就是，相應(yīng)的公共服務(wù)設(shè)施也是規(guī)劃好了的。

因此，“商改租”可能面臨的問(wèn)題是，地區(qū)居住人口增長(zhǎng)，對(duì)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)的需求增加，但原來(lái)的周邊配套設(shè)施不一定跟得上。少量的“商改租”問(wèn)題還不大，改建達(dá)到一定限值就應(yīng)該重新做評(píng)估。陳晟在接受采訪時(shí)，也同樣表示，雖然有限的看好“商改租”市場(chǎng)，但是不可以扎堆去發(fā)展。

另外，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，盡管租賃住房估計(jì)不可分割銷售，但也許會(huì)有開(kāi)發(fā)商采取“40年長(zhǎng)租”等擦邊球方式變相銷售，等于滋生另一種“小產(chǎn)權(quán)房”。

“‘商改租’雖然前景看好，但是也應(yīng)該從三方面進(jìn)行規(guī)劃。第一是營(yíng)銷不應(yīng)該有誤導(dǎo)，允許租但不允許賣，防范部分租客幻想先租后買(mǎi)。第二是改造成本需要降低，部分示范工程可以給予一定政府補(bǔ)貼。第三是后續(xù)租賃過(guò)程中需要一視同仁對(duì)待，不允許租金過(guò)高或過(guò)低現(xiàn)象出現(xiàn)?！?嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者，“試點(diǎn)為主，背后要考慮到租金證券化的問(wèn)題。即只有租金證券化了，投資者才可以更好地介入，房企一次性回籠租金的可能性才會(huì)更大?！?/p>

《意見(jiàn)》提出支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，并穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。而REITs的試點(diǎn)將真正做到輕資產(chǎn)化，有利于租賃企業(yè)盤(pán)活資產(chǎn)、獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的融資渠道，并通過(guò)金融杠桿提高收益率，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。對(duì)REITs，也要加快其相關(guān)法律政策出臺(tái)助力其穩(wěn)步推進(jìn)。

在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)解釋道，“從市場(chǎng)前景來(lái)看，總體看好‘商改租’的發(fā)展，這是因?yàn)檎哔x予了此類住房?jī)深悓傩郧袚Q的便利性，即可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行住宅租賃模式或者商業(yè)物業(yè)銷售模式的轉(zhuǎn)變。從實(shí)際情況看，若是此類商業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)變?yōu)榭勺赓U型的住宅項(xiàng)目后，那么一些大城市可能會(huì)更有效果，因?yàn)檫@會(huì)緩解相應(yīng)的租賃需求，同時(shí)租金收益等也可以得到保證。”