去紐約當(dāng)“包租婆”，不錯喲

500萬人民幣，可以在紐約近郊中產(chǎn)社區(qū)購買一間連排屋，或者于公立學(xué)校在全紐約排名居前的Bayside地區(qū)，買到一套面積110平方米左右的兩房兩衛(wèi)。如果把后者出租，租金回報率在4.8%左右，約相當(dāng)于國內(nèi)一線城市租金回報的3倍。

如果你有更充足的預(yù)算，1000萬可以在美國很多地區(qū)買到獨立屋，居住宜人。但從投資角度，除了自用式的住宅外，也可關(guān)注紐約等大城市地區(qū)的多套間公寓樓。美國大城市租房市場火爆，在利率走低的背景下，房租收入可為房東帶來一筆可觀的固定收益。

“包租婆”每年凈賺5%

次貸危機期間，大批房主因資不抵債而失去房產(chǎn)。這樣慘痛的經(jīng)歷令很多人至今記憶猶新，并改變了美國年輕一代的生活方式：他們較少考慮自己購房，更多選擇租房居住。需求改變促成了美國很多城市—特別是紐約、洛杉磯等大城市租房市場的火爆。

在全球低利率的情況下，投資美國房產(chǎn)，已成為一種固定收益投資方式。如果足夠精明，租金回報率超過6%也是可以有的。

在紐約市五大區(qū)中，年輕人最向往的布魯克林Williamsburg地區(qū)，以及接近紐約同長島分界線的狀元學(xué)區(qū)Bayside，都是“收租”的好去處。

Bayside地區(qū)臨近海灣，公立學(xué)校在全紐約排名居前，屬于華裔移民家長最多考慮的區(qū)域之一。這里是典型的城郊中產(chǎn)階級社區(qū)，距離曼哈頓大約18到20公里。住宅以單家庭獨立屋居多，但也能找到性價比不錯的公寓。公寓均價在70萬美元左右，兩房兩衛(wèi)面積約108平方米。以平均租金3000美元計算，租售比達(dá)5.15%，扣除各種稅費，凈租售比為4.8%。

Williamsburg是那些無力承擔(dān)曼哈頓高房價，但又向往都市生活的年輕人首選場所之一，距離曼哈頓地鐵只有1到2站距離。該地區(qū)平均房價約80萬美元，兩房兩衛(wèi)的平均面積約60平方米，平均租金約4500美元，租售比6.75%，凈租售比高達(dá)6.0%。

當(dāng)然，并非美國各地的房產(chǎn)都能帶來好的租金回報，不同地區(qū)不同房子也會有所不同。整體而言，紐約、波士頓、洛杉磯這類大城市地區(qū)的多套間公寓樓，具有不錯的回報率。全球最大的私募股權(quán)基金百仕通集團(tuán)（Blackstone），堪稱全美最大的“房東”，目前共管理超過1000億美元的商業(yè)房產(chǎn)，其中很大比例就是各類公寓建筑?！耙桓纭钡慕?jīng)驗自然值得借鑒。

投資這類商業(yè)地產(chǎn)，還可獲得“彩蛋”一枚。美國對這類商業(yè)地產(chǎn)的監(jiān)管較為寬松，允許外國投資者購買，并能在美國申請購房貸款。一般支付40%首付之后，可以申請60%房貸，相當(dāng)加了一倍杠桿。購買之后如果房價上漲，還能重新貸款，套現(xiàn)增值部分。

升息滅不了房價的火

1月雖是美國房產(chǎn)的傳統(tǒng)銷售淡季，但據(jù)全美房地產(chǎn)商協(xié)會（NAR）統(tǒng)計，受到加州為首的西部各州銷售猛增的帶動，全美成屋（即二手房）銷售環(huán)比增長0.4%，同比累計增幅達(dá)到11%，形成價升量增的健康上漲勢頭。

加息是懸在美國房地產(chǎn)頭上的劍，人們擔(dān)心它會成為美國房屋價格下跌的“導(dǎo)火索”。不過，美銀美林證券（BAML）最新報告認(rèn)為，即使美聯(lián)儲進(jìn)一步提升基準(zhǔn)利率，2016年全年全美房價還將上漲3.6%。

其實，經(jīng)濟學(xué)家對美聯(lián)儲短期內(nèi)升息—至少在2016年之內(nèi)，預(yù)期不大。原因很簡單，通常情況下升息是為了達(dá)到兩個目的，即抑制通貨膨脹和防范經(jīng)濟過熱，但現(xiàn)實美國經(jīng)濟狀況似乎還看不到這兩個苗頭。

更重要的是，即使美聯(lián)儲再次提升基準(zhǔn)利率，對房貸利率也沒有直接影響。

美國房貸利率是以十年期美國國債收益率為基準(zhǔn)計算的。在歐盟及日本央行相繼推出負(fù)利率政策的背景下，若美聯(lián)儲繼續(xù)升息，會增加美元的吸引力，使全球資金涌入美國。這將壓低美國國債收益率，可能造成房貸利率不升反降。因此，在2015年12月份首次宣布加息后，美國房貸利率在短暫上揚后便回落，目前與升息前基本持平，甚至還略低。

據(jù)權(quán)威的標(biāo)準(zhǔn)普爾/凱斯-席勒（SP/ Case Shiller）20個大城市地區(qū)房價綜合指數(shù)，在市場普遍預(yù)期美聯(lián)儲升息的壓力之下，2015年美國房價仍然上漲了5%。該機構(gòu)同時預(yù)計，今年全美20個大城市地區(qū)房價會上漲6%，但依舊低于2007年次貸危機爆發(fā)前的水平。

中國購房者已經(jīng)成為美國房地產(chǎn)的最大買家。根據(jù)美國全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2014年3月到2015年3月，中國人貢獻(xiàn)的銷售額超過286億美元，占總銷售額近三成。在今年1月份加州房產(chǎn)的火爆行情中，中國購房者亦功不可沒。美國人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，約有四成的華裔居住在加州，超過大紐約地區(qū)的三成比例。

年初，美國放寬了外國資本投資房地產(chǎn)的條件，主要是不再對外國養(yǎng)老金投資另行征稅，同時降低了外國投資者的購房稅率。以上措施被認(rèn)為是美國政府為更多的海外投資者大開方便之門，并可能為中國人赴美購房火上添油。

雖說美國房價仍在溫和上漲，但也有一些信號值得關(guān)注。

據(jù)美國財經(jīng)網(wǎng)站Business Insider報道，去年10月底，美國地產(chǎn)大亨Sam Zell旗下一家房地產(chǎn)投資基金公司Equit y Residential出售了超過23000套公寓，并計劃繼續(xù)出售另外的4700套公寓，將收益作為股息返還給投資者，而不是用于再投資。聯(lián)想到香港首富李嘉誠近年陸續(xù)拋售內(nèi)地物業(yè)，轉(zhuǎn)投歐洲的舉動，兩者似乎包含著某個相似的暗示。