其實(shí)，你在黃金海岸有一套房子

500萬(wàn)，可以在墨爾本買(mǎi)到一幢三房的獨(dú)棟屋，更可以在布里斯班買(mǎi)到寬敞的四房和五房。又或者，你可以考慮在黃金海岸的布羅德海灘（Broadbeach）買(mǎi)一套漂亮的公寓，這里距離澳大利亞最著名的海灘沖浪者天堂僅約5分鐘車(chē)程。

抄底澳洲？別想多了

年初悉尼房?jī)r(jià)下跌，澳大利亞房?jī)r(jià)“崩盤(pán)論”甚囂塵上。部分看中澳大利亞市場(chǎng)的潛在中國(guó)購(gòu)買(mǎi)者興致勃勃等待“抄底”。然而，他們可能要失望了。受訪的澳大利亞房地產(chǎn)業(yè)人士均認(rèn)為，房?jī)r(jià)短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大跌。

其實(shí)，澳洲和中國(guó)的情況十分類(lèi)似，不同城市不同地區(qū)，房?jī)r(jià)處于不同的周期。如達(dá)爾文等礦區(qū)房?jī)r(jià)暴跌，主因是近年礦業(yè)熱消退，城市人口大批流失。悉尼和墨爾本等大城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，一方面由于人口不斷流入，另一方面是澳大利亞的低利率環(huán)境所致。

中國(guó)人最關(guān)心的無(wú)疑是年初悉尼房?jī)r(jià)下跌。就像深圳樓市3月初成交量驟減，每個(gè)人都想知道，這是短暫的調(diào)整，還是引發(fā)房?jī)r(jià)崩盤(pán)的導(dǎo)火索。悲觀者如澳大利亞經(jīng)濟(jì)學(xué)家Jonathan Tepper警告，澳大利亞房產(chǎn)價(jià)格將大幅度下跌，在礦區(qū)的城鎮(zhèn)將下跌80%，悉尼和墨爾本這類(lèi)大城市，估計(jì)將下跌50%。

不過(guò)，多位房地產(chǎn)從業(yè)者和分析師對(duì)此不以為然。在澳從事房地產(chǎn)基金及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的華人Charlie指出，澳洲作為移民國(guó)家，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，房屋的供應(yīng)關(guān)系穩(wěn)定，短期內(nèi)不大可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)，亦不具備抄底條件。另一位地產(chǎn)公司投資人則表示，澳房?jī)r(jià)每年在圣誕節(jié)前后都會(huì)有所調(diào)整，屬于季節(jié)性現(xiàn)象，實(shí)際上悉尼當(dāng)?shù)厝A人消費(fèi)能力非常強(qiáng)，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)形成支撐。另外，在悉尼房?jī)r(jià)下跌的同時(shí)，布里斯班尤其是黃金海岸，房?jī)r(jià)反而上漲。

事實(shí)上，澳大利亞房屋仍然短缺，這可能為房?jī)r(jià)提供支持。根據(jù)澳洲房屋委員會(huì)（Property Council of Australia）報(bào)告顯示，目前，悉尼新房一年短缺2.5萬(wàn)套，預(yù)計(jì)悉尼到2024年，住宅短缺近20萬(wàn)。

2月澳大利亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)顯示了回暖的跡象。房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)公司CoreLogic于3月 1日發(fā)布的最新房產(chǎn)價(jià)值指數(shù)顯示，除珀斯與堪培拉外，所有的首府城市房?jī)r(jià)均有所上漲，悉尼房?jī)r(jià)在1月份穩(wěn)定后再度微漲0.5%。

上述地產(chǎn)公司投資人認(rèn)為，如果想抄底，應(yīng)多關(guān)注匯率。澳元對(duì)人民幣最大貶值幅度曾達(dá)30%。那個(gè)時(shí)候，雖然澳洲房?jī)r(jià)上漲很多，但考慮貨幣匯率，以人民幣計(jì)價(jià)的房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)低于絕對(duì)漲幅。但隨澳元升值與人民幣貶值，澳元對(duì)人民幣貶值已經(jīng)從底部大幅回升。不過(guò)，如果今年澳洲央行堅(jiān)持不加息，不排除出現(xiàn)澳元對(duì)人民幣再次貶值，相對(duì)人民幣購(gòu)買(mǎi)力會(huì)加強(qiáng)。

布里斯班：十年前的悉尼？

如果你錯(cuò)過(guò)了悉尼，那就別再錯(cuò)過(guò)布里斯班。

有人說(shuō)，現(xiàn)在的布里斯班是“十年前的悉尼”。這個(gè)澳大利亞第三大城市，房?jī)r(jià)在全澳排第六，房?jī)r(jià)中位數(shù)遠(yuǎn)低于八大首府的平均水平。

如果考慮自住并且預(yù)算很充裕，又或者對(duì)悉尼情有獨(dú)鐘，投資人仍然可以考慮在悉尼購(gòu)房，但不得不面對(duì)高房?jī)r(jià)的現(xiàn)實(shí)。上世紀(jì)90年代以前出國(guó)的中國(guó)人，主要集中在悉尼和墨爾本。不過(guò)，在近年移民和留學(xué)熱潮當(dāng)中，性?xún)r(jià)比較高的城市如珀斯、布里斯班和阿德萊德更受歡迎。

根據(jù)Herron Todd White的投資時(shí)鐘，悉尼房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入下降周期，墨爾本則接近峰值，阿德萊德、布里斯班和黃金海岸卻還是“朝陽(yáng)城市”，其中又以布里斯班和黃金海岸最被看好。

布里斯班和黃金海岸同屬昆士蘭州（QLD），布里斯班是該州首府及第一大城市，黃金海岸位于布里斯班以南，是著名的旅游城市。

Charlie認(rèn)為，截至今年1月份，澳大利亞八大首府城市的房?jī)r(jià)中位數(shù)平均值為57.2萬(wàn)澳元（約280萬(wàn)人民幣），在此均價(jià)之下的首府城市都有上升空間。特別是布里斯班作為澳大利亞第三大城市，房?jī)r(jià)中位數(shù)僅排第六，這種現(xiàn)象不太符合邏輯。

布里斯班在澳大利亞不屬于一線城市，但在2014年末和2015年初分別承辦了G20峰會(huì)和亞洲杯足球賽，開(kāi)始聲名鵲起。倫敦《金融時(shí)報(bào)》旗下的《FDI》雜志曾將布里斯班評(píng)選為“未來(lái)亞洲十佳城市”。去年在一份針對(duì)超過(guò)1000名投資者的調(diào)查中，近三分之二的澳洲房產(chǎn)投資者打算在未來(lái)半年至一年內(nèi)買(mǎi)房，其中58%的人認(rèn)為，布里斯班是能提供最佳投資前景的首府城市，選擇墨爾本的人有17%，悉尼只有11%。

在悉尼房?jī)r(jià)回調(diào)惹來(lái)爭(zhēng)議時(shí)，黃金海岸房?jī)r(jià)卻一枝獨(dú)秀。這個(gè)旅游城市的房?jī)r(jià)從2008至2015年漲了165%。由于投資持續(xù)升溫，房屋銷(xiāo)售速度達(dá)近7年最高水平，仍被認(rèn)為極具潛力，甚至有人賣(mài)掉悉尼和墨爾本的房子，來(lái)到黃金海岸買(mǎi)舊房子，然后推倒重建。這里適合度假，有許多漂亮的獨(dú)棟屋可選。多家權(quán)威機(jī)構(gòu)看好黃金海岸的投資潛力，認(rèn)為未來(lái)三年房?jī)r(jià)仍然保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。

無(wú)論布里斯班還是黃金海岸的住宅投資都能帶來(lái)不錯(cuò)的租金回報(bào)。在布里斯班，凈租金回報(bào)率平均在5.2%左右，黃金海岸房屋出租回報(bào)率甚至更高。

高性?xún)r(jià)比可負(fù)擔(dān)的房?jī)r(jià)、富有吸引力的租金收益率、可預(yù)見(jiàn)的增值前景，布里斯班和黃金海岸幾乎滿(mǎn)足了人們對(duì)于置業(yè)投資的所有需求。